레버리지 (Leverage) 를 활용하여 부동산 취득 ( 토지 , 건물 )

1. 레버리지(Leverage)를 활용하여 부동산 취득(토지, 건물)

2. -자기자금을 부족하더라도 APT를 구입하면서 융자받으면 적은 돈을 APT를 구입 할 수 있다. 잠실 주공2단지 13평형이 시가 1억 1,000만원 정도였지만, 전세금 4,000~5,000만 원, 융자금 3,000~4,000만 원이면 자기자금 3,000~4,000만 원으로도 얼마든지 매입할 수 있었다. 그 아파트가 지금은 8~9억 원 정도이니 수익률이 무려 2,000%를 넘는 셈이다. -자금의 레버리지 효과 즉 지렛대 효과를 이용하느냐 하지 않느냐의 문제는 결국 내 자본만 이용해서 돈을 벌 것인가? 아니면 차입금 이용해서 돈을 벌 것인가?의 문제이다. -레버리지 이용시기 →레버리지 효과는 금리가 내리고 부동산 가격이 상승하는 시기에 적극활용 할 만하다. 금리가 오르고 부동산가격이 하락하는 시기에 레버리지를 쓰면 손실이 2배로 확대할 수 있다. 1.개요 2. 내용 3. 구분 4. 활용시기

3. 2. 레버리지(leverage)를 이용하면 지구를 들 수 있다. 1) 개념 타인으로부터 빌린 차입금을 지렛대로 삼아 자기본수익률을 높이는 효과를 말하는 데, 이는 차입금이 지분수익을 어떻게 증가 또는 감소시키는가를 의미하는 것이다.

4. (레버리지를 이용하면 지구를 들 수 있다.) 2)구분㉠ 정(正)의 지렛대효과 : 자기자본수익률이 전체 투자에 대한 수익률보다 큰 경우이다. 자기자본수익률 > 전체투자수익률 > 저당수익률 ㉡ 부(負)의 지렛대효과 : 자기자본수익률이 전체 투자에 대한 수익률보다 작은 경우이다. 자기자본수익률 < 전체투자수익률 < 저당수익률 ㉢ 영(零)의 지렛대효과 : 자기자본수익률과 전체 투자에 대한 수익률이 같은 경우이다. 자기자본수익률 = 전체투자수익률 = 저당수익률

5. 3) 지렛대 효과를 극대화 하는 시점 금리< 부동산투자수익 인 경우 정점 상향시장에서 생김 지렛대 효과발생 상향시장 (경기추세선 정점) 경기추세선 하향 금융적위험 금리>R투자수익의 경우로 전세 안고/은행돈 빌려 사면 어려움 자기자본수익률이 총자본수익률보다 크면 正의 제렛대효과가 나타남

6. 4) 실전문제 문1.> 부동산을 매입 할 때는 타인자본은 적절하게 조달하여 자기자본대비 투자수익률을 놀 여야 한다. 만약 300억 원의 자기자본과 연 7%로 타인자본을 700억 원 조달하여 1000억 원 상당의 오피스 빌딩을 매입하였다고 하자. 그리고 연말까지 순 영업소득(netoperating income)을 100억원 올렸다면 이 투자자의 1차 연도 자기자본수익률은 어느 정도인가? (단, 10년 후의 매매가격은 변동이 없다고 가정한다) ①연 17% ②연 15% ③연 13% ④연 20%

7. 문2> 아래의 자료를 이용해서 1차년도 자기자본대비 투자수익률을 구하고 leverage 효과를 판정하시오. 부동산의 매수가격 : 1000억 투자수익률(총자본수익률) : 10% 융자비율 ( LTV) : 70% 차입금리 : 7% LTV= Loan To Value ratio 주택담보비율 (대출금과 담보가치비교) DTI=Debt To Income ratio 총부채상환비율 연간 원리금상환액 연소득 × 100 = 40%

8. 문3> 甲은 차입자금 을 활용하여 A부동산에 투자한다. A부동산의 투자수익률은 15%이며, 대출금리는 10%이다. 현재 甲이 활용하고 있는 대부비율은 50%이다. 만약 甲의 대부비율이 80%로 높아진다면 甲의 자기자본수익률은 몇 %P 상승하는가? ① 전혀 상승하지 않는다② 5%P ③ 10%P ④ 15%P ⑤ 20%P 문4> 아래 도표로 보고 ①전체투자수익률과 ②자기자본수익률을 구하시오. 총투자액1억원 지분수익 2천만원 10% 대부금리 6천만원 지분투자액 4천만원