2011 年 4 月姜堰房地产市场月报

1. 2011年4月姜堰房地产市场月报 ——市场部

2. 目 录 contents • 第一篇 宏观市场概述 • PART 1 政策法规概览 • PART 2 本区域要闻 • PART 3 全国市场成交概况 • PART 4各方点评 • PART 5奇正观点 • 第二篇 区域房地产市场分析 • PART 1 区域土地市场分析 • PART 2 区域商品房市场分析 • 第三篇 区域竞争个案动态 • PART 1 A项目竞争个案月度动向 • PART 2 B项目竞争个案月度动向 • PART 3C项目竞争个案月度动向 • 第四篇月度市场小结

3. 第一篇 宏观市场概述 • PART 1 政策法规概览 • PART 2 本区域要闻 • PART 3 全国市场成交概况 • PART 4各方点评 • PART 5奇正观点

4. 第一篇 宏观市场概述 PART 1 政策法规概览

5. 第一篇 宏观市场概述 PART 3全国市场成交概况 2011年4月十大城市住宅价格指数。 图片来源：中国指数研究院 • 根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的调查数据，4月份，全国100个城市住宅平均价格为8773元/平方米，较上月环比上涨0.4%。其中，77个城市的住宅平均价格环比上涨，1个城市与上月持平，22个城市环比下跌，涨跌幅在1%以内的城市数量共有84 个。 • 四月份全国100个城市的住宅平均价格环比上涨了0.4%，北京、上海、深圳等十大城市住宅平均价格则环比上涨0.13%，8个城市的同比涨幅超过4%。

6. 第一篇 宏观市场概述 PART 4各方机构点评

7. 第一篇 宏观市场概述 PART 5奇正观点 政策调控力度持续，多数市场再现观望氛围，短期市场将会面临一定的去化压力。 调控影响显现 短期市场受限 准备金率再次上调以及未来一季度可能再次上调利率的消息促使购房者资金趋紧，部分客户短期放弃购房，市场观望氛围有所加剧。 政策调控效果显现，未来调控力度将会持续保持，宏观市场环境走势关键在于地方政府的执行力度；姜堰作为一个自住型市场，政策调控影响周期将远小于其它一二线城市，预计3-6个月市场将出行明显的复苏。

8. 第二篇 区域市场分析 • PART 1 土地市场分析 • PART 2 商品房市场分析

9. 第二篇 区域市场分析 PART 1 土地市场分析 姜堰本月非工业用地成交一览表 姜堰2011年2月成交土地3块，其中住宅1块，29110平米；商业2块，共2931平米。3月成交土地2块，共5718平米，其中商业1块，2726平米，商住1块，2992平米。4月成交土地共1块，11286㎡，楼面价为600元/㎡，为商住用地，受调控影响，自1月以来，姜堰市土地市场成交量呈逐月下滑态势，土地市场低迷。

10. 第二篇 区域市场分析 PART 2商品房市场分析 区域主要在售项目信息汇总表 本月市场供给量相对较少，多数楼盘将在5月份推盘，市场将在5月份出现集中放量，加大市场竞争。

11. 第二篇 区域市场分析 PART 2商品房市场分析 近5个月姜堰住宅及商铺成交量 4月姜堰住宅成交378套，较3月份成交量有所下滑，环比下跌13%，商铺成交74套，较3月份下跌26%： • （1）3月底，泰州市出台“市八条”并暂停三套及以上房贷，政策调控效果初显,导致本月成交量下滑。 • （2）4月份市场供应量较少，楼盘多数在5月份开盘，届时将会出行明显的成交放量。

12. 第二篇 区域市场分析 PART 2商品房市场分析 主要竞争楼盘价格分析 从主要竞争楼盘近两个月成交均价来看，市场整体价格走势较为平稳，以东方不夜城与东方巴黎城为代表的部分楼盘成交均价有所上涨；不夜城本月成交均价为6200元/㎡，上涨幅度为200元/㎡左右，主要因为本月成交以单价较高的精装公寓为主；巴黎城本月成交均价为5880元/㎡，是因为本月巴黎城推出的房源主要为10层以上的电梯景观豪宅，因此成交价格有所上涨；市场成交价格整体走势未出现较大幅度波动。

13. 第二篇 区域市场分析 PART 2商品房市场分析 姜堰各版块客源分析 客源以本地为主，周边乡镇及市区范围占主力，刚性需求为主导目标客源区域、层次相当，客源注重环境及产品力树立。随着一、二线城市调控的深入，部分高品质楼盘的外地投资客数量开始有所增长。

14. 第二篇 区域市场分析 PART 2商品房市场分析 姜堰住宅市场分析 • 从本月销售情况来看，4月份由于受供应量不足等影响住宅销量较3月份有小幅度下滑，环比下跌13%，市场整体成交价格较为平稳； • 根据市场调研情况发现，开发商资金链紧张，逼迫开发商快速出货回笼资金，未来供给量将会加大，优惠活动也开始随之增多。

15. 第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析 售罄 黄金大道 售罄 售罄 商铺销售情况：不夜城商铺总体量118577.67㎡，为1030套，已售出798套，人民路沿街底层商铺09年已售罄，其中部分铺位为拆迁原地安置。目前在售商铺主要为二、三层，图中所标注蓝色、绿色区域，以及黄金大道两侧铺位，整体均价在2万左右，面积为30-200㎡。目前图中所标注绿色区域，底层价格为40000元/㎡-54000元/㎡，临近黄金大道铺位为54000元/㎡；黄金大道两侧以及蓝色区域底层价格为30000/㎡；二层价格为19000元/㎡—21000元/㎡，三层价格在12000元/㎡左右。目前仅交房20%，入驻较少。

16. 第二篇 区域市场分析 PART 2商品房市场分析 18# 17# 16# 15# 售楼处 商铺销售情况：东方巴黎城商铺总体量为25145.63㎡，共248套，已售出206套，价格8000-20000元/㎡。在售主要为15#、18#楼底商，小区入口主干道两侧底商以及售楼处所在位置的沿街商铺。15#楼底商价格为8000元/㎡左右；18#楼底商价格为12000元/㎡左右；小区入口主干道两侧底商为12000元/㎡左右；临近售楼处铺位为铺王，价格为20000元/㎡，目前已有建设银行入驻。

17. 第二篇 区域市场分析 PART 2商品房市场分析 姜堰商业市场分析 • 从本月销售情况来看，4月份商铺销量有所下滑，较3月份下跌26%； • 市中心版块在售的商铺价格和租金价格在姜堰中处于最高水平，以不夜城为代表，最高达54000元/平米，不夜城商铺共1030套，尚剩余近200套； • 姜堰商业除市中心入驻情况较好之外，其他板块的商业入驻率都偏低，临街铺位去化较快，而内街及二层以上的商业为去化难点，商业氛围有待培育；

18. 第三篇 竞争个案月度动态 • PART 1 首府项目竞争个案月度动态 • PART 2 相府项目竞争个案月度动态 • PART 3德驰金郡竞争个案月度动态 • PART 4间接竞争个案月度动态

19. 第三篇 竞争个案月度动态 PART 1蓝岳首府项目竞争个案月度动态 13#楼 在售 在售 在售 在售 • 月度动态综述：目前不夜城主要销售二层及以上商铺，以及精装公寓，房源面积约40-60㎡，均价8880元/㎡。 • 本月销售情况：目前在售精装公寓剩余近50套，面积为52㎡左右，均价8880/㎡；住宅剩余10多套左右，均价6200-6300元/㎡。 • 本月优惠活动：全款九折，按揭九.九折。 • 本月广告推广动作：墙体广告，网络。

20. 第三篇 竞争个案月度动态 PART 1蓝岳首府项目竞争个案月度动态 不夜城工程进度

21. 11 10 12 4 13 14 3 5 9 2 6 1 8 7 第三篇 竞争个案月度动态 PART 1蓝岳首府项目竞争个案月度动态 • 月度动态综述：3月20日，锦绣姜城加推1号楼，共130套左右，85-115㎡，均价4800元/㎡。 • 本月销售情况：本期新推出房源去化近60%。 • 本月优惠活动：一次性付款让3个点，贷款一个点，签约时，再让3个点。 • 本月广告推广动作：户外，万人调查。

22. 第三篇 竞争个案月度动态 PART 1蓝岳首府项目竞争个案月度动态 锦绣姜城工程进度

23. 第三篇 竞争个案月度动态 PART 1相府首府项目竞争个案月度动态 • 月度动态综述：在售高层，剩余房源100多左右，均价4800元/㎡，面积为130多㎡左右，11月份交房。 • 本月销售情况：剩余100套左右，去化71%。 • 本月优惠活动：老客户介绍一个新客户买130㎡以上，云南四日游。 • 本月广告推广动作：户外，电视。

24. 第三篇 竞争个案月度动态 PART 1相府首府项目竞争个案月度动态 府西人家工程进度

25. 第三篇 竞争个案月度动态 PART 2相府首府项目竞争个案月度动态 18# 17# 16# 15# • 月度动态综述：东方巴黎城前期562套住宅已售罄，东方巴黎城维宫三期4月23日开盘，所推房源为80-130平方阳光360度电梯景观豪宅，均价5880元/㎡（此为10层以上均价）。 • 本月销售情况：4月23日开盘，推出房源120套，已去化70套。 • 本月优惠活动：全款9.5折。 • 本月广告推广动作：墙体广告。

26. 第三篇 竞争个案月度动态 PART 2相府首府商业项目竞争个案月度动态 巴黎城工程进度

27. 5# 6# 3# 4# 1# 2# 第三篇 竞争个案月度动态 PART 2相府首府项目竞争个案月度动态 • 月度动态综述：城市公馆在售为小高层，房源剩余不多，均价5680元/㎡，户型面积96-140㎡，暂无优惠，下期将推5、6号楼，为高层，200套左右，面积90-170㎡，近期将开。 • 本月销售情况：目前3#楼已售罄，4#楼已售70%左右，本月成交均价5700-5800元/㎡。 • 本月优惠活动：无 • 本月广告推广动作：楼体广告，墙体广告，电视，短信。

28. 第三篇 竞争个案月度动态 PART 2相府首府项目竞争个案月度动态 城市公馆工程进度

29. 第三篇 竞争个案月度动态 PART 3德驰金郡项目竞争个案月度动态 一期推盘 • 月度动态综述：于5月28日开盘，推6幢多层，1幢高层，共220套房源，面积65㎡-132㎡，预计2012年12月底交房，价格待定。 • 本月销售情况：5月份开盘，目前预约中。 • 本月优惠活动：未定。 • 本月广告推广动作:电视，户外大牌，网络，报纸。

30. 第三篇 竞争个案月度动态 PART 3德驰金郡项目竞争个案月度动态 香溪美地工程进度

31. 第三篇 竞争个案月度动态 PART 4间接竞争个案月度动态 海泰尚城国际 占地2万平米，总建筑面积70737㎡，共446户；预计5月份开盘，推出房源400余套，主力户型为140㎡左右三房，预计均价5500元/㎡；目前正在预约中，来访量不甚理想。 亚美国际 占地133亩，总建筑面积21万方，共1880户，预计8月份开盘，推出318套房源，均价为5100元/㎡。 翡翠城 已于4月18日推出58套多层，面积91㎡、93㎡、114㎡、118㎡、121㎡、125㎡，均价4700元/㎡，预计2013年1月18日交房。别墅剩余5、6套，均价5000元/㎡，下期会推2幢小高层，具体时间未定。 嘉中名苑 占地51亩，总建筑面积12万方，共1014户，首期推出800套房源，预计8月份开盘，现在工程已开始动工。

32. 第四篇 月度市场小结

33. 第四篇 月度市场小结 • 本月市场要点及对本案的影响 4月份，姜堰市场受供应量不足及政策调控深入等影响导致住宅以及商铺成交量较上一月都有小幅度下跌；市场优惠楼盘数量增多，活动折扣幅度较大，但市场整体成交价格仍较为稳定。 • 本案对于市场的反应思路 蓝岳首府项目所处地段为姜堰规划发展的重点区域，区位价值明显。本月市场未出现较大幅度波动，表现较为稳定。由于调控影响，推出优惠活动的楼盘数量增多，优惠幅度也有所增加。5月份，楼盘集中开盘，随着市场集中放量，竞争压力增大，折扣现象将进一步加大，首府、相府项目入市可能会面临一定的低价格竞争环境。 THE END!

34. 第五篇 5月份房交会总结

35. 附件：房交会参展楼盘信息 截止4日下午，据主办方统计，本届房交会期间共成交45套，成交金额1838.2万元，成交面积4066.5㎡。其中成交住宅42套，成交金额1721.1万元，成交面积3979.0㎡；成交商铺3套，成交金额117.1万元，成交面积87.49㎡。在参展楼盘购房享受政府补贴一个点的折扣。 锦绣姜城：在这次房交会的地段较好，处于入口的位置，组织了“品质人居”的调研活动，并举行了意向客户抽奖。目前一次性付款9.7折，按揭9.9折。同时，即将在本月15日开盘的6号楼{面积130㎡-150㎡} 推出以2万抵3万，5万抵7万的优惠政策。均价均为4800元/㎡。最低价与最高价：4300元/㎡-5300元/㎡。层高差价：30元/㎡。在房交会期间，共签售15套住宅。 锦宸国际：总套数是176套。别墅54套，高层122套。目前开的4号楼。均价：5600元/㎡,最低价与最高价：5400元/㎡-6000元/㎡，层差价为50元/㎡。房交会上推出的优惠政策是：小高层为 一次性付款可优惠4%，银行按揭优惠2%。别墅为 一次性付款可优惠2%，银行按揭优惠1%。共签售2套住宅。 中天清华园：学区房，地理位置在姜堰中学对面。均价为6000元/㎡，最低价与最高价：5100元/㎡-7000元/㎡。无优惠政策，但是销售情况较好，在房交会期间，售出7套左右的房源。

36. 附件：房交会参展楼盘信息 中天御苑：房交会的地段较好，场地布置较美观，处于入口处，房交会期间一次性付款的客户让利5万，按揭付款的客户让利3万。普通小别墅价格在4000元/㎡-6000元/㎡，大别墅价格在一万多左右。售出套数 暂无。 翡翠城：4月18号开盘。多层均价为4600元/㎡ 。高层均价为4000元/㎡。别墅均价为5000元/㎡。房交会中让两个点的折扣。售出7套左右的房源。 和睦家园：房交会中给予9.7折优惠。开的多层3-2，3-3，3-4，3-5。均价为4000元/㎡。销售情况较好，售出15套左右的房源。 海泰 尚城国际：参加了房交会且场地较大，并邀请嘉宾现场演出，达到了很好的吸引客户的效果。暂没开盘，但是预约房源也比较好，商铺7套左右。住宅均价为5500元/㎡，最低价与最高价：4980元/㎡-6380元/㎡。优惠措施为 交15万 可以优惠5%，开盘当日一次性付款优惠2%。 亚美国际：也暂没开盘，但预约房源比较好。住宅5套左右。均价为5100元/㎡，最低价与最高价：4930元/㎡-5300元/㎡。优惠政策为交付30万优惠60元/㎡，交付40万优惠100元/㎡，交付50万优惠150元/㎡，交付60万优惠200元/㎡。

37. 第五篇5月份房交会总结PART 1房交会总结

38. 第五篇5月份房交会总结PART 1房交会总结 • 从以上两个图表来看，近五届房交会成交量总体呈下滑态势，平均单套成交面积逐年减小，整体成交均价呈上涨趋势；其中，第七届4天住宅成交92套，成交金额4136万元，本届房博会期间共成交新建商品房45套，成交金额1838.2万元，成交面积4066.5㎡。其中成交住宅42套，成交金额1721.1万元，成交面积3979.0㎡；成交商铺3套，成交金额117.1万元，成交面积87.49㎡，较往届成交数量及金额都有一定幅度下滑： • 银行信贷政策的收紧，首付比例以及利率的提高，导致整体购买力下降； • 宏观调控政策的出台，尤其泰州“市八条”的公布，导致投资性需求以及改善性需求比例下降，市场观望情绪浓厚

39. 第五篇5月份房交会总结PART 25月最新动态 锦绣姜城 目前一共开了5栋，以售85%，目前还是处于一期。上周去化量：15套。本周：5-6套，均价均为4800元/㎡。最低价与最高价：4300元/㎡-5300元/㎡。层高差价：30元/㎡。主力户型：80元/㎡-110元/㎡，主要客户群是乡镇，周边的市民，公务员等。目前即将开盘的是6号楼，开盘时间是5月15日。总计72套，主要户型是在136-150㎡，推出的优惠政策是2万抵3万、5万抵7万。

40. 第五篇5月份房交会总结PART 25月最新动态 锦宸国际 是集高层与别墅为一体的，总套数是176套，目前去化量为95%。高层122套，别墅54套，现在开盘的是一期，预计明年5.20号交房。高层上周去化量是3套，本周去化量2套。均价：5600元/㎡,最低价与最高价：5400元/㎡-6000元/㎡，层差价为50元/㎡。 别墅还剩几套，主要客户群，为周边居民；优惠政策是一次性的2个点，按揭的是1个点。 翡翠城 该项目是由别墅、多层与高层所组成的，上次4.18号开了一次盘。上周去化量5套，本周去化量2套，均价4600元/㎡，目前别墅还剩3、4套，价格在5000元/㎡，多层还剩38套，高层剩下4、5套，剩的是顶楼，价格在4000元/㎡左右，去化的主力户型90㎡，-110㎡，多层的最低价与最高价：4500元/㎡-4800元/㎡，高层是我最低价与最高价：4000元/㎡-4100元/㎡（这个是剩下来的房型的价格），层差价：40元。还有一期要开，剩下来的三栋，两栋高层，一栋多层。

41. 第五篇5月份房交会总结PART 25月最新动态 府西人家 该项目总套数是1500套左右，分四期开盘，目前已经是最后一期了，前面三期已经售完，四期多层于高层结合，多层部分以售清，目前只剩下高层的50%未售完，大概有100多套左右，其中目前在售的4栋高层中是由2栋15+1跟2栋16+1所组成；上周去化量是10套左右，本周去化量为2、3套，去化的主力户型主要是130㎡、110㎡、99㎡，其中99㎡的已经售完；他们上周的均价和本周均价都是在4500-4600元/㎡，最低价与最高价为：4000元/㎡-5000元/㎡，层差价为50元/㎡；目前他们推出的优惠政策是在4.18-6.18号期间购买130㎡的房子，让两个点的优惠，加送车位。（如不要车位，可选择优惠280元/㎡。）另加去云南旅游；客户的主要群体是以乡镇为主，市区客户少数。 中天御苑 目前开的是第一期，一个286套，其中普通小别墅价格在4000元/㎡-6000元/㎡，大别墅价格在一万多（这几十套是对内销售的），整个项目是分四期开盘，本周与上周去化量均为0，目前一期基本售清，二期在下个月即将开盘，套数为36套。

42. 第五篇5月份房交会总结PART 25月最新动态 总结： 经过调研，纵观整个姜堰市场以及本次房交会各大楼盘去化的数据分析来看，居民的购买力有所下降。究其原因，国家一系列调控政策的出台，以及随后的泰州市“市八条”，毫无疑问，此次新政力度最大的，就是限购政策。这使得那些想要投资房地产业的人群，只能放弃，先目前改善型客户也处于观望、徘徊阶段。首次置业的客户观望情绪也非常浓厚。所以导致目前整个姜堰市场成交量明显下降。 目前成交中大多数都是首次置业的，但是由于目前市场首付比例加大，所以在选择的户型上基本是在80-110㎡的中小户型。大户型130㎡成交量明显下降。 在市调过程中，了解到客户心中理想价格是在4000-4500元/㎡左右，这个价格与多数楼盘的均价而言是偏低的，还有很多居民认为房价会下降，因为一些楼盘在不断的出台新的优惠政策。