Diagnostic Foncier en Alsace

1. Diagnostic Foncier en Alsace DRE Alsace / Service de l’Aménagement et de la Prospective (SAP) Avec les contributions des services de la DRE : de l’Observation régionale (SOR) des Interventions Territoriales (SIT) de l'Economie des Professions (SEP – CEBTP) Journée du 31 janvier 2006

2. Plan • Les objectifs et enjeux • La consommation foncière en Alsace • Habitat et marchés fonciers • Activités et Infrastructures

3. Les objectifs • Partager en interne et en externe la situation foncière et ses enjeux • Faire avancer l'idée de stratégie en faveur d'une mobilisation foncière régionale • Proposerun espace de débatsur les moyens fonciers à mettre en oeuvre

4. Les enjeux • L’habitat • Une production soutenue : 10 000 logements/an sur les dix dernières années • Une demande forte • Des objectifs en logements sociaux très élevées : + de 3000 logts/an • Une offre nouvelle à orienter vers les secteurs prioritaires d’urbanisation • Les activités • La moitié du foncier « économie » est consommé sous forme de ZA • L'essentiel se réalise encore sur les espaces naturels ou agricoles • L'environnement • La grande qualité des espaces naturels et ruraux est à préserver • Les infrastructures • De grands projets envisagés nécessitent des emprises foncières conséquentes

5. L’utilisation du foncier • Un net ralentissement de la progression de l'utilisation du foncier dans la période récente Les extensions urbaines passent de 850 à 410 ha l'an Une réduction plus forte dans le Haut-Rhin que dans le Bas-Rhin La part dûe aux activités augmente 1/4 hier >>> 1/3 aujourd’hui L'habitat reste le premier vecteur de la croissance • Une part importante de l’utilisation foncière se réalise aujourd’hui par densification >> presque autant que les extensions urbaines

6. Des besoins en logements importants : + 200 000logements à l'horizon 2030 L’habitat • L’Alsace : la 2ème région de France pour son dynamisme démographique récent • 2ème région après le Languedoc-Roussillon (depuis1990) • Des projections 2030 très favorables • comptera 2 millions d'habitants en 2030 soit : + de 200 000 hab • Une production en logement soutenue • - accélération à partir de 2003 - plus de 10 000 logts/an

7. Résumé : • La dynamique démographique et le niveau de richesse par habitant relativement élevé, va : • soutenir durablement la production de logements • entretenir une forte sollicitation de l'offre foncière sur l’ensemble du territoire. • Impacter plus fortement certaines parties du territoire

8. Le parc social • Le parc social existant est faiblement représenté régionalement 54 logt/1000 hab (France : 69) • Il est très concentré : géographiquement : 5 zones d’habitat regroupent l’essentiel du parc • Le centre des villes de Strasbourg, Colmar et Mulhouse sont les plus concernés • Ville de Colmar : 32% • Strasbourg : 24% • Mulhouse : 22% • 1/3 des zones ont moins de 4%

9. Le logement social neuf est très minoritairedans l’ensemble dela construction récente • Part de la construction sociale neuve sur 10 ans = 7 % • La moitié des zones d'habitat ont une activité de construction quasiment inexistante ….mais les es objectifs sont ambitieux : • + 3 000 logements /an • 20 % environ de l’activité totale

10. Résumé • Le logement social est « le grand absent des territoire péri urbains » • Il représente une part très minoritaire de la production neuve mais devrait croître fortement • La diffusion spatiale est un phénomène à venir plus que représentatif de la réalité actuelle • la cherté générale du foncier menace la faisabilité financière des programmes • De nouvelles mesures qui agissent « en amont » sont aujourd'hui indispensables > un besoin de régulation foncière

11. Les marchés fonciers • L’Alsace est toujours une des régions les plus chères de France • 1999/2004 : + 68% (prix au m2) • prix moyen d'un terrain : 61 300€ • La charge foncière progresse régulièrement : 35% du coût • 2 fois moins chère au m2 que la région du Bade-Wurtemberg • Strasbourg reste de loin la plus chère (160€/m2) suivie par Colmar et Saint-Louis • L’écart de prix des parcelles peut aller de 1 à 7

12. Renchérissement des prix est généralisésur la période 1999 - 2004 • L'agglomération de Strasbourg« booste » la moyenne régionale : + 88 % • Les autres zones les plus actives ne sont pas des centres urbains mais leurs sont bien reliées ou possèdent un axe de communication important • La croissance près des secteurs de franchissement frontalier est plutôt modérée

13. Habitat / Foncier : deux enjeux majeurs • Orienter l’activité future de construction vers les secteurs prioritaires d’aménagement du territoire prévus dans les SCOT • Interventions ponctuelles et ciblées >>>>>>> Créer des zones de prix de référence • Assurer un rythme de 3000 logements sociaux par an • Priorité aux 29 communes SRU • Secteurs à forts potentiels de croissance (bien reliés,..) >>>>>>> Disposer d’une maîtrise physique et financière des terrains nécessaires Un moyen : des actions conjuguées avec le secteur non aidé

14. L'activité économique :un moteur de la consommation foncière • 150 hapar an c’est la consommation estimée dans les seules zones d’activités d’Alsace • L’essentiel de ces projets « mordent» sur l’espace agricole • D’importantes surfaces sont inoccupées : 10 à 15% • Peu de recyclage de fiches économiques

15. Quelques perspectives sur le champ économique • Passer d’une logique d’offre foncière à une logique d’offre de service • Faire diminuer l'inoccupation pour cause de déficit de maîtrise foncière • Privilégier les sites stratégiques de développement économique ( exp : les plates-formes d'activité à vocation départementale) • Réintroduire sur le marché les friches économiques dans les centres urbains ou à proximité • Examiner les complémentarités entre divers outils de régulation foncière (SAFER, EPF, services fonciers)

16. Les infrastructures • 3 projets majeurs pour l’Alsace • 2 lignes TGV • Le GCO de Strasbourg • Quelques grandes opportunités de valorisation de friches • les délaissés ferroviaires : carreau des mines de Potasse,…. • Les opérations foncières sont menées par des maîtres d'ouvrages qui ont une grande pratique des acquisitions

17. Résumé général : Des informations nombreuses qui suscitent plus de questions que de réponses…… • Développer le système d'observation actuel pour en faire un véritable lieu d’analyse et de débat avec tous les acteurs qui « font le territoire » (publics et privés) • Construire une stratégie foncière à l ‘échelle des enjeux : des agglomérations, des bassins de vie, des secteurs spécifiques (zones touristiques, frontalières,….) • Examiner les complémentarités d’action entre les outils fonciers disponibles, à développer ou à créer (EPF,….)