Množično vrednotenje nepremičnin

1. Množično vrednotenje nepremičnin I Uvod I-1 Osnovni pojmi • Literatura: • Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV, 2011). Ljubljana. • Pšunder, I., Torkar, M. 2003. Ocenjevanje vrednosti nepremičnin. Ljubljana.

2. Pojem zemljišča ZEMLJIŠČE (angl. land) - bi fizično lahko opredelili kot del zemeljske površine, ki skupaj z vodami predstavlja celotno površje našega planeta. Zemljišče pogosto enačimo z zemeljsko površino in predstavlja tla sama po sebi, zrak nad zemljišči in vse, kar je v tleh ali na njih kot naravna ali ustvarjena danost. Western definition: “land is the surface of the earth, the materials beneath it, the air above and all things fixed to the soil” (Dale and McLaughlin 1988)

3. Pojem tal • Tla (angl. soil)so plašč preperelih kamnin na površju Zemlje, ki je proces dolgotrajnega nastajanja tal pod vplivom klime, topografije površja, rastlinskega pokrova in talnih organizmov na matično osnovo. • TLA – večfunkcionalnost tal zahteva smotrno in sonaravno upravljanje zemljišč!

4. Pojem nepremičnine V pravnem smislu je zemljišče površina, ki je predmet lastninske pravice in vse, kar je kot naravna in ustvarjena danost pripojeno k temu zemljišču. NEPREMIČNINA – po načelu povezljivosti zemljišča in objekta (superficies solo cedit) je vse, kar je po namenu trajno spojeno z zemljiščem, sestavni del zemljišča, to je nepremičnine (izjeme!).

5. Pojem vrednosti • VREDNOST – sposobnost zadovoljevanja potreb; uporabnost ali koristnost neke dobrine (odvisna od subjektivne narave in interesa vrednotenja!): • vrednost v uporabi (osebna ocena vrednosti) in • vrednost v menjavi (bolj objektivno določena vrednost).

6. Pojem ekonomske vrednosti • EKONOMSKA VREDNOST ima tri pomembne razsežnosti: • uporabno vrednost, ki meri koristnost, oziroma uporabnost za lastnika; • redkost, pomeni omejeno ponudbo neke dobrine. • tržnost - nepremičnina mora biti predmet menjave, torej je možno njeno posedovanje in prenos lastništva. • Pri vrednotenju nepremičnin nas zanima predvsem: • kateri dejavniki vplivajo na vrednost nepremičnine, • kako obsežen je njihov vpliv. • Ekonomska vrednost predstavlja le eno izmed možnih dojemanj vrednosti in je zelo omejena v primerjavi s filozofskim pojmovanjem vrednosti.

7. Trg Trgpredstavlja stičišče med ponudniki in povpraševalci. Lahko si ga abstraktno predstavljamo kot okolje, kjer pride do stika med kupci in prodajalci, v katerem se odloča o kupljeni oziroma prodani količini nekega blaga ali storitve in o njegovi ceni.

8. Ponudba in povpraševanje • Tržna vrednost postane zanimiva takrat, ko je doseg vrednosti lahko gospodarsko uresničen. Na trgu usklajena vrednost, ki je osnova dejanski transakciji, je poznana kot tržna cena. • Ponudbo (angl. supply), ki predstavlja količino proizvoda oziroma storitve, ponujenega v določenem časovnem okviru na trgu, se lahko grafično predstavi s krivuljo ponudbe. Prav tako lahko s krivuljo povpraševanja (angl. demand) predstavimo povpraševanje.

9. Cena, vrednost in strošek • Tržna cenaje pojem za znesek, po katerem povprašujemo, ga ponujamo ali plačamo za proizvod ali storitev. Je znesek, o katerem se dogovorita prodajalec in kupec, ki nista nujno popolnoma obveščena, brez pritiskov in neodvisna. Lahko je enaka ali različna od tržne vrednosti. • Strošek je cena, plačana za proizvode ali storitve, ali znesek, potreben za ustvarjanje ali proizvodnjo proizvoda ali storitve. Ko je proizvod ali storitev dokončana, je njen strošek izvirno dejstvo. Cena, plačana za proizvod ali storitev, postane strošek za kupca. • Tržna vrednost je ekonomska zasnova, ki izraža ceno, za katero se najverjetneje pogodijo kupci in prodajalci proizvodov ali storitev, ki so na voljo za nakup na odprtem in konkurenčnem trgu pod pogoji, značilni za pošteno prodajo. • Vrednost ni dejstvo, pač pa ocena možne cene, ki bo plačana za proizvode in storitve ob določenem času v skladu s posebno opredelitvijo vrednosti.

10. Tržna vrednost - predpostavke • Tržna vrednost opredeljuje najverjetnejšo ceno, doseženo na pošten način, na konkurenčnem in odprtem trgu – tržne predpostavke: • odprtost in konkurenčnost trga; • motivacija tipičnega kupca in tipičnega prodajalca; • racionalno obnašanje kupca in prodajalca, brez pritiskov; • na voljo dovolj časa, dobra obveščenost; • plačilo v denarju ali denarnem ekvivalentu; • financiranje običajno v kraju in času; • cena predstavlja denarni izraz vrednosti nepremičnine.

11. Vrste vrednosti nepremičnin • MENJALNA/TRŽNA VREDNOST - najverjetnejša cena na odprtem, konkurenčnem trgu z informiranimi in preudarnimi udeleženci. • UPORABNA VREDNOST ali VREDNOST V UPORABI – meri koristnost, uporabnost za lastnika nepremičnine. • Druge vrste vrednosti: • kreditna (hipotekarna vrednost), • investicijska vrednost, • obdavčljiva vrednost, • zavarovalna vrednost, • Vrednost pri uporabi ipd.

12. Osnovne lastnosti nepremičnin FIZIČNE LASTNOSTI • nepremičnost • neuničljivost • heterogenost • kompleksne dobrine EKONOMSKE LASTNOSTI • redkost • fizična in ekonomska lokacija • soodvisnost • dolga povračilna doba investicij INSTITUCIONALNE LASTNOSTI • zakonodaja • različna regulativa, lokalni in regionalni prostorski plani • lokalne in regionalne navade • nepremičninska združenja

13. Zemljiški/nepremičninski trg • Na zemljiškem oziroma nepremičninskem trgu se srečujejo ljudje, ki trgujejo z stvarnimi pravicami na zemljiščih oziroma nepremičninah. • Posebnosti nepremičninskega trga: • heterogenost, • nepopolnost trga, • prostorsko segmentiran. • Nepremičninski trg ne predstavlja popolnega in konkurenčnega trga, kar se odraža v togosti zemljiškega trga.

14. Lastnosti nepremičninskega trga • Lastnosti nepremičninskega trga: • vsaka nepremičnina je unikat (pomanjkanje standardizacije), • slaba informiranost udeležencev, • lokalizirana konkurenca, • slojevito povpraševanje, • neprilagodljiva ponudba na kratek rok, • omejeno število kupcev in prodajalcev v določenem cenovnem razredu • trg izjemno občutljiv na spremembe glavnih ekonomskih indikatorjev • …. Popolna konkurenca • homogeni proizvodi • veliko število kupcev in prodajalcev • odsotnost umetnih ovir • popolna mobilnost proizvodov, produkcijskih faktorjev in kupcev • popolna informiranost tržnih udeležencev Trg nepremičnin • vsaka nepremičnina unikat • v določenem cenovnem razredu omejeno število kupcev in prodajalcev • močan vpliv regulative • nepremičnine so nemobilne • slaba informiranost

15. Ponudba in povpraševanje nepremičnin PONUDBA ZEMLJIŠČ • v splošnem fiksna • na lokalni ravni odvisna od nacionalne in lokalne zemljiške politike, infrastrukture itd. PONUDBA STAVB IN OBJEKTOV • nespremenljiv obseg na kratek rok • odzivanje s spremembo izkoriščnosti • majhen delež nove ponudbe • povečanje ponudbe temelji na prihodnjih pričakovanjih • ključna vloga možnosti in stroškov financiranja • tehnologija, cena vhodnih materialov POVPRAŠEVANJE ODVISNO OD: • višine in razdelitve dohodka na nacionalni in regionalni ravni • razpoložljivosti ustreznih finančnih virov • zaposlenosti • demografskih značilnosti …

16. Zemljiški/nepremičninski trg • K zmanjšanju togosti in neelastičnosti zemljiškega trga lahko prispevata: • - dostopnost do podatkov o cenah in vrednostih zemljišč. • Glej spletno stran Geodetske uprave: Evidenca trga nepremičnin • institucionalni okvir transakcij • nepremičnin;

17. Podtrgi nepremičnin • Nepremičninski trg lahko glede na lastnosti in posebnosti ločimo v šest skupin, ki jih je nadalje mogoče deliti na podtrge: • stanovanjski trg nepremičnin (stanovanja, eno- in večdružinske hiše, stavbna zemljišča za stanovanja ipd.), • poslovni trg nepremičnin (poslovni prostori in zgradbe, trgovine, hoteli, moteli, stavbna zemljišča za poslovne zgradbe ipd.), • industrijski trg nepremičnin (industrijske proizvodne stavbe, skladišča, rudniki, stavbna zemljišča za industrijsko dejavnost), • kmetijski trg nepremičnin (kmetije, zemljišča, namenjena kmetijski pridelavi in rekreaciji, gozdovi, druga nezazidana zemljišča ipd.), • trg nepremičnin za posebne namene (verski objekti in zemljišča, privatne izobraževalne institucije, bolnišnice ipd.), • trg nepremičnin javne rabe (zemljišča za potrebe cest, avtocest in druge javne infrastrukture, stavbe in zemljišča javnih organizacij, kot so šole, bolnišnice, vrtci, parki ipd.)

18. Ocena tržne vrednosti nepremičnin • Tržna vrednost nepremičnine se ugotavlja z ocenjevanjem vrednosti njegove koristnosti glede na: • pravne, • funkcionalne (raba tal), • gospodarske in • okoljske dejavnike. • Tržna vrednost najpogosteje izraža stopnjo koristnosti nepremičnine za posameznika, ki jo v veliki meri oblikuje: • najgospodarnejša raba, to je raba, ki je fizično možna, upravičena, zakonsko dopustna, finančno izvedljiva in katere rezultati izkazujejo najvišjo vrednost zemljišča; • enkratnostzemljišča, • stalnost lokacije, • omejena ponudba in • posebna koristnost njegove lege.

19. Standardi (vrste) ocenjevanja vrednosti • Standarda ekonomskega ocenjevanja vrednosti nepremičnin: • Poštena tržna vrednost (fair market value) • Ocenjevanje sedanje vrednosti prihodnih donosov (način donosa) • Ocenejvanje vrednosti čiste substance (nabavnovrednostni način) • Neposredna primerjava prodaj (način primerjave prodaj). • Naložbena tržna vrednost (investmentvalue) • vrednost čiste substance, premija za ugodno lokacijo in sedanja vrednost prihodnjih donosov. • Opomba: Ponovi pojem administrativnega vrednotenja

20. Zemljiška renta • Pri vrednosti nepremičnin igra ključno vlogo velikost zemljiške rente. Na splošno lahko opredelimo pojem rente kot presežno vrednost, ki predstavlja razliko med vrednostjo faktorja in stroški, ki so potrebni za zagotovitev njegove udeležbo v procesu produkcije. • Velikost zemljiške rente, ki jo prejema lastnik, opredeljuje tudi vrednost zemljišča. Njegovo vrednost namreč izračunamo kot sedanjo vrednost vseh prihodnjih donosov zemljišča: • kjer R pomeni velikost prejete rente in r kapitalizacijsko stopnjo. • OPOMBA: višjo ceno kot plača kupec, večjo rento pričakuje od nepremičnine

21. Zem. renta –cena zemljišča in razdalja

22. Načela vrednotenja nepremičnin • Načela, ki temeljijo na zaznavah uporabnikov: • načelo koristnosti ali uporabnosti: sposobnost nepremičnine, da zadovoljuje potrebe uporabnika. • načelo substitucije - najvišja možna vrednost premoženja je določena na podlagi najnižje cene oziroma stroškov, po katerih je mogoče pridobiti drugo premoženje z enako koristnostjo. • načelo pričakovanja bodočih koristi - določitev sedanje vrednosti neto donosov in drugih koristi, ki jih bo lastništvo nepremičnine prineslo v prihodnosti.

23. Načela vrednotenja nepremičnin • (2) Načela, povezana z zemljiščem in izboljšavami: • presežni donos je definiran kot čisti dobiček, ki pripada lastniku potem, ko so plačani stroški dela in kapitala. • mejna produktivnost - načelo naraščajočih in padajočih donosov - dodatno vlaganje je smiselno le do tiste točke, ko se mejni stroški izenačijo z mejnimi dohodki in je celoten donos maksimalen. • načelo ravnotežja, • ekonomska velikost zemljišča, • načelo ekonomske delitve.

24. Načela vrednotenja nepremičnin • (3) Načela, povezana s tržnim okoljem • načelo odvisnosti: Uporabna vrednost nepremičnine je odvisna od okolja, v katerega je vpeta (upoštevati je treba značilnosti okolice, možnosti dostopa do nepremičnine, prometne povezave v okolici …). • ustreznost in skladnost - kako dobro se arhitektonski stil, starost, konstrukcija, raven ugodnosti in storitev nepremičnine skladajo s tržnimi potrebami in pričakovanji. • povpraševanje in ponudba; • načelo spremenljivosti poudarja, da se vrednosti nepremičnin v času spreminjajo (dejavniki: staranje, obraba objektov, prehod okolja skozi različne razvojne faze, spremembe okusov ljudi, demografske spremembe, drugačno tržno okolje itd.).

25. Načela vrednotenja nepremičnin • (4) Načelo, povezano s tržnim okoljem - najboljšo uporabo • Najboljša uporaba je tista, ki je smiselna, verjetna in dovoljena ter daje najvišjo neto sedanjo vrednost nepremičnine na dan vrednotenja. Biti mora fizično uresničljiva, imeti ustrezno podporo in finančno izvedljivost. • Načelo najboljše uporabe je tudi najpomembnejše načelo in v sebi združuje vse tri prej naštete skupine načel. Najboljša uporaba in z njo povezana vrednost nepremičnine se lahko tudi sčasoma spremeni zaradi zaznav potrošnika (1. skupina načel), zaradi fizičnih sprememb (2. skupina načel) ali zaradi tržnega okolja (3. skupina načel).

26. Metode vrednotenja nepremičnin • Tržno vrednost se načeloma ocenjuje po treh pristopih(načinih), odvisno pač od namena vrednotenja: • Tržni pristop (način primerljivih prodaj), • Dohodkovni pristop (na donosu osnovan način), • Stroškovni pristop (nabavnovrednostni pristop).

27. Načini vrednotenja nepremičnin • TRŽNI PRISTOP, način primerljivih prodaj (angl. sales comparison approach), določa osnovo ocenjevanja tržnih vrednosti nepremičnin na osnovi analize tržnih cen. • Pomembne so okoliščine transakcij in izločiti ali prilagoditi je treba vse neznačilne transakcije. Tržna vrednost obravnavanih nepremičnin se določi na osnovi prodajnih cen primerljivih nepremičnin, ki so bile predmet transakcij na trgu. • POSTOPEK: • Izberemo primerljive nepremičnine; kriteriji izbire: • časovna oddaljenost primerljive transakcije, • fizične lastnosti, • geografsko območje, • prodajni pogoji. • Metode prilagajanja • v pavšalnem znesku • odstotno prilagajanje • izberemo neko bazno osnovo (na primer vrednost na m2)

28. Načini vrednotenja nepremičnin • (2) DOHODKOVNI PRISTOP,način kapitalizacije donosa pristop (angl. income capitalization approach), ugotavlja tržno vrednost nepremičnin na osnovi ocene donosnosti nepremičnin in upošteva načelo predvidevanja o pričakovanih prihodnjih koristi. • POSTOPEK: • analiza diskontiranih denarnih tokov • Potrebno: • oceniti prihodnje denarne tokove, • določiti ustrezno diskontno stopnjo r.

29. Načini vrednotenja nepremičnin • (2) DOHODKOVNI PRISTOP (nadaljevanje) • 2.1 Analiza prihodnjih denarnih tokov: • neto denarni tok iz naslova dejavnosti najemnin, • potencialni prihodek od najemnin, • odstotek nezasedenosti, • drugi morebitni prilivi, • tekoči poslovni odhodki, • nadomestitvene rezerve, • stroški financiranja, • denarni tok iz naslova prodaje... denarni tokovi v prihodnosti enaki denarnemu toku v zadnjem letu • 2.2 Metoda multiplikatorja najemnin (PC – cena primerljive nepremičnine, BN – bruto najemnina – potencialni dohodek): • 2.3 Metoda neposredne kapitalizacije temelji na predpostavki, da je med tekočim neto denarnim tokom NDTn in vrednostjo nepremičnine V določeno stalno razmerje (R – kapitalizacijska stopnja).

30. Načini vrednotenja nepremičnin • (3) STROŠKOVNI PRISTOP,nabavnivrednostni pristop (angl. cost approach), ocenjuje vrednost nepremičnin z ugotavljanjem nabavne vrednosti kupljenega zemljišča in stroškov izgradnje izboljšave na zemljišču s primerljivo koristnostjo ocenjenega premoženja, s prilagoditvijo zaradi starosti premoženja. • POSTOPEK: • Ocena vrednosti zemljišča • s pomočjo primerljivih zemljišč • Določitev nadomestitvenih stroškov • reprodukcijski stroški • nadomestitveni stroški

31. Izbira metode vrednotenja nepremičnin • Rezultat vseh treh metod je iskana ocena vrednosti ocenjevane nepremičnine. Vendar pa vsaka metoda pristopi k ocenjevanju iz različnega zornega kota in ima kot taka tudi različno uporabno vrednost – pomeben je tudi namen vrednotenja. • Tržna metoda izhaja iz že usklajenih interesov kupca in prodajalca nepremičnin, dohodkovni pristop daje oceno vrednosti, ki lahko služi predvsem kot pogajalsko izhodišče bodočega kupca, medtem ko stroškovni pristop bolj poudarja interese na strani prodajalca. • Metode vrednotenja nepremičnin so opisani v Mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti nepremičnin.

32. Vprašanja za utrjevanje snovi • Opredeli pojme zemljišče, tla in nepremičnina! • Opredeli pojma tržne vrednosti in tržne cene! • Opredeli tri ključne pojme – vrednost, ceno in strošek! Katere so osnovne tržne predpostavke pri ocenjevanju tržne vrednosti? • Opredeli vrste ekonomske vrednosti nepremičnin! • Katere so temeljne značilnosti nepremičninskega trga? • Katere so glavne lastnosti nepremičnin (fizične, ekonomske in institucionalne)? • Vrste nepremičninskih podtrgov glede na vrsto nepremičnin! • Kaj oblikuje koristnost nepremičnine za posameznika? • Tržna načela ocenjevanja vrednosti nepremičnin, ki veljajo za uporabnike! • Tržna načela ocenjevanja vrednosti nepremičnin, ki veljajo za nepremičnine! • Opredeli ključna standarda (vrste) ekonomskega ocenjevanja nepremičnin! • Navedi in opiši tri osnovne načine ocenjevanja tržne vrednosti nepremični!