Les conditions du droit du locataire au maintien dans les lieux

1. Les conditions du droit du locataire au maintien dans les lieux

2. L'essentiel Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail sans motifs graves et légitimes, il doit payer une indemnité d’éviction au locataire. Le locataire a le droit de rester dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité. Le maintien dans les lieux, en application de l’article L. 145-28 du Code de commerce, du titulaire du bail qui a reçu congé avec offre d’indemnité d’éviction, s’opère aux conditions et clauses du bail expiré.

4. Lorsque le bail comporteune clause instituant un pacte de préférence au profit du preneur en cas de vente des locaux, cette clause doitêtrerespectéedurant la période de maintiendans les lieux.

5. Le bailleurpeutinvoquer les agissements du locataireconstituant un motif grave et légitimelors du maintiendans les lieux, pour revenirsur son offred’indemnitéd’éviction et ainsi le locatairen’a plus le droit de se maintenirdans les lieux.

6. La sous-location irrégulièreest un motif de perte du droit à l’indemnitéd’éviction et donc de celui du maintiendans les lieux pour le locataire, à moinsque la sous-location n’aitétéque de courtedurée et quel’assietteétaitrestreinte. Les formalitéscontractuelles de la cession doiventêtrerespectées, mêmelorsqu’elleintervientalorsque le preneur se maintientdans les lieuxdansl’attente du paiement de l’indemnitéd’éviction : à défaut, le preneurestdéchu du droit à son paiement.

7. Estirrecevable la demanded’indemnité du preneurdirigéecontrel’ancienpropriétaire de l’immeubleloué qui luiavaitsignifié un congéportantrefus de renouvellementlorsque le preneur a étépoursuivi en expulsion par le nouvelacquéreur de l’immeuble. Précision Les conditions du droit du bailleur au paiement d’une indemnité d’occupation L’article L145-20 du Code de commerce dispose que le preneur qui a droit à une indemnité d’éviction peut se maintenir dans les lieux jusqu’à son paiement. Il devra toutefois payer au bailleur une indemnité d’occupation.

8. Le 10 mars 1999, Mme A., propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société ASM, a signifié à salocataire un congéportantrefus de renouvellement et offred’uneindemnitéd’éviction. Par un arrêt du 26 juin 2001, la courd’appel de Caen a condamnéMme A. au paiement de cetteindemnité et a ordonnél’expulsion de la société ASM. Le 29 juin 2001, l’immeubleloué a étévendu par acteauthentique à la société G. et la société ASM a quitté les lieuxloués le 8 septembre 2001. Le 13 novembre 2002, la troisièmechambrecivile de la Cour de cassation a cassé en toutesses dispositions l’arrêt de la courd’appel de Caen du 26 juin 2001. Le 21 octobre 2003, la société ASM a assignéMme A. en paiement de dommages-intérêts au titre de la ”restitution par équivalent de son droit au maintiendans les lieux”. La courd’appel de Caen, par un arrêt du 25 novembre 2004, a, avec raison, déclaréirrecevables les demandes de la société ASM, en tantqu’ellessontdirigéescontreMme A.. En effet, la Haute courestimeque la courd’appel, ayantrelevéquec’était la société G. qui avaitpoursuivi la société ASM en expulsion en juillet 2001, soit après la vente de l’immeubleloué, a pu en déduireque les demandes de la société ASM étaientirrecevables en cequ’ellesétaientformulées à l’encontre de Mme A. Le locataireperd son droit à l’indemnitéd’éviction et donccelui au maintiendans les lieuxs’iln’exerce pas d’activitécommerciale et ne respecte pas son obligation de garnissement des lieux.

10. L’application de la clause résolutoire relative au non paiement du loyer par le locatairelors du maintien de ce dernier dans les lieuxn’est pas possible en raison du fait quel’indemnitéd’occupationremplace le loyer à l’expiration du bail.

11. Le locataire se maintenantdans les lieux, dansl’attente du paiement de l’indemnitéd’éviction, aux clauses et conditions du bail expiré, le bailleurpeut se prévaloir de la clause résolutoire, cetacte ne valant pas repentir

12. Le bailleurpeut, pour refuserde payer l’indemnitéd’éviction, invoquer la clause résolutoire du bail expiré à l’égard du locatairemaintenudans les lieux. Conformément àl’article L.145-28, le preneurmaintenudans les lieuxjusqu’aupaiement de l’indemnitéd’évictionpeutexigerdu bailleurqu’ilréalise les travauxprévus à sa charge dans le contratexpiré. Le droit au maintiendans les lieuxjusqu’aupaiement de l’indemnitéd’éviction ne fait pas obstacle à l’octroid’intérêtslégaux, prévus à l’article 1153 du code civil.

14. Les conditions du droit du bailleur au paiementd’uneindemnitéd’occupation L’article L145-20 du Code de commerce dispose que le preneur qui a droit à uneindemnitéd’évictionpeut se maintenirdans les lieuxjusqu’à son paiement. Il devratoutefois payer au bailleuruneindemnitéd’occupation. Le droit au maintiendans les lieuxs’exerce aux conditions et clauses du bail expiré, de sorteque le preneurrestetenu de régler le loyertransformé en indemnitéd’occupation sans que le bailleursoittenud’en faire la demande (rendu à propos de la question de la validité d’un commandementvisant la clause résolutoire du bail pour non-paiement des loyers).

16. Pour la périodesituée entre l’expiration du bail et l’exercice du droit de repentir par le bailleur, le locatairedoit payer uneindemnitéd’occupation en vertu de l’article L. 145-28 du Code de commerce L’indemnitéd’occupationn’est pas la sanction d’unefautecommise par le locatairemais la contrepartie de sajouissance des lieuxjusqu’aupaiement de l’indemnitéd’éviction. La compensation entre l’indemnitéd’éviction et l’indemnitéd’occupationdoitjouerlorsquechacune des indemnités a étéfixée par un précédentarrêt. L’évaluation de l’indemnitéd’éviction par unedécisiondéfinitive avec la précisionquedevronts’ajouter les frais de licenciementsurjustificatifs ne permet pas de différer le jeu de la compensation légale avec l’indemnitéd’occupation.

17. Le locataire d’un local à usage commercial n’a pas à payer uneindemnitéd’occupation, si pendant la période du maintiendans les lieux, iln’apu exploiter son fonds qui faisaitl’objet d’un arrêté de fermeture en raison de l’état de péril de l’immeuble.

18. Le locatairen’esttenu de verseruneindemnitéd’occupationques’il a occupé les locauxloués après la date d’effet du congé, ousiune clause du bail lui fait obligation de les occuper au-delà de cette date.

19. Les exceptions du droit du locataire au maintiendans les lieux En principe, le locataire, à qui le bailleur refuse le renouvellement du bail, a droit au maintiendans les lieuxjusqu’aupaiement de l’indemnitéd’éviction. Le locataire, à qui le bailleur refuse le renouvellement du bail, a droit, en principe, au paiementd’uneindemnitéd’éviction et au maintiendans les lieuxjusqu’aupaiement de cetteindemnité.

21. Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construirel’immeubleexistant, à charge de payer évincéuneindemnitéd’éviction. Il en est de même pour effectuer des travauxnécessitantl’évacuation des lieux. Dans le seulcasoù des travauxdansl’immeublenécessitentl’évacuation des lieux, le locatairedoit quitter les lieuxdès le versementd’uneindemnitéprovisionnellefixée par le président du tribunal du grande instance.

23. Toutefois, certaines situations -perte de la chose louée, infraction commise par le locatairelors de son maintiendans les lieux— font perdre au locataire son droit à l’indemnitéd’éviction et, par suite, à son maintiendans les lieux. Constitueunefaute grave entraînant la déchéance du locataire de son droit à uneindemnitéd’éviction et au maintiendans les lieux, le fait pour ce dernier de mettre à la disposition d’unemineureprostituéeunechambre de l’hôtelqu’ilexploite. Dèslorsque le preneurdécided’annulersademande de paiementd’uneindemnitéd’éviction, iln’a plus droit au maintiendans les lieux au-delà du termeprévu au contrat.

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25. THE END