1 / 18

KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ

KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ. Tartto 23.11.2006 VT Sirkka Terho. TUTKIMUKSEN KOHTEET. LAINSÄÄDÄNTÖ verrataan Suomen asunto-osakeyhtiölakia ja sitä lähinnä vastaavaa virolaista lainsäädäntöä hallinnon järjestäminen ja toimivaltasuhteet päätöksentekomenettely

hugh
Download Presentation

KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ Tartto 23.11.2006 VT Sirkka Terho www.kiinteistoliitto.fi

  2. TUTKIMUKSEN KOHTEET • LAINSÄÄDÄNTÖ • verrataan Suomen asunto-osakeyhtiölakia ja sitä lähinnä vastaavaa virolaista lainsäädäntöä • hallinnon järjestäminen ja toimivaltasuhteet • päätöksentekomenettely • kunnossapitovastuu ja mahdollisuus tehdä muutoksia huoneistossa • huoneiston omistajan maksuvelvollisuus www.kiinteistoliitto.fi

  3. TUTKIMUKSEN KOHTEET • korjausrakentamiseen liittyvä lupa- ja sopimusjärjestelmä • asuinhuoneiston vuokrausta koskeva lainsäädäntö • perehdytään keskeiseen oikeuskäytäntöön • osoitetaan säännöksissä havaitut olennaiset erot ja ongelmakohdat • esitetään keinoja havaittujen ongelmien ratkaisuun www.kiinteistoliitto.fi

  4. TUTKIMUKSEN KOHTEET • SANASTO • päivitetään Kiinteistönhoitosanasto (Kiinteistöalan Kustannus 1995) • tavoitteena suomi-viro-englanti -ylläpidon sanasto • Kiinteistönhoitosanastosta poistetaan vähän käytettyjä kiinteistönhoidon termejä ja lisätään muita ylläpidon ja hallinnon termejä • sanasto julkaistaan painettuna ja cd-versiona www.kiinteistoliitto.fi

  5. LAINSÄÄDÄNTÖ • keskeiset lait Suomessa ja Virossa • Suomi: • asunto-osakeyhtiölaki (AOYL) • maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL) • asuinhuoneiston vuokrauksesta annettu laki (AHVL) • Viro: • aatteellisia yhdistyksiä koskeva laki (Mittetulundusühingute seadus) • asunnon omistusta koskeva laki (Korteriomandiseadus) • asuntoyhdistyksiä koskeva laki (Korteriühistuseadus) • rakennuslaki (Ehitusseadus) • asuinhuoneiston vuokrausta koskevat säännökset www.kiinteistoliitto.fi

  6. OMISTUSOIKEUS • Suomi: asunto-osakeyhtiön osakkeiden omistaminen oikeuttaa hallitsemaan tiettyä huoneistoa • Viro: omistusoikeus kohdistuu reaalisesti huoneistoon ja maapohjaan • huoneiston omistaja omistaa myös murto-osan kiinteistöstä, jolla rakennus sijaitsee www.kiinteistoliitto.fi

  7. HALLINTO • KÜ perustetaan enemmistöpäätöksellä • jos omistajat perustaneet KÜ:n, yhdistys on oikeushenkilö (vrt. As. Oy) • tekee päätökset, kantaa vastuut • toimielimet yhdistyksen kokous, hallitus, isännöitsijä • yhdistyksen kokous valitsee isännöitsijän • yhteisomistajat voivat myös hallinnoida omaisuutta perustamatta yhdistystä www.kiinteistoliitto.fi

  8. PÄÄTÖKSENTEKO • Suomi: • osakkailla osakkeita ja ääniä yleensä huoneiston koon mukaan • päätökset pääsääntöisesti normaalilla ääntenenemmistöllä • Viro: • periaatteena yksi ääni / omistaja • enemmistöpäätös • kokouksen päätösvalta edellyttää tiettyä enemmistöä (esim. 50 %) kaikista omistajista • uudessa kokouksessa ei rajoitusta www.kiinteistoliitto.fi

  9. KUNNOSSAPITOVASTUU • Suomessa kunnossapitovastuun jako AOYL 78 §:n mukaisesti • osakas vastaa huoneiston sisäpuolesta • poikkeus 1: rakenteesta johtuvat sisäpuoliset viat • poikkeus 2: rakennuksen huoneistoihin samantasoisina asennetut lämpö-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset johdot ja kanavat sekä vesihanat www.kiinteistoliitto.fi

  10. KUNNOSSAPITOVASTUU • Virossa periaatteena, että huoneiston omistaja huolehtii koko huoneistonsa kunnossapidosta • huoneiston putket, johdot jne. omistajan kunnossapitovastuulla • myös rakenteesta johtuvat sisäpuoliset viat kuuluvat huoneiston omistajan korjattaviksi (esim. kattovuodon aiheuttamat) • vastuunrajana pääsääntöisesti huoneistoa rajaavan seinän puoliväli • vakuutusturva tärkeä! www.kiinteistoliitto.fi

  11. KUNNOSSAPITOVASTUU • esimerkki: kylpyhuoneen vedeneristyksen puutteellisuus aiheuttaa vesivahingon alakerran huoneistossa • Suomi: Vedeneristys yhtiön vastuulla; yhtiö korjaa kylpyhuoneen ns. alkuperäiseen tasoon sekä rakenteesta johtuvina vikoina alakerran huoneiston pinnoitteisiin ja kiintokalusteisiin aiheutuneet vauriot. • Viro: Kumpikin huoneiston omistaja korjaa huoneistossaan syntyneet vaurio. • vahingonkorvausvastuu mahdollinen www.kiinteistoliitto.fi

  12. MUUTOSTYÖT • Suomi • jos voi vaikuttaa kantaviin rakenteisiin, talon eristyksiin, taloon asennettuihin vesi-, sähkö-, kaasu- tai vastaaviin johtoihin tai ilmanvaihtojärjestelmään, ilmoitettava yhtiölle • jos voi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle, suostumus hallitukselta tai toiselta osakkeenomistajalta • Viro • lupa tarvitaan esim. seinien poistamiseen tai lämmitysjärjestelmän muuttamiseen www.kiinteistoliitto.fi

  13. VASTUU MUUTOSTYÖSTÄ • Suomessa pääsääntönä, että osakas vastaa lisärakenteiden tai sisustuksellisten lisäysten kunnossapidosta • poikkeus: kirjaus huoneistoselitelmään (”+sauna”) • kunnossapitovastuu siirtyy seuraajalle, mutta vahingonkorvausvastuu ei • Virossa huoneiston sisäpuoliset muutokset omistajan kunnossapitovastuulla jo yleisen kunnossapitovastuuta koskevan periaatteen nojalla • vahingonkorvausvastuun kriteerit? www.kiinteistoliitto.fi

  14. VASTIKE • Suomessa AOYL 5 § rajaa vastikevarojen käyttöä • kiinteistön hankinta ja rakentaminen • kiinteistön ja rakennusten ylläpito ja hoito • perusparannus, uudistus, lisärakentaminen ja lisäalueen hankkiminen, joilla kiinteistö ja rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia • osakkaan maksuvelvollisuus ei saa tulla kohtuuttomaksi • yhtiölle lain mukaan kuuluvat velvoitteet www.kiinteistoliitto.fi

  15. VASTIKE • Virossa asuntoyhdistyslain 15 § oikeuttaa perimään vastiketta • rakennuksen ja kiinteistön ylläpitoon ja korjauksiin • ylläpidon palveluihin • vedestä aiheutuviin kustannuksiin • jätehuollon kustannuksiin • lämmityskustannuksiin • kiinteistöveroon www.kiinteistoliitto.fi

  16. VASTIKKEEN LAIMINLYÖNTI • Suomi: • velkomuskanne (+ mahdollinen ulosotto) • huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan max 3 v. • uuden omistajan vastuu 3 kk:lta myyjän ohessa • Viro: • velkomuskanne • omistajan velvoite myydä huoneistonsa • jos KÜ, uusi omistaja vastaa entisen erääntyneistä velvoitteista (säännöksen ulottuvuus epäselvä) www.kiinteistoliitto.fi

  17. RAKENTAMINEN • rakennuslupa / toimenpidelupa • kunnossapidon vaatimukset • ehdotettu Viron rakennuslakiin kunnossapidon käsitteen ja vaatimusten lisäämistä • ehdotettu, että rakennuksen kunnossapidon palvelua voisi tuottaa vain rekisteröity yrittäjä, jolla on työsuhde kiinteistöhallinnan tai -kunnossapidon pätevyystodistuksen omaavan vastuuhlö:n kanssa • Virossa ei rakennusurakassa käytettäviä yleisiä sopimusehtoja • vakiosopimusehtoja on www.kiinteistoliitto.fi

  18. Kiitos! www.kiinteistoliitto.fi

More Related