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資產證券化法律實務探討 報告人：莊國偉律師協合國際法律事務所地址: 台北市信義路五段8號5樓網址: www.lcs.com.tw 電話: (02) 2729-8000 1

大綱 • 實務運作之相關問題 • 未來展望 2

實務運作之相關問題—不動產證券化 • 不動產證券化條例下之部分名詞定義未與國際接軌以封閉型基金及開放型基金之定義為例，不動產證券化條例第四條係以投資人得否請求受託機構買回及受託機構得否追加發行、交付或賣出為區分。然目前國際上例如新加坡及香港僅係以投資人得否請求發行人買回加以區分。不動產證券化條例修正草案第四條修訂上述定義大致與國外趨勢相符。 3

實務運作之相關問題—不動產證券化 • 條例似未明文規定擴大基金規模之相關程序一般而言，欲擴大不動產證券化基金可藉由追加發行受益證券或基金間合併之模式為之。 4

實務運作之相關問題—不動產證券化 • 追加發行受益證券— • 1. 不動產證券化條例第四條第一項第十一款規定：「封閉型基金：指於基金存續期間，投資人不得請求受託機構買回其持有之受益證券，受託機構亦不得追加發行、交付或賣出受益證券之基金。」 • 而不動產投資信託基金大部分屬封閉型基金，若其欲藉由追加募集之方式，尚須另尋法源依據。 5

實務運作之相關問題—不動產證券化 • 追加發行受益證券— • 2.不動產證券化條例第十六條規定：「不動產投資信託基金，以封閉型基金為限。但經主管機關核准者，得募集附買回時間、數量或其他限制之開放型基金。」 • 縱主管機關未解釋何謂附買回、數量或其他限制之開放型基金，然不動產投資信託基金欲追加募集，似仍得依據前該規定申請主管機關核准，並將本基金由封閉型基金，變更為「附其他限制之開放型基金」並嗣後依變更信託計畫之方式追加募集。 6

實務運作之相關問題—不動產證券化 • 追加發行受益證券— • 3.不動產證券化條例草案第四條第一項第十三款將封閉型基金之定義更改為「於基金存續期間，投資人不得請求受託機構買回其持有之受益證券之基金」，並正面承認不動產投資信託基金不論其係開放型或封閉型，當其績效良好時，仍可在原發行總額外再追加發行，並明訂追加發行時依據信託計畫變更之相關程序。 7

實務運作之相關問題—不動產證券化 • 基金合併— • 遍觀條例，其未就不動產投資信託基金之併購為相關之限制或規定。然以公司之併購為例，於公司法併購一章或企業併購法未公佈施行前，法律雖未就公司之併購為相關規定，然主管機關亦未禁止公司間之併購，公司仍得於現行有效的法制內尋求法源依據而為併購。 • 同理，現行條例雖未就不動產投資信託基金之併購為相關規範，然若能於現行法制內尋求相關法源依據而達不動產投資信託基金實質併購之目的，實無禁止之必要。 8

實務運作之相關問題—不動產證券化 • 專業人士責任之劃分未明由於目前不動產證券化之架構日趨複雜，分工亦日趨精細，專業人士間之權責劃分亦須更為明確。然目前不動產證券化條例除對於受託機構、不動產管理機構、專業估價者、信託監察人、律師、會計師及信用評等機構有所著墨外，對於安排機構(Arranger)、發起人或委託人之責任則未為規定。惟不動產證券化條例草案第四十六條之一已明確規範發起人或委託人、安排機構、不動產管理機構、受託機構及該等機構之負責人均應就公開說明書或投資說明書主要內容之虛偽或隱匿，對於善意相對人負連帶賠償責任。 9

實務運作之相關問題—金融資產證券化 • 將來債權讓與之爭議實務上（如九十年台上字第一四三八號判決）認為，將來債權之轉讓發生準物權行為上移轉效力之時點係於債權發生之際，亦即債權讓與人之讓與行為係一附停止條件之準物權行為。若債權讓與人轉讓其債權予多數人時，多數受讓人之準物權行為之條件同時成就，而無處分時間之先後，其權利該如何歸屬?受託機構或特殊目的信託公司該如何保護受益人之權益? 10

實務運作之相關問題—金融資產證券化 • 採債權移轉或契約承擔架構之爭議金融資產證券化條例第四條規定，所謂「資產」係指: 1. 汽車貸款債權或其他動產擔保貸款債權及其擔保物權。 2. 房屋貸款債權或其他不動產擔保貸款債權及其擔保物權。 3. 租賃債權、信用卡債權、應收帳款債權或其他金錢債權。 4. 創始機構以前三目所定資產與信託業成立信託契約所生之受益權。 5. 其他經主管機關核定之債權。 11

實務運作之相關問題—金融資產證券化 • 採債權移轉或契約承擔架構之爭議所謂「資產」是否包括契約之承擔? 若不包括契約之承擔，則一般契約內可能影響該債權之重要權利義務是否亦須隨同移轉?其移轉之方式為何? 若包括契約之承擔，是否亦一體適用金融資產證券化條例第六條所為之公告方式? 12

實務運作之相關問題—金融資產證券化 • 多種擔保物權之轉讓方式使案件趨於複雜各種債權之擔保物權或相關擔保利益，例如本票、最高限額、不動產抵押權、動產抵押權、附條件買賣、股票質權及定存單質權等，其轉讓方式各異，增加案件進行之困難度，信評機構甚至有可能將部份轉讓程序複雜之擔保物權或擔保利益視為不存在，而影響信用評等等級。 13

未來展望 • 近年來各國不動產投資信託基金之資產規模不斷擴大，以新加坡為例，今年新加坡所有不動產投資信託基金之資產組合總值將可能因基金之併購風潮而成長百分之六十六。 • 日本於西元二○○一年剛開放不動產投資信託時，其資產規模僅有五千億日圓，然於西元二 ○○五年底時，其資產規模已超過三兆日圓，大幅成長五倍之多。 • 為加速擴大台灣之不動產證券化市場，期許不動產證券化條例修正草案能開放不動產證券化基金之合併及追加募集，並能與國際接軌。 • 金融資產證券化條例自民國九十一年增訂以來亦未曾修訂，期許政府未來亦能詳加研議實務運作遭遇之困難，儘速修訂相關法規，以活絡金融資產證券化市場。 14

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