מאי 2009

1. מאי 2009 2009 - הזדמנות השקעה בנדל"ן מניב במנוף נמוך כגורם מייצב בתיק המוסדי

2. המשבר – זרז לחשיבה והערכות מחודשת 1. שינוי באופן אמידת הסיכונים – במיוחד סיכון מנפיק ואופן ניתוח הסיכונים של מכשירים נגזרים. 2. ירידה ברמות הסיכון המשתקפות בתיקים לטווח ארוך. 3. מבנה תיק מאוזן המשלב נכסים ברמות סיכון שונות. חזרה ליסודות

3. הבסיס למשבר – מנוף בשיעור גבוה • 1. מנוף עד הקצה ירידת ערך נכסים חריגה מיחסים פיננסיים דרישה לפירעון מידי אי יכולת לפרוע חוב *

4. הבסיס למשבר – מנוף בשיעור גבוה 2. אג"ח שאינו מגובה בתזרים אלא בנוי על רווח עתידי אי מימוש הרווח הצפוי אי יכולת פירעון

5. הבסיס למשבר – מנוף בשיעור גבוה 3. חוב המשמש כשכבת מניות –אחרי חוב בנקאי. ירידת ערך הנכסים אי עמידה ביחסים פיננסים – חוב בנקאי אי יכולת פירעון

6. הבסיס למשבר – מנוף בשיעור גבוה 4. העדר בטחונות מוחשיים במקרה של חוסר יכולת פירעון אין מספיק נכסים ברי מימוש

7. נדל"ן מניב בתיק המוסדי – חוזרים ליסודות שיקולי השקעה בנדל"ן מניב אצל משקיעים מוסדיים: 1. נכס מוחשי – מאחורי ההשקעה עומד נכס בר מימוש. 2. תזרים ידוע ויציב- נכסים במיקום טוב המנוהלים באופן מקצועי תמיד יזכו לתפוסה גבוהה. 3. מנוף נמוך ומידתי – המינוף מאפשר תגבור תשואה המנוף הנמוך מבטיח עמידה בביטחונות באופן שהשינוי במחיר הנכס במהלך תקופת האחזקה פחות משמעותי למשקיע לטווח ארוך. 4. העדר מרכיבים יזמיים המעלים בד"כ את רמת הסיכון

8. נדל"ן מניב בישראל תמונת מצב 1. בניינים באיכות גבוהה ובמיקומים מרכזיים מוצעים למכירה 2. סביבת ריבית נוחה לגופים חזקים (בכלל זה לגופים מוסדיים) 3. זמינות אשראי נמוכה 4. אין ירידת מחירים משמעותית כתוצאה מגמישות ההיצע( בנינים חדשים)

9. הניסיון העולמי RUSSEL INVESTMENT SURVEY

10. מה נדרש? • יכולת איתור ורכישת נכסים במחיר ראוי. • יכולת השכרה שוטפת של נכסים במחירי שוק. • יכולת תחזוקה שוטפת. • ממון ההשקעה במנוף סביר בריביות תואמות.

11. דרכי השקעה מרכזיות 1. קרנות ריטׁ-((REIT 2. השקעה ישירה

12. ריטים- תחליף להשקעה ישירה בנדל"ן מניב גיוס הון וחוב ניהול מקצועי ומנוסה רכישת נכסים חלוקת דיבידנד למשקיע השקעה בריט כמוה כהשקעה ישירה בנדל"ן מניב השכרה וקבלת הכנסות משכ"ד יתרונות נוספים: נזילות, מומחיות, פיזור נכסים, חסכון במשאבי ניהול מבחינת המשקיע

13. שילוב השקעה בריט בתיק המוסדי – יתרונות תשואת דיבידנד שוטפת אטרקטיבית בסיכון יחסית נמוך חלוקת הרווח (הכנסה חייבת) והטבות מיסוי למשקיע מוסדי מינוף מקסימלי 60% (כיום כ-50%) ללא סיכון יזמי פיזור ההשקעה מקצועיות סחירות ונזילות עלויות עסקה (שוק הון מול מסי נדל"ן) מהירות מימוש (מימוש מניה מול מכירת נכס נדל"ן) פוטנציאל לרווחי הון השקעה בריט - זרוע ארוכה של המשקיע בתחום הנדל"ן המניב

14. תחום הריטים בארץ • בסוף 2005 העברת חוק • ב 2006 הקמת הריט הראשונה- ריט 1 • ב 2007 הקמת הריט השניה- סלע קפיטל

15. ריט- עקרונות עיקריים • הקרן -מחויבת להשקיע לפחות 95% מהנכסים בנדל"ן מניב, מזה 75% בישראל • הקרן -מחויבת בחלוקה של לפחות 90% מההכנסה החייבת כדיבידנד למשקיע • הקרן - מחויבת במגבלת מינוף מקסימלי- עד 60% חוב מהמאזן • הקרן- נהנית מפטור ממס חברות

16. ריט 1-מידע כללי הוקמה ב- 2006 – נסחרת במדד ת"א 100 רכשה מאז הקמתה 13 נכסים מניבים איכותיים, בעיקר באזורי ביקוש, בשווי של כ-975 מ' ₪ (כ 137,000 מ"ר ב-98% תפוסה ממוצעת) הון עצמי של כ- 470 מ' ₪ אג"ח מדורגות A ע"י מעלות S&P התחיבות לתשלום דיבידנד מינימלי בתחילת כל שנה תשואת הדיבידנד המובטח ל-2008 היתה כ-10%התשלום מתבצע פעמיים בשנה הנהלה מקצועית ומוערכת בעלי מניות עיקריים הינם מוסדיים מובילים (חברות הביטוח,קופות גמל וגופי השקעה מובילים)

17. סיכום • תקופת משבר היא זמן נוח לניתוח והתאמה של התיק המוסדי לקראת העתיד. • אנו מאמינם כי נדל"ן מניב במינוף נמוך יהפוך מרכיב מרכזי בתיק ההשקעות ויהווה גורם מייצב לעתיד, על בסיס היותו משקף נכס מוחשי ותזרים יציב. • השנתיים הקרובות עשויות לזמן הזדמנות לבניית התיק בראיה ארוכת טווח.

18. תודה על ההקשבה

19. רמות אכלוס ומחירי שכירות על פני זמן מקור: דוח נתמ 22

20. נתונים: תשואת נכס מניב – 8% ריבית על חוב – 5% תקופת ההשקעה 10 שנים

21. בכמה צריך לרדת שווי הנכס כדי להשתוות לתשואת אג"ח ממשלתי ל 10 שנים ללא מנוף – ירידה של כ 50% בערך הנכס 50% מנוף – ירידה של כ 40% בערך הנכס שולי ביטחון רחבים מאד השקעה לטווח ארוך = גמישות בעיתוי המימוש עליה במחירי נכסים מניבים בישראל בטווח הארוך