Corso di preparazione all'Esame di Stato per l'abilitazione alla professione 29-06-2009

1. COLLEGIO GEOMETRI E GEOMETRI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI MILANO Corso di preparazione all'Esame di Stato per l'abilitazione alla professione29-06-2009 Estimo – Relatore: Antonio Ivan Orsenigo

2. Programma 1 - Richiami di matematica finanziaria 2 - Estimo generale: teoria delle stime 3 - Relazione di stima; stima dei fabbricati 4 - Stima dei fabbricati (seguito); ecc. ecc. 5 - Estimo legale

3. La relazione di stima La relazione di stima è l’elaborato conclusivo del lavoro del perito, essa viene consegnata al committente che deve trarre dalla lettura del documento la/le risposta/e che si attendeva in sede di assegnazione dell’incarico. Caratteristiche della relazione di stima dovrebbero essere: - chiarezza - sobrietà - ordine

4. La relazione di stima: chiarezza La relazione di stima deve essere chiara, cioè deve essere comprensibile nei suoi tratti generali, ma in particolare devono essere chiari: - il procedimento logico seguito, - i dati elementari utilizzati, - le elaborazioni effettuate, - le conclusioni raggiunte.

5. La relazione di stima: sobrietà La relazione di stima deve risultare formale ma sobria, cioè pur dovendo contenere tutte le indicazioni che il perito ritiene utili per meglio definire il lavoro che ha svolto, non deve rappresentare un puro esercizio di stile, non deve essere prolissa o indulgere in divagazioni pseudo scientifiche. Deve essere redatta con un linguaggio corretto e scorrevole, che, dove serve, deve essere tecnico ma non tecnicistico. Sarebbe preferibile che il perito utilizzi nella scrittura la forma impersonale, ricordando che la relazione viene compilata al termine del lavoro.

6. La relazione di stima: ordine La relazione di stima deve risultare ordinata, cioè deve svilupparsi con coerenza e, in fase di analisi, ogni suo elemento deve essere facilmente rintracciabile. La modalità di redazione può essere personalizzata ma dovrebbe seguire una traccia che ne renda chiara la lettura e la successiva interpretazione. Si potrebbe prevedere una impostazione così strutturata: - autopresentazione - dati dell’incarico e scopo della stima - sopralluoghi effettuati - suddivisione dell’elaborato ed allegati presenti - svolgimento - conclusioni

7. La relazione di stima: premessa Allo scopo di stimare un appartamento per ………………. situato in ………………, il sottoscritto geometra …………. ha ricevuto l’incarico in data 9/11/…… dal Sig. …………….. proprietario dell’unità immobiliare stessa. Il sottoscritto, avente lo studio in …………………. in via …………. al numero civico …… e iscritto al Collegio dei Geometri della provincia di Milano con il n° …….., ha effettuato i necessari sopralluoghi nei giorni …………… per la verifica delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile e, quindi, espone con questa relazione il suo lavoro che, per chiarezza, suddivide nei seguenti capitoli: 1. descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del fabbricato di cui l’unità immobiliare ( U.I. ) fa parte; 2. descrizione delle caratteristiche dell’U.I.; 3. scelta del procedimento di stima; 4. ……………………………………………. X. conclusioni. Allegati: planimetria (scala 1:….), fotografie n° …., Certificato catastale.

8. La stima dei fabbricati: classificazione I fabbricati si classificano come: - civili: abitazioni, negozi, uffici, box, ecc. ecc; - rurali, fanno parte integrante delle aziende agricole, raramente sorge il problema di stimarli separatamente; - industriali, presentano caratteristiche particolari in funzione dell'attività che vi si svolge, oggi un po' meno, in quanto la standardizzazione ha messo a disposizione i capannoni. La stima presuppone una conoscenza approfondita del mercato edilizio, delle circostanze locali, della scienza delle costruzioni, degli aspetti tecnologici. Come sempre dovrà essere chiaro lo scopo della stima in modo da poter individuare l'aspetto economico da considerare.

9. La stima dei fabbricati: mercato Il mercato dei fabbricati civili presenta caratteri particolari: - la domanda è rigida, si tratta di beni che soddisfano un bisogno primario; - l’offerta è rigida, perché si tratta di beni che per essere prodotti richiedono molto tempo o non può aumentare il numero di immobili disponibili; - il mercato è di tipo locale, immobili siti in luoghi diversi non si fanno concorrenza.

10. La stima dei fabbricati: indagini 1 Sono quelle da svolgere preliminarmente e hanno il compito di raccogliere informazioni, si ricorda che molte di esse sono il normale bagaglio di conoscenze personali del perito. Indagini di ordine: - generale, riguardano gli aspetti: ambientali, economici e giuridici del mercato in cui si trova il bene - particolare, possono essere classificate come: - estrinseche, riguardano la zona in cui è inserito il bene; - intrinseche, riguardano direttamente i caratteri del bene.

11. La stima dei fabbricati: indagini 2 Di ordine generale - clima; - condizioni idrogeologiche; - prezzi; - canoni di affitto; - condizioni demografiche; - caratteri turistici; - vincoli giuridici; - ecc. ecc.

12. La stima dei fabbricati: indagini 3 Indagini di ordine particolare CARATTERISTICHE ESTRINSECHE 1) servizi che la zona presenta: mezzi pubblici, uffici comunali, ospedali e pronto soccorso, uff. postali, banche, negozi, scuole, allacciamenti acqua, luce e gas, fognature, ecc. ecc.; 2) tipologia della zona: residenziale, popolare, industriale, ecc.; 3) disponibilità di fabbricati, andamento curve domanda - offerta; 4) prezzi di materiali da costruzione e relativa manodopera; 5) traffico; 6) ecc. ecc.

13. La stima dei fabbricati: indagini 4 Indagini di ordine particolare: CARATTERISTICHE INTRINSECHE, devono fornire il profilo dell'immobile oggetto di stima, quindi verranno analizzate le sue caratteristiche tecniche, economiche e giuridiche: 1) epoca di costruzione; 2) caratteristiche costruttive delle murature: interne e perimetrali; 3) stato dei solai, balconi, tetto; 4) stato delle tubazioni, scarichi, impianti elettrici, termici, ascensore; 5) stato di scale e ringhiere; 6) stato degli infissi; 7) stato generale di conservazione; 8) caratteri dei vani, esposizione, luminosità, pavimenti. 9) superfici a disposizione, sia in uso esclusivo che comune, sia coperte che scoperte, sia di svago che di parcheggio, cortili, cantine; 10) possibilita` di trasformazione. 11) ecc. ecc .

14. La stima dei fabbricati: aspetti economici La stima dei fabbricati può essere effettuata in base ai seguenti A.E.: • valore di mercato; - valore di costo; - valore di capitalizzazione; - valore di trasformazione; - valore complementare. Non può essere utilizzato l'A.E. di surrogazione in quanto una abitazione può essere sostituita, generalmente, solo da un’altra abitazione.

15. La stima dei fabbricati: valore di mercato La stima dei fabbricati civili in base a questo aspetto economico è quella in pratica più diffusa, può essere svolta per: - compravendite, - successioni ereditarie, - usufrutto, - mutui ipotecari - ecc. ecc. Solitamente il mercato è piuttosto attivo, sia per l’alto costo delle locazioni, sia per la mentalità italiana tesa all’acquisto, sia perché l’investimento immobiliare è ritenuto molto sicuro. Con tali premesse, risulta che il procedimento sintetico è quello più utilizzato.

16. Valore di mercato dei fabbricati: s.s. La stima più utilizzata in questo ambito è quella comparativa. Essa si realizza per confronto con fabbricati simili di cui si conoscano i recenti prezzi di mercato. Per procedere occorre che: - esistano nella zona fabbricati simili per condizioni estrinseche ed intrinseche; - si conoscano i prezzi che sono stati realizzati per essi recentemente; - si possa rilevare facilmente il parametro di stima.

17. S.S. del Vm dei fabbricati: parametri Come parametro di stima si può utilizzare: * Superficie - reale o coperta - scoperta - utile o calpestabile - commerciale: è formata dalla sup. coperta e una quota parte della sup. scoperta. (vedi “Usi tecnici nella compravendita degli appartamenti in condominio” e norma UNI 10750) * Volume * Numero dei vani, posti auto, posti barca, posti letto * In alcuni casi si può anche operare a corpo.

18. S.S. del Vm dei fabbricati: dati beni simili Si devono raccogliere dal mercato i dati dei beni simili e possono essere presentati in forma tabellare secondo il seguente schema:

19. S.S. del Vm dei fabbricati: calcolo Vmm Con i dati raccolti è possibile impostare la proporzione: Vbs : Pbs = Vx : Px da cui Vbs Vx = ---------- * Px Pbs Vbs = sommatoria valori beni simili Pbs = sommatoria parametri beni simili Vx = valore medio di mercato del bene da stimare Px = parametro del bene da stimare A tale valore si applicano le eventuali aggiunte e/o detrazioni, in tal modo si determina il valore reale del bene.

20. S.A. del Vm dei fabbricati: generalità Il valore di mercato per via analitica si determina attraverso la capitalizzazione dei redditi che il bene potrà fornire in futuro. Si procede, determinando: - il reddito padronale lordo (Rpl) - le spese di parte padronale (Spp) - il beneficio fondiario (Bf = Rpl – Spp) - il tasso di capitalizzazione (rc) - il valore medio di mercato (Vmm = Bf / rc) - le eventuali aggiunte (A) e detrazioni (D) - il valore reale (Vr = Vmm + A – D)

21. S.A. del Vm dei fabbricati: Rpl E’ possibile determinare il reddito padronale lordo (Rpl) posticipando a fine anno le rate di canone di locazione. Quindi, come prima operazione bisogna determinare l’ammontare del canone annuo di locazione (Ca) meritevole per l’U.I. Si opera un’analisi di mercato allo scopo di individuare il canone medio annuo e la modalità di pagamento. Poi, calcolato il valore della singola rata, si posticipano a fine anno, ad un tasso di interesse commerciale, con la formula n  1 M = Rpl = R* (n + r ----------) 2 Legenda:  M = Rpl = sommatoria a fine anno dei montanti di rate infrannuali R  = ammontare della singola rata di canone n = numero delle rate di canone r = saggio o tasso d'interesse, viene espresso generalmente in termini % +1 = se la rata è anticipata -1 = se la rata è posticipata

22. S.A. del Vm dei fabbricati: Spp 1 Le spese, da portare in detrazione al reddito lordo, sono rappresentate da: Sv = spese varie legate a servizi di pulizia, illuminazione, materiali di consumo, ecc. Q = quote di assicurazione, manutenzione e reintegrazione Tr = imposte, tasse e contributi St = spese di amministrazione, postali, bancarie, ecc. Sfitto = somma da calcolare per considerare il rischio di avere l’u.i. sfitta o di non poter riscuotere il canone Interessi = calcolati, ad un tasso commerciale, sulle spese precedenti considerate mediamente anticipate Tali spese possono essere calcolate analiticamente o sinteticamente. In quest’ultimo caso, si procede considerando la loro incidenza media sul reddito padronale lordo. Risulta chiaro che la tale incidenza varia notevolmente in funzione delle diverse tipologie immobiliari, delle loro dotazioni, nonché dei differenti trattamenti fiscali

23. S.A. del Vm dei fabbricati: Spp 2 L’incidenza percentuale sul reddito padronale lordo delle singole spese

24. S.A. del Vm dei fabbricati: rc Il tasso di capitalizzazione serve per attualizzare i redditi che l’immobile fornirà in futuro. La sua determinazione rappresenta un momento molto delicato, infatti piccoli errori nella sua definizione danno luogo a grandi errori nel valore del bene. Viene determinato mediante un’indagine di mercato che ha lo scopo di rilevare, per gli immobili simili, il loro reddito medio annuo e i loro recenti prezzi di compravendita. In tal modo si può impostare: Bf Bf = sommatoria redditi beni simili rcmm = --------- V= sommatoria valori beni simili V rcmm = tasso di capitalizzazione m.m.

25. S.A. del Vm dei fabbricati: comodi e scomodi Il tasso di capitalizzazione, ricavato dall’indagine di mercato, rappresenta quello medio di mercato, ad esso possono essere fatte delle modifiche, in più o in meno, quando sull’immobile da valutare vi siano condizioni che il mercato apprezza ma che non possono essere quantificate singolarmente in moneta. Si tratta dei cosiddetti: comodi e scomodi. Comodi: Scomodi - pregi architettonici - traffico - finiture particolare - inquinamento (anche acustico) - spazi accessori - litigiosità condominiale - facilità di parcheggio - servitù di “vicinanza” - panorama - viabilità difficoltosa - infrastrutture della zona - visuale scadente