Kriza stambenog , hipotekarnog , finansijskog tržišta u SAD

1. Krizastambenog, hipotekarnog, finansijskogtržišta u SAD Uzroci, hronologija i varijante mogućeg raspleta

2. Demografija (milioni) 1930 1970 2010 Stanovnika 123 205 310 Domaćinstava 30 64 120 Grad 15 36 Predgrađe 6 60 Selo 9 24

3. Tempo gradnje 30 70 10 Broj stanova milioni 1 1,5 1,5 Max milioni 2,5 2,2 Min milioni 1,2 0,4 Stanovi na 1.000 st. 8,0 7,7 6,0 Stanovi na 1.000 doms 33 23 18

6. Prosečna veličina stana u novogradnji i ukupno 30 50 70 80 90 00 05 novi90 110 135 136 167 188 209 ukupno60 80 100 110 130 160 180

7. veličina, cena, udeo u ličnoj svojini 30 70 10 Veličina stanova (m²) 60 100 180 Veličina novih stanova (m²) 90 140 210 Cena u nominal USD (000) 3 17 230 Cena u konstant USD (000) 30* 65 200 Cena stana/prihod Dom2,0 2,3 4,6 % stanova u ličnoj svojini44 64 66

8. Depresija1929-1934: • Interest Only HK, 5 godina • Pad BDPpreko 30%,deflacija cena i plata • Masovnoaktiviranjehipoteka • Preplavljeno tržište - deflatornaspirala • bankrotpreko 4,000 banaka • 1932 FHLBosiguravai odobrava HK • 1938 FNMA samo osigurava HK

9. Stabilan razvoj SHK1938 - 1968 • Produžen rok HK na 10,15,20, a od 1950 tipično na 30 godina • Amortizacija HK glavnice • CAM kamata = (n+1)x 1/2 x k’ (npr.8%) • Ukupna kamata = 124% glavnice • Rezultat: stabilan rast do 1970, lična svojina sa 44% na 64%

10. promene1970-tih • 1968GNMA umesto FNMA, koja privatizovana • 1970FHLMC (Freddie Mac) – GSE • Kako povećati udeo stanova u ličnoj svojini? • a) FHLMC – MBS privlači sredstva sa tržišta kapitala • b) 1977CRA v red lining – posledica subprimeHK (RHK) – viša kamata umesto većeg pologa • c) CPMumestoCAM

11. Promene modela HK • CPM-HK s konstantnim ratama ali formula se menja: (n+1) x 2/3 x k’ (8%) • ukupna kamata ne više124%već165% • Odgovor na inflaciju – GPM (preteča modela s resetovanom kamatom2+28, 3+27, 5+25). • 1980HK s promenjljivom kamatnom stopomAMR • ali udeo stanova u ličnoj svojini stagnira

12. Kretanje kamatnih stopa na HK

13. Finansiranje HK preko tržišta kapitala • Pass-through MBS umesto HO (MBB) • CMO:tranše MBS prema preferencijama rizika investitora • 1983RHK kao toxic waste, u equity tranšiCMO, (posle od1987i u CDO) • Bez tog trpanja RHK u CMO i CDO, ne bi bilo sloma ni finansijskog, ni stambenog tržišta!

15. struktura CDO

16. Finansijska deregulacija1980-ih • S&L banke (hipo štedionice) gube ekskluzivnost u emitovanju HK (ukidanje Pravila Q do 1986), • upadaju u krizu – ceh 350 bn$ • Udeo štednje kao izvora HK pada na 40% • SHK sve više pod uticajem finansijskih tržišta • Preko SPV(REMIC) omogućeno izmeštanje MBS iz bilansa banaka=dodatno kreiranje novca • Bezbroj novih modela HK • 1997 ukinut Glas-Stigal zakon – CDS, CDO

18. Prolog:1990-te globalni špekulativni balon1990 Japan upada u deflatornu spiralu • Serijski havarisane privrede pacifičkih tigrova – investitori se vraćaju kući • IT špekulativni balon – slom 2001 • HUD podstiče GSE na otkup RHK: ukupno 2-3 bn$do 2000 u doba Klintona ali čak 550 bn$do 2006, za vreme Buša!

19. prvi čin2002 - 2005 • IT slom – FED obara kamatnu stopu 5,25% na 1% • kamatne stope na HK padaju s 8% na oko 5% • 2003 sledi rekordnitalas refinansiranja HK - godišnji obim HK sa 2tn$ na 4tn$! • cene kuća rastu sa oko 180k u 2000. na 250k u 2005! (za koliko se smanjuje obim kamate tokom celog perioda otplate!) • Ubrzan rast cena kuća – (sa 16.000 na 23.000 mlrd $) - veći prostor za dodatnu hipoteku (HEL) • SECukida limit na plasmane za WSt banaka!

20. Ilustracija: pad kamate – rast cena kuća • Pri kamati od 8% i glavnici od 150.000$ • ukupan iznos otplate HK za 30 g: 150,000 + 250,000 = 400,000$ • dok je pri kamati od 5% za 100,000$ niži (150,000 + 155,000 = 305,000$)

22. Neotplaćeni HK/BDP 70 80 90 00 33 40 50 56 01 02 03 04 05 06 61 66 71 76 81 85

23. Rast cena kuća 1995-2006

24. Vrh evropske tabele 1980 1990 1995 2000 2007 ICE 65 57 121 SUI 87 66 74 101 NED 34 40 48 74 100 DEN 63 76 93 UK 23 52 53 56 86 IRE 18 24 32 75

25. Sredina evropsketabele 1980 1990 1995 2000 2007 SPA 9 11 17 30 62 SWE 56 46 57 POR 42 54 NOR 43 40 53 GER 42 43 44 53 48 LUX 25 26 39

26. Dno evropskle tabele 1980 1990 1995 2000 2007 BEL 20 23 28 37 FRA 17 19 20 21 35 FIN 26 29 30 34 GRE 4,0 9,2 30 AUT ~10 24 ITA 3,1 3,6 8,1 10 20

27. drugi čin2005 - 2007 • 2005FED vraća kamate s 1% na 5,25%, a kamate na HK se vraćaju na 7,75% • (Godinu dana prekasno po Tayloru) • Rast cene kuća se naglo zaustavlja i od jeseni 2006počinje pad – milion prekobrojnih kuća. • Godišnji obim HK pada na 3tn$, ali se menja njegova struktura • No, Wall St. ne haje i prolazi kroz crveno

29. Strukutura odobrenih HK

30. Računica kuća s Vol Strita • Umesto jeftine FED emisije – carry trade 1bn$ • kad nema solidnih HK, dobri i nesolidni – RHK • rast kamata odlažu 2+28, 2+27, 5+25 modeli HK • ako rizični klijenti prestanu s otplatom – WSt će se namiriti iz prodaje kuća, a ako ni to nije dovoljno, klijenti će ostatak namiriti iz ostale imovine(recourse HK)

31. Magija AAA rejtinga • RHK sve nesolidniji – NINJA, ali će ih • Monolajnz poškropiti svojim AAA rejtingom i od ponavljača – eto odlikaša • RHK tako postaju “čudotvorni sastojak”CDO, koji postaju i bezbedni (AAA) isuperprofitabilni (RHK zbog više kamate nose ekstra prinos) • CRA – saučesnici u legalnoj prevari

32. Prihodi monoline kompanija

34. Obim odobrenih rizičnih HK godišnje ukupno 2001 110bn$ 870 2002 173bn$ 1,033 2003 237bn$ 1,270 2004 321bn$ 1,591 2005624bn$2,315 2006600bn$ 2,815 2007194bn$ 3,010

35. Udeo rizičnih HK u emisiji CDO (bn$) GodinaCDOudeo RHK 2000254% 1 2004 100 10% 10 2006 510 20% 100 2007 3,000 33% 1,000 20071,20066%800

37. Od HK do CDO² MBS – CDO – CDS – CDO² • HK – HK pool – SPV • RHK + private labels + monolines = BBB rejting + CRA = AAA za CDO² • kamatna stopa - što viša to bolje za finansijska tržišta - što niža to viši kapitalizacioni koeficijent

38. Previd u pogledu kretanja cena kuća • Ni silna emisija RHK nije mogla da preokrene trend pada cena kuća, štaviše samo ga je dramatično pogoršala • silni korisnici HK „potopljeni“ - napuštaju kuće – „zvečeća pošta“ • najveći obim RHK baš u (”nonrecourse”) državama gde se HK ne garantuje celokupnom imovinom vlasnika kuća!

39. “Kuće pod vodom”

41. Razmere pada cena kuća veoma potcenjene • govorilo se o najviše 5-10% a ismevao Šiler koji tvrdio da to neće ići ispod 35% • masovna emisija RHK samo povećala razmere poplave prekobrojnih kuća, u nedođiji • i smanjila vrednost čitavim predgrađima te prodaja kuća ne vraća ni pola odobrene vrednosti HK • Pad cena kuća - CDO od superpapira, postaje - preskupi kamen oko vrata – aktivira CDS premije

44. Paralela Japan - SAD

46. Monetarne vlasti jednako kratkovide • U proleće 2007 potcenjuju razmere moguće štete • U leto 2007 još ne shvataju šta se događa • A onda spašavaju samo WSt, a ne i SHK, koji pušten niz vodu • kao da 60% plasmana WSt nije vezano za stambeni sektor • pa kad, posle, preko TARP-a i bude izbavljen nema gde da plasira sredstva, osim u vladine obveznice

47. Nikakve korektivne mere do sloma Leman Bradersa ujesen2008 • Najpre negiranje opasnosti (Bernankefeb07 – max 50 bn$, • (sad su oko 2,5 tn$) • WSt firme računaju da će FED već nešto smisliti, a i kladili su se protiv sopstvenih CDO! • Tako da i ne pokušavaju da izvuku monolines iz problema za relativno male iznose (od po 20bn$) svesni da je to bure bez dna! • i pustiće monolines da polako propadnu, • usput zagorčavajući život LoGo i tržištu KO

48. Rasplet počinje 2008 • FED QE1 uzima MBS kao kolateral (navodno samo vrhunskog kvaliteta) • GSE otkupljuju zalihe MBS, uključiv i RHK, ali padaju u conservatorship u leto 2008 • Bankrot LB – otvorena kriza – TARP 700bn$ (od čega samo AIG preko 160bn$) • NYSE sa 14,000 pts se prepolovio na manje od 7,000 pts, i tek sad na 12,000 pts.

49. Šta se moglo učiniti? • Bejker shvativši opasnost deflacione spirale predlaže da domaćinstva “pod vodom” – postanu zakupci “dok ne izrone” To ne bi spasilo CDO u celosti, ali spašava SHK od deflatorne spirale • Da je FED odmah vratio kamatne stope na 1%, a ne godinu dana kasnije, spasao bi milione domaćinstava od „potonuća“

50. FED kamatna stopa 01-09