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ESTIMO LEGALE Stima del diritto di superficie. Prof. Salvatore Pantusa. Introduzione .

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estimo legale stima del diritto di superficie

ESTIMO LEGALE Stima del diritto di superficie

Prof. Salvatore Pantusa

introduzione
Introduzione

Art. 952 - 956 c.c. - “ è un diritto reale sulla cosa altrui e si costituisce quando il proprietario di un suolo concede ad altri l’uso del suolo medesimo allo scopo di edificarvi e mantenervi una costruzione al di sopra o al di sotto del piano di campagna, per un periodo determinato o indeterminato. Il diritto si origina anche quando il proprietario cede un fabbricato già costruito ma non il suolo.

attori costituzione estinzione
Attori-costituzione-estinzione
  • Titolare del diritto: superficiario - Proprietario del suolo: concedente
  • Si costituisce per: atto scritto, usucapione, successione e delibera comunale
  • Si estingue per: scadenza del termine, non uso, confusione (superficiario e concedente sono la stessa persona)
  • Diritti del superficiario: libera disponibilità della costruzione, alienazione, ipoteca, trasmissione agli eredi.
quesiti estimativi
Quesiti estimativi
  • Determinazione del canone che il superficiario deve corrispondere
  • Valore del diritto del superficiario
  • Valore del diritto del concedente
determinazione del canone superficiario
Determinazione del canone superficiario
  • a tempo determinatoCa=V•rdoveCa=Canone annuoV=Valore di mercato del capitale fondiario concessor=saggio di interesse
  • a tempo indeterminato- con costruzione esigibile dal proprietario Ca=V•r- con costruzione esigibile dal superficiarioC=Ca-adove a=Vcost. •(r/qn-1) con Vcost. = valore della costruzione e a=quota annua di costituzione del capitale in funzione del V. costruzione
valore del diritto del superficiario
Valore del diritto del superficiario
  • a tempo indeterminatoVds= R/rdoveR=reddito netto ricavabile dall’immobiler=saggio di interesse
  • a tempo determinato- con costruzione esigibile dal proprietario Vds = R •(qn-1)/rqn
valore del diritto del concedente
Valore del diritto del concedente
  • a tempo indeterminato Vps= a/rdoveR=reddito netto ricavabile dall’immobiler=saggio di interesse
  • a tempo determinato- con costruzione esigibile dal proprietario Vos= a •(qn-1)/rqn+Vn1/qndove a= canone annuo netto, Vn valore della costruzione a fine diritto