Lasse Simonsen

1. Dag 3 Mangelslæren Lasse Simonsen

2. 1 Generelt om mangelsbegrepet • Mangelbegrepet – normer for fordelingen av risikoen mellom partene • Subjektive og objektive normer for fordelingen av risikoen

3. Mangelbegrepet - risikofordeling: Hvem av partene har risikoen for svakheter ved ytelsen? D K Realdebitor Realkreditor Lasse Simonsen

4. Mangelbedømmelsen: Risikofordeling mellom kjøper og selger Kjøpers risiko (Caveatemptor) Objektive normer (risikonormer) Subjektive normer (S’ kunnskap om svakhetene) Lasse Simonsen

5. 2 Mangelbedømmelsen som tolkingsprosess • Det overordnede tolkingstemaet – berettigede forventninger • Tolkingsdataene • Konkret mangelbedømmelse – tolkingslæren

6. Avviksspørsmålet: Tolkningstvil Kontraktsmessig ytelse Tolking av kontrakten • Ytelsen ? Avvik (kontraktsbrudd) Faktisk ytelse Bevisspørsmål Lasse Simonsen

7. Tolkingstema og tolkingsdata: Tema ”Berettigede forventninger” • En objektiv norm (resultatforpliktelse) • Et normativt utgangspunkt (”berettiget”) • En konkret helhetsvurdering av situasjonen • Gir domstolene et ganske vidt skjønn. Rimelighet. Momenter (argumenter) • Avtalen • Eiendommen • Visning • Forhandlinger • Prospekter • Osv TD1 TD2 TD3 Tolkningsdataer (fysiske fenomener som kan kaste lys over vurderingstemaet) Lasse Simonsen

8. Skillet mellom konkret og abstrakt mangelsbedømmelse: (flytende overgang mellom avtale og bakgrunnsrett) Nye gjenstander Tolkingsdataene Avtalte ytelser Utfylling med bakgrunnsretten Konkret Abstrakt Liten tilknytning til den aktuelle avtalesituasjonen Sterk tilknytning til den aktuelle avtalesituasjonen Avhl § 3-2 (1) b Alminnelig formål Avhl § 3-2 (2) Offentligrettslige krav Vanlig god vare: • Rt-1998-774 Videospillerdommen • Rt-1974-269 Hydratkalkdommen Partsspesifikke normer Generelle normer Lasse Simonsen

9. Avtaletolking (i vid forstand) Tolking (i snever forstand) Utfylling Konkret mangelsbedømmelse Abstrakt mangelsbedømmelse Utsagn om gjenstanden Ingen utsagn om gjenstanden Generelle risikoregler Utsagnstolking Risikoregler Lovgivningen Presiserende regler i lovgivningen Konkrete risikoregler i lovgivningen Rettspraksis/ teori • Avhl § 3-2 (1) a) • Avhl § 3-2 (2) • Avhl § 3-1 Avtale • Avhl § 3-3 Areal • Avhl § 3-8 Opplysninger • Avhl § 3-2 (1) b) Formål • Avhl § 3-7 Kunnskap • Avhl § 3-10 Undersøkelse • Rt-1998-774 • Rt-1974.269 Lasse Simonsen

10. 3 Utsagnstolkning – presiserende regler • Utgangspunktet – avtaletolkning • Opplysninger om ytelsen • Innvirkningskriteriet

11. Avtaletolking - avhl § 3-1 (1) ”som følgjer av avtala”: Avtalen ”Krav” Avhl § 3-8 Opplysninger Hva er virkeområdet? Når skal en opplysning om gjenstanden sies å gi uttrykk for et ”krav” til gjenstanden? Lasse Simonsen

12. Avhl § 3-1 (1) kontra § 3-8 (lex specialis): Sml Rt-2005-1281 Erklæringer fra entreprenører osv Egenoppgave (forsikring) Annonsen Takstrapporten Salgsoppgaven Kjøps- avtalen Muntlige utsagn Opplysninger om ytelsen Bevisspørsmål Avhl § 3-8 Lasse Simonsen

13. Innvirkningskriteriet: • Rt 2003 side 612 (38 flg) Arealsviktdommen NB! • Rt 2005 side 257 (37) Hårfjerningsdommen • Rt 2005 side 1281 (46/47) Baderomsdommen Kjøp Egnet til å virke kjøpsmotiverende Hvis riktige opplysninger Kjøper Ikke-kjøp/lavere pris (innvirkning) Lasse Simonsen

14. Innvirkningsbegrensningen: Enhver uriktig opplysning om eiendommen Objektiv norm (generelt anses motiverende i markedet) Innvirkning (egnet til å virke kjøpsmotiverende) U Opplysninger som (normalt) ikke er egnet til å virke inn på avtalen («mere puffs») Opplysninger som ikke har hatt betydning for den aktuelle kjøper (kjøkkeneksemplet) Lasse Simonsen

15. Kjøkkeneksemplet: Kjøper har planer om å fjerne det eksisterende kjøkkenet og installere et nytt Gammelt kjøkken. Uriktige opplysninger om eksisterende kjøkken. Lasse Simonsen

16. 4 Opplysningsplikten – betydningen av debitors kunnskap • Innledning • Kunnskap om svakheter ved ytelsen (opplysningsplikten) • Kunnskap om kreditors formål med ytelsen

17. Opplysningsplikten – avhl § 3-7 : ”Omstende ved eigedomen … som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få”. (1) Det objektive elementet Svakhet Innsikt (”måtte kjenne til”) (2) Det subjektive elementet Debitor (selger) Lasse Simonsen

18. Det subjektive kriteriet ”måtte kjenne til”: Kunnskaps- kriteriet Normativt Deskriptivt • Faktisk kunnskap hos den aktuelle D • Bevisspørsmål - sannsynlighetsbetraktninger ? Måtte Burde Svakt normativt (stilles små krav til debitor) Manglende kunnskap framstår som lite forståelig Lasse Simonsen

19. : Viggo Hagstrøm side 165: «Mye kan nok derfor tale for at det som alminnelig regel må kreves grov uaktsomhet jf Rt. 2002 s. 696 også i de uregulerte tilfelle …» Ot prp nr 66 (199091) side 89: «Meininga er at det ikkje må liggje føre noka rimeleg grunn for å vere uvitande.» Lasse Simonsen

20. Sterke og svake normative regeler: Måtte – svakheten ligger helt i dagen S2 ? Synbarhetsgrensen S1 Burde – mistanke som kan utløse en undersøkelsesplikt Lasse Simonsen

21. Eksempel: JUS 3000 høsten 2009: Peder solgte til en ambassade en stor murvilla han hadde arvet fra sin onkel: «Kort etter overtagelsen sluttet kloakken å fungere; det viste seg at de gamle sementrørene til kloakken som lå i haven, var i full oppløsning. Verre var at det ble oppdaget ekte hussopp i kjelleren til villaen. Kjøperen krevde prisavslag beregnet til utbedringskostnadene; for kloakken NOK 300.000 og for soppskadene NOK 2,7 millioner. Til dette innvendte Peder at det var kjøpt et gammelt hus med betydelig akkumulert vedlikeholdsbehov som var synlig for alle. Hussoppen hadde han aldri hørt om; onkelen hadde enkelte ganger klaget over mye vond lukt i kjelleren, men hadde motsatt seg at det skulle innkalles håndverkere, da Peder foreslo dette. Peder hadde selv vært engstelig for hva lukten kunne stamme fra.» Lasse Simonsen

22. Grensen for den berettigede forventning: I tvilstilfeller vil Ds kunnskap kunne telle med ved vurderingen av Ks beskyttelsesnivå Ikke kunnskap hos D En generell risiko, slit og elde, som kreditor må godta 2 1 Nedre grense for berettigede forventninger Kunnskap hos D (Eks – kloakkrør i oppløsning) Synkende grad av kvalitet på salgsgjenstanden Lasse Simonsen

23. Et ”robust” mangelsgrunnlag: ”As is”-klausuler (avhl § 3-9) ”Kunnskap” Kreditors undersøkelsesplikt (avhl § 3-10,2) Kreditors reklamasjonsplikt (avhl § 4-19,3) Lasse Simonsen

24. 5 Undersøkelsesplikten – betydningen av kreditors egen kunnskap • Når foreligger en undersøkelsesplikt • Innholdet av undersøkelsesplikten • Unntakene fra undersøkelsesplikten

25. For- og etter-undersøkelse: For-undersøkelse (avhl § 3-10) Etter-undersøkelse (avhl § 4-9) 1 Avtale 2 Avgjør spørsmålet om det foreligger en mangel Avgjør spørsmålet om når reklamasjonsfristen begynner å løpe Lasse Simonsen

26. Forundersøkelse – avhl § 3-10: Kreditors mulige innsikt i svakheten Svakhet Eksisterende gjenstand Kreditor (kjøper) Lasse Simonsen

27. Avhl § 3-10: § 3-10 (1) ”måtte forstå” § 3-10 (2) ”burde” • Har undersøkt • Oppfordret til undersøkelse (undersøkelsesplikt) Generelt Lasse Simonsen

28. Eksempel på boligannonse (finn.no): Er dette oppfordringer til å undersøke? Visning Søndag 12/2 14:00  - 15:00 Legg i kalender SMS-varsling Mandag 13/2 17:00  - 18:00 Legg i kalender SMS-varsling Lasse Simonsen

29. 6 Identifikasjonsspørsmålet • Problemstillingen • Uriktige opplysninger • Manglende opplysninger

30. Identifikasjonsspørsmålet: § 3-7 Ha kunnskap § 3-8 Gi opplysninger Retts- subjekt Hvis kunnskap eller handling er relevant? Lasse Simonsen

31. Uriktige opplysninger (§ 3-8): Handle på vegne av selger: Avtale D K Handle på vegne av debitor Dm Trenger ikke fått et selvstendig oppdrag om formidling av opplysninger. Vedkommende må ha såpass nær tilknytning til selve salget, at det er naturlig for kjøper å regne med at opplysningene er gitt på vegne av selger. Lasse Simonsen

32. Identifikasjon på selgersiden (D): Avtale D K Ikke formidling av kunnskap Dm Kunnskap - § 3-7 Lasse Simonsen

33. Rt-2001-369 Takstmannsdommen (§ 3-7) (Selgers identifikasjon med takstmannens ”kunnskap”) Ikke-kunnskap Avtale D K Takst- rapport ? Ingen opplysninger Takstmann – kunnskap (måtte kjenne til) Lasse Simonsen

34. Identifikasjon på kjøpersiden (K) – avhl § 3-10: Avtale D K Manglende undersøkelse - § 3-10 Km Kunnskap Eksempel: Peder Ås tar med seg den fagkyndige Kari Holm under besiktigelsen av eiendommen. Lasse Simonsen

35. 7 Ansvarsfraskrivelser – salg av brukte gjenstander • Utgangspunktet • Spesifiserte forbehold • Generelle forbehold – ”as is”-klausuler

36. Strategier for å unngå mangelsrisikoen: M Uriktige opplysninger Berettigede forventninger Forbeholdne opplysninger Forbehold (glidende overganger) Rt-2002-1425 Bukkebodommen (”antas å skyldes” ) Forbehold mot forventninger Holder ikke dersom D faktisk har kunnskap Lasse Simonsen

37. Rt-1987-1486 Kapellveien 35 Rt-2002-1425 Bukkebodommen Spesifiserte forbehold Forbehold (mot forventninger) Generelle forbehold ”as is” Lasse Simonsen

38. Lovfastsatte begrensninger i en generell ansvarsfraskrivelsen (sensur): Funksjonen til avhl § 3-9 er å begrense rekkevidden av as is-klausulene. Avhl § 3-9 Berettigede forventninger ”Vesentleg ringare stand” • Opplysningssvikt • § 3-8 • § 3-7 NB! Lasse Simonsen

39. Avhl § 3-9 Alt 2 ”Vesentleg ringare stand … grunn til å rekne med”: (1) Grunn til å regne med (nedre grense for berettigede forventninger) (2) ”Vesentleg ringare stand” ? Avhl § 3-9 (sikkerhetsnett-regelen, jf Krüger) Synkende kvalitet Må holdes atskilt fra hevingsvilkåret! Lasse Simonsen

40. (1) Berettigede forventninger: Skille mellom ulike typer av feil Feil Ikke relevant overhodet Opprinnelige feil Slit og elde Rt-2010-233 As is-dommen: • Manglende vindtetting • Feil ved takstolene ”Tidens tann” Ytre årsaker ol • Setningsskader • Hussopp • Råte • Osv Lasse Simonsen

41. (2) Vesentlighetskriteriet: Rt-2008-963 Rottedommen (27): ”Skjønnsmessig helhetsvurdering” ”Misforholdet … må være utvilsomt” ”Det er tale om en objektiv risikobestemmelse som ikke forutsetter klanderverdig forhold fra selgerens side.” Ks forventninger Vesentleg? Rt-2005-1281 Baderomsdommen (49) ”et vern mot å bli stilt urimelig svakt.” Rt-2010-103 As is-dommen (41) ”Det er altså de mer åpenbare misforhold regelen skal beskytte kjøperen mot.” Lasse Simonsen

42. Den kvantitative vurderingen (43): ”ut frå kjøpesummen” Terskel % Kontraktssum Utbedringskostnadene (43) «Ved bedømmelsen av hva kjøperen hadde grunn til å regne med ‘ut frå kjøpesummen’, kan forholdet mellom kjøpesummen og størrelsen på kostnadene til å utbedre feilen gi en viss veiledning.» Lasse Simonsen

43. Kvantitativ utgangspunkt supplert med en kvalitativ vurdering: Kvalitativ vurdering Kvantitativt utgangspunkt + Lasse Simonsen

44. Kvalitative vurdering – supplerende helhetsvurdering: Utbedringskostnader Normalt mangel Likevel ikke mangel – særlige forhold: Utbedring = 5 % av K? Likevel mangel – særlige forhold: Normalt ikke mangel (51) ”Det skal riktignok mye til.” Lasse Simonsen

45. Betydningen av utbedringskostnadene i den samlede vurdering: Vekten av argumentet Mot mangel For mangel Andel av kjøpesummen ”Vippepunktet” Ca 5 % ? Lasse Simonsen

46. Momenter i helhetsvurderingen: Momenter • Sentrale funksjoner • Risiko Kjøpesummens størrelse Mangelens art og betydning (1) (4) Boligens alder Salgssituasjonen (2) (3) Forelå det grunnlag for særlig høye forventninger (forskjønnende omtale) • Ny bolig settes forbeholdet til side • Nyere boliger, lavere terskel Lasse Simonsen

47. Strøkskorrigering? Gjennomsnitts- betraktning? Bystrøk 10 mill Utkant 1 mill 20 % 2 % Utbedrings- kostnadene 200 000 kr Lasse Simonsen