1 / 38

FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS Maximiliano Schmitz Bonin 1

FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS Maximiliano Schmitz Bonin 1 Norberto Hochheim 2 1 BONIN Engenharia de Avaliações msbonin@gmail.com 2 UFSC – Universidade Federal de Santa Catarina – Depto de Engenharia Civil norberto.hochheim@ufsc.br – hochheim@gmail.com.

Download Presentation

FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS Maximiliano Schmitz Bonin 1

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript


  1. FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS Maximiliano Schmitz Bonin1 Norberto Hochheim2 1 BONIN Engenharia de Avaliações msbonin@gmail.com 2 UFSC – Universidade Federal de Santa Catarina – Depto de Engenharia Civil norberto.hochheim@ufsc.br – hochheim@gmail.com

  2. Contextualização • A NBR 14.653, da ABNT, prevê quatro métodos para identificar o valor de um bem: comparativo, involutivo, capitalização da renda e evolutivo. • Comparativo: identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra • Involutivo: aproveitamento eficiente do bem.

  3. Contextualização • Capitalização da Renda: identifica o valor do bem com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis • Evolutivo: determina o valor do imóvel através da soma do valor do terreno e do custo da edificação. Neste método deve ser considerado um fator de comercialização (FC), que representa, entre outras coisas, o grau de valorização do imóvel no mercado local

  4. Objetivos • Apresentar um procedimento detalhado para o cálculo do fator de comercialização • Determinar o FC para casas de diferentes padrões, em alguns bairros da cidade de Florianópolis • Obter uma noção sobre o comportamento do mercado imobiliário em relação à compra e venda de casas, de acordo com o padrão e a região

  5. Justificativa • A determinação do fator de comercialização é a maior dificuldade encontrada na aplicação do método evolutivo • Escassez de bibliografia que trate especificamente desse assunto • Muitas vezes o FC é ignorado ou arbitrado, correndo-se o risco de obter valores de avaliação desvinculados da realidade do mercado local • Pretende-se com esse trabalho promover a discussão a respeito do tema

  6. FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA

  7. MétodoEvolutivo VI = (VT + CB) * FC • Valor do terreno: estimado através do método comparativo direto de dados de mercado ou do método involutivo • Custo de reedição das benfeitorias: estimado pelo método comparativo direto de custo ou método da quantificação de custo • Fator de comercialização: estimado pelo método comparativo direto de dados de mercado. Pode atingir um valor maior ou menor que a unidade, dependendo da conjuntura do mercado (???)

  8. MétododaQuantificação do Custo • Vistoria • Cálculo da área equivalente • Estimação do custo de construção • Cálculo da depreciação física • Determinação do custo de reedição

  9. Cálculodaáreaequivalente Estimação do custo de construção A multiplicação de C pela área equivalente de construção resulta no custo de reprodução das benfeitorias (Crep).

  10. Depreciação física • Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade, ocasionadas por decrepitude, deterioração, mutilação ou obsoletismo • Pode ser calculada por meio de orçamento para recomposição do bem na condição de novo ou através da aplicação de coeficiente de depreciação • Método de Ross-Heidecke: D = (1 - K) * CD Custo de reedição da benfeitoria : CB = Crep - D

  11. Método Comparativo Direto de Dados de Mercado • Vistoria: Caracterização do imóvel • Pesquisa de dados de mercado • Cálculo do valor

  12. MÉTODO

  13. Método • Locais estudados: Canasvieiras, Jurerê Tradicional, Jurerê Internacional, Campeche e Trindade • Pesquisa de mercado: terrenos e casas • Classificação do padrão das casas • Cálculo dos valores dos FC’s: • Valores estimados dos terrenos • Valores estimados das benfeitorias • Determinação do fator de comercialização

  14. RESULTADOS

  15. Modelos estatísticos para os terrenos • Variável dependente: VU (Valor Unitário) • Variáveis independentes: Área, Distância, Condomínio, Pav, IA (Índice de Aproveitamento), Localização • Canasvieiras: 26 dados • Jurerê Tradicional: 37 dados • Jurerê Internacional: 72 dados • Campeche: 39 dados • Trindade: 25 dados

  16. Modelos estatísticos dos terrenos

  17. Padrão simples Principais características: • Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser geminadas • Geralmente compostas de sala, um ou dois dormitórios, banheiro, cozinha, eventualmente área de serviço externa e cobertura simples para um veículo • Utilização de materiais construtivos e acabamentos econômicos e simples

  18. Padrão simples Cálculo do valor unitário: • Projeto-padrão CR.1-2Q...62 do SINAPI. • Casa com 1 pavimento, fundação baldrame, composta de: varanda, sala, 2 quartos, circulação, banheiro, cozinha, área de serviço, quarto e wc de empregada. • Área construída: 61,85 m². • Custo unitário básico: R$ 698,52/m² (03/2011, SINAPI) • Itens adicionais: projeto arquitetônico, limpeza do terreno, regularização e compactação do terreno, locação, ligações provisórias, barracão, placa, limpeza final, aluguel de equipamentos, licenças e taxas. VUF = R$ 968,68/m²

  19. Padrão médio Principais características: • Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser isoladas ou geminadas de um dos lados • Geralmente compostas de sala, dois ou três dormitórios (eventualmente uma suíte), banheiro, cozinha, dependências para empregada e abrigo ou garagem para um ou mais veículos • Utilização de materiais construtivos convencionais e acabamentos de boa qualidade, porém padronizados e fabricados em série

  20. Padrão médio Cálculo do valor unitário: • Projeto-padrão CR.1-3Q...104 do SINAPI. • Casa com 1 pavimento, fundação baldrame, composta de: varanda, sala, 3 quartos, circulação, banheiro, lavabo, cozinha, área de serviço, quarto e wc de empregada. • Área construída: 103,90 m². • Custo unitário básico: R$ 776,29/m² (03/2011, SINAPI) • Itens adicionais: projetos arquitetônico e hidro-sanitário, limpeza do terreno, regularização e compactação do terreno, locação, ligações provisórias, barracão, placa, limpeza final, plantio de grama, aluguel de equipamentos, licenças e taxas. VUF = R$ 1.111,31/m²

  21. Padrão superior Principais características: • Edificações em geral isoladas, podendo ser térreas ou com mais pavimentos • Geralmente compostas de salas para dois ou mais ambientes, três ou mais dormitórios (pelo menos uma suíte), banheiros, lavabo social, copa, cozinha, dependências de serviço completas e garagem para dois ou mais veículos • Utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade, alguns fabricados sob encomenda

  22. Padrão superior Referência para o cálculo do valor unitário: • Projeto de casa unifamiliar publicado na revista Guia da Construção, Ed. 93 (Abril/2009), Editora Pini. • Casa com 2 pavimentos, fundação em sapatas, composta de: varanda, sala de estar e jantar, 3 quartos, circulação, 3 banheiros, lavabo, cozinha, área de serviço, garagem para dois carros. • Área construída: 158,73 m². • Custo orçado: R$ 1.160,07/m² (01/2009, São Paulo) • Custo atualizado: R$ 1.302,67/m² (03/2011, Florianópolis) • Itens adicionais: Licenças e taxas. VUF = R$ 1.694,87/m²

  23. Padrão fino Principais características: • Edificações em terrenos de grandes proporções, totalmente isoladas, obedecendo a projeto arquitetônico peculiar • Geralmente compostas de salas para três ambientes ou mais, lavabo, sala de almoço, copa, cozinha com despensa, quatro ou mais dormitórios (geralmente suítes), dependências para empregados e garagem para no mínimo três veículos • Utilização de materiais construtivos e acabamentos especiais, geralmente produzidos sob encomenda

  24. Padrão fino Referência para o cálculo do valor unitário: • Projeto-padrão R1-A, NBR 12.721:2006. • Casa com 1 pavimento, 4 dormitórios, sendo um suíte com banheiro e closet, outro com banheiro, banheiro social, sala de estar, sala de jantar e sala íntima, circulação, cozinha, área de serviço completa e varanda (abrigo para automóvel). • Área construída: 224,82 m². • Custo unitário básico: R$ 1.356,58/m² (03/2011, SINDUSCON Fpolis) • Itens adicionais: projetos arquitetônico, hidro-sanitário, elétrico e estrutural, limpeza do terreno, regularização e compactação do terreno, locação, ligações provisórias, barracão, placa, limpeza final, plantio de grama, muro, calçada, licenças e taxas. VUF = R$ 2.040,60/m²

  25. Padrão luxo Principais características: • Edificações em terrenos de amplas dimensões, totalmente isoladas, obedecendo a projeto arquitetônico exclusivo • Geralmente compostas de salas para quatro ambientes ou mais, lavabo, sala de almoço, copa, cozinha, adega, despensa, quatro ou mais suítes (sendo uma máster), dependências completas para empregados e garagem para quatro ou mais veículos • Utilização de materiais construtivos e acabamentos excepcionalmente nobres e diferenciados, especialmente desenhados e fabricados por encomenda

  26. Padrão luxo Referência para o cálculo do valor unitário: • Projeto de casa unifamiliar apresentado na revista Guia da Construção, Ed. 103 (Fevereiro/2010), Editora Pini • Residência contendo hall de entrada, sala de jantar e living com pé-direito duplo, mezanino, quatro suítes e closet, dependências completas para caseiro, terraço coberto, varandas, garagem, lavabo, cozinha, rouparia, lavanderia e piscina • Área construída: 594,23 m² • Custo orçado: R$ 1.639,37/m² (11/2009, Manaus) • Custo atualizado: R$ 1.574,50/m² (03/2011, Florianópolis) • Itens adicionais: Licenças e taxas VUF = R$ 2.151,15/m²

  27. Fatores de comercialização • Agrupamento dos dados de mesmo padrão • Cálculo do FC individual para cada imóvel • Eliminação dos dados discrepantes (critério de Chauvenet) • Cálculo do fator de comercialização médio e o desvio-padrão para cada conjunto

  28. Exemplo: Cálculo do FC Preço = R$ 285.000,00 Área construída = 121,00 m² Área do terreno = 418,00 m² VU Terreno = 85,046 + 26274 / [418,00] + 146255 / [1100,00] + 65,102 x [0] + 90,532 x [1] = R$ 371,39/m² Terreno = 371,39 * 418,00 = R$ 155.241,02 Idade = 15 anos Idade referencial = 70 anos % Vida = 21% Estado de conservação = Regular (“c”)  K = 0,851 C.Unit. Reprodução = R$ 1.111,31 (Padrão Médio) Reprodução = 1111,31 * 121,00 = R$ 134.468,51 Custo Depreciável = 0,8 * 134468,51 = R$ 107.574,81 Depreciação = (1 – 0,851) * 107574,81 = R$ 16.028,65 Custo da Benfeitoria = 134.468,51 – 16.028,65 = R$ 118.439,86 FC = 285.000/ (155.241,02+ 118.439,86) = 1,04

  29. Campeche FC Médio • Espera-se que os fatores de comercialização sejam um pouco maiores que 1 e que não variem muito entre os diferentes padrões • Fatores de comercialização abaixo de 1  mercado recessivo • Valores de terreno e/ou construção superestimados • Pouca diferença entre os padrões simples, superior e fino • Padrão médio  maior procura

  30. Canasvieiras FC Médio • Padrão médio  valor dentro do esperado • Padrões superior, fino e luxo  mercado recessivo ou valores superestimados • Pouca diferença entre os padrões superior e fino • Padrão luxo  menor procura

  31. Jurerê Internacional FC Médio • Fatores de comercialização acima de 1 mercado aquecido • Pouca diferença entre os padrões médio, superior e fino • Padrão luxo  maior procura

  32. Jurerê Tradicional FC Médio • Padrões médio e luxo  dentro dos valores esperados • Padrões superior e fino  mercado normal • Maior procura pelos padrões médio e luxo

  33. Trindade FC Médio • Padrão médio  mercado aquecido • Padrão fino  mercado recessivo, baixa liquidez

  34. Resumo • Padrão simples  mercado desaquecido, com baixa procura • Padrão médio  imóveis valorizados, com boa procura • Padrão superior  mercado aquecido no Jurerê Internacional, recessivo no Campeche e estável nos outros bairros • Padrão fino  mercado aquecido no Jurerê Internacional, estável em Canasvieiras e Jurerê Tradicional e recessivo no Campeche e Trindade • Padrão luxo  mercado recessivo em Canasvieiras e aquecido em Jurerê Internacional e Tradicional

  35. CONCLUSÕES

  36. Conclusões • A determinação do FC é fundamental para a correta aplicação do método evolutivo • O FC também é um bom retrato do comportamento do mercado imobiliário • Grande variação nos valores de FC, ressaltando a importância de seu cálculo no uso do método evolutivo • Em orçamentos feitos à partir de projetos-padrão sempre existe a possibilidade de estes não representarem o custo real de construção, devido às discrepâncias existentes entre estes projetos e as benfeitorias avaliandas • O fator de comercialização obtido no mercado imobiliário conduz o resultado do método evolutivo ao real valor do imóvel

  37. OBRIGADO!

  38. FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS Maximiliano Schmitz Bonin1 Norberto Hochheim2 1 BONIN Engenharia de Avaliações msbonin@gmail.com 2 UFSC – Universidade Federal de Santa Catarina – Depto de Engenharia Civil norberto.hochheim@ufsc.br – hochheim@gmail.com

More Related