Tržní oceňování lesních majetků a lesních podniků

1. Tržní oceňování lesních majetků a lesních podniků Zdroj: Radek Zádrapa (2010, červen 2011)

2. Tržní oceňování lesa • Standardy tržního oceňování • Analýza předmětu ocenění • Analýza trhu (analýza tržních transakcí) • Porovnávací metoda • Výnosová metoda • Jiné metody • Závěrečné tržní ocenění *** • Doporučený postup při tržním ocenění

3. Pojmy • Tržní oceňování • Les • Lesní majetek • Podnik • Podnikání • Lesní podnik • Obvyklá cena • Tržní hodnota Závislost na nabídce a poptávce v místě a čase. Bez analýzy trhu je nelze zjistit !

4. Trh s lesními majetky v ČR • Vlastnictví lesa (60 % státní, 23 % soukromé, 17 % obecní; 150 000 soukr. lesních majetků, 389 000 vlastníků lesa • Prodeje lesa (počty prodejů, LČR-arondační program, ostatní státní instituce, obce) • Očekávaný vývoj • Informace o trhu s lesními pozemky/majetky (stát, VÚZE,sdílené znalecké dababáze, znalci-Zádrapa)

5. Trh s lesními podniky v ČR • Lesní pdniky, ve kterých významnou část aktiv tvoří vlastní les – žádné prodej nejsou známy • Lesní podniky bez vlastního lesa (podniky lesních služeb) – prodeje probíhají a) podniky s nasmlouvanými zakázkami (oceňování výnosovými metodami na základě hodnoty budoucích peněžních toků) b) podniky bez zakázek (oceňování majetkovou metodou nebo likvidační metodou)

6. Metody tržního oceňování lesních majetků • Porovnávací – zásadní metoda, ale… - citlivá k nabídce i poptávce v místě a čase • Výnosová – současná hodnota budoucích čistých výnosů - citlivá k nákladovým a výnosovým zvláštnostem lesního majetku • Nákladová (věcná) – pro les netypická, částečná podobnost s VHF, užití pro náhrady újem - kupující většinou nejsou ochotni nést náklady na zalesnění, tj. zaplatit za mladý porost nákladovou cenu (názor, že zalesnění je povinnost spjatá spíše s předchozí těžbou)

7. Nouzová praxe (česká specialita !) • úřední cena x empirické procento nebo empirický zlomek ( 30 %, 1/3, 40 % apod.) • úřední ceny se mění v čase • úředních cen je více a mají různou výši • empirické procento je průměr, v reálných případech významně kolísá

8. Použitelnost úředních cen lesa pro tržní oceňování

9. Tržním oceňováním se rozumí odhadování obvyklé ceny nebo tržní hodnoty, úředním oceňováním zjišťování cen podle cenových předpisů. • Průměrné úřední ceny lesních pozemků (holých pozemků) jsou v Česku stanoveny v úrovni 1/2 průměrných úředních cen zemědělských pozemků. Diferenciace je provedena podle potenciálu dřevní produkce konkrétního pozemku. • Úřední ceny lesních porostů jsou výsledkem uplatnění syntetické metody, kdy mladé porosty byly oceněny nákladovou metodou, mýtně zralé porosty metodou výnosovou a prostředně staré porosty interpolací.

10. Důvody, proč obvyklou cenu nebo tržní hodnotu nelze přímo odvozovat ze současných cen úředních, jsou: • Úřední ceny nemají časovou ani místní vazbu na situaci na trhu s lesními pozemky. Např. u staveb tuto vazbu zajišťují v úředním oceňování koeficienty prodejnosti. Jde o důvod zásadní. Z definic obvyklé ceny a tržní hodnoty vyplývá, že musí zobrazovat situaci na trhu. b) Zastaralost nákladových a výnosových cen použitých pro současné úřední oceňování. Odpovídají situaci před rokem 1995. Podle mých výpočtů vzrostly od té doby ceny dříví pouze cca o 10-20 %, ale např. náklady těžební činnosti o cca 75 %. c) Kolísání výše úředních cen lesních porostů mezi některými vyhláškami a mezi různými způsoby ocenění v rámci jedné vyhlášky.

11. Nepřímo by bylo možné využít úředních cen pro tržní oceňování, pokud by byl prokázán vztah: obvyklá cena (tržní hodnota) = úřední cena x nějaký koeficient

12. Tento vztah však podle mého šetření až na výjimky neplatí. Ve vlastní databázi cca 200 případů prodejů lesních pozemků z let 1996-2010 se podíl kupních a úředních cen pohyboval mezi 15 do 90 % (při vyloučení 10 % nejnižších a 10 % nejvyšších podílů). Rozpětí je tak velké, že nepovažuji za správné ho zprůměrovat. Odhadování obvyklé ceny tradovaným podílem nebo zlomkem z úředních cen (30 %, 1/3, 40 %, 1/2) proto považuji za nepřesný postup. Výše zmíněnou výjimkou může být např. situace, kdy v určitém území nekupuje lesy nikdo jiný než např. obec a ta nakupuje na základě usnesení, že případné nákupy bude realizovat pouze za určitý podíl úřední ceny.

13. Porovnání poměru průměrné kupní (KC) a úřední ceny (ÚC) lesních majetků prodaných v ČR (R. Zádrapa, 2010)

14. Soubor kupních cen (KC) neobsahuje případy, u kterých bylo zjištěno, že neodpovídají definici obvyklé ceny podle zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. KC… ceny zjištěné od prodávajících, kupujících nebo z kupních smluv. Pozn.: pokud bylo zjištěno, že daň z převodu nemovitostí hradil kupující, je její výše zahrnuta do kupní ceny. ÚC … ceny pro účely daně z převodu nemovitostí (pozor na změnu metodik i výše ocenění od r. 2007)

15. Soubor 202 případů prodejů lesních majetků ze znalecké a realitní praxe • Podíl KC a ÚC (zjištěných k účelu stanovení základu daně z převodu nemovitostí) • Odhad obvyklé ceny ve výši 30-40 % z úřední ceny by trh potvrdil jen ve 20 % případů (viz graf)

17. Oceňování lesních majetků na základě analýzy tržních transakcí (porovnávací metoda)

18. Výhody (objektivita, srozumitelnost, nenáročnost na odborné ekonomické znalosti, relativně malá manipulovatelnost) • Nevýhody (neexistence veřejně dostupných databází kupních cen, pracnost budování individuální porovnávací databáze, objektivně malý počet srovnávacích případů pro okrajové případy

19. Budování individuální databáze pro tržní oceňování lesních majetků v současnosti nezbytné ! • Zdroje informací • dotaz na kupní cenu při znalecké praxi • informace získané při realitní praxi (pozor na rozdíl mezi cenou inzerovanou-požadovanou a sjednanou) • informace z médií • kupní smlouvy ve sbírce listin na katastr. úřadech (jsou veřejné !)

20. Oceňování lesních majetků na základě analýzy výnosů (výnosová metoda)

21. Výhody (zohledňuje konkrétní podmínky majetku i možnosti jeho využití, je univerzální) • Nevýhody (subjektivita pohledu – kupující x prodávající x odhadce, náročnost na ekonomické a právní znalosti odhadce, manipulovatelnost – nákladů, výnosů, úrokové míry

22. Varianty vhodné pro lesní majetky • kalkulační období 3 x 10 let + konstantní renta (větší majetky, vyrovnaná věková struktura) • kalkulační období 3 x 10 let + prodej za zůstatkovou cenu (střední majetky, nevyrovnaná věková struktura) • kalkulační období 5 x 1 rok + prodej za zůstatkovou cenu (malé majetky s porostem k těžbě • singulární lesy s vyrovnanými čistými výnosy (věčná renta)

23. Předpověď výnosů • těžba max. možná podle lesního zákona může převyšovat (a často i převyšuje) těžbu navrhovanou LHP, a to až několikrát • použití těžeb podle LHP by pak mohlo neodůvodněně snižovat výnosovou hodnotu • neopominout budoucí nedřevní výnosy (např. příjmy z pronájmu honiteb…)

24. Předpověď nákladů Přímé náklady Nepřímé náklady (variabilní a fixní) var. 1: %-přirážka k přímým nákladů var. 2: přímé vyčíslení (přesnější, náročnější) *** • Problém mezi úsporným a benevolentním vynakládáním zdrojů • Vyloučení nákladů přímo nesouvisejících (např. přidružené provozy) • Výdaje na dlouhodobý majetek (např. výstavba cest) formou odpisů • Daň z příjmů (problém různých sazeb)

25. Úroková míra-1 • vyjadřuje trhem očekávanou míru zúročení investice do určitého majetku • pro tržní ocenění by měla být úroková míra odvozena z trhu • bez opření úrokové míry o tržní data je použití výnosové metody snadno napadnutelné • neexistuje jedna univerzální úroková míra • mění se v čase • krátkodobá x dlouhodobá investice

26. Úroková míra-2 Deduktivní způsob zjišťování: • odpozorováním z trhu v příslušném oboru – ze skutečně dosahovaných zúročení investic do lesa *** • teoreticky nejsprávnější způsob

27. Úroková míra-3 Induktivní způsob zjišťování: • systém přirážek k bezrizikové sazbě *** • náhradní způsob tam, kde není dostatek nezkreslených údajů o skutečném fungování trhu

28. Lesní úrokovou míru lze vyjádřit jako poměr čistého ročního výnosu a ceny majetku (v desetinném vyjádření, v procentickém vyjádření x 100)

29. Aktuální průměrná lesní úroková míra v ČR-1 • čistý roční výnos (nezmanipulovaný zisk, zisk vykazovaný ve statistikách spíše nikoliv) • cena majetku (částka, kterou běžní kupující skutečně za les platí, tedy nikoli např. cena lesa pro daňové účely)

30. Aktuální průměrná lesní úroková míra v ČR-2 Když čistý roční výnos z lesa = 3000 Kč (3600 Kč), cena hektaru lesa = 100 000 Kč (120 000 Kč), pak lesní úroková míra = 3 % a návratnost investice = 33,3 roku Příklad LČR: Když průměrný hosp. výsledek za období 2000-2008 = 532 mil. Kč z 1 350 000 ha lesa  394 Kč/ha Cena les. pozemků vč. porostů ve správě LČR dle médií = 700 mld. Kč  520 000 Kč/ha pak lesní úroková míra = 0,08 % a návratnost investice = 1316 let

31. V ČR i ve světě se pro lesní majetky (lesní podniky) používá obvykle úroková míra 2 – 5 % _____________ Míry kapitalizace pro oceňování nemovitostí a majetkových práv výnosovým způsobem (příloha k oceňovací vyhlášce)

32. Výsledné ocenění • Závěrečné tržní ocenění: záleží na zpracovateli, kterému postupu v konkrétním případě více důvěřuje, a který je schopen lépe obhájit • Doporučení: ocenění provést alespoň dvěma tržními metodami (nikoli např. úřední + výnosovou) • Průměrování cen: doporučuje se při rozdílu do 5 - 10 %, jinak spíše vybrat ten z výsledků, který stojí na lepších argumentech