slide1
Download
Skip this Video
Download Presentation
FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS Maximiliano Schmitz Bonin 1

Loading in 2 Seconds...

play fullscreen
1 / 38

FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS Maximiliano Schmitz Bonin 1 - PowerPoint PPT Presentation


  • 65 Views
  • Uploaded on

FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS Maximiliano Schmitz Bonin 1 Norberto Hochheim 2 1 BONIN Engenharia de Avaliações [email protected] 2 UFSC – Universidade Federal de Santa Catarina – Depto de Engenharia Civil [email protected][email protected]

loader
I am the owner, or an agent authorized to act on behalf of the owner, of the copyrighted work described.
capcha
Download Presentation

PowerPoint Slideshow about ' FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS Maximiliano Schmitz Bonin 1' - helen-thomas


An Image/Link below is provided (as is) to download presentation

Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author.While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server.


- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - E N D - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Presentation Transcript
slide1
FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS

Maximiliano Schmitz Bonin1

Norberto Hochheim2

1 BONIN Engenharia de Avaliações

[email protected]

2 UFSC – Universidade Federal de Santa Catarina – Depto de Engenharia Civil

[email protected][email protected]

slide2
Contextualização
  • A NBR 14.653, da ABNT, prevê quatro métodos para identificar o valor de um bem: comparativo, involutivo, capitalização da renda e evolutivo.
  • Comparativo: identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra
  • Involutivo: aproveitamento eficiente do bem.
slide3
Contextualização
  • Capitalização da Renda: identifica o valor do bem com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis
  • Evolutivo: determina o valor do imóvel através da soma do valor do terreno e do custo da edificação. Neste método deve ser considerado um fator de comercialização (FC), que representa, entre outras coisas, o grau de valorização do imóvel no mercado local
slide4
Objetivos
  • Apresentar um procedimento detalhado para o cálculo do fator de comercialização
  • Determinar o FC para casas de diferentes padrões, em alguns bairros da cidade de Florianópolis
  • Obter uma noção sobre o comportamento do mercado imobiliário em relação à compra e venda de casas, de acordo com o padrão e a região
slide5
Justificativa
  • A determinação do fator de comercialização é a maior dificuldade encontrada na aplicação do método evolutivo
  • Escassez de bibliografia que trate especificamente desse assunto
  • Muitas vezes o FC é ignorado ou arbitrado, correndo-se o risco de obter valores de avaliação desvinculados da realidade do mercado local
  • Pretende-se com esse trabalho promover a discussão a respeito do tema
slide7
MétodoEvolutivo

VI = (VT + CB) * FC

  • Valor do terreno: estimado através do método comparativo direto de dados de mercado ou do método involutivo
  • Custo de reedição das benfeitorias: estimado pelo método comparativo direto de custo ou método da quantificação de custo
  • Fator de comercialização: estimado pelo método comparativo direto de dados de mercado. Pode atingir um valor maior ou menor que a unidade, dependendo da conjuntura do mercado (???)
slide8
MétododaQuantificação do Custo
  • Vistoria
  • Cálculo da área equivalente
  • Estimação do custo de construção
  • Cálculo da depreciação física
  • Determinação do custo de reedição
slide9
Cálculodaáreaequivalente

Estimação do custo de construção

A multiplicação de C pela área equivalente de construção resulta no custo de reprodução das benfeitorias (Crep).

deprecia o f sica
Depreciação física
  • Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade, ocasionadas por decrepitude, deterioração, mutilação ou obsoletismo
  • Pode ser calculada por meio de orçamento para recomposição do bem na condição de novo ou através da aplicação de coeficiente de depreciação
  • Método de Ross-Heidecke:

D = (1 - K) * CD

Custo de reedição da benfeitoria : CB = Crep - D

slide11
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
  • Vistoria: Caracterização do imóvel
  • Pesquisa de dados de mercado
  • Cálculo do valor
slide13
Método
  • Locais estudados: Canasvieiras, Jurerê Tradicional, Jurerê Internacional, Campeche e Trindade
  • Pesquisa de mercado: terrenos e casas
  • Classificação do padrão das casas
  • Cálculo dos valores dos FC’s:
  • Valores estimados dos terrenos
  • Valores estimados das benfeitorias
  • Determinação do fator de comercialização
slide15
Modelos estatísticos para os terrenos
  • Variável dependente: VU (Valor Unitário)
  • Variáveis independentes: Área, Distância, Condomínio, Pav, IA (Índice de Aproveitamento), Localização
  • Canasvieiras: 26 dados
  • Jurerê Tradicional: 37 dados
  • Jurerê Internacional: 72 dados
  • Campeche: 39 dados
  • Trindade: 25 dados
padr o simples
Padrão simples

Principais características:

  • Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser geminadas
  • Geralmente compostas de sala, um ou dois dormitórios, banheiro, cozinha, eventualmente área de serviço externa e cobertura simples para um veículo
  • Utilização de materiais construtivos e acabamentos econômicos e simples
padr o simples1
Padrão simples

Cálculo do valor unitário:

  • Projeto-padrão CR.1-2Q...62 do SINAPI.
  • Casa com 1 pavimento, fundação baldrame, composta de: varanda, sala, 2 quartos, circulação, banheiro, cozinha, área de serviço, quarto e wc de empregada.
  • Área construída: 61,85 m².
  • Custo unitário básico: R$ 698,52/m² (03/2011, SINAPI)
  • Itens adicionais: projeto arquitetônico, limpeza do terreno, regularização e compactação do terreno, locação, ligações provisórias, barracão, placa, limpeza final, aluguel de equipamentos, licenças e taxas.

VUF = R$ 968,68/m²

padr o m dio
Padrão médio

Principais características:

  • Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser isoladas ou geminadas de um dos lados
  • Geralmente compostas de sala, dois ou três dormitórios (eventualmente uma suíte), banheiro, cozinha, dependências para empregada e abrigo ou garagem para um ou mais veículos
  • Utilização de materiais construtivos convencionais e acabamentos de boa qualidade, porém padronizados e fabricados em série
padr o m dio1
Padrão médio

Cálculo do valor unitário:

  • Projeto-padrão CR.1-3Q...104 do SINAPI.
  • Casa com 1 pavimento, fundação baldrame, composta de: varanda, sala, 3 quartos, circulação, banheiro, lavabo, cozinha, área de serviço, quarto e wc de empregada.
  • Área construída: 103,90 m².
  • Custo unitário básico: R$ 776,29/m² (03/2011, SINAPI)
  • Itens adicionais: projetos arquitetônico e hidro-sanitário, limpeza do terreno, regularização e compactação do terreno, locação, ligações provisórias, barracão, placa, limpeza final, plantio de grama, aluguel de equipamentos, licenças e taxas.

VUF = R$ 1.111,31/m²

padr o superior
Padrão superior

Principais características:

  • Edificações em geral isoladas, podendo ser térreas ou com mais pavimentos
  • Geralmente compostas de salas para dois ou mais ambientes, três ou mais dormitórios (pelo menos uma suíte), banheiros, lavabo social, copa, cozinha, dependências de serviço completas e garagem para dois ou mais veículos
  • Utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade, alguns fabricados sob encomenda
slide22
Padrão superior

Referência para o cálculo do valor unitário:

  • Projeto de casa unifamiliar publicado na revista Guia da Construção, Ed. 93 (Abril/2009), Editora Pini.
  • Casa com 2 pavimentos, fundação em sapatas, composta de: varanda, sala de estar e jantar, 3 quartos, circulação, 3 banheiros, lavabo, cozinha, área de serviço, garagem para dois carros.
  • Área construída: 158,73 m².
  • Custo orçado: R$ 1.160,07/m² (01/2009, São Paulo)
  • Custo atualizado: R$ 1.302,67/m² (03/2011, Florianópolis)
  • Itens adicionais: Licenças e taxas.

VUF = R$ 1.694,87/m²

padr o fino
Padrão fino

Principais características:

  • Edificações em terrenos de grandes proporções, totalmente isoladas, obedecendo a projeto arquitetônico peculiar
  • Geralmente compostas de salas para três ambientes ou mais, lavabo, sala de almoço, copa, cozinha com despensa, quatro ou mais dormitórios (geralmente suítes), dependências para empregados e garagem para no mínimo três veículos
  • Utilização de materiais construtivos e acabamentos especiais, geralmente produzidos sob encomenda
slide24
Padrão fino

Referência para o cálculo do valor unitário:

  • Projeto-padrão R1-A, NBR 12.721:2006.
  • Casa com 1 pavimento, 4 dormitórios, sendo um suíte com banheiro e closet, outro com banheiro, banheiro social, sala de estar, sala de jantar e sala íntima, circulação, cozinha, área de serviço completa e varanda (abrigo para automóvel).
  • Área construída: 224,82 m².
  • Custo unitário básico: R$ 1.356,58/m² (03/2011, SINDUSCON Fpolis)
  • Itens adicionais: projetos arquitetônico, hidro-sanitário, elétrico e estrutural, limpeza do terreno, regularização e compactação do terreno, locação, ligações provisórias, barracão, placa, limpeza final, plantio de grama, muro, calçada, licenças e taxas.

VUF = R$ 2.040,60/m²

padr o luxo
Padrão luxo

Principais características:

  • Edificações em terrenos de amplas dimensões, totalmente isoladas, obedecendo a projeto arquitetônico exclusivo
  • Geralmente compostas de salas para quatro ambientes ou mais, lavabo, sala de almoço, copa, cozinha, adega, despensa, quatro ou mais suítes (sendo uma máster), dependências completas para empregados e garagem para quatro ou mais veículos
  • Utilização de materiais construtivos e acabamentos excepcionalmente nobres e diferenciados, especialmente desenhados e fabricados por encomenda
slide26
Padrão luxo

Referência para o cálculo do valor unitário:

  • Projeto de casa unifamiliar apresentado na revista Guia da Construção, Ed. 103 (Fevereiro/2010), Editora Pini
  • Residência contendo hall de entrada, sala de jantar e living com pé-direito duplo, mezanino, quatro suítes e closet, dependências completas para caseiro, terraço coberto, varandas, garagem, lavabo, cozinha, rouparia, lavanderia e piscina
  • Área construída: 594,23 m²
  • Custo orçado: R$ 1.639,37/m² (11/2009, Manaus)
  • Custo atualizado: R$ 1.574,50/m² (03/2011, Florianópolis)
  • Itens adicionais: Licenças e taxas

VUF = R$ 2.151,15/m²

fatores de comercializa o
Fatores de comercialização
  • Agrupamento dos dados de mesmo padrão
  • Cálculo do FC individual para cada imóvel
  • Eliminação dos dados discrepantes (critério de Chauvenet)
  • Cálculo do fator de comercialização médio e o desvio-padrão para cada conjunto
c lculo do fc
Exemplo:Cálculo do FC

Preço = R$ 285.000,00

Área construída = 121,00 m²

Área do terreno = 418,00 m²

VU Terreno = 85,046 + 26274 / [418,00] + 146255 / [1100,00] + 65,102 x [0] + 90,532 x [1] = R$ 371,39/m²

Terreno = 371,39 * 418,00 = R$ 155.241,02

Idade = 15 anos

Idade referencial = 70 anos

% Vida = 21%

Estado de conservação = Regular (“c”)  K = 0,851

C.Unit. Reprodução = R$ 1.111,31 (Padrão Médio)

Reprodução = 1111,31 * 121,00 = R$ 134.468,51

Custo Depreciável = 0,8 * 134468,51 = R$ 107.574,81

Depreciação = (1 – 0,851) * 107574,81 = R$ 16.028,65

Custo da Benfeitoria = 134.468,51 – 16.028,65 = R$ 118.439,86

FC = 285.000/ (155.241,02+ 118.439,86) = 1,04

fc m dio
CampecheFC Médio
  • Espera-se que os fatores de comercialização sejam um pouco maiores que 1 e que não variem muito entre os diferentes padrões
  • Fatores de comercialização abaixo de 1  mercado recessivo
  • Valores de terreno e/ou construção superestimados
  • Pouca diferença entre os padrões simples, superior e fino
  • Padrão médio  maior procura
slide30
Canasvieiras

FC Médio

  • Padrão médio  valor dentro do esperado
  • Padrões superior, fino e luxo  mercado recessivo ou valores superestimados
  • Pouca diferença entre os padrões superior e fino
  • Padrão luxo  menor procura
slide31
Jurerê Internacional

FC Médio

  • Fatores de comercialização acima de 1 mercado aquecido
  • Pouca diferença entre os padrões médio, superior e fino
  • Padrão luxo  maior procura
slide32
Jurerê Tradicional

FC Médio

  • Padrões médio e luxo  dentro dos valores esperados
  • Padrões superior e fino  mercado normal
  • Maior procura pelos padrões médio e luxo
slide33
Trindade

FC Médio

  • Padrão médio  mercado aquecido
  • Padrão fino  mercado recessivo, baixa liquidez
resumo
Resumo
  • Padrão simples  mercado desaquecido, com baixa procura
  • Padrão médio  imóveis valorizados, com boa procura
  • Padrão superior  mercado aquecido no Jurerê Internacional, recessivo no Campeche e estável nos outros bairros
  • Padrão fino  mercado aquecido no Jurerê Internacional, estável em Canasvieiras e Jurerê Tradicional e recessivo no Campeche e Trindade
  • Padrão luxo  mercado recessivo em Canasvieiras e aquecido em Jurerê Internacional e Tradicional
conclus es
Conclusões
  • A determinação do FC é fundamental para a correta aplicação do método evolutivo
  • O FC também é um bom retrato do comportamento do mercado imobiliário
  • Grande variação nos valores de FC, ressaltando a importância de seu cálculo no uso do método evolutivo
  • Em orçamentos feitos à partir de projetos-padrão sempre existe a possibilidade de estes não representarem o custo real de construção, devido às discrepâncias existentes entre estes projetos e as benfeitorias avaliandas
  • O fator de comercialização obtido no mercado imobiliário conduz o resultado do método evolutivo ao real valor do imóvel
slide38
FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS

Maximiliano Schmitz Bonin1

Norberto Hochheim2

1 BONIN Engenharia de Avaliações

[email protected]

2 UFSC – Universidade Federal de Santa Catarina – Depto de Engenharia Civil

[email protected][email protected]

ad