İMAR ALAN, ADA, PARSEL KULLANIMI SAYISAL UYGULAMA ÖRNEKLERİ

1. İMAR ALAN, ADA, PARSEL KULLANIMI SAYISAL UYGULAMA ÖRNEKLERİ İMAR HUKUKU (Tek. Seç. III) 151417629, 151437629 Slayt XVIII

2. ÖRNEK 1 : Aşağıdaki bir beldeye ait olarak verilen Kısmi Uygulama İmar Planını inceleyerek izleyen sorulardaki boşlukları uygun şekilde doldurunuz.

3. ÇÖZÜM: A,B,C,D,E ve F ile gösterilen alanın toplamı bir …imar adası….. olup B burada bir …orta imar parseli ya da ara parsel……. dir. E ise bunun bir ……arka komşu orta imar parseli… dir. A ise bir ……köşe imar parseli… dir. (4) B de imar yapılaşma koşulu …...14.50…. m.likyola ya da …. I. Caddeye… cepheli olması nedeniyle ancak …Güney-Kuzey…. yönünde olabilmekte; bu da en fazla … 6 kat… için toplam ….18.50…. m.likbir bina yüksekliğini öngörmektedir. Her kat ….3.00 m. … sayıldığı için bu toplam kat yüksekliğine karşı gelen saçak kotu; … 844.50 … yol kotuna veya …. 844.68… tretuvar kotuna göre …. 863.68…. olmakta; bu arada subasman kotu da mevcut yönetmelik koşulları gözönüne alındığında en fazla ….. 845.68…. olmaktadır. (10)

4. Yukarıda sözü edilen …… Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği…. esas alınarak burada yapılacak binanın cephesi ….. 18.00 m. …., derinliği ise; .. l=L-[K+(H/2)]….. formülü gereği … 34.00 m. … olacağı gözönünde bulundurularak taban alanı …. 612.00 m2…. olmaktadır. … 1248.00… m2 lik bir alana sahip olan bu parselde TAKS … 0,49… çıktığı için aslında yönetmelik esaslarına …. uymamakta …. bu nedenle de olması gereken …% 40 TAKS … koşulu değerlendirilerek bina taban alanının …. 500.00… m2 yi geçmemesi; ilk tasarıma göre … 2,94… olan emsal değerinin yeni ölçülendirmeye göre … 2,40… olacağı görülebilmektedir. Bu durumda binanın yeni arka bahçe sınırı da (yan ve ön bahçe mesafelerine dokunulmadan) …. 15.00…. m. ye çıkmaktadır ve aynı zamanda … bina yüksekliğinin yarısı kadar…. arka bahçe komşu sınırı payı bırakılması gerektiği koşulunu yani …. 9.00 …. m. lik payı …. 6.00…m. kadar da geçmektedir. Böylece bina derinliği …. 28.00 m. …. alınmış olmaktadır. (17)

5. A dan F’e kadar gösterilen tüm alan bir ….. kent bölgesi (kentsel bölge) …. olup ….. yerleşim bölgesi (yerleşik alan=meskûn alan)…. ya da ….. iskan edilmiş bir alan (mesken alanı) … olup ….. Nazım İmar…. ana planından hareketle oluşturulan …. Uygulama İmar ….. planı ve ….. İmar…. programları çerçevesinde düzenlenmiştir. (6) 5) A’da oluşturulacak bir bina yapılaşması için aslında …. bina cephesi… nin 14.50 m. genişliğindeki yoldan alınması uygunken 9.50 m. lik ….Yan Yol… dan alınması durumunda, bu bir ….köşe imar parseli…. olması nedeniyle her iki yoldan da … 5.00… m. lik payların, arka bahçe komşu sınırları olan en az ölçü sayılan …. 3.00…. er. m. lik payların bırakılmasıyla yapı taban alanı …. 560.00 m2 … olarak teşekkül etmekte; …. 1056.00 m2…. olan parsel alanına nazaran TAKS … 0,53… olmakta ve bu da ilgili TAKS sınır koşuluna … uymamaktadır… Bu alanda KAKS …. 2240.00 …m2 inşaat alanı için …. 2,12….yi geçmemektedir. Bunun sebebi, kat sayısının … 4… ve toplam bina yüksekliğinin ise ….12.50…m. yi geçmiyor olmasıdır. (13)

6. ÖRNEK 2 : Örnek-1 de verilen A, ..........., F arası kısım için aşağıdaki boşluğa düzgün bir çizimle “Tipik Bitişik Nizam Yapılaşma” örneği çizerek sınır, kenar, pay, kot, yükseklik ve ölçülendirmeleri gösteriniz. Binanın alanlarını tarama yaparak gölgelendiriniz.

7. ÇÖZÜM: Yukarıdaki A’dan F’ye kadar olan arsa sahiplerinin aralarında anlaşması suretiyle TEVHİD (BİRLEŞTİRİLEREK) edilerek blok yapı nizamında inşaata açılırsa bu durumda parsel genişliği 72,00 m. parsel derinliği ise 87,00 m. alınabilir. Bu bölge bir KONUT YERLEŞİM bölgesi olduğuna göre birleştirilerek yapılacak BLOK NİZAM konut yapısı için bina azami yüksekliği 14,50 m. lik yola olan cephesine göre 18,50 m. kat adedi 6 kat ve 12,00 m. lik yola cephesine göre yüksekliği 15,50 m. kat adedi ise 5 KAT olacaktır. Binanın taban alanı 4774 m² olmalıdır. Bu durumda cephelerden bırakılması gereken yol payları 5’er m. olur. Binanın cephe uzunluğu 62,00 m. ve derinliği ise 77,00 m. olacaktır. İnşaata başlamadan önce İLGİLİ BELEDİYE den YAPI RUHSATI almak gerekecektir. Bunun sebebi, bu alanın bir BELEDİYE nin sorumluluk alanı içerisinde kalmasıdır. Eğer, A’dan F’ye alanların birleştirilmesi sırasında tapu kayıtları ya da mal sahibi kişiler arasında bir anlaşmazlık veya tutarsızlık çıkarsa yapı nizamını tesis edebilmek için GAYRİMENKUL SAHİPLERİ tarafından ŞÜYUUN İZALESİ için 6 ay içerisinde Asliye Hukuk Mahkemesi ne başvuruda bulunup İZALE-İ ŞÜYU davası açmaları gerekir. Arsaların mülkiyetleri ve tapu kayıtları bakımından herhangi bir sorun yoksa BELEDİYE ENCÜMENİ tarafından en geç 30 GÜN içinde TESCİL (ONAY) edilmesi gerekir. Ayrıca bu arsalar üzerinde İLGİLİ KURULUŞ tarafından İRTİFAK (KULLANIM)HAKKI tesis edilir.

8. ÖRNEK 3 : Tipik bir Bölge Uygulama İmar Planı ve alan kullanımı koşulları ile ilgili uygulama örneği: 14740 2 1 9.50 kuzey yolu 545 546 547 548 14749 25.00 Ara Yol 7.00 ATATÜRK BULVARI 14750 30.00 549 550 551 552 3 21.00 17.60 18.50 22.00 4 9.50 Güney Yolu 45.00 14.50 Kotlar: 1) 437.29 2) 436.88 3) 436.15 4) 435.02 14755 İstasyon Cad.

9. ÇÖZÜM: a) 14750/545 Parselde inşa edilecek ayrık nizam bir yapının; Parsel cephe hattı= 22.00 m., Parsel derinliği= 25.00 m., Bina taban alanı= 238 m2 , Bina derinliği= 17.00 m. , Bina yüksekliği= 12.50 m., Saçak kotu= 449.47 , Kat adedi= 4 , Zemin kat kotu= 437.47 , Brüt inşaat alanı= 952 m2 , Bina cephesi= 14.00 m. , Yapı inşaat alanı= 952 m2 , KAKS'ı= 952/550=1.73<2 , İAKS'ı= KAKS= 1.73 , TAKS'ı= 238/550=0.43>%40, Rötret kotu= 437.29 14750 nolu imar adasının alanı= 4350.50 m2 14750/552 Parselde inşa edilecek ayrık nizam bir yapının; b) Yapı yaklaşma sınırları: Atatürk Caddesinden= 5.00 m. , Güney Yolundan = 5.00 m. , 551 nolu parselden = 6.00 m. , 548 nolu parselden= 6.00 m. , Parsel cephe uzunluğu = 30.00 m. , Parsel derinliği = 17.60 m. , Bina taban alanı = 125.40 m2 , Bina yüksekliği= 24.50 m. , Yapı inşaat alanı = 1003.20 m2 , Bina derinliği = 6.60 m. , Kat adedi = 8 , Ön bahçe mesafesi= 5.00 m. , TAKS'ı = 125.40/528= 0.238 < %40, KAKS'ı = 1003.20/528=1.90 < 2.00

10. ÖRNEK 4 : Aşağıdaki boşluk doldurmalı soruları Şekil’de verilen kroki ölçü, yön, sınır ve değerlere göre cevaplandırınız.

11. ÇÖZÜM: a) Şekil’de A, B, C, D ile gösterilen alanlara imar yönetmeliğinde İmar Parseli denilmekte olup tümü birden İmar Adası olarak tanımlanır. b) Bu alanın tümü 3189 m2 lik bir yüzeye sahiptir ve toplam yapılaşma alanı ayrık nizam göz önüne alındığında 1275,6 m2 olabilecektir. c) Her bir parsel için dört cephede mevcut bulunan yollardan 5 er metre ön bahçe payı bırakılarak; ayrıca kendi parsel ara sınırlarında 3 er metre yan bahçe payları bırakılarak ayrık nizam yapılanmaya izin verilecektir. d)Kuzey Caddesi boyunca eğim %10 olup, A alanı için köşe noktaları arasında 3,50 m. den daha fazla kot farkı bulunduğundan en az bir adet kademe yapmak gerekecektir. A’ da “Parsel ön cephesi” Kuzey caddesi yönü olup eğimden dolayı 2 nolu köşeden zemin taban kotu alınması uygundur. Bu durumda köşeden alınacak kot 150,45+0,18=150,63, müstakbel binanın kotu en fazla 150,63+1,00=151,63, yol genişliğine bağlı limit kat yüksekliği hesabıyla binanın çatı (saçak) kotu 159,63 olacak; bu şekilde en düşük kotlu 4. nolu köşede 2 kat bodrum kazanılmış olacaktır. e) B parseli için; Alan ~974 m2, 9,50 m’lik Yan Cadde yolu ön cephe alındığında verilen (bodrum hariç) 4 adet normal kat sınırına uygun 5,00 ve 3,00 m’lik arka, yan ve ön bahçe sınırları düşüldüğünde 528,88 m2’lik yapılaşma alanında 12,50 metre bina yüksekliği, kot olarak, 2 nolu köşeden 156,58 azami zemin taban kotu, 156,58+12,50=169,08 azami saçak kotu elde edilecek ve 4 nolu alt düşük köşede ise 2 adet bodrum kat elde edilmiş olmaktadır. B alanının TAKS’ı hesap sonucu yaklaşık 529 / 974 = 0,54 görünmekte birlikte %40’ı geçemeyeceğinden bu alandaki en fazla yapılaşma alanı 390 m2 olabilecektir. Bina derinliği ise en fazla ..................m’dir. Yine aynı B alanında öngörülen azami TAKS’a bağlı limit yapılaşma alanı; 30 m2, kuzey-güney yönünde bina genişliği 17,60 metre limiti göz önüne alındığında doğu-batı yönündeki azami bina derinliği en fazla 22,15 metre olabilmektedir.

12. ÖRNEK 5 : Şekil’de krokisi verilen yerleşim yeri bilgi ve çizimlerine Arsa Çapı denilmektedir. Bu krokide verilen kısmi bilgilerden yararlanarak, verilen parsel e yapılması planlanan en az 4 katlı örnek binanın brüt inşaat alanını 1952 m2 olarak aldığımızda Tip İmar Yönetmeliğinde ön görülen TAKS sınır değeri olan %40’ı göz önüne alındığında bu yamuk şeklindeki alan 1220 m2 olmakta, ayrıca kenar uzunluk değerleri; AD = d = 22 m,  = 30 Grad a = 48,94 m, b = 24,69 m, c = 60,15 m, V, W = 3,00 m, p = 14,45 m, r = 25,45 m, olacaktır.

13. ÇÖZÜM: Parsel Alanı (A=1220 m2); %40 TAKS 0,40*1220 = 488 m2 Bina Taban Alanıdır. 22 m parsel cephe hattından 3’er m.lik her iki yandaki bahçe payları çıktığında bina cephesi=16,00 m. ortaya çıkar. 488/16=30,50 m. diğer boyutu. Üstteki Üçgen alanı Cos.30G veya Cos 270 den 24,69 m=b hipotenüs; Tg270 =Y/22 den Y=11,21 m.; (2X+11,21)/2 * 22=1220 den de X=a=49,85 elde edilir. c=11,21+49,85=61,06 m. Son olarak, r=11.21+14,35= 25,56 m. bulunur. Artık bina köşe aks noktaları aplike edilebilir ve köşe kazıkları çakılabilir. α= 30G = 270 (24,69 m.) 11,21 m. 22,00 m.(A=1220 m2) 14,35 m. 3,00 m. 3,00 m. 49,85 m. 61,06 m. 30,50 X 16,00 m. (B=488 m2) 3,00 m. 16,00 m. 3,00 m. 5,00 m. 5,00 m. 22,00 m.