Bankenes utlån til næringseiendom - vurderinger i lys av Kredittilsynets undersøkelser.

1. Bankenes utlån til næringseiendom - vurderinger i lys av Kredittilsynets undersøkelser. Kredittilsynsdir. Bjørn Skogstad Aamo Konferanse: Finansiering av næringseiendommer, 2. Oktober 2008

2. HOVEDPUNKTER • De lange linjer – bankkrisen 90-93 • Tematilsynet: Bakgrunn og formål • Eksponering • Resultat - stresstest • Styring og kontroll • Avslutning: Makro og mikroutfordringer.

3. Kredittvekst – foretak og husholdninger Kilde: Reuters EcoWin

4. Priser på kontorlokaler i Oslo Kilder: OPAK og Kredittilsynet

5. Tolvmåneders vekst i boligpriser Kilde: NEF, EFF, ECON Pöyry og Finn.no

6. Næringseiendom og bankkrisen 90-93 • "Boom and bust" for næringseiendommer en sentral del av den nordiske bankkrisen på tidlig 90-tall. • Sterk stigning i utlån til næringseiendom før krisen, - i 1988 40 % for forretningsbankene. • Bare i 1991 hadde forretningsbankene tap på 13 % av lån til næringseiendom – NB også indirekte tap. • Kredittkassen tapte i årene 1990-1993 42 % av sine utlån til næringseiendom og tapene sto for 36% av bankens samlede tap i disse årene. • DnB tapte 28 % av sine utlån til næringseiendom de samme år og tapene sto for 18 % av samlede tap. • Også i Sverige og Finland var overekspansjon og tilbakeslag for næringseiendom viktig for krisen.  

7. Tematilsyn næringseiendom-bakgrunn/formål • Sterk vekst i utlån til næringen Eiendomsdrift i 2006/2007 • Utlånsvolumet til denne næringen har vært og er betydelig • Sterk prisoppgang på eiendommer • Større usikkerhet knyttet til den økonomiske utvikling fremover • Kartlegge bankenes eksponering • Gjennomgang av gjeldende strategier, policies og retningslinjer • Endringer i bankenes utlånspraksis siste tre år • Vurdering av etterlevelse av vedtatte strategier, policies og retningslinjer

8. Gjennomføring –tematilsyn: • 11 større banker/bankkonsern • Foretatt i perioden 15. januar – 13. mars 2008 • Foreløpig samlerapport og rapporter til enkeltbankene i mai for kommentarer. • Brev og samlerapport offentliggjort på Kredittilsynet.no 3. juli. • Merknader til enkeltbanker i august/september

9. Vekst lån eiendomsdrift og næringslån.

10. Oversikt - Eksponering • Utlån til næringen Eiendomsdrift i Norge fra alle foretak pr. 31.12.07: 430 mrd. (1. Halvår + 8,4% 17%årsbasis) Vekst i 2007: 26,5 %. Vekst i 2006: 24,3 % • Tall for de 11 bankene: • - Utlån pr. 31.12.07: 284 mrd. Vekst 2007: 21,9 % Vekst i 2006 25,6 % • - Bev. Engasjement : 314 mrd (pr.30.09.07) • - 40 % av eksponeringen i region O/A • Porteføljekvaliteten på inspeksjonstidspunktet ble vurdert til å være god, både ut fra bankenes egen risikoklassifisering og ut fra KT sin egen analyse med bruk av Norges Bank modell (SEBRA). Bare henholds-vis 4 % og 6 % klassifisert som høy risiko. • Fortsatt beskjedne gruppenedskrivninger til næringen eiendomsdrift. Gj.snitt 0,15 % av brutto utlån (9 av 11)

11. Resultat - stresstest • Tematilsynet viste at kun en av bankene hadde foretatt • stresstest på eiendomsporteføljen • KT har foretatt en stresstest av alle eiendomsforetak (norske aksjeselskaper) med basis i deres 2006 – regnskaper (årsregnskap som utsagn for eiendoms- • foretakets økonomiske stilling vil kunne variere) • Beregningene er foretatt med basis i Norges Bank sin stresstestmodell i SEBRA og de forutsetninger Norges Bank har lagt til grunn i sitt stresstest- og referansebane- scenario, jf NB rapport om finansiell stabilitet nr. 2/2007 og 1/2008. • Parameteren som er stresset er foretakets misligholdssannsynlighet slik den er beregnet i Norges Bank’s SEBRA –modell

12. Resultat – stresstest forts. • Makrovariabler som inngår: • (Norges Bank valgte strenge/pessimistiske forutsetninger) • Endring i brutto nasjonalprodukt (BNP) – • (Basert på 2006 regnskap ble vekst på 2-2 ½ pst erstattet med nedgang som gir nullvekst fra 2007 – 2011) • Endring i arbeidsinntekt (lønn) • Kursutvikling i norske kroner kontra gitt valutakurv • Lånerenten (om lag 9 pst fra 2009) • Endring i boligpriser (ned 25 % fra 2007 til 2011)

13. Mislighold - stresstest

14. Virkninger ved stresstest • Såpass store endringer i makrobildet gir en ikke ubetydelig økning i misligholdssannsynlighet (PD) med dertil økt kapitalbehov. • PD øker fra 1,13 % til 2,43 % og 1,13 % til 3,78 % i hhv. referanse – og stresstestscenarioet i perioden 2007 til 2011. • Med tap gitt mislighold (LGD) = 45% gir det forventet årlig tap på 1 ¼ - 1 ¾ prosentenheter på denne porteføljen mot slutten av perioden. • Det vil være en krevende, men ikke umulig oppgave å mestre selv en så negativ utvikling. • Forutsatt at bankene tar en riktig pris og styrer sine eksponeringer, trenger selv et alvorlig økonomisk tilbakeslag ikke gi en ny krise for bankenes lån til næringseiendom.

15. Oppsummering – Styring og kontroll • De fleste bankene har fastsatt strategier, policies og retningslinjer for næringssegmentet (Eiendomsdrift). I mindre grad gjelder dette for delsegmenter (eks.: forretningseiendommer, kjøpesentre, borettslag) • Interne retningslinjer i en viss grad blitt liberalisert de siste 3 år (eks.: økte rammer, utvidelse av sine geografiske område, redusert krav til egenkapital) • Tematilsynet avdekket at det ofte forekom avvik fra bankenes egne policies og retningslinjer (eks.: manglende etterlevelse av krav til egenkapitalandel) • Ikke gode nok systemer for overvåking og oppfølging av avvik • Bankene foretar i liten grad stresstester av eiendomsporteføljen

16. Oppsummering – Styring og kontroll forts. • Hva gjør bankene? • Bankene har i sine svar sagt at de i stor grad vil følge • de anbefalinger som Kredittilsynet har skissert • i inspeksjonsrapportene, eksempelvis: • Vurdere økt bruk av rammer for å styre risikonivå • Sterkere oppfølging og overvåking av avvik fra policy og retningslinjer • Foreta stresstester av eiendomsporteføljer • Etablere strengere retningslinjer for kriterier/parametere (eks.: kredittvurderinger, økonomiske nøkkeltall, maksimal størrelse på kapitaliseringsfaktor)

17. Utfordringer for bankene • Undersøkelsen tyder på at bankene i stor grad er etterspørselsstyrt. • Da etterspørselen økte, var toleransen for å avvike interne retningslinjer betydelig. • Tendens til ”Flokkatferd” der det gjelder å unngå å tape markedsandeler. • Flere indikasjoner på at bankene strammet inn på utlånspraksis i løpet av første halvår 2008. • Prisfall på over 10 % i løpet av første halvår 2008. • Fortsatt lav ledighet i næringsbyggene bidrar til å dempe ytterligere prisfall, men økende rente kan forsterke fallet.

18. Oppfølging fra Kredittilsynet • Kredittilsynet har skaffet seg kompetanse og innsyn i bankenes lån til næringseiendom som grunnlag for tett oppfølging. • Det gjennomføres en oppdatert kartlegging av de 11 største bankers eksponeringer ved utgangen av 3. kvartal 2008. • Nedskrivningene på utlån i resultatrapportene for 3. kvartal vil bli gjennomgått. • På grunnlag av disse analysene vil det bli avholdt møter og eventuelt oppfølging gjennom løpende inspeksjoner i enkeltbanker.

19. Avslutning: Makro og mikroutfordringer. • Utviklingen i markedene for næringseiendom er avhengig av at Norge kan motstå tilbakeslag og få en ”myk landing” med moderat vekst. • Dersom rentepåslagene i interbankmarkedet, som har økt fra ¾ til ca. 2 prosentenheter de siste to-tre ukene pga den internasjonale finanskrisen, fortsetter utover høsten, må Norges Bank vurdere rentenedsettelse. • Bankene må passe på sin inntjening og soliditet og sikre tilfredsstillende egenkapital for å kunne leve med et noe svakere marked. • Bedre metoder og relativt gode porteføljer av eiendomslån, gir sammen med bedre retningslinjer og større handlefrihet i penge- og finanspolitikken, gode muligheter til at vi skal unngå en ny krise for bankenes lån til næringseiendom. Enkelte banker vil likevel kunne få problemer med sine engasjementer.