pravo nepremi nin odlo itve sodi n.
Download
Skip this Video
Loading SlideShow in 5 Seconds..
PRAVO NEPREMIČNIN odločitve sodišč PowerPoint Presentation
Download Presentation
PRAVO NEPREMIČNIN odločitve sodišč

Loading in 2 Seconds...

play fullscreen
1 / 103

PRAVO NEPREMIČNIN odločitve sodišč - PowerPoint PPT Presentation


  • 177 Views
  • Uploaded on

PRAVO NEPREMIČNIN odločitve sodišč. Dida VOLK. teme. Pogodbena razmerja (prodajna pogodba) Hipoteka (obstoj, v stečajnem postopku, poplačilo hipotekarnega upnika) Najemna razmerja Nepravdni postopki (razdelitev nepremičnine med solastniki, določitev meje)

loader
I am the owner, or an agent authorized to act on behalf of the owner, of the copyrighted work described.
capcha
Download Presentation

PowerPoint Slideshow about 'PRAVO NEPREMIČNIN odločitve sodišč' - jennessa


An Image/Link below is provided (as is) to download presentation

Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author.While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server.


- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - E N D - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Presentation Transcript
slide2
teme
  • Pogodbena razmerja (prodajna pogodba)
  • Hipoteka (obstoj, v stečajnem postopku, poplačilo hipotekarnega upnika)
  • Najemna razmerja
  • Nepravdni postopki (razdelitev nepremičnine med solastniki, določitev meje)
  • Prisilna prodaja nepremičnin v izvršilnem postopku
pogodbena razmerja
POGODBENA RAZMERJA
  • Pravice kupcev v izvršbi, stečajnem postopku
  • Z.K. dovolilo
  • Predpogodba
  • Pisna oblika
  • Prodajna pogodba (pisna oblika, stvarne napake)
razdrta prodaja kupec v izvr bi
Razdrta prodaja – kupec v izvršbi

Bivša zakonca, izmed katerih je eden, ob soglasju drugega, prodal skupno stanovanje, ki je bilo obremenjeno z zastavno pravico za posojilo,ki ga je najel eden izmed njiju za skupne potrebe, stanovanje pa je bilo potem prodano na dražbi v izvršilnem postopku in vzeto kupcu,morata vrniti slednjemu prejeto kupnino, ker je takšna pogodba po zakonu razdrta.

pravice kupca v izvr bi
Pravice kupca v izvršbi

S trenutkom, ko je kupec v skladu s pravili ZIZ postal lastnik sporne nepremičnine, je lastninska pravica prejšnjih lastnikov v skladu s 45. členom ZTLR prenehala.

overitev podpisa na pogodbi
Overitev podpisa na pogodbi
  • Pridobitni način za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini na podlagi pravnega posla je po določbi 33. člena ZTLR vpis v zemljiško knjigo. Toženca sta skušala onemogočiti vpis v zemljiško knjigo z neutemeljenim odklanjanjem overitve svojih podpisov na sporni pogodbi in torej nista izpolnila svoje zakonske in pogodbene obveznosti.
pridobitev lastninske pravice
Pridobitev lastninske pravice
  • Ker je bilo ugotovljeno, da sta stranki sklenili veljavno kupoprodajno pogodbo (vsi njeni elementi so bili zapisani, z izjemo dogovora o kupnini, ki pa je bil realiziran v smislu 73. člena ZOR), je toženec dolžan izročiti tožnikoma kot kupcema prodano nepremičnino tako, da bosta na njej pridobila lastninsko pravico, to pa je s sodbenim izrekom naložena izdaja zemljiškoknjižne listine.
z k dovolilo razdrtje pogodbe
Z.K. dovolilo-razdrtje pogodbe
  • Neizdaja za zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice sposobne listine ne predstavlja neizpolnitve le neznatnega dela prodajalčeve obveznosti. Če prodajalec ni omogočil prenosa lastninske pravice na kupljeni nepremičnini, je kupcu onemogočil razpolaganje s kupljeno nepremičnino, prav razpolaganje pa je ena od temeljnih upravičenj lastninske pravice. Zato je v takem primeru materialnopravno zmotna uporaba 131. člena ZOR o nemožnosti razdrtja pogodbe zaradi neizpolnitve neznatnega dela obveznosti.
polo aj kupca v ste postopku
Položaj kupca v steč. postopku
  • Pogodba, ki jo sklene stečajni upravitelj z najugodnejšim ponudnikom (peti odstavek 154. člena ZPPSL) je izvedbeni akt rezultata dražbe, ki nadomešča domik v nepremičninski dražbi, izvedeni v izvršilnem postopku. To pomeni, da je kupec v stečajnem postopku na dražbi prodane nepremičnine postal njen lastnik originarno. Zato morebitni lastnik na prisilni javni dražbi prodane nepremičnine proti njenemu kupcu najkasneje od vpisa lastninske pravice nanj v zemljiški knjigi, tudi z lastninsko tožbo ne more več uspeti.
predpogodba
predpogodba
  • Predpogodba (ki vsebuje bistvene sestavine glavne pogodbe) veže obe stranki, vendar ne v nedogled. Če stranki sami ne določita roka, v katerem morata skleniti pogodbo, pride v poštev zakoniti šestmesečni rok, ki teče od dneva, ko bi po naravi posla in okoliščinah pogodba morala biti sklenjena. Rok je prekluziven, po njegovem izteku ni več mogoče zahtevati sklenitve glavne pogodbe.
predpogodba zmota
Predpogodba-zmota
  • Če je bodoči kupec ob sklepanju predpogodbe v zmoti glede bistvene lastnosti predmeta bodoče glavne pogodbe, lahko svoje upravičenje uveljavlja tako, da odkloni sklenitev glavne pogodbe. Predpogodba ga ne veže, podobno kot ga ne veže v primeru spremenjenih okoliščin. Zato mu ni treba vložiti tožbe za razveljavitev predpogodbe.
pisna oblika
Pisna oblika
  • Ara je premoženjska korist, ki jo ob sklenitvi pogodbe ena stranka izroči drugi stranki zaradi utrditve svoje obveznosti. Za veljavnost are je značilno, da je odvisna od temeljne pogodbe. Če temeljna obveznost ni veljavna, tudi ara ni veljavna. Ker sta sodišči ugotovili, da osnutek kupoprodajne predpogodbe med prvotoženo stranko in tožnikom (brez številke in brez datuma)pogodbeni stranki nista podpisali, sta pravilno uporabili določilo prvega odstavka 70. člena ZOR, po katerem pogodba, ki ni sklenjena v predpisani obliki, nima pravnega učinka, s tem pa tudi akcesorni dogovor o ari ne.
stvarne napake
Stvarne napake
  • Ugotovljeno je, da ima stavba take gradbene napake, da ni varna in je zato predvidena njena sanacija. Takšno stanje ne ustreza pričakovanjem tožnice kot kupovalke. Zato kupljeno stanovanje nima molče dogovorjenih lastnosti (tretja točka 479. člena ZOR) in je torej obremenjeno s stvarno napako.
pravne napake
Pravne napake
  • Za obstoj pravne napake zadošča, da zato, ker prodajalec ni bil lastnik stvari, ni bil dosežen učinek sklenjene prodajne pogodbe in izročitve stvari, to je kupčeva pridobitev lastninske pravice. Katera tretja oseba je pravi lastnik sporne stvari pa je za razmerje med pravdnima (pogodbenima) strankama nepomembno.
hipoteka
HIPOTEKA
  • Obstoj hipoteke
  • Nepremičnina, ki ni vpisana v Z.K.
  • Ločitveni upnik v stečajnem postopku
  • Skupno premoženje zakoncev
  • Zastavitelj - porok
obseg hipoteke
Obseg hipoteke

Dejstvo, da se zastavna pravica razteza na vse nepremičnine vložne številke, pomeni, da se razteza tudi na vse tiste dele, ki nastanejo kasneje z gradnjo, prezidavo, dozidavo, torej tudi na zemljišču pozneje zgrajene stavbe.

nepremi nina ni vpisana v z k
Nepremičnina ni vpisana v Z.K.
  • Domnevna možnost vknjižbe lastninske pravice dolžnice na (etažnem) stanovanju, to je nepremičnini dolžnice, ki ni vpisana v zemljiški knjigi, ni zadržek za zavarovanje na taki nepremičnini, na podlagi določila 254. člena ZIZ.
predznamba nevpisana nepremi inina
Predznamba – nevpisana nepremičinina
  • Določbe 254. člena ZIZ ne izključujejo uporabe 252. člena ZIZ, ki določa, da se zavarovanje bodoče in pogojne terjatve na nepremičnini opravi s predznambo zastavne pravice. Vendar pa v notarskem zapisu, ki ga je upnik priložil predlogu za izvršbo, stranki nista določili, kako bo upnik opravičil predznambo in rok, v katerem bo to storil (1. odst. 252. člena ZIZ). Na podlagi tako pomanjkljivega notarskega zapisa, pa sodišče predlaganega zavarovanja pogojne terjatve ne more dovoliti.
zavarovanje bodo e in pogojne terjatve
Zavarovanje bodoče in pogojne terjatve
  • Zavarovanje bodoče in pogojne denarne terjatve upnika z zastavno pravico na dolžnikovi nepremičnini, ki ni vpisana v zemljiško knjigo, po ZIZ ni dovoljeno.
rube vknji ba hipoteke
Rubež – vknjižba hipoteke
  • Ker predmetni notarski zapis nima soglasja upnika in dolžnika, da se terjatev zavaruje z vknjižbo zastavne pravice na dolžnikovi nepremičnini, je to ovira za vknjižbo zastavne pravice. Rubež ima pomen vknjižbe zastavne pravice, zaradi česar vknjižba zastavne pravice ni potrebna in je upniku že zagotovljeno učinkovito varstvo tudi zoper tretje osebe.
popis stanovanja rube
Popis stanovanja - rubež
  • S popisom dolžnikovega stanovanja, ki ni bilo vpisano v zemljiški knjigi, je upnica pridobila zastavno pravico na tej nepremičnini. Popis stanovanja je imel učinek pridobitve zastavne pravice, čeprav ni bil opravljen na terenu, saj je bila nepremičnina dovolj zanesljivo identificirana, publicitetni učinek pa je bil dosežen z zaznambo popisa na izvirniku pogodbe. Ker je pritožnik zastavno pravico na istem stanovanju pridobil pozneje, je upnica pred njim pridobila tudi poplačilno pravico.
hipoteka terjatev
Hipoteka - terjatev

Za nastanek zastavne pravice ni potreben le vpis v zemljiško knjigo (prvi odstavek 64. člena ZTLR), temveč tudi nastanek terjatve (prvi odstavek 63. člena ZTLR). S sklenitvijo "Pogodbe o posojilu št..." terjatev tožeče stranke ni nastala, ker tožeča stranka toženi stranki ni izročila denarja.

obseg vpisa v z k
Obseg vpisa v z.k.

Po določbi 3. odst. 13. čl. Zakona o zemljiški knjigi (Ur.l. RS št. 33/95 - ZZK) se terjatev, ki je zavarovana s hipoteko, vpiše tako, da se označi s številom denarnih enot, na katere se glasi v skladu z veljavnimi predpisi. Po določbi 4. odst. istega člena se v primeru dogovorjenih obresti vpiše tudi višina obrestne mere. Pravila terjajo opis zavarovane terjatve z opredelitvijo pravnega razmerja, iz katerega zavarovana terjatev izvira, njeno višino in roke zapadlosti.

hipoteka pri cesiji
Hipoteka pri cesiji

Po določilu prvega odst. 437. člena ZOR se prenese hipoteka pri cesiji na prevzemnika avtomatično, saj je ta stvarna pravica vezana na zastavljeno nepremičnino in je z vpisom v zemljiško knjigo tudi nastala (prvi odstavek 64. člena ZTLR). Tedaj ni potrebno za prehod hipoteke od cedenta na cesionarja, da je cesija vpisana v zemljiško knjigo.

druga no stali e
Drugačno stališče

Hipoteka, kot stvarna pravica s sklenitvijo cesijske pogodbe ne presegata po zakonu samem na cesionarja. Stranki cesijske pogodbe morata prenos hipoteke na cesionarja dogovoriti, dogovor pa je potrebno še zemljiškoknjižno izvesti. Šele z njegovo zemljiškoknjižno izvedbo postane cesionar imetnik hipoteke, s tem pa tudi upravičenec do ločenega poplačila terjatve na podlagi hipoteke.

popla ilo hipotekarnega upnika
Poplačilo hipotekarnega upnika

Za realizacijo zastavne pravice na nepremičnini ni potrebna predhodna izvršba nasproti osebnemu dolžniku. Ko dolg zapade, ima hipotekarni upnik pravico zahtevati poravnavo iz vrednosti zastavljene nepremičnine. Obveznost hipotekarnih dolžnikov, ki niso hkrati osebni dolžniki, ni subsidiarna.

maksimalna hipoteka
Maksimalna hipoteka

Maksimalna hipoteka se vpisuje z določenim najvišjim zneskom, ki predstavlja zgornjo mejo, do katere hipoteka še nudi realno jamstvo. Pri vpisu maksimalne hipoteke se namreč ne navajajo posamezne vrednostno določene terjatve, ki so nastale ali bodo nastale, ampak se stvarno zavarovanje omeji z navedbo najvišjega (maksimalnega) zneska.

obseg hipoteke1
Obseg hipoteke

Sporazum o ustanovitvi hipoteke na tujem zemljišču - zemljišču, ki je pred sklenitvijo sporazuma po zakonu postalo last RS, je ničen. Čeprav ima sporazum po členu 251.c ZIP moč sodne poravnave, RS ne zavezuje, ker ni stranke sporazuma.

hipoteka skupno premo enje
Hipoteka – skupno premoženje

Zavarovanja terjatve na celotni nepremičnini, ki predstavlja skupno premoženje, ni mogoče dovoliti za terjatev do enega solastnika skupnega premoženja. Prav tako pa ga že pojmovno ni mogoče dovoliti na nedoločenem deležu dolžnice na skupnem premoženju.

2 del
2.del

Upnik, ki želi doseči izvršbo oz. zavarovanje na deležu enega od zakoncev, lahko ravna po določbi 1. odstavka 57. člena ZZZDR. Po omenjeni določbi lahko na podlagi pravnomočne sodbe zahteva, da sodišče določi delež dolžnika na skupnem premoženju in šele nato zahteva izvršbo na ta delež.

skupno premo enje zakoncev
Skupno premoženje zakoncev
  • Tožeča stranka priznava, da je v zemljiški knjigi navedeno, da je pridobil lastninsko pravico na podlagi kupoprodajne pogodbe njen mož, in da sama ni vpisana v zemljiški knjigi, zato mora nositi riziko, da ni poskrbela za svoj vpis v zemljiško knjigo in da ni reagirala ob vpisu hipoteke tožene stranke.
2 del1
2. del
  • Čeprav velja domneva, da v primeru, da kak podatek ni vpisan v zemljiško knjigo, tretje osebe za nevpisani podatek ne vejo, pa ta domneva ni neizpodbitna. Toda tožeča stranka ni dokazovala in ni dokazala slabe vere tožene stranke. Samo dejstvo, da je profesionalna organizacija (banka), pa ji ne daje pravice oziroma dolžnosti, da se spušča v ugotavljanje osebnih podatkov posojilojemalcev, da torej ugotavlja njihov zakonski stan in se vtikuje v druga osebna razmerja ter zakonce obravnava drugače od tistih oseb, ki niso poročene.
enako stali e
Enako stališče

Če bi tožnica poskrbela za njen zemljiškoknjižni vpis, bi bila zaradi publicitetnega učinka vpisa varovana. S svojo neaktivnostjo se je tožnica sama izpostavila nevarnosti, da bo kdo v zaupanju v podatke zemljiške knjige pridobil kakšno pravico na skupni nepremičnini.

druga no stali e ustavna odl up 128 03 z dne 27 1 2005
Drugačno stališče – Ustavna odl. Up-128/03 z dne 27.1.2005
  • Pri skupnem premoženju gre za originaren način pridobitve lastninske pravice
  • Zato pridobi zakonec lastninsko pravico na neoddeljenem delu skupnega premoženja ne glede na vpis v zemljiško knjigo
  • V konkretnem primeru je izvršbo na nepremičnino predlagal (navadni) upnik, ne hipotekarni, ki se na z.k. stanje in dobro vero ne more sklicevati
zastavna pogodba poro tvo
Zastavna pogodba - poroštvo

Z zastavno pogodbo se dolžnik ali kdo tretji zaveže nasproti zastavnemu upniku, da mu bo omogočil poplačilo iz zastavljene stvari, če upnikova terjatev ob zapadlosti ne bi bila plačana. Gre torej za to, da zastavitelj za plačilo svojega ali tujega dolga da upniku stvarno jamstvo, za razliko od poroštva, kjer gre za osebno jamstvo.

dol nost zastavitelja
Dolžnost zastavitelja

Hipotekarni dolžnik (zastavitelj), ki ni obenem osebni dolžnik, s sklenitvijo pogodbe o hipoteki ne postane avtomatično dolžnik iz obligacijskega razmerja. Njegova obveznost je (le), da dopusti izvršbo v zastavljeno nepremičnino. Res se te obveznosti lahko razbremeni tako, da plača zapadlo zavarovano terjatev. A to je pravica hipotekarnega dolžnika, ki ni obenem osebni dolžnik, ne pa njegova dolžnost

polo aj zastavitelja
Položaj zastavitelja

Tožeča stranka, ki je zastavila svojo nepremičnino za dolg tožene stranke, ni porok v smislu 997. člena ZOR, temveč zastavitelj, ni solidarni dolžnik (IV. odstavek 1004. člena ZOR), ampak subsidiarni in še to le do višine zastavljene stvari. Šele če dolžnik ob zapadlosti ne plača dolga, lahko upnik s hipotekarno tožbo zahteva poplačilo iz zastavljene stvari.

najemna razmerja
NAJEMNA RAZMERJA
  • Najemna pogodba (pisnost, posebni dogovori)
  • Prenehanje najemnega razmerja (sporazumno, krivdno)
pisnost najemne pogodbe
Pisnost najemne pogodbe

12. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih določa pisnost pogodbe o najemu poslovnih prostorov. Ker spada najemnina med glavne določbe najemne pogodbe, velja predpis o obličnosti pogodb tudi za njene spremembe, nanašajoče se na plačevanje najemnine.

sprememba najemne pogodbe
Sprememba najemne pogodbe

Po 1. odstavku 133. člena ZOR lahko stranka, ki ji je izpolnitev obveznosti otežena, zahteva razvezo pogodbe. Ne more pa ta stranka zahtevati (sodno izsiliti) spremembe, v tem sporu torej znižanja najemnine. Druga stranka sicer lahko ponudi spremembo pogodbe (4. odstavek 133. člena), ni pa tega dolžna storiti.

pobot najemnine z vlaganji
Pobot najemnine z vlaganji

Dogovora o poračunavanju najemnine z vlaganji v poslovni prostor tožena stranka ni dokazala.

kr itev najemne pogodbe
Kršitev najemne pogodbe

Dogovori o odkupu poslovnih prostorov niso pravno odločilna okoliščina, ki bi sama po sebi povzročila prenehanje plačevanja najemnine. O prenehanju te obveznosti bi se stranki morali posebej dogovoriti, saj takšen dogovor predstavlja poseg v veljavno najemno pogodbo. Spremenili pa bi to pogodbo lahko le pisno.

sporazumno prenehanje
Sporazumno prenehanje

Dejstvo, da je tožnik brez pripomb prevzel ključe izpraznjenega poslovnega prostora, je sodišče druge stopnje v povezavi z "odpovedjo" najemnega razmerja s strani tožene stranke, ki ga je tožnik prejel 31.3.1992, z njim pa bil nesporno seznanjen po telefonu še pred prevzemom ključev, drugače ovrednotilo kot sodišče prve stopnje.

sporazumno prenehanje obli nost
Sporazumno prenehanje-obličnost

Za sporazumno prenehanje najemnega razmerja pa posebna obličnost ni predpisana. Sodišče druge stopnje zato ni kršilo materialnega prava, ko je presojalo, ali je najemno razmerje lahko prenehalo s konkludentnimi ravnanji pravdnih (pogodbenih) strank.

domneva sporazumnega prenehanja
Domneva sporazumnega prenehanja

Ker je bilo ugotovljeno, da je tožnik prostovoljno izpraznil poslovni prostor, je najemno razmerje sporazumno prenehalo.

domneva podalj anja najemne pogodbe
Domneva podaljšanja najemne pogodbe

Če bi tožnik želel uveljaviti domnevo iz 27. člena ZPSPP, bi tudi po mnenju revizijskega sodišča moral ukrepati takoj oziroma najpozneje potem, ko je sprejel ključe od nasprotne stranke. Ukrepati tako, da bi se skliceval na 27. člen ZPSPP in od tožene stranke zahteval plačilo najemnine za vtoževano obdobje.

uporaba brez najemne pogodbe
Uporaba brez najemne pogodbe

V denacionalizacijskem postopku v last in posest vrnjene poslovne prostore uporablja tožena stranka brez najemne pogodbe ali drugega pravnega naslova. Tožeča stranka, kot lastnik tako utemeljeno zahteva izročitev stvari, to je praznih poslovnih prostorov.

potrebna popravila
Potrebna popravila

Najemojemalec se loti popravil najetega lokala samo v primeru, če je dal poprej najemodajalcu primeren rok. Ker najemojemalec ni tako ravnal ter se je spornih popravil lotil sam, ne more v času trajanja najemnega razmerja zahtevati od najemodajalca povračilo stroškov za popravilo.

odpoved redna
Odpoved - redna

Po določilu prvega odstavka 24. člena zakona o denacionalizaciji (ZDen) vrnitev denacionaliziranih stvari praviloma ne vpliva na obstoječa odplačna najemna, zakupna in njim podobna razmerja. Če pa so bila ta razmerja dogovorjena za dobo več kot 10 let, trajajo lahko največ 10 let od dneva pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji (drugi odstavek citiranega člena).

najemna pogodba za dolo en as
Najemna pogodba za določen čas

Najemna pogodba, sklenjena za določen čas, preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena. Torej ni potrebna odpoved.Najemna pogodba, ki je bila sklenjena ali obnovljena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo. Pri tem ima vročitev tožbe najemniku značaj sodne odpovedi.Rok enega meseca iz 2. odstavka 27. člena ZPSPP je zakonski rok, ki ni podaljšljiv.

odpoved enoletni rok
Odpoved – enoletni rok

Ker je bilo ugotovljeno, da je imela toženka poslovni prostor v najemu za nedoločen čas, je tožnica po vrnitvi denacionaliziranega premoženja vstopila na mesto najemodajalca in je lahko odpovedala obstoječe najemno razmerje z enoletnim odpovednim rokom, kot sta določala 24. in 26. člen ZPSPP.

odpoved krivdni razlogi
Odpoved-krivdni razlogi

Tožbenemu zahtevku je bilo ugodeno zaradi zamude pri plačevanju najemnine kljub prejetemu opominu. Posledica te zamude je odstop od pogodbe in zahteva za izpraznitev. Tudi delno plačilo najemnine je nepravilna izpolnitev in s tem je podan krivdni razlog.

odpoved krivdni razlog
Odpoved-krivdni razlog

Odstop od najemne pogodbe na podlagi 2. alinee 28. člena je mogoč samo, če najemodajalec najemnika opomni na zamudo s plačilom najemnine in je najemnik v dveh mesecih po prejemu opomina ne poravna.Če najemna pogodba preneha po samem zakonu, preneha tudi podnajemna pogodba.

obvezen opomin
Obvezen opomin

Ko je tožeča stranka v tej zadevi vložila tožbo na odpoved najemnega razmerja zaradi delnega neplačevanja najemnine brez predhodnega opomina, je tvegala, da bo njen zahtevek zavrnjen, če bi toženka tedaj poravnala neplačano najemnino.

zamuda s pla ilom ob izdaji naloga
Zamuda s plačilom ob izdaji naloga

Nalog za izpraznitev poslovnih prostorov lahko ostane v veljavi le, če se potrdijo z 28. členom ZPSPP predpisane predpostavke. Med drugim mora biti ugotovljeno, da je bil toženec ob izdaji izpraznitvenega naloga res v zamudi s plačilom najemnine.

odstopna izjava ni potrebna
Odstopna izjava – ni potrebna

Po drugi alinei 28. člena ZPSPP lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil (izpolnjen mora biti samo ta pogoj, zakon ne zahteva še posebne odstopne izjave).

2 del2
2. del

Kasnejše plačilo najemnine na odpoved ne more vplivati. Tudi ne dogovarjanja o eventualnem pobotu najemnine z vlaganji v poslovne prostore, če med strankama ni prišlo do dokončnega dogovora.

nepravdni postopki
NEPRAVDNI POSTOPKI
  • Razmerja med solastniki, skupnimi lastniki (razdelitev nepremičnine)
  • Določitev meje
vlaganja v solastnino
Vlaganja v solastnino
  • Sodišče mora pri določanju načina uporabe stvari v solastnini upoštevati interese posameznih udeležencev. Drži tudi, da v skupno stvar ni mogoče vlagati brez soglasja vseh solastnikov. V obravnavanem primeru nasprotni udeleženki večja vlaganja s sklepom sodišča niso dovoljena, temveč le zasilna usposobitev prostorov za bivanje, ki gre v celoti v njeno breme.  
razdelitev skupnih prostorov
Razdelitev skupnih prostorov
  • O razdelitvi skupnih prostorov bo (12. čl. SZ) mogoče pravilno odločiti le ob uporabi 13. čl. SZ, ki določa, da ima vsak solastnik pravico zahtevati, da se njegov solastniški delež, ki ga ima na skupnih prostorih stanovanjske hiše, spremeni v etažno lastnino, če je to glede na njegov solastninski delež, razporeditev, funkcionalno zasnovo, tehnično izvedljivost in dostopnost mogoče. Glede zemljišča parc. št. 40 pa je poudarilo, da gre, kot izhaja iz sklepa Rnp 353/64, očitno za funkcionalno zemljišče, kar v posledici izključuje njegovo razdelitev.  
izvenzakonska skupnost
Izvenzakonska skupnost
  • Ker tožeča stranka ni uspela dokazati, da je le ona lastnica spornega stanovanja, temveč je uspeh dokaznega postopka pokazal, da za sporno stanovanje velja pravni režim skupnega premoženja, pridobljenega v izvenzakonski skupnosti, je možno medsebojna razmerja solastnikov, torej tožnice in toženca, ne glede na dejstvo, da gre za prenehanje izvenzakonske skupnosti, urejati le na načine, ki jih za solastnike določata ZTLR in Zakon o nepravdnem postopku, ne pa Stanovanjski zakon, kot to želi doseči tožeča stranka.
pravica solastnika
Pravica solastnika
  • Solastnik, ki sicer v celoti zaseda solastno nepremičnino, ne more drugemu solastniku prepovedati vstopa vanjo, način uporabe morata urediti v nepravdnem postopku.
upravi enja solastnika
Upravičenja solastnika
  • Solastnik ima pravico imeti stvar v posesti in jo skupaj z drugimi solastniki uporabljati sorazmerno svojemu idealnemu deležu (1. odst. 66. člena SPZ), ne more pa solastnik zahtevati od drugega solastnika, ki ima solastno stvar v posesti in jo uporablja, soposesti in souporabe cele stvari, če solastna stvar glede posesti in uporabe med solastniki ni razdeljena.
razdelitev med solastniki
Razdelitev med solastniki
  • Z izvedeno delitvijo je v pretežnem delu sledilo upravičenim interesom solastnikov, da so pridobili v naravi tisti del, za katerega je vsak od njih izkazal upravičen interes. Fizične delitve parc. št. 820/2 ni opravilo, vendar je v obrazložitvi izpodbijanega sklepa prepričljivo pojasnilo, da se je zaradi načela racionalnosti in ekonomičnosti izognilo delitvi parcel in s tem še večji drobitvi v nove enote.
razdelitev ve ji interes
Razdelitev – večji interes
  • Interes, da to parcelo dobi nasprotna udeleženka, je prav ona izkazala. Jasno je namreč v tem postopku izkazala, da se s kmetijstvom ukvarja, da zemljo obdeluje in da jo bo tudi v naprej obdelovala, medtem ko je predlagateljica nepremičnine dala v zakup. Čeprav je res, da ji tudi ta način izkoriščanja prinaša dohodek, vendar pa je le neposredni interes lastnika, da zemljo sam obdeluje, močnejši kot tisti, da se zemlja da v najem.  
fizi na delitev soglasje
Fizična delitev - soglasje
  • Fizična delitev stavbe, kjer so za izvedbo take delitve potrebna vlaganja, je mogoča le ob soglasju.  
skupno premo enje
Skupno premoženje
  • V primerih, ko je nepremičnina, ki naj bi bila skupno premoženje, že vpisana v zemljiško knjigo na enega zakonca, je potrebno napotiti na pravdo tistega zakonca, ki ni vpisan v zemljiško knjigo. V obravnavanem primeru pa nasprotni udeleženec razpolaga s pravnim naslovom za pridobitev lastninske pravice na spornem stanovanju - kupoprodajno pogodbo, zato ima po mnenju pritožbenega sodišča nedvomno močnejši položaj in je trditve predlagateljice mogoče šteti za manj verjetne.
skupno premo enje na in delitve
Skupno premoženje – način delitve
  • Civilna delitev skupnega premoženja v nepravdnem postopku pride v poštev šele, če in ko je ugotovljeno, da fizična delitev ni mogoča, ali pa je mogoča le ob znatnih spremembah same stvari oziroma ob znatnem zmanjšanju njene vrednosti.
sporen obstoj skupnega premo
Sporen obstoj skupnega premož.
  • Ker pa iz pritožbenih navedb nedvoumno izhaja, da je obstoj skupnega premoženja sporen, pri čemer po drugem odstavku 118. člena ZNP lahko sodišče odloči o delitvi le, če med udeleženci ni spora o predmetu delitve (in o velikosti njihovih deležev), bo moralo prvostopno sodišče v nadaljevanju postopati po tretjem odstavku 118. člena ZNP in enega od udeležencev napotiti na pravdo po določbah 9. in 10. člena istega zakona.
skupno premo enje zakoncev1
Skupno premoženje zakoncev
  • V sklepu, s katerim odloči sodišče o načinu upravljanja, vzdrževanja in uporabe z nepremičninami, ki so skupno premoženje razvezanih zakoncev, mora sodišče odločiti tudi, v kakšnem sorazmerju nosita zakonca breme stroškov vzdrževanja, upravljanja in uporabe.  
na in razdelitve
Način razdelitve
  • Sodišče si mora prizadevati, da se praviloma opravi fizična delitev stvari. Pohištvo in ostala oprema, ki se nahaja v hiši ne predstavlja pritiklin hiši, ki bi pri delitvi solastnine delile usodo nepremičnine, zato se lahko kljub temu, da se hiša deli s prodajo in z razdelitvijo izkupička, za premičnine opravi fizična delitev.  
fizi na delitev upravi en interes
Fizična delitev – upravičen interes
  • Fizična delitev stvari med solastniki ne more potekati tako, da sodišče solastnikom brez njihovega soglasja določi ponovno (drugačen) solastni delež na posameznih parcelah. Takšna delitev ne pripelje do fizične delitve stvari med solastniki in ne razreši razmerja med njimi. Če je fizična delitev solastne nepremičnine objektivno mogoča in solastniki zatrjujejo interes, da dobijo v izključno last določene nepremičnine, je potrebno nepremičnino fizično razdeliti tako, da bo vsak solastnik dobil v naravi (v izključno last) tisti del, za katerega izkaže upravičen interes, pri čemer je potrebno upoštevati velikost oz. vrednost njegovega solastninskega deleža.
fizi na delitev izjema
Fizična delitev - izjema
  • Stopnišče na stanovanjski hiši predstavlja skupni prostor, ki služi hiši kot celoti in ga zato ni mogoče pri fizični delitvi te hiše dodeliti v izključno last enemu solastniku.
slu nost po uradni dol nosti
Služnost po uradni dolžnosti
  • V postopku za delitev stvari sodišče po uradni dolžnosti odloči o ustanovitvi stvarne služnosti v skladu s pravili za dovolitev nujne poti - po teh pravilih pa soglasje lastnikov obremenjenih zemljišč ni potrebno.  
razdelitev kupnine
Razdelitev kupnine
  • V nepravdnem postopku ni mogoče odločati o razdelitvi kupnine, ki jo je eden od solastnikov dobil, ko je prodal solastno nepremičnino. Gre za obligacijsko in ne za stvarnopravno pravico o kateri se odloča v pravdnem postopku. Sodišče, ki je kupnino razdelilo, je zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb ZPP.
razdelitev vsebina predloga
Razdelitev – vsebina predloga
  • Res je sicer, da ni potrebno, da bi predlog v nepravdnem postopku vseboval določen zahtevek glede glavne in stranskih terjatev (prvi odst. 180. čl. ZPP), vendar pa mora obsegati opis razmerja oziroma stanje, o katerem naj sodišče odloči, dejstva, ki so pomembna za odločitev, dokaze za te navedbe, podatke, ki jih mora vsebovati vsaka vloga. Nujna sestavina predloga v postopku za delitev skupnega premičnega premoženja je vsekakor opis premičnin, ki spadajo v skupno premoženje udeležencev.  
ureditev meje predhodna uvedba upravnega postopka
Ureditev meje – predhodna uvedba upravnega postopka
  • Uvedba predhodnega upravnega postopka pred geodetsko upravo ni procesna predpostavka za vodenje sodnega postopka za ureditev meje po pravilih Zakona o nepravdnem postopku.  
ureditev meje obseg odlo anja
Ureditev meje- obseg odločanja
  • V postopku za ureditev meje odloči sodišče o lastninski pravici spornega prostora med dvema sosednjima zemljiščema. Če pa spornega prostora med sosednjima zemljiščema ni, ker zatrjuje predlagatelj, da je lastnik dela parcele, ki je po zemljiškoknjižnih (in katastrskih) podatkih last nasprotnega udeleženca, gre za lastninski spor, o katerem se odloča v pravdnem postopku.  
na in ureditve meje
Način ureditve meje
  • Sodišče prve stopnje je opravilo narok na kraju samem v skladu z določbami 134. in 135. člena ZNP in s pomočjo izvedenca geodetske stroke so bile opravljene potrebne izmere in napravljena skica, iz katere je razviden sporni prostor ter meja, ki jo je sodišče določilo v skladu s pravili iz 136. člena ZNP.  
izklju itev sodnega postopka
Izključitev sodnega postopka
  • Sodnega postopka za ureditev meje ni mogoče predlagati, če je bila v upravnem postopku pred geodetsko upravo na podlagi sporazuma lastnikov mejnih zemljišč prenesena posestna meja v naravo na podlagi katastrskih podatkov in če se ne zatrjuje spremenjenih okoliščin, zaradi katerih je tako določena meja postala sporna.
vsebina predloga
Vsebina predloga
  • Predlog za ureditev meja mora vsebovati trditev, da je meja sporna in ne zadošča navedba, da med parcelama ni mejnikov in da naj zato sodišče uredi mejo.  
upravni postopek sodni postopek
Upravni postopek – sodni postopek
  • Če v mejnem ugotovitvenem postopku ni bilo doseženo soglasje strank glede poteka meje, jo je treba urediti v sodnem (nepravdnem) postopku.  
odstranitev mejnikov
Odstranitev mejnikov
  • V primeru, ko je bila meja ugotovljena s sodno poravnavo, pa so bili kasneje mejniki odstranjeni, lahko mejaš od drugega mejaša s tožbo zahteva, da toženec dopusti ponovno ukopanje mejnikov ob sodelovanju geodetskega organa, ne more pa s tožbo naložiti, da toženec sam vkoplje manjkajoče mejnike.  
zadnja mirna posest
Zadnja mirna posest
  • Zadnja mirna posest v smislu mejnega spora je glede na okoliščine primera dalj časa trajajoče obdobje, v katerem med mejašema ni bilo spora o meji.  
izvr ilni postopek
IZVRŠILNI POSTOPEK
  • Nepremičnina ni vpisana na dolžnika
  • Dražba nepremičnine
  • Poplačilo upnika v postopku prisilne izvršbe
dol nik je skupni lastnik
Dolžnik je skupni lastnik

Predloga za izvršbo ni mogoče zavreči, če je dolžnik vpisan v zemljiški knjigi na nedoločenem deležu, pa ni jasno, ali gre za skupne lastnike ali za solastnike. Ker vprašanje skupne lastnine ali solastnine v konkretnem primeru ni rešeno, je sodišče prve stopnje predlog za izvršbo preuranjeno zavrglo, kajti če gre za solastnike je izvršba možna na polovični delež, če pa gre za skupne lastnike pa bo treba izvesti postopek na primer po 57. členu ZZZDR, če gre za zakonca, oziroma po določbah 5. in 6. odstavka 168. člena ZIZ.

dokaz o dol nikovi lastnini
Dokaz o dolžnikovi lastnini

Kadar upnik predlaga izvršbo s sredstvom izvršbe - prodajo nepremičnin, mora skladno z določbami 168. člena zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ), predlogu za izvršbo priložiti dokaz o dolžnikovi lastnini predmeta izvršbe - nepremičnine. Če tega ne stori niti v postavljenem roku za dopolnitev predloga za izvršbo, se predlog za izvršbo zavrže (4. odst. 109. člena ZPP/77).

vpis lastnine na dol nika
Vpis lastnine na dolžnika

Če upnik nima listine, primerne za vpis lastninske pravice na dolžnico, sodišče v tem primeru izvršilni predlog ne zavrne, ampak dodeli upniku primeren rok za vložitev tožbe, s katero bo zahteval vpis lastninske pravice na dolžnico.

dokaz o dol nikovi lastnini1
Dokaz o dolžnikovi lastnini
  • Iz podatkov v zemljiški knjigi, v katere je sodišče vpogledalo na podlagi neposrednega dostopa do elektronske zemljiške knjige, sicer ne izhaja, da je dolžnik solastnik navedene nepremičnine, vendar pa je upnica s tem, ko je predlogu za izvršbo priložila overjen prepis Kupne pogodbe št. 10-VH2/28, izpolnila pogoj iz 3. odst. 168. člena ZIZ.
prepoved odtujitve in obremenitve
Prepoved odtujitve in obremenitve

Vknjižba (vsebinsko gledano zaznamba) prepovedi odtujitve in obremenitve v zemljiški knjigi na podlagi izdaje začasne odredbe ni ovira za izdajo sklepa o izvršbi na nepremičnino in dovolitev vpisov na podlagi sklepa o dovolitvi izvršbe na nepremičnino.

prodaja idealnega dele a
Prodaja idealnega deleža

Idealni delež nepremičnine je v pravnem prometu, zato je lahko predmet prodaje na javni dražbi. Po zaznambi sklepa o izvršbi sodišče ne more za poravnavo kakšne druge terjatve istega ali drugega upnika opraviti posebnega postopka izvršbe na isto nepremičnino.

zaznamba sklepa o izvr bi v z k
Zaznamba sklepa o izvršbi v Z.K.
  • Sodišče prve stopnje je napačno začelo zemljiškoknjižni postopek že … in plombiralo predlog za razširitev izvršbe na nepremičnino vl. št. .. Po 1.odst. 170. člena ZIZ se v zemljiški knjigi zaznamuje šele sklep o izvršbi, ne pa že predlog za izvršbo. Pravno dejstvo začetka izvršilnega postopka (ko se z izdajo sklepa o izvršbi začne izvršba v ožjem pomenu besede; primerjaj 46. člen ZIZ) se na obvestilo izvršilnega sodišča v zemljiški knjigi zaznamuje po uradni dolžnosti, ne na predlog stranke (upnikov predlog za izvršbo).
popla ilo zastavnega upnika
Poplačilo zastavnega upnika
  • Da v zemljiško knjigo vknjižena zastavna pravica ne more biti ovira za izvršbo za izterjavo denarne terjatve na nepremičnini, jasno izhaja iz določb 13. poglavja ZIZ, zlasti iz določb 170., 172., 196. in 198. čl. ZIZ, ki podrobneje urejajo položaj in poplačilo zastavnega upnika. Zastavni upnik torej zaradi izvršbe na nepremičnino ne bo prikrajšan.  
vabilo na dra bo
Vabilo na dražbo
  • Če na javno dražbo v skladu z določbo sedmega odstavka 181. člena ZIZ ni vabljen eden izmed upnikov, je sklep o domiku zaradi nepravilnosti javne dražbe nezakonit in ga je treba razveljaviti.  
sklep o domiku
Sklep o domiku
  • Sklep o domiku, izdan po določbi 4. odstavka 189. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju, je mogoče izpodbijati le zaradi kršitve predpisov o dražbi.  
odobritev za kmetijsko zemlji e
Odobritev – za kmetijsko zemljišče
  • Dražba nima učinka, sklep o domiku nepremičnine pa je potrebno razveljaviti, če je za prodajo nepremičnine po zakonu potrebna odobritev (na primer za kmetijsko zemljišče odobritev upravne enote), sodišče pa take odobritve pred prodajo nepremičnine ni pridobilo.
pla ilo kupnine
Plačilo kupnine
  • V sklepu o domiku nepremičnine kupcu določbe o plačilu kupnine niso potrebne. Sam zakon določa, da mora kupec položiti kupnino v roku, ki je določen v odredbi o prodaji. Če kupec v tem roku ne bo položil kupnine, bo sodišče prodajo s sklepom razveljavilo.  
izro itev nepremi nine kupcu
Izročitev nepremičnine kupcu
  • Vložena tožba na nedopustnost izvršbe ni sama po sebi ovira za izročitev nepremičnine kupcu, kadar je sklep o domiku pravnomočen in je plačana kupnina.  
izro itev nepremi nine kupcu1
Izročitev nepremičnine kupcu
  • Čeprav v primeru, ko dolžnik ne pridobi najemne pravice po 210. členu ZIZ, sklep o izročitvi prodane nepremičnine kupcu ni opredeljen kot izvršilni naslov za deložacijo dolžnika, mora sodišče v okviru dražbenega postopka kupcu izročiti v posest izpraznjeno hišo.  
popla ilo upnikov
Poplačilo upnikov
  • Upnik lahko v fazi poplačila upnikov izpodbija obstoj terjatev drugih upnikov najkasneje na razdelitvenem naroku, ne pa več v pritožbi proti sklepu o poplačilu. Iz podane nepremičnine zastavne dolžnice se lahko poplačajo zastavni upniki, ne pa tudi drugi upniki, ki imajo terjatve samo do dolžnika.  
prednost pri popla ilu
Prednost pri poplačilu
  • Prednostno poplačilo terjatve iz naslova zakonite preživnine, z določbo 3. točke prvega odstavka 197. člena ZIZ ni omejeno na tiste terjatve, ki so zapadle v zadnjem letu pred izdajo sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu (v zvezi s tretjim odstavkom 197. člena ZIZ).  
terjatev iz ddv
Terjatev iz DDV
  • Terjatve iz davka na dodano vrednost in glede prometa nepremičnin ni potrebno prijaviti do razdelitvenega naroka, ampak je možna priglasitev tudi pozneje.
izpodbijanje terjatve na razdelitvenem naroku
Izpodbijanje terjatve na razdelitvenem naroku

Upnik ali kdo drug, ki ima pravico biti poplačan iz kupnine, ne pa dolžnik, lahko najkasneje na razdelitvenem naroku izpodbija terjatev drugega upnika, njeno višino ali vrstni red; na pravdo pa ga sodišče napoti, če je odločitev odvisna od spornih dejstev.