Prednášky z Agrárneho práva EU

1. Prednášky z Agrárneho práva EU Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

2. Nájom poľnohospodárskej pôdy Anna Bandlerová Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

3. Legislatíva EU • ktorá se vzťahuje k poľnohospodárskej pôde , nezasahuje do vlastníctva poľnohospodárskej pôdy, nájomných vzťahov a pozemkových úprav. • Tieto otázky sú výhradne v okruhu pôsobnosti národného práva jednotlivých členských štátov . Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

4. Ak porovnávame pozemkové právo v štátoch EU, zistíme, že existuje mnoho prístupov k regulácii pozemkového vlastníctva a užívania pôdy. • Ochrana vlastníckych práv a práv s nimi súvisiacich je však ve všetkých štátoch obmedzená v zákonom vymedzených prípadoch verejného zájmu. Rozsah obmedzenia je rôzný. Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

5. O pozemkovej politike rozhodujú vlády a parlamenty jednotlivých štátov • Trh s pôdným fondom je regulovaný nejviac v štátoch , kde je obmedzený pôdny fond. • Patrí tam : Rakúsko, Francúzsko, Holansko, Belgicko ale aj Spolková republika Nemecko. Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

6. Na úpravy pozemkového práva v evropských štátoch pôsobí najmä produkcia tržných prebytkov čo uvoľňuje doterajšie prísné predpisy o užívání poľnohospodárskej pôdy len k poľnohospodárskej produkcii a k vnášaniu ekologických hladísk do hospodárenia s pôdou. Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

7. V agrárnom pozemkovom práve sa vyskytujú -základné problémy ako – -územné plánovanie, -hospodárskotechnické úpravy pôdy, - limitovanie predaja, Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

8. -obmedzovanie nadmernej parcelácie a aglomerácie pozemkového vlastníctva, predkupné právo - vyvlastnenie pôdy z výrobného, ekologického a sociálného hlediska atď. Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

9. Právna úprava nájmu poľnohospodárskej pôdy v SR A).Občiansky zákonník (§§ 663 až 684) - všeobecný právny predpis, B)Zákon č. 229/1991 Zb. (§§ 22 ods.. 2 až 6,8,9) v znení neskorších zmien - zákonný nájom, C)Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľ. pozemkov, poľ. podniku a lesných pozemkov Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

10. A)Občiansky zákonník • Definícia: Nájomnou zmluvou sa prenajímateľ zaväzuje prenechať za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne užíval alebo z nej bral úžitky a nájomca sa zaväzuje platiť nájomné. Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

11. Podstatné náležitosti nájomnej zmluvy: • zmluvné strany, • predmet zmluvy, • cena nájmu, ak sa zmluvné strany nedohodnú na cene, platí sa nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania. Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

12. čas platenia nájomného - ak nie je dohodnuté inak alebo ak osobitné predpisy neupravujú inak, platí sa nájomné z poľ. a lesných pozemkov polročne pozadu 1.4. a 1.10. Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

13. Forma zmluvy:ústna, zmluva do 5 rokov nemusí mať písomnú formu • Na zabezpečenie nájomnéhomá prenajímateľ nehnuteľnosti záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú na prenajatej veci alebo patria nájomcovi. Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

14. Právo nájomcu: vec užívať, brať z nej úžitky, dať vec do podnájmu, ak nebolo dohodnuté inak (výnimkou sú nebytové priestory), užívať vec spôsobom určeným v zmluve alebo primeraným obvyklým spôsobom. Povinnosť nájomcu: zachovať podstatu užívanej veci, oznamovať prenajímateľovi potrebu opráv, starať sa o to, aby nevznikla škoda, platiť nájomné. Občiansky zákonník(pokračovanie) Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

15. 1. Občiansky zákonník(pokračovanie) • Ukončenie nájmu: • uplynutím doby, na ktorú bola nájomná zmluva uzatvorená, • dohodou, • výpoveďou (výpovedná lehota je 1 rok k 1.10. bežného roka, ak zmluva alebo osobitné predpisy (504/2003 Zz) neustanovujú inak Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

16. odstúpením zo strany nájomcu (ak bola prenajatá vec v stave nespôsobilom na dohodnuté užívanie), • Odstúpením zo strany prenajímateľa (ak nájomca užíva vec tak, že prenajímateľovi vzniká škoda resp. hrozí vznik škody; ak nájomca nezaplatil nájomné ani do splatnosti ďalšieho nájomného) Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

17. Zánik nájomnej zmluvy: • zničením prenajatej veci. Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

18. B )Zákonný nájom • Zákon č. 229/1991 Zb. v znení neskorších predpisov § 22, • Ak medzi doterajším užívateľom a vlastníkom poľ. a lesného pozemku nedošlo k inej dohode, vzniká dňom účinnosti tohto zákona medzi nimi nájomný vzťah. • Je možné ho vypovedať k 1.10. bežného roka s výpovednou lehotou 1 rok, ak nepríde k inej dohode Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

19. C) Zákon č. 504/2003 Z. z. • 1. Časť: Nájom pozemku na poľnohospodárske účely • 2. Časť: Nájom pozemku na poľ. účely pri prevádzkovaní podniku (pre účely podnikania) • 3. Časť: Nájom podniku na poľnohospodársku výrobu • 4. Časť: Nájom lesného pozemku na hospodárenie v lesoch • 5. Časť: Spoločné a prechodné ustanovenia Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

20. Zákon č. 504/2003 Z. z. • Nájomná zmluva k pozemkom na poľnohospodárske účely pre podnikanie ako aj pre prípad, že sa nepodniká sa riadi všeobecnými ustanoveniami Občianskehozákonníka, ak zákon č. 504/2003 Z. z. neurčuje inak . Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

21. Pozemkom, ktorý je predmetom nájmu na poľ. účely, sa rozumie: • pozemok, ktorý patrí do poľ. pôdneho fondu, • iný pozemok prenechaný na poľ. účely. Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

22. V zmluve je možné dohodnúť aj vykonávanie rybárskeho alebo poľovníckeho práva pri nájme pozemku na poľ. účely pri prevádzkovaní podniku Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

23. Náležitosti nájomnej zmluvy • zmluvné strany - prenajímateľ, nájomca • predmet zmluvy, • cena za nájom Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

24. nájomná zmluva musí obsahovať: - dohodu o výške nájomného alebo spôsob jej určenia, pričom výška nájmu musí byť najmenej 1% (1.5%-SPF)z ceny poľ. pôdy určenej podľa vyhl.38/2005 Z z Ak je prenajatý pozemok určený na podnikanie Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

25. Táto vyhláška č 38/2005 Z z pri stanovovaní hodnoty pôdy vychádza z kvality a bonity pôdy stanovenej podľa bonitných pôdno – ekologických jednotiek a nezohľadňuje súčasnú trhovú cenu pôdy Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

26. Podľa judikatúry Európskeho súdu pre ľudské práva, dotknutý štát by mal odstrániť všetky prekážky, ktoré bránia tomu, aby sa nájom pôdy realizoval za podmienok, ktoré berú do úvahy skutočnú cenu pôdy a súčasné trhové podmienky v dotknutej lokalite.“ Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

27. Inými slovami : • bolo by potrebné vziať do úvahy skutočnú trhovú cenu pôdy v čase uzatvorenia nájomnej zmluvy, nakoľko v hodnote pôdy podľa BPEJ nie je možné zohľadniť budúce faktory vplyvu na zmenu trhovej ceny (napr. priemyselná výstavba, budovanie diaľnic a pod. sú faktory, ktoré majú výrazný dopad na trhovú cenu a nemožno ich predvídať na niekoľko desaťročí dopredu). Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

28. V prípade vzniku súdneho sporu o zaplatenie nájomného, súd pri stanovení výšky nájomného síce rešpektuje minimálnu výšku nájomného 1%, ale vychádza z hodnoty pozemkov určených podľa znaleckého posudku (ktorý vychádza z vyhlášky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku). (Rozsudok z 27.11.2007 k sťažnosti č. 74258/01 pre porušenie článku 1 Protokolu č. 1 k Dohovoru. In: Justičná revue, príloha č. 4, 2008, roč. 60, s.56 ) Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

29. Forma zmluvy: • ústna, • písomná – (pokiaľ sa na tom zmluvné strany dohodli), AK sa dáva pozemok do nájmu pre účely podnikania - len písomná forma (§14), Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

30. Náležitosti nájomnej zmluvy(pokračovanie) • Čas nájmu - nájomná zmluva na pozemok na poľ. účely pri prevádzkovaní podniku sa môže uzatvoriť: • na určitý čas - minimálne na 5rokov, maximálne na 15 rokov, • na neurčitý čas - min. 5 rokov, Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

31. Platenie nájomného • nájomné z pozemkov prenajatých na poľ. účely sa platí ročne pozadu k 1.10. kalendárneho roka, ak nie je určené inak Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

32. Čas nájmu pri zmluve o nájme na určitý čas • pri založení alebo obnove ovocného sadu - max. 25 rokov, • pri založení alebo obnove škôlky pre ovocné alebo okrasné dreviny, vinohradu, chmeľnice - max. 30 rokov, • pri založení alebo obnove porastu špargle drobného ovocia - max. 15 rokov, • pri zriadení repozitória, ktoré je registrované - min. 50 rokov, • pri zriadení riešiteľského pracoviska, ktoré je registrované - min. 10 rokov. Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

33. Práva nájomcu • brať úžitky z pozemku, ktorý má v nájme (§2), • využívať prenajatý pozemok riadnym spôsobom na poľ. účely, • vykonať zmenu druhu pozemku len so súhlasom vlastníka pozemku, Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

34. Práva nájomcu(2) • dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak, a povinnosť oznámiť to prenajímateľovi Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

35. Nájomca,podnikateľ nie je povinný platiť nájomné (§5) : • ak vznikli mimoriadne okolnosti, ktoré nájomca nespôsobil a v dôsledku toho : nemohol prenajatý pozemok používať na poľnohospodárske účely nemohol dosiahnuť žiadny výnos v príslušnom kalendárnom roku, Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

36. Ak z toho dôvodu úžitky klesli pod polovicu bežného výnosu: má nájomca právo na primeranú zľavu z nájomného (toto právo má aj podnájomca), Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

37. Ak nájomca obdržal náhrady a príspevky z verejných prostriedkov v súvislosti s mimoriadnymi okolnosťami pripočítajú sa mu k úžitkom z prenajatého pozemku. Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

38. Pomernú úpravunájomného môže podnikateľ ,ktorý je nájomcom žiadať: ak priemerné ceny poľnohospodárskych výrobkov, ktoré sú predmetom regulácie trhu s poľnohospodárskymi výrobkami v priebehu 3 po sebe nasledujúcich rokoch klesli o viac ako 20%, Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

39. Právo na odpustenie alebo zľavu nájomného môže podnikateľ ,ktorý je nájomcom žiadať • ak nemohol dosiahnuť výnos z dôvodu, že: v dôsledku podstatnej zmeny hospodárskych pomerov sa : • zvýšili náklady na získavanie úžitkov z prenajatého pozemku alebo • sa znížila ich hodnota alebo • výnos klesol nájomcovi pod polovicu obvyklého výnosu. Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

40. Právo požadovať primerané zníženie nájomného ma nájomca, ktorý je podnikateľ : ak opatreniami podľa osobitných predpisov • bolo sťažené alebo • obmedzené užívanie prenajatého pozemku • alebo bola znížená intenzita jeho využitia, Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

41. Na primeranú zľavu má právo : • ak ide o dočasné vplyvy, • ak výnos z prenajatého pozemku by mu klesol pod polovicu bežného výnosu, Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

42. Na primerané predĺženie času nájmu alebo na primeranú náhradu má nárok nájomca podnikateľ za predpokladu (§13),že : vynaložil nevyhnutné náklady na : • udržiavanie pozemku, • zvýšenie hodnoty pozemku , • výkonnosť pozemku (so súhlasom prenajímateľa), Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

43. ak by sa výpoveď nájomnej zmluvy dohodnutej na čas neurčitý mala skončiť skôr ako sa mu vrátia výdavky. Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

44. Nájomca podnikateľ má právo • na prednostné uzavretie novej nájomnej zmluvyna pozemok za nájomné v obvyklej výške, avšak iba vtedy, ak sú splnené dôvody uvedené v § 13 ods. 2 zákona (riadne a včas si plní svoje záväzky), Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

45. Právo na prednostné uzavretie novej nájomnej zmluvy nájomca nemá ak : • prenajímateľ podniká v poľnohospodárstve • ak má byť nájomcom blízka soba prenajímateľa, • ak má byť nájomcom PO, kde prenajímateľ je členom alebo spoločníkom, • ak ide o pozemok určený na iné ako podnikateľské účely. Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

46. Povinnosti nájomcu podnikateľa Ak nedošlo k inej dohode: • nájomca znáša obvyklé náklady, ktoré vznikli pri bežnom užívaní prenajatého pozemku spojené s udržiavaním tohoto pozemku tak, aby bol pozemok spôsobilý na dosiahnutie účelu nájmu (§3) Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

47. Povinnosti nájomcu • platiť nájomné - ročne pozadu k 1.10. kalendárneho roku (§4) Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

48. Povinnosti nájomcu podnikateľa • Viesť evidenciu pozemkov, ktoré má prenajaté a to podľa: • prenajímateľov, • podľa druhu pozemkov. (Podrobný spôsob evidencie upravuje ministerstvo predpisom. • Viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky. Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

49. Práva a povinnosti prenajímateľa • právo na dohodnuté nájomné od nájomcu, • právo na nájomné voči podnájomcovi, ak pozemok bol daný nájomcom do podnájmu na viac ako 1 rok, Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

50. Práva a povinnosti prenajímateľa • právo požadovať pomernú úpravu nájomného (§10) a to počnúc najbližším obdobím, za ktoré sa nájomné platí a to v prípade, ak priemerné ceny poľnohospodárskych výrobkov, ktoré sú predmetom regulácie trhu s poľnohospodárskymi výrobkami v priebehu 3 po sebe nasledujúcich rokoch stúpli o viac ako 20 %. Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy