Smer MTI, VIII semestar Katedra za menadžment, tehnlogiju i informatiku u građevinarstvu

1. Održavanje objekataprofesor: asistent: prof.dr Branislav Ivković Zorana Jovanović Smer MTI, VIII semestar Katedra za menadžment, tehnlogiju i informatiku u građevinarstvu Građevinski fakultet, Beograd

2. Pojam Facility Management-a • FM je međunarodno prihvaćen naziv za upravljanje objektima u eksploataciji. • To je profesija koja objedinjuje saznanja iz oblasti arhitekture, građevinarstva i drugih inženjerskih grana, ekonomije, informacionih i komunikacionih tehnologija, organizacionih nauka, sociologije i estetike. • FM se bavi upravljanjem i održavanjem izgrađenih objekata u fazi eksploatacije kroz integraciju ljudi, mesta, procesa i tehnologija. Građevinski fakultet, Beograd

3. Pojmovi : FM, FM menadžer, IFMA • ‘’Facilities Managament’’ prvi put se pojavljuje 60-ih godinaprošlogveka • FM (Facility Management) – Upravljanjeiodržavanjeobjekata • FM menadžer (Facility Manager) – Stručnjakzaduženzaupravljanjeiodržavanjeobjekta u fazieksploatacije • IFMA (International Association of Facility Managers) • IFMA BROJI DANAS 18.000 članova • Institut British Institute of Facilities Management je formiran 1993. godine Građevinski fakultet, Beograd

4. Institucijeilicence • Mrežaprofesionalnihudruženjaizoblasti FM-a veoma je razgranata. • IzdvojimoBritansko (BIFM) iNemačko (GEFMA) udruženjei Evropskuasocijaciju FM menadžera (EuroFM) • Ipak, najuticajnijameđunarodnainstitucijasvakako je IFMA • Uslovi za licencu:određenibrojagodinaprovedenog u odgovarajućojpraksi, kaoinakonpoloženihkompleksnihispita. • Ovelicencečestopodrazumevajuipermanentnuprofesionalnuedukaciju • Produžavanjelicencezahtevaodređenibrojprikupljenihpoenaizprogramakontinuiranogobrazovanjanagodišnjemnivou • Jednostavnorečeno - stalnousavršavanje. Građevinski fakultet, Beograd

5. Cilj primene FM-a • Primena FM-a ima za cilj da omogući: • strateško, efikasno i precizno upravljanje izgrađenim okruženjem, • optimiziranje performansi, • poboljšanje kvaliteta, • smanjenje troškova, kontrolu i transparentnost budžeta, • kontrolastatusaprocesa u bilokojevremeibilokada • Primena FM-a se odražava na efikasnije odvijanje ne samo poslovnih procesa, nego i različitih segmenata urbanog života. Građevinski fakultet, Beograd

6. Ciljevi Fm-a Građevinski fakultet, Beograd

7. Domeniprimene FM-a • Zdravstvo • Ugostiteljstvoiturizam • Obrazovanje • Poslovanje • Stanovanje • Urbani Facility Management • Industrijski FacilityManagement Građevinski fakultet, Beograd

8. Zašto se uvodi Facility Management? • Integrisanoupravljanjepodacimao nekretninamaiopremi • Efikasnijekorišćenjeresursa • Praćenjetroškova • Uštede(do 30% operacionihtroškova) • Transparentnostposlovanja • Mogućnostkomparativneanalizepodataka –“benchmarking” Građevinski fakultet, Beograd

9. Operativnitroškovi U strukturi troškova jedne fitme operacioni troškovi su na drugom mestu odmah posle plaćanja yaposlenih. Zanimljivo je da su troškovi održavanja nešto veći od troškova za unutrašnju energiju (struja+grejanja), a da su troškovi namenjeni samo čišćenju, dvostruko veći od troškova za energiju. Građevinski fakultet, Beograd

10. Moguće uštede primenom FM-a 15-20% na tehničkom održavanju 3-12% na čišćenju 5-7% kroz optimalno korišćenje prostora 10% u procesima preseljenja 20% na povećanju produktivnosti 9% kroz optimizaciju procesa do 20% na čuvanju i prikupljanju podataka Za operativne troškove u fazi eksploatacije objekta, na godišnjem nivou, potrebno je izdvojiti 1-5% od ukupne vrednosti objekta. Uvođenjem FM-a može se postići i do 30% ušteda u operacionim troškovima. Građevinski fakultet, Beograd

11. Životni ciklus izgrađenih objekata Zbog dodatnih ulaganja i nakon izgradnje objekata, potrebno je definisati celokupan životni vek objekta. Razlog su velika sredstva uložena u izgradnju samog objekta, pa je u interesu investitora racionalno upravljanje eksploatacijom kako bi brže povratio uložena sredstva. Građevinski fakultet, Beograd

12. AktivnostiFM menadžera • FM menadzer je rukovodilacilideotimastručnjakakojipratizivotniciklusobjekta u svimfazama, počevodnajranije faze konceptualizacijeprojektnogprograma, krozprocesprojektovanjaiizgradnje, tokomcelokupnogperiodaeksploatacije, do faze rusenja. Građevinski fakultet, Beograd

13. EKSPLOATACIJA objekta • Početak korišćenja • Priprema za početak rada -Probni rad • Početakredovnograda • Upravljanje izgrađenim objektom –korišćenje i održavanje • Program preventivnogodržavanja • Program remontnogodržavanja • Korektivne procedure za održavanje • Održavanježemljištaiokoline • Određivanje životnog veka opreme i objekta • Plan proširenjailirenoviranja • Odstranivanje opreme ili objekta Građevinski fakultet, Beograd

14. ODRŽAVANJE(maintenance) • Tekuće/Preventivno održavanje • Redovno tehničko održavanje instalacija sa zamenom istrošenih delova (npr. sijalice), uređenje zelenih površina,... • Investiciono održavanje • Aktivnosti koje se preduzimaju za održavanje prvobitnog standarda i kvaliteta zgrade i njenih instalacija. To su planirane nepredviđene aktivnosti, rutinska kontrola, i godišnja inspekcija. • Poboljšanja i prepravke (energetska efikasnost) • Termičkazaštita objekta, promena namene nekog prostora,... Građevinski fakultet, Beograd

15. Facility Management u Srbiji • Istraživanje “srpske scene” u primeni FM-a je obimanposao • Fokusiranjemsamona Beograd izdvojilesu se tri gruperazličitihobjekata • Prvagrupa -objektiinternacionalnih kompanija (hoteli, velikitrgovačkilanci, bankeirestoranibrzehrane.) • Druga grupa -kodkojih je FM tehnologijaprimenjena • Treća grupa - inajvećojgrupipripadajuadministrativni, školski, poslovni, industrijskiimnogidrugiobjekti u upotrebi Građevinski fakultet, Beograd

16. Trenutna situacija u oblasti stanovanja u Srbiji Mali broj stanova u javnom sektoru 1.5% (posledica politike SFRJ i otkupa stanova koji su bili u društvenom vlasništvu). Veliki broj višegeneracijskih domaćinstava. Mala učestalost preseljenja. Ogromna pojava bespravne izgradnje (min 500 000 bespravnih objekata u Srbiji). Nepovoljni krediti za kupovinu stanova. Mali broj stanova na tržištu i visoke cene. Ne postoji fond za novu stambenu izgradnju. Održavanje: <5% od prihoda domaćinstva što je daleko manje od 5% od ukupne vrednosti objekta koliko je potrebno uložiti na godišnjem nivou. Građevinski fakultet, Beograd

17. Opšta kultura stanovanja u Srbiji Česte prepravke zajedničkih prostorija, soba, teresa... Izražena sklonost ka prikupljanju i skladištenju starih i dotrajalih stvari i nameštaja zbog kojih dolazi do prenatrpavanja prostora. Ugradnja klima uređaja i satelitskih antena bez prethodne strategije njihovog montiranja. Nemarnost vlasnika stanova koji trenutno ne žive u njima. Česta nadogradnja zgrada (najčešće opasna i bespravna). ˝Oplemenjivanje betona˝ bojenjem, oblaganjem raznim materijalima, dogradnjom raznih elemenata itd... Nerazumno odlaganje đubreta na prvo pogodno mesto – stvaranje deponija. Građevinski fakultet, Beograd

18. Građevinski fakultet, Beograd

19. Građevinski fakultet, Beograd

20. Građevinski fakultet, Beograd

21. Građevinski fakultet, Beograd

22. Građevinski fakultet, Beograd

23. FM u oblasti kolektivnog stanovanja Upravljanje savremenim stambeniom resursima podrazumeva multidisciplinarnu stručnost koja obuhvata: Poznavanje relevantne regulative Poznavanje tehničkog dela funkcionisanja stambenih objekata i njihovog održavanja Upravljanje finansijama vezanim za funkcionisanje stambenih objekata Predloženi model bi podrazumevao dva nivoa upravljanja: Upravljanje pojedinačnim zgradama ili grupama zgrada – menadžer zgrade Upravljanje stambenim celinama koje čine stambeno okruženje – specijalizovan FM menadžer za određeno stambeno okruženje Građevinski fakultet, Beograd

24. Primenom FM-a na nivou jedne stambene jedinice, dobijaju se sledeći korisni podaci: Ukupni operativni troškovi na mesečnom ili godišnjem nivou (po m2) Analizu pojedinačnih troškova (troškovi za grejanje, struju...) Specifikacija pojedinih troškova za redovno održavanje stana (preventivno, korektivno i hitno) Definisanje količina različitih površina za održavanje Podaci o ugrađenoj opremi, njihovoj nabavci i opravci Podaci koji omogućavaju potpuno ažuriranje celokupne tehničke dokumentacije o stanovima, opremi i zgradi uopšte Podaci o troškovima osiguranja stanova, garancijama i eventualno realizovanim odštetama Građevinski fakultet, Beograd

25. Nadležnosti menadžera zgrade Facility menadžer u oblasti stanovanja obavlja sledeće: Koordinira i kontroliše rad menadžera zgrada i edukuje ih Prati promene u strukturi i kulturi korisnika jednog okruženja Ažurira dokumentaciju u vezi sa stambenim i drugim objektima podzemnim i nadzemnim) u stambenom okruženju za koje je nadležan. Ažurira podatke o vlasnicima zgrada, menadžerima koji su angažovani u pojedinim zgradama i njihovim dnevnim aktivnostima. Odobrava intervencije na zgradama uz prethodnu ocenu i proveru njihovog uticaja na stambeno okruženje. Usklađuje aktivnosti na održavanju pojedinih zgrada sa zahtevima i preporukama gradske, tj. opštinske uprave. Radi na stalnom informisanju i edukaciji korisnika i vlasnika u oblasti stanovanja. Građevinski fakultet, Beograd

26. Nadležnosti menadžera zgrade (menadžera na terenu): Pravljenje i kontrola periodičnih planova tekućeg i investicionog održavanja Ažuriranje spiskova stanara i organizacija redovnih sastanaka saveta stanara Kontrola preseljenja stanara i adaptacija stambenog prostora od strane novih stanara Vođenje finansija koje su u vezi sa funkcionisanjem zgrade Kontrola funkcionisanja instalacija i obavljanje sitnih popravki ili posredovanje u angažovanju servisa za popravke u zgradi i stanovima. Predlaganje savetu stanara različitih unapređenja kvaliteta stanovanja (uvođenje kablovske televizije, interneta, video nadzora, alarma, sistema za gašenje požara i sl.) Građevinski fakultet, Beograd

27. Zaključak Ne postoji univerzalni recept za integrisanje koncepta FM-a, ali postoje neki standardni koraci koji su definisani u dosadašnjoj praksi: Identifikacija osnovnih ciljeva pri uvodjenju FM-a (redukcija operacionih troškova, ušteda energije, optimizacija ) Formiranje FM tima i povezivanje sa izvršnim rukovodstvom i nesmetanim pristupom informacijama Pravljenje organizacione strategije za FM i definisanje metoda i dinamike implementacije. Snimanje postojeceg stanja objekata, opreme, postrojenja i procesa. Pocetak korišćenja sistema FM-a i povratak inicijalnih ulaganja Ovaj koncept je moguće upotrebeti kod svih vrsta objekata uz prilagođavanja njihovim osobenostima, kao i specifičnostima područja na kojima se primenjuje Građevinski fakultet, Beograd