Viii curso internacional preparaci n y evaluaci n de proyectos de desarrollo local
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VIII CURSO INTERNACIONAL Preparación y Evaluación de Proyectos de Desarrollo Local. Evaluación Privada de Proyectos. 5. Análisis del VAN Flujo de fondos con inflación Origen de los VAN positivos. Horacio Roura. Flujo de fondos: Tratamiento de la inflación. Inflación: Efectos reales.

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Viii curso internacional preparaci n y evaluaci n de proyectos de desarrollo local l.jpg

VIII CURSO INTERNACIONALPreparación y Evaluación de Proyectos de Desarrollo Local

Evaluación Privada de Proyectos

5. Análisis del VAN

Flujo de fondos con inflación

Origen de los VAN positivos

Horacio Roura


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Flujo de fondos: Tratamiento de la inflación


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Inflación: Efectos reales

  • La inflación genera efectos reales en los proyectos.

  • Para captarlos:

    • Estimar la tasa de inflación esperada para cada período y para cada input y output del proyecto (los más relevantes)

    • Establecer el flujo de fondos en moneda corriente (específica, i.e., a precios de cada período)

    • Deflacionar el flujo de fondos con un índice general

    • Calcular el VAN del flujo ajustado con una tasa sin inflación







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Análisis del VAN: hoyDeterminación de las fuentes de valor


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Análisis del VAN hoy

  • Un proyecto se acepta si VAN > 0

  • La pregunta es

    ¿por qué el VAN es positivo?

  • Respuesta 1: El proyecto se apropia de rentas económicas

  • Respuesta 2: Hay errores de proyección o de diseño


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VAN: Significado hoy

  • El VAN mide las rentas económicas generadas por el proyecto

    • Esto es, las ganancias por encima del rendimiento de largo plazo del mercado


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VAN: Análisis hoy

  • La solidez de un VAN debería testearse

    • Comenzando por los precios de mercado del activo involucrado

    • Preguntándose luego por qué el proyecto/activo generaría rentas extraordinarias en manos de este dueño, y no del resto del mercado


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Comenzar por los precios de mercado hoy

  • El valor de algo es igual a su precio en el mercado

    • Muchos activos se negocian en un mercado  El precio de mercado es el punto de partida para valuar costos y beneficios

    • Ejemplo: The Cadillac and the movie star

      • Una oferta especial de Cadillac: por US$ 25,001 se obtiene un auto último modelo y un beso de su artista favorito

      • Enfoque 1: Valuar todas las ventajas del auto, concluir que bien valen $26,000, y pensar que le pagan al artista $999 por besarlo a Ud.

      • Enfoque 2: Considerar que el auto vale $25,000 en el mercado, y pensar que Ud. debe pagar $1 por el beso.


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Comenzar por los precios de mercado: Cuestiones hoy

  • Cuestión 1: ¿El mercado en cuestión, es competitivo?

    • Si no lo es, el precio puede no reflejar el valor de los bienes  precios “mentirosos”

  • Cuestión 2: ¿Por qué podemos obtener más de esos activos que los competidores?

    • Si podemos, para nosotros pueden valer más que el precio de mercado

    • Memo: El precio de mercado refleja la valoración del consumidor marginal.


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Fuentes de valor: El caso del supermercado hoy

  • Un supermercado evalúa cada nueva sucursal como un proyecto: los flujos netos que generará más la inversión en inmuebles.

Sensibilidad del VAN al valor terminal del inmueble

Negocio 1: Comercial

Operar el supermercado

Negocio 2: Inmobiliario

Construir y alquilar


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El caso del supermercado: hoyConclusiones

  • Valorar cada negocio por separado

    • Asignar un alquiler al supermercado

      • Basado en precios de mercado

      • Estimado, si el mercado no existe

    • Si el supermercado es rentable en sí, el proyecto inmobiliario quitará o agregará valor, pero no debería ser lo determinante

  • Pensar estrategias alternativas

    • Si el proyecto inmobiliario es malo pero el supermercado es bueno, se puede reemplazar la construcción por un alquiler (y viceversa)


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El caso del supermercado: Conclusiones del análisis por negocio

  • Si el alquiler de mercado es $10 anual

El negocio es un negocio inmobiliario

O algo está faltando en las proyecciones de ventas


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Precios “mentirosos” negocio

  • Los precios de mercado están distorsionados por impuestos o subsidios, que pueden no ser relevantes para un proyecto en particular

    • Ejemplo: el gas-oil está subsidiado para la producción agrícola, pero no para la industrial.

  • Los precios de mercado reflejan la escasez en el mercado, no en el mundo (el manejo de la oferta puede variar artificialmente al precio)

    • Ejemplo: el petróleo; el mercado inmobiliario.


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Precios relevantes negocio

  • El precio relevante para un proyecto depende de la definición del proyecto.

    • Ejemplo: precio a puerta del productor o precio al consumidor (que incluye gastos de comercialización e impuestos).

    • Los precios que incluyen la forma de financiación deben transformarse en precios contado (para no mezclar las decisiones).

  • En consecuencia, para un proyecto puede no haber un precio de mercado, aunque exista ese mercado


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Precios como medida de valor: negocioCambios inducidos por el proyecto

  • Si el proyecto favorece un cambio en los precios de mercado, el precio relevante es en general el nuevo precio.

    • Ejemplo: el proyecto demanda la mayor parte de la producción de materia prima de la zona

    • Sin embargo, si el input es duradero, y ya se adquirió antes de que el proyecto comience a tener efecto sobre los precios, el precio relevante es el original (costo hundido).

    • En ese caso, sí deberá considerarse el nuevo precio para futuras reposiciones (lo que alterará la evaluación original)