ITG A. POZZO LEZIONI DI ESTIMO Stima dell’usufrutto Prof. Romano Oss

1. ITG A. POZZOLEZIONI DI ESTIMOStima dell’usufruttoProf. Romano Oss

2. Elementi normativi L’usufrutto è un diritto personale e reale, regolato dal Codice Civile; è il diritto di godimento da parte di una persona detta usufruttuario di un bene di un’altra persona detto nudo proprietario. per volontà dell’uomo (testamento o contratto) per legge (usufrutto legale) per usucapione 30 anni per le persone giuridiche Costituzione per prescrizione (non uso per 20 anni) per riunione (nella stessa persona usufrutto e proprietà) per perimento della cosa Ha termine

3. La vita naturale per le persone fisiche probabilità statistica della vita residua (tavole di mortalità per sesso, ISTAT) 30 anni per le persone giuridiche durata massima oggetto beni mobili e immobili L’usufruttuario deve rispettare la destinazione economica della cosa obblighi USUFRUTTO NELLE STIME IMMOBILIARI Il calcolo del valore dell’usufrutto, a una certa data, diventa DETRAZIONE al Valore di un immobile gravato da tale diritto

4. Valore del diritto di usufrutto È pari all’accumulazione all’attualità del reddito annuo dell’usufruttuario: (1+r)n -1 Vu = Ru r (1+r)n Pertanto è necessario determinare: 1) il reddito dell’usufruttuario (Ru) 2) la durata dell’usufrutto (n) 3) il saggio di capitalizzazione (commerciale corrente)

5. Il reddito dell’usufruttuario Per un fabbricato si ottiene da un bilancio estimativo, detraendo dal reddito lordo (canone + interessi sulle rate) le spese a carico dell’usufruttuario: Ru = Rlt – (Amm + Sf e In + Tr + I) In prima approssimazione si può considerare una percentuale del 30% sul canone ordinario annuo Le Quote di manutenzione straordinaria, reintegrazione e assicurazione restano a carico del nudo proprietario. Su queste spese l’usufruttuario deve però pagare gli interessi legali . (nel caso di immobile locato le quote di manutenzione ordinaria sono a carico dell’inquilino)

6. VALUTAZIONE DELL’USUFRUTTO PER FINI FISCALI Nel trasferimento di un immobile gravato da usufrutto la base imponibile per l’imposizione fiscale ai fini dell’imposta di registro, catastale, sulle successioni e donazioni, è costituita dalla nuda proprietà dell’immobile. L’imponibile è costituito da: Valore Fiscale dell’immobile meno Valore Fiscale dell’usufrutto

7. Tabella per il calcolo dell’età, coeff. tabellare c, nel caso di usufrutto ai fini fiscali.

8. Il Valore Fiscale dell’immobile si ottiene da: Vf = (Reddito imponibile catastale + 5%) x 120 si intende valore automatico variabile con la finanziaria dal Valore fiscale si ricava l’annualità (reddito annuo dell’usufruttuario per fini fiscali) a = Vf x 2,5% moltiplicando a per un coefficiente tabellare c che tiene conto della probabile vita residua dell’affittuario si ottiene il Valore Fiscale dell’usufrutto (tabelle ministero finanze) Vu = a x c Detraendo il Valore fiscale dell’usufrutto al valore fiscale della nuda proprietà si ottiene il valore della nuda proprietà e imponibile Vnp = Vf - Vu