CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. ASPECTOS LEGALES Y FISCALES

1. CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS.ASPECTOS LEGALES Y FISCALES Antonio Manuel Garrigós Juan. Abogado. Juan Carlos Beneyto Torres. Economista. Alicante, 13 de noviembre de 2007

2. Sumario I. IDEAS PRELIMINARES II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.1.-) Fórmulas tradicionales de financiación inmobiliaria. II.2.-) Fórmulas alternativas de financiación inmobiliaria. II.3.-) Garantías. III. IMPLICACIONES FISCALES DE LA FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. III.1.-) Consideraciones previas. III.2.-) Fiscalidad de las diferentes fórmulas de financiación inmobiliaria.

3. I. IDEAS PRELIMINARES • Financiación propia. • Financiación externa. • Garantías. • Especial referencia a la posición del Acreedor Hipotecario en el Concurso de Acreedores.

4. II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.1.-) Fórmulas tradicionales de financiación inmobiliaria FINANCACIÓN INTERNA.- • Ampliaciones de capital con o sin prima de emisión.

5. II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.1.-) Fórmulas tradicionales de financiación inmobiliaria FINANCIACIÓN EXTERNA.- • Compraventa de suelo con precio aplazado y condición resolutoria. • Permuta. Suelo a cambio de obra. Condición resolutoria. • Posposición de la condición Resolutoria a la Hipoteca en los supuestos anteriores.

6. II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.1.-) Fórmulas tradicionales de financiación inmobiliaria FINANCIACIÓN EXTERNA.- • Compraventa de viviendas y locales con pagos a cuenta. Ley 57, de 27 de julio de 1968. Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999. • Compraventa de sociedades • Préstamos participativos

7. II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.1.-) Fórmulas tradicionales de financiación inmobiliaria FINANCIACIÓN EXTERNA.- • Los Contratos bancarios- • Características • Préstamo y figuras afines: • Préstamo.- Se perfecciona con la entrega de dinerario por la Entidad al prestatario con la obligación por parte de este de devolver el principal y abonar los intereses y comisiones pactados. Se diferencia del contrato de apertura de crédito en que la disposición de dinero prestado se hace por una sola vez por el importe total concedido.

8. II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.1.-) Fórmulas tradicionales de financiación inmobiliaria FINANCIACIÓN EXTERNA.- • Los Contratos bancarios- • Préstamo y figuras afines: • Apertura de crédito.-Se perfecciona con la apertura de la citada cuenta de crédito hasta el límite establecido en el contrato. La entidad financiera pone a disposición del acreditado dinero hasta un límite determinado y por un plazo percibiendo periódicamente intereses sobre las cantidades dispuestas, obligándose el acreditado a devolver la Entidad las cantidades adeudadas en el plazo estipulado. El contrato trae consigo la apertura de una cuenta corriente bancaria en la que se anotan las disposiciones e ingresos que va realizando el acreditado.

9. II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.1.-) Fórmulas tradicionales de financiación inmobiliaria FINANCIACIÓN EXTERNA.- • Los Contratos bancarios- • Préstamo y figuras afines: • Descuento bancario.- La Entidad, previa deducción del interés, anticipa al cliente el importe de un crédito no vencido contra tercero, mediante la cesión, salvo buen fin, del crédito mismo. Se suele documentar en pólizas de apertura de crédito para la negociación de letras de cambio y otros efectos. La entidad se garantiza en el pago por el crédito contra tercero y cuyo reembolso obtendrá del tercero en el momento del vencimiento de la letra o en su defecto, en virtud de la cláusula “salvo buen fin”, del cliente descontante.

10. II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.2.-) Fórmulas Alternativas de financiación inmobiliaria FINANCIACIÓN EXTERNA.- • Leasing inmobiliario- • Una de las partes (la entidad financiera) cede al financiado el uso de un inmueble, adquirido previamente por aquella, durante un plazo, con la obligación por parte de éste de pagar una cuota periódica y el derecho a ejercitar la opción de compra, una vez llegado su vencimiento, y adquirir de este modo la propiedad del inmueble. • Requiere además que el bien objeto de leasing inmobiliario quede afecto por el usuario a su actividad si se pretende que el leasing goce de las ventajas del especial régimen fiscal. • Su duración mínima es de 10 años. • Es por tanto una operación compleja que incorpora dos contratos distintos: a) el de compraventa de la entidad financiera y b) el de arrendamiento financiero con opción de compra (leasing).

11. II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.2.-) Fórmulas Alternativas de financiación inmobiliaria FINANCIACIÓN EXTERNA.- • Leasing inmobiliario- Modalidades: a) leasing de adquisición y b) leasing de construcción, que financia la construcción del inmueble por el usuario: la financiera adquiere el suelo y el usuario (como comisionista y la financiera como comitente) celebra un contrato con un tercero par la construcción. c) leasing de retorno o “lease back”: particularidad: quien transmite el bien a la entidad financiera es el propio usuario del mismo (y no un tercero) obteniendo por tanto liquidez inmediata mediante la realización de su patrimonio; con ello financia no el bien inmueble dado en arrendamiento sino la total actividad que desarrolla el usuario.

12. II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.2.-) Fórmulas Alternativas de financiación inmobiliaria FINANCIACIÓN EXTERNA.- • Project Finance.- Se basa en la capacidad que tiene el proyecto para generar recursos que han de ser suficientes para devolver el capital invertido, así como pagar los rendimientos del capital y el beneficio del explotador. Se constituye una sociedad separada para realizar el proyecto, que recibe el nombre de Sociedad Vehículo del Proyecto

13. II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.3.-) Garantías • Tipos de garantías: • Personales. Se basa en la solvencia personal del acreditado y de los garantes. El afianzamiento. Renuncia a los beneficios de orden excusión y división. • Reales. Como garantía del pago, el deudor aporta bienes que permanecen afectos hasta la total cancelación de la deuda. • Prenda. Bienes muebles. Acciones y participaciones sociales. Depósitos de dinero. • Hipoteca. Bienes inmuebles

14. II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.3.-) Garantías La hipoteca.- Introducción Constitución. Elementos: • Sujetos • Objeto • Causa • Forma

15. II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.3.-) Garantías La hipoteca.- • Sujetos: • “Acreedor Hipotecario” • Pluralidad de Acreedores Hipotecarios: créditos sindicados

16. II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.3.-) Garantías La hipoteca.- • Sujetos: • “Deudor Hipotecario”: • El mismo deudor • Un tercero, hipotecante no deudor.

17. II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.3.-) Garantías La hipoteca.- • Objeto: • Bienes inmuebles o derechos reales enajenables. • Características

18. II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.3.-) Garantías La hipoteca.- • Objeto: • Algunos supuestos especiales: • Sobre varias fincas • Sobre fincas proindiviso • Sobre edificio en régimen de propiedad horizontal • Sobre derechos de superficie y vuelo • Sobre opción de compra

19. II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.3.-) Garantías La hipoteca.- • Causa • Forma • Escritura Pública • Inscripción registral

20. II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.3.-) Garantías La hipoteca.- • Hipoteca de Máximo • Cuantía garantizada indeterminada al momento de la constitución • Suele constituirse en garantía de cuenta corriente o por costas e intereses • En el momento de su ejecución, relevante integrar en el título ejecutivo elementos que permitan la determinación de la cuantía.

21. II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.3.-) Garantías La hipoteca.- • Ampliación de Préstamos hipotecarios • Se discute si la ampliación de la cuantía del préstamo es: • un nuevo préstamo, de lo que resultarían dos préstamos y dos hipotecas • o novación modificativa del antiguo, de lo que resultaría un préstamo ampliado en su cuantía con una hipoteca por el total del mismo rango que la originaria, • o supone la extinción del antiguo y la constitución de uno nuevo, lo que supondría un préstamo con hipoteca nueva de rango posterior.

22. II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.3.-) Garantías La hipoteca.- • La refinanciación • La hipoteca se suele utilizar también para refinanciar las deudas que una determinada empresa tiene con su entidad bancaria. Las empresas suelen utilizar distintos tipos de pólizas bancarias empresa-entidad/es financiera/as. Lo más común es englobar la deuda generada por las distintas pólizas en un solo contrato que suele ser una hipoteca: préstamo hipotecario, hipoteca de máximo o reconocimiento de deuda con superposición de garantía hipotecaria.

23. II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.3.-) Garantías La hipoteca.- • La refinanciación • En estos supuestos Suele haber también convenios sobre igualdad de rango de las hipotecas distintas que garantizan obligaciones diversas. Es decir, con posterioridad a la constitución de las hipotecas y como consecuencia de un negocio jurídico sobre el rango por el que el acreedor anterior inscrito admita que una hipoteca posterior tenga el mismo rango que la suya inscrita. A efectos de ejecución de hipoteca, se consideran preferentes las cargas o gravámenes simultáneos o del mismo rango que el crédito del actor (art. 227 RH), lo que significa que quedarán subsistentes, entendiéndose que el rematante de la subasta, los acepta y queda subrogado en la responsabilidad de los mismos.

24. II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.3.-) Garantías Posición del Acreedor Hipotecario en el Concurso de Acreedores.- • Reconocimiento del carácter de Crédito Privilegiado Especial • Prohibición de cláusulas de vencimiento anticipado • Rescisión • Rehabilitación • Paralización de acciones

25. II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.3.-) Garantías Posición del Acreedor Hipotecario en el Concurso de Acreedores.- • Reconocimiento del carácter de Crédito Privilegiado Especial • Derecho de cobro preferente • No produce efectos en el acreedor hipotecario el convenio de acreedores • Supuesto especial de crédito hipotecario subordinado: personas especialmente relacionadas con el deudor y cesionarios y adjudicatarios

26. II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.3.-) Garantías Posición del Acreedor Hipotecario en el Concurso de Acreedores.- • Rescisión • Afecta a la validez de la hipoteca constituida con anterioridad a la declaración del concurso • Acciones de reintegración de la masa • Requisitos y excepción: • Temporal: 2 años anteriores • Naturaleza perjudicial para la masa. Presunciones: puede afectar a operaciones de refinanciación. • Excepción: actos “ordinarios” o realizados en “condiciones normales”.

27. II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.3.-) Garantías Posición del Acreedor Hipotecario en el Concurso de Acreedores.- • Rehabilitación • Rehabilitación de los contratos de préstamo y de crédito vencidos anticipadamente como consecuencia del impago de las cuotas de amortización o de los intereses debidos antes de la declaración del concurso. • Requisitos: a) Resolución dentro de los 3 meses precedentes; b) Administración Concursal notifique la rehabilitación al acreedor y satisfaga o consigne las cantidades debidas y asuma los cargos futuros

28. II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.3.-) Garantías Posición del Acreedor Hipotecario en el Concurso de Acreedores.- • Paralización de acciones.- Supuestos: • Ejecución no iniciada al tiempo de la declaración del Concurso. Bienes afectos a la actividad empresarial • Ejecución ya iniciada al tiempo de la declaración del Concurso. Bienes afectos a la actividad empresarial • Otros supuestos: excepción a la regla: hipoteca no recae sobre bienes necesarios para la continuidad de la actividad empresarial. Ejecución separada.

29. II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.3.-) Garantías Posición del Acreedor Hipotecario en el Concurso de Acreedores.- • Paralización de acciones.- • “Sólo son bienes afectos los integrantes del inmovilizado, destinados a servir de forma duradera en la actividad de la empresa. No son bienes afectos los inmuebles que unasociedad promotora tiene como existencias para su venta.” Auto AP Las Palmas 12.01.2006 • “No es bien afecto el bien destinado a una actividad distinta de la que constituye el objeto de la concursada“. Auto JM-1 Alicante 23.02.2006 • “Bienes afectos: el chalet que constituye el único activo relevante y domicilio de hecho de la sociedad, pese a que se use también como vivienda del administrador, estando contabilizado como inmovilizado.” JM-4 Madrid Auto 14.01.2005

30. II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.3.-) Garantías Posición del Acreedor Hipotecario en el Concurso de Acreedores.- • Paralización de acciones.- • Opciones de la administración concursal: • Pago inmediato • Enajenación a tercero

31. II. ASPECTOS JURIDICOS DE LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. II.3.-) Garantías Posición del Acreedor Hipotecario en el Concurso de Acreedores.- • Paralización de acciones.- • Límite temporal al derecho de ejecución separada

32. III. IMPLICACIONES FISCALES DE LA FINANCIACIÓN DE OPERACIONES INMOBILIARIAS III.1.-) Consideraciones previas. • Aspectos a tener en cuenta en la planificación fiscal de la financiación de operaciones inmobiliarias. ( Tributación directa e indirecta Deducibilidad en el IS de las cargas financieras. SVP. Financiación sociedades distinta del adquirente. Tributación de las rentas futuras. • Estructuras fiscales para la tenencia y explotación del patrimonio inmobiliario. Segregación patrimonio empresarial del personal. Estructura financiera de la empresa. Fortalecimiento PN. Actualización de balances. Reforma contable. NPGC. • Subcapitalización. ( Art. 20 LIS) • Operaciones vinculadas. ( Art. 16 LIS). • Grupos de sociedades. Consolidación contable y fiscal. • Deducción por reinversión de beneficios extraordinarios. ( Art. 42 LIS)

33. III.2.-) Fiscalidad de las diferentes fórmulas de financiación inmobiliaria. III.2.1) Compraventa de bienes inmuebles con precio aplazado. • IVA: • Transmitente: Sujeto pasivo de IVA. (art. 4º.uno LIVA). • Hecho imponible: Entregas de bienes sujetas y no exentas. • Devengo: Momento en el que se pongan en posesión del adquirente. ( art. 75.uno.1º segundo párrafo). Si hay pagos anticipados, se devenga el impuesto. ( art. 75.uno.2º) • Base imponible: Importe contraprestación incluido precio aplazado (art. 78.uno LIVA) • Tipo impositivo: 16% (art 90.uno LIVA) • AJD: • Si la compraventa está sujeta y no exenta de IVA se formaliza en escritura pública, la primera y sucesivas copias tributarán por la cuota gradual de la modalidad de AJD. ( art. 31.2 LITP). ( Requisitos: Primera copia de escritura. Tiene por objeto una cosa valuable. Contiene un acto inscribible en el Registro Público. No está sujeta al ISD ni a TPO u OS). • Base Imponible: El valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa (art. 30.1 LITP). • SP: Adquirente del bien( Art 29 LITP). • Cuota Tributaria: 0,5% ( art. 31.2 LITP) 1% CAV ( art. 14.tres Ley 13/97 de C.A.V.) • Cuota Tributaria: C.A.V. En transmisión de B.I., si se renuncia a la exención del IVA del art. 20.dos LIVA el tipo será del 2% ( art. 14.dos Ley 13/97 de C.A.V.)

34. III.2.-) Fiscalidad de las diferentes fórmulas de financiación inmobiliaria. III.2.1) Compraventa de bienes inmuebles con precio aplazado (cont.) • ITP: • Transmitente : particular o empresario o profesional que no actúa como tal o entregas exentas de IVA. • Hecho imponible: transmisión de bienes y derechos ( art. 7.1.A)14.2 LITP y 50 RITP) • Base imponible: Valor real, sin perjuicio de la comprobación de valores ( art. 14.2 LITP) • Tipo impositivo: 6% ( art. 11 LITP) 7% C.A.V. ( art. 13.uno Ley 13/1997 de C.A.V.) • Sujeto pasivo: adquirente del bien

35. III.2.-) Fiscalidad de las diferentes fórmulas de financiación inmobiliaria. III.2.2) Opción de compra • IVA: • Transmitente (cedente): Sujeto pasivo de IVA. (art. 4º.uno LIVA) • Hecho imponible: Prestación de servicios. ( art. 11.uno LIVA) • Base imponible: Importe contraprestación (art. 78.uno LIVA) • Tipo impositivo: 16% (art 90.uno LIVA) • Se realiza la entrega de bienes con el ejercicio formal de la opción de compra • AJD: • Si la opción de compra sujeta a IVA se formaliza en escritura pública, la primera y sucesivas copias tributarán por la cuota gradual de la modalidad de AJD. ( art. 31.2 LITP). ( Requisitos: Primera copia de escritura.Tiene por objeto una cosa valuable. Contiene un acto inscribible en el Registro Público. No está sujeta al ISD ni a TPO u OS). • Base Imponible: El valor declarado de la opción, sin perjuicio de la comprobación administrativa (art. 30.1 LITP). • SP: El adquirente del derecho ( Art. 29 LITP). • Cuota Tributaria: 0,5% ( art. 31.2 LITP) 1% C.A.V. ( art. 14.tres Ley 13/1997 de C.A.V.)

36. III.2.-) Fiscalidad de las diferentes fórmulas de financiación inmobiliaria. III.2.2) Opción de compra ( cont.) • ITP: • Transmitente(Concesionario) : particular o empresario o profesional que no actúa como tal. • Hecho imponible: promesas y opciones de compra ( art. 14.2 LITP y 50 RITP) • Base imponible: Precio especial convenido o 5% base contrato si es menor ( art. 14.2 LITP) • Tipo impositivo: 6% ( art. 11 LITP) 7% C.A.V. ( art. 13.uno Ley 13/1997 de C.A.V.) • Sujeto pasivo: adquirente del derecho • No deducibilidad del ITP pagado por la opción de compra en el ITP que se pagará en la compraventa resultado de su ejercicio.

37. III.2.-) Fiscalidad de las diferentes fórmulas de financiación inmobiliaria. III.2.3) Compraventa sometida a condición suspensiva. • IVA: • Transmitente: Sujeto pasivo de IVA. (art. 4º.uno LIVA) • Hecho imponible: Entrega de bienes sujetas y no exentas. ( art. 11.uno LIVA) • Devengo: Momento en el que se pongan en posesión del adquirente. ( art. 75.uno.1º segundo párrafo). Si hay pagos anticipados, se devenga el impuesto. ( art. 75.uno.2º) • Base imponible: Importe contraprestación incluido precio aplazado (art. 78.uno LIVA) • Tipo impositivo: 16% (art 90.uno LIVA) • AJD: • Si la compraventa queda sujeta a IVA, la primera y sucesivas copias de la escritura pública tributará por la cuota gradual de la modalidad de AJD. ( art. 31.2 LITP). • Base Imponible: El valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa (art. 30.1 LITP). • Cuota Tributaria: 0,5% ( art. 31.2 LITP) 1% C.A.V. ( art. 14.tres Ley 13/1997 de C.A.V.) • ITP: • Si la condición es suspensiva, no se liquida el ITP hasta que esta se cumpla. ( art.2.2. LITP). Constancia del aplazamiento de la liquidación en el Registro Público. • La concurrencia de un pacto de reserva de dominio hasta que no fuera satisfecho el pago total del precio, no constituye una condición suspensiva de la perfección del contrato. Sujeción al ITP. (DGT: 24-02-2000N.º332/2000). • Compraventa con entrega de la finca, con pago del precio total y con la condición de que la venta se realiza sólo si trancurrido un año no se encuentra mejro comprador. Compraventa con pacto de retro y no bajo condición suspensiva. Tributación por TPO. (DGT: 15-10-1997 N.º 2109/1997)

38. III.2.-) Fiscalidad de las diferentes fórmulas de financiación inmobiliaria. III.2.4) Condición resolutoria explícita en garantía del precio aplazado. • AJD: Constitución CRE. • Se consideran transmisiones patrimoniales y se equiparan a las hipotecas que garantizan el pago del precio aplazado con la misma finca vendida ( art 7.3 LITP). Tributación por la modalidad AJD. • Base Imponible: Parte del precio que se garantiza ( art 10.2.c) LITP). • Tipo impositivo: 1% ( art. 11.1.b) LITP). • Sujeto pasivo: El vendedor ( art. 8 LITP). • AJD: Cancelación CRE. • No tributa si se cancela mediante instancia privada dirigida al registrador de la propiedad. Sí tributa por AJD si se cancela mediante escritura pública. (DGT:23-03-2001 N.º CONSULTA: 608/2001). • AJD: Posposición de CRE. • La posposición de una CRE a una hipoteca que se constituye en una escritura diferente queda sometida al gravamen gradual de AJD. Sujeto pasivo: acreedor hipotecario. (DGT: 22-04-2002 N.º 621/2002)

39. III.2.-) Fiscalidad de las diferentes fórmulas de financiación inmobiliaria. III.2.5) Préstamo participativo. • Legislación aplicable: • Art. 20 RDL 7/1996, de 7 de junio, sobre medidas urgentes de carácter fiscal y de fomento y liberalización de la actividad económica. • Características: • La entidad prestamista percibe además de un interés fijo, un interés variable (obligatorio) que se determinará en función de la evolución de la actividad de la empresa prestataria ( Beneficio neto, volumen de negocio, el patrimonio total o cualquier otro). • Posibilidad de acordar una cláusula penalizadora para el caso de amortización anticipada. • Sólo se puede amortizar anticipadamente si dicha amortización se compensa con una ampliación de igual cuantía de sus fondos propios y siempre que éste no provenga de la actualización de activos. • Prelación de créditos: se situarán después de los acreedores comunes. • Los préstamos participativos se considerarán patrimonio contable a los efectos de reducción del capital y liquidación de sociedades previstas en la legislación mercantil. • Tratamiento fiscal IS: • Los intereses devengados, tanto fijos como variables, tienen la consideración de gasto fiscalmente deducible de la BI del IS. • Precaución: subcapitalización ( Art. 20 LIS) y operaciones vinculadas ( art 16 LIS).

40. III.2.-) Fiscalidad de las diferentes fórmulas de financiación inmobiliaria. III.2.6) Prenda de valores, depósitos, cuentas bancarias. Fianzas. • Prestaciones de garantías sujetas y exentas de IVA. ( art 20.uno 18 LIVA). • No sujetas a TPO por incompatibilidad con IVA ( Art. 7.5º LITP). • Si la constitución de garantías se documenta en escritura pública, al no ser actos inscribibles en un Registro Público no quedan sujetas al gravamen gradual de AJD ( art. 31.2 de LITP)

41. III.2.-) Fiscalidad de las diferentes fórmulas de financiación inmobiliaria. III.2.7) Hipoteca en garantía de préstamo. • AJD: Constitución hipoteca. • La constitución de hipoteca en garantía de hipoteca, tributa en concepto de préstamo. (art. 15 LITP). Exenta en virtud art. 45.I.b.15 LITP). • La primera y sucesivas copias tributarán por la cuota gradual de la modalidad de AJD. ( art. 31.2 LITP). ( Requisitos: Primera copia de escritura. Tiene por objeto una cosa valuable. Contiene un acto inscribible en el Registro Público. No está sujeta al ISD ni a TPO u OS). • Base Imponible: Capital garantizado, intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos (art. 30. LITP). • Sujeto pasivo: El prestatario (art 29 LITP y 68 RITP). • Cuota Tributaria: 0,5% ( art. 31.2 LITP) 1% C.A.V. ( art. 14.tres Ley 13/1997 de C.A.V.) • Exención de las escrituras públicas relacionadas con V.P.O. • AJD: Cancelación de hipoteca. • Exención del gravamen gradual de AJD ( art 45.I.b.18 LITP)..

42. III.2.-) Fiscalidad de las diferentes fórmulas de financiación inmobiliaria. III.2.7) Hipoteca en garantía de préstamo (cont). • AJD: Otros hechos sujetos al gravamen gradual. • Posposiciones de hipotecas (Res. TEAC 10/02/94) • Ampliación de préstamos hipotecarios ( DGT 24/05/2001). • Distribución de responsabilidad hipotecaria sobre una finca sobre la que ya se constituyó hipoteca ( DGT: 27-06-2005 V1246/2005) • Redistribución de las hipotecas existentes en virtud de las fincas resultantes de una plan de reparcelación ( DGT: 25-01-2005: V0060/2005). • Igualación de rangos de hipotecas. Dos convenciones: constitución de hipoteca e igualación de rango (DGT: 03-11-2004: V0249/2004). • Hipoteca condicionada: Sólo se paga AJD por la porción del importe de la responsabilidad hipotecaria inscrita inicial.

43. III.2.-) Fiscalidad de las diferentes fórmulas de financiación inmobiliaria. III.2.8) Permuta de solar a cambio de obra ( Transmitente: particular) • Fiscalidad del promotor adquirente. • ITP: • Transmitente : particular o empresario o profesional que no actúa como tal. • Hecho imponible: entrega de bienes ( art. 7.1.A. LITP) • Base imponible: Valor real del bien transmitido, sin perjuicio comprobación de valores. ( art. 10.1 LITP). • Tipo impositivo: 6% ( art. 11 LITP) 7% C.A.V. ( art. 13.uno Ley 13/1997 de C.A.V.) • Sujeto pasivo: adquirente del bien. • Exención por AJD por incompatibilidad con ITP. • IVA: • Hecho imponible: entrega de bienes ( art. 4.uno LIVA). • Devengo: Puesta a disposición de la edificación futura. • Base Imponible: Valor de mercado de las edificaciones futuras. • Consideración de la entrega del solar como pago a cuenta de la entrega futura de las edificaciones. Prestación de servicios. Devengo: Formalización de la escritura de permuta. Base imponible: determinación provisional de la BI que se determinará con carácter definitivo con la entregas de las edificaciones. • Tipo impositivo: En función de las edificaciones a entregar en el futuro.

44. III.2.-) Fiscalidad de las diferentes fórmulas de financiación inmobiliaria. III.2.8) Permuta de solar a cambio de obra ( Transmitente: particular) ( cont.) • Fiscalidad del promotor adquirente. • IS: • Hecho imponible: obtención de renta determinada por la diferencia entre el valor de mercado del activo adquirido (solar) y el valor contable de los activos entregados (obra futura) ( art 15.3 LIS). • Adaptación PGC empresas inmobiliarias (N.V. 13ª 5, letra f). El terreno recibido se valorará contablemente con la mejor estimación del coste futuro de la construcción a entregar, con el límite del V.M. del terreno. • Integración en B.I.: diferencia entre el valor de mercado del activo recibido (terreno) y el valor contable del activo transmitido (mejor estimación del coste futuro de edificación de las viviendas a entregar). • Imputación Temporal: En el periodo impositivo en el que se realiza la permuta. • Regla especial ( art 18 a LIS): La integración en la BI de la diferencia, al tratarse de existencias, se puede realizar en el periodo impositivo en que el activo ( solar) motivo el devengo de un ingreso, es decir, en el momento de las entrega de la edificación futura.

45. III.2.-) Fiscalidad de las diferentes fórmulas de financiación inmobiliaria. III.2.9) Leasing inmobiliario • Requisitos: (D.A. 7º LEY 26/1988 y art. 115 LIS) • Concepto: Contrato de arrendamiento financiero que consiste en la adquisición por parte de una entidad financiera de un bien mueble o inmueble para ceder simultáneamente su uso al cesionario a cambio de unas cuotas periódicas (capital, intereses e iva) durante un período de tiempo determinado. • Duración mínima de 10 años para inmuebles o establecimientos industriales. • Afección de los bienes por el cesionario a su actividad empresarial o profesional. • Obligatoriedad de incluir una opción de compra. • La cuota de capital deberá permanecer constante o bien tener carácter creciente a lo largo del período contractual.

46. III.2.-) Fiscalidad de las diferentes fórmulas de financiación inmobiliaria. III.2.9) Leasing inmobiliario (cont.) • IS ( art. 115 LIS) • Los intereses financieros tienen el carácter de gasto fiscalmente deducible de la BI. • La recuperación del coste del bien también es deducible vía amortización, a excepción de la parte de capital correspondiente a un activo no amortizable (solar o terreno), con el límite del duplo de los coeficientes máximos de amortización (hasta el triple de los coeficientes máximos de amortización en las ERD ( Cifra de negocios inferior a 8M €)). • Excepción del principio de inscripción contable. Ajustes temporales de la B.I. • Ventajas Fiscales • Todas las cargas financieras son fiscalmente deducibles. • Amortización acelerada del capital amortizable del bien hasta el doble del coeficiente máximo en tablas. Para ERD hasta el triple del coeficiente de amortización autorizado. • En la adquisición previa realizada por la entidad financiera, exención del ITP en segundas transmisiones realizadas por empresas o profesionales exentas de IVA. (art. 45 I B 16 LITP). • No Financiación a la H.P. del Iva soportado en la adquisición. • Compatibilidad del beneficio con la deducción por reinversión(art 42.6 LIS). • Préstamo hipotecario o leasing inmobiliario? ( Coste financiero. Sociedades en pérdidas. Amortización de bienes usados).

47. III.2.-) Fiscalidad de las diferentes fórmulas de financiación inmobiliaria. III.2.10) Sale & lease-back • Concepto y características: • Concepto: contrato de arrendamiento en cuya virtud el propietario de un bien, generalmente inmueble, lo vende a otra persona o entidad financiera (sociedad de leasing), la cual, a su vez, y en mismo acto, se lo cede a aquél en arrendamiento, concediéndole además un derecho de opción de compra a ejercitar al cabo de cierto tiempo. • Régimen legal aplicable: art 11.3 LIS y normativa contable. • IS ( art. 11.3) • No se genera ninguna renta en el IS en la transmisión previa a la entidad financiera. ( DGT: 29-03-2006 N.º : V0525/2006; Consulta AEAT: 23-11-2000) • El cesionario continuará amortizando el bien en las mismas condiciones y sobre el mismo valor anteriores a la transmisión. • La diferencia entre el precio recibido por la transmisión y el importe total a pagar a la entidad de leasing (excluido iva) tendrá la consideración de gasto financiero a distribuir entre los periodos impositivos que dure el contrato. • Principio de inscripción contable.

48. III.2.-) Fiscalidad de las diferentes fórmulas de financiación inmobiliaria. III.2.10) Sale & lease-back ( cont.) • IVA • H.I.: Segunda transmisión de bien inmueble. Exenta de IVA ( Art. 20.uno.22 LIVA) • Posibilidad de renunciar a la exención en la forma y requisitos exigidos en el art. 20.dos LIVA20. • ITP • NO es aplicable la exención del ITP en segundas transmisiones realizadas por empresas o profesionales exentas de IVA. (art. 45 I B 16 LITP) ( DGT 29/05/97). Diferencia con leasing inmobiliario. • AJD: • Tributación de la primera copia de la escritura pública por la cuota gradual de la modalidad de AJD. ( art. 31.2 LITP). ( Requisitos: Primera copia de escritura. Tiene por objeto una cosa valuable. Contiene un acto inscribible en el Registro Público. No está sujeta al ISD ni a TPO u OS). • Base Imponible: El valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa (art. 30.1 LITP). • Cuota Tributaria: 0,5% ( art. 31.2 LITP) 1% C.A.V. ( art. 14.tres Ley 13/1997 de C.A.V.) • Cuota Tributaria: C.A.V. En transmisión de bienes inmuebles, si se renuncia a la exención del IVA del art. 20.dos LIVA el tipo será del 2% ( art. 14.dos Ley 13/1997 de C.A.V.)

49. FIN Gracias por su atención