evidence in postopki mno i nega vrednotenja nepremi nin l.
Skip this Video
Loading SlideShow in 5 Seconds..
EVIDENCE IN POSTOPKI MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA NEPREMIČNIN PowerPoint Presentation
Download Presentation
EVIDENCE IN POSTOPKI MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA NEPREMIČNIN

play fullscreen
1 / 17
Download Presentation

EVIDENCE IN POSTOPKI MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA NEPREMIČNIN - PowerPoint PPT Presentation

chavez
4 Views
Download Presentation

EVIDENCE IN POSTOPKI MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA NEPREMIČNIN

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - E N D - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Presentation Transcript

  1. EVIDENCE IN POSTOPKI MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA NEPREMIČNIN mag. Dušan Mitrović, Geodetska uprava RS 25. september 2006, Portorož

  2. POSAMIČNO – MNOŽIČNOVREDNOTENJE NEPREMIČNIN Posamično vrednotenje nepremičnin • Ocenjevanje ene ali nekaj nepremičnin hkrati • Uporaba podrobnejših podatkov o lokalnem trgu in nepremičnini sami • Rezultat: elaborat cenitve Množično vrednotenje nepremičnin • Vrednotenje istovrstnih skupin nepremičnin (stanovanja, hiše, zazidljiva zemljišča, …) • Rezultat: sistem, modeli, vrednost

  3. POSTOPKI MNOŽIČNEGAVREDNOTENJA (1) Generalno vrednotenje : • Opredelitev • Umerjanje • Testiranje modelov vrednotenja nepremičnin Pripis vrednosti : • Izračun vrednosti nepremičnin Indeksacija vrednosti : • Letni popravek vrednosti nepremičnin

  4. 4 leta 4 leta 4 leta Pripisana in/oziroma indeksacija vrednost Pripisana in/oziroma indeksacija vrednost Pripisana in/oziroma indeksacija vrednost Generalno vrednotenje Generalno vrednotenje Generalno vrednotenje Indeksacija pripisane vrednosti je lahko pozitivna ali negativna Generalno vrednotenje POSTOPKI MNOŽIČNEGAVREDNOTENJA (2)

  5. GENERALNO VREDNOTENJE (1) Iterativni postopek: • Opredelitev (specifikacija) modelov vrednotenja nepremičnin (kateri dejavniki vplivajo na tržno vrednost nepremičnin) • Coniranje – določitev območij enakovrednih primerljivih nepremičnin • Umerjanje (kalibracija) modelov vrednotenja nepremičnin (kolikšen je vpliv dejavnikov) • Testiranje modelov vrednotenja nepremičnin (preverjanje konsistentnosti)

  6. GENERALNO VREDNOTENJE (2) MATEMATIČNA OBLIKA MODELOV MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA NEPREMIČNIN • Vrednostne ravni : obseg in razpon razredov • Vrednostna območja : podobne tržne sile, podobne vrednosti • Vrednostne tabele : vpliv najpomembnejših dejavnikov • Vrednostne faktorje (koeficiente) : vpliv dejavnikov, ki niso zajeti v tabelah

  7. Določitev vrednostnih con Določitev vrednosti conam GENERALNO VREDNOTENJE (3) • VREDNOSTNE CONE

  8. GENERALNO VREDNOTENJE (6) • FAKTORJI Izračun končne vrednosti nepremičnine (VA) VA= končna vrednost stanovanja TA= vrednost pridobljena iz tabele Ael = faktor dvigala Ano = faktor števila stanovanj v stavbi Afl = faktor za nadstropje v katerem je stanovanje Ahe = faktor za vrsto ogrevanja VA = TA x Ael x Ano x Afl x Ahe

  9. OBSTOJEČE IN NOVE JAVNE EVIDENCE PO “ZMVN”

  10. PODATKI O NEPREMIČNINAH • Zemljiški kataster • Kataster stavb • Zbirka podatkov o dejanski rabi prostora • Zbirka podatkov o namenski rabi / Občinski plani = • Zbirka podatkov o upravnih aktih • Kataster trajnih nasadov • Gozdno gospodarski načrti • Dodatni podatki o nepremičninah – vprašalniki /drugi predpisi/ REGISTER NEPREMIČNIN

  11. REGISTER NEPREMIČNIN VZPOSTAVITEV • POPIS NEPREMIČNIN 2006 VZDRŽEVANJE • Obveznost po ZEN • Po uradni dolžnosti: • terenski ogled in izmera • inventarizacija prostora (digitalni foto, aerofoto interpretacija) • posredovanje vprašalnikov

  12. POPOLN TRG NEPREMIČNIN • Veliko malih kupcev/prodajalcev • Kupec/prodajalec ni prevelik, da vpliva na ceno • Popolne in razpoložljive informacije • Homogeni produkti • Nizki stroški transakcij • Ni zakonskih omejitev

  13. VPLIV NA VREDNOST NEPREMIČNIN • Lokacija nepremičnine (pravni status, dostop do infrastrukture, parki, šole, športne površine…) • Velikost stavbe • Velikost zemljišča • Kakovost stavbe (infrastruktura) • Starost stavbe (pričakovana življenjska doba) • Planska raba (prostorsko planske omejitve) • Drugi elementi, ki vplivajo na ceno (onesnaženje, hrup – ceste, železnica, jezero, obala, “socialni geto”, kriminal, …)

  14. PODATKI O TRGU NEPREMIČNIN

  15. UPORABNIKI PODATKOV O CENAH IN VREDNOSTI NEPREMIČNIN • - Banke Tržna vrednost • - Zavarovalnice Elementi trga, stroški gradnje (RCN) • - NepremičninskePosplošena tržna vrednost, agencije Realizirane cene • Elementi trga • Kupci/prodajalciPosplošena tržna vrednost, • CenilciPosplošena tržna vrednost, Realizirane cene • Elementi trga • - StatistikeVse vrste informacij • - RaziskaveVse vrste informacij • Prostorsko Posplošena tržna vrednost načrtovanje • ObčinePosplošena tržna vrednost • DURS Posplošena tržna vrednost Elementi trga • ITD..

  16. OCENA VREDNOSTI ZEMLJIŠČA Vrednost nepremičnine minus stroški stavbe Poslovne nepremičnine SIT Stroški stavbe Stanovanjske nepremičnine B Stroški stavbe Zemljišče za stanovanjsko rabo Zemljišče za lokale

  17. VREDNOST ZEMLJIŠČ (2) • ZEMLJIŠČA ZA GRADNJO NSZ – po 218.členu ZGO-1 Ostala zemljišča znotraj območij naselij in območij predvidenih za širitev naselij, ki so določena s prostorskimi akti