Massvärdering - fastighetstaxering - LTH 2009-01 - 26 Arne Sundquist/Fastighets HB Orsalheden

1. Massvärdering - fastighetstaxering- LTH 2009-01 - 26Arne Sundquist/Fastighets HB Orsalheden Vad kommer att behandlas: • Allmänt om massvärdering • Användningen av taxeringsvärden • Fastighetstaxeringsprocessen • Den svenska fastighetstaxeringen • Regelverket • Vad ska taxeras? • Centrala begrepp (riktvärden, värdeområden mm) • Byggnadstyper och ägoslag • Taxerings- och värderingsenheter • Värderingsmodellerna • Småhus • Lantbruk • Hyreshus • Industri

2. Användningen av taxeringsvärden • Skatteändamål • Fastighetsskatt • Realisationsvinstskatt • Förmögenhetsskatt • Arvsskatt • Gåvoskatt • Stämpelavgift • Andra ändamål Kräver värdering av den fasta egendomen !

3. Användningen av taxeringsvärden Taxeringsvärden och taxeringsinfor-mation används för en mängd andra ändamål än beskattning: • Bankverksamhet (lån, inteckningar) • Bokföring • Kommunal planering • Värdering • Officiell statistik • Försäkringsverksamhet • Marknadsföring ”Smörjolja i fastighets-marknadsmaskineriet”

4. Användningen av taxeringsvärden • Taxeringsvärden används för en mängd andra ändamål än ren beskattning • För alla dessa ändamål är det en klar för-del om taxeringsvärdet har en direkt koppling till marknadsvärdet • Taxeringsvärde och viss övrig informa-tion måste vara allmänt tillgängliga ”Marknadsvärde” ”Tillgänglighet”

5. Användningen av taxeringsvärden

6. Definition av marknadsvärde (1) Antal transaktioner Pris Marknadsvärde Det mest sannolika priset på en öppen och fri marknad

7. Värderingsmetoder Pris = Värde = Kostnad

8. Allmän fastighetstaxering i Sverige • Idag genomförs allmän fastighetstaxering i Sverige enligt följande treårsschema: • 2003 småhus • 2004 hyreshus (förenklad) • 2005 lantbruk • 2006 småhus (förenklad) • 2007 hyreshus och industri • 2008 lantbruk (förenklad) • 2009 småhus • 2010 hyreshus (förenklad) • 2011 lantbruk • 2012 småhus osv

9. Fastighetsskatt och fastighetsavgift 2009 % av taxerings-_____________________________ värdet----- Småhus (inkl småhus på lantbruk) 0,75 % eller max 6 362:- per småhus Hyreshus-bostad 0,4 % eller max 1 242:- per lägenhet Hyreshus-lokal 1,0 % Industri 0,5 % Vattenkraftverk 2,2 %Vindkraftverk 0,2 %Övriga kraftverk 0,5 % Jordbruksmark, ek-byggnader 0 % Skogsmark 0 %

10. Taxeringsvärden och fastighetsskatt i några andra länder • Fastighetstaxering i de nordiska länderna: Ej allmän fastighetstaxering (disk. pågår), fastighetskatt Allmän fastighetstaxeringkommunal fastighetsskatt Allmän fastighetstaxeringstatlig fastighetsskatt Allmän fastighetstaxeringstatlig och kommunal fastighetsskatt Allmän fastighetstaxeringkommunal fastighetsskatt

11. Taxeringsvärden och fastighetsskatt i några andra länder • Allmän fastighetstaxering i några andra länder: Ej allmän fastighetstaxering avmodernt slag, diskussioner pågår Varierande förhållanden vanligen marknadsvärden och lokala skatter Allmän fastighetstaxering kommunal fastighetsskatt Allmän fastighetstaxering kommunal fastighetsskatt Varierande förhållanden vanligen marknadsvärden och lokala skatter

12. Fastighetstaxering i Sverige Riksdagen Fastighetstaxeringslagen, FTL Fastighetstaxerings-förordningen, FTF Regeringen Skatteverket(SKV) SKV:s föreskrifter Skatteverket(SKV) SKV:s rekommendationer och allmänna råd Skattekontoret(LSK) SKV:s lokala rekommen-dationer och allmänna råd

13. Fastighetstaxering i Sverige Förberedelsearbete • Marknadsanalys • Erfarenheter från föregående AFT • Modellkonstruktion eller- översyn • Bearbetning av ortsprismaterial • Tabellkonstruktion • Föreskrifter och allmänna råd • Provvärdering • Fastighetstaxering av enskild taxerings-enhet • Fastighetsdeklaration • Granskning, bearbetning • Formellt beslut • Information till fastighetsägaren

14. Fastighetstaxering i Sverige Skatteverket,SKV Lantmäteriverket, LMV Sektion för fastighets-ekonomi. FQFE- fastighetstaxering - skogsvärdering - fastighetsekonomi i övrigt Regionalt skattekontor Handläggare med ansvar för fastighets-taxering (KSK) Skattenämnd Värderings-tekniker

15. Värderingsmetoder (3) V= k0 + k1 * A + k2 * B + + k3 * C + k4 * D + k5 * E + + kn * Z etc där k0, k1, k2 - - kn = koeffi-cienter för att bestämma marknadsvärdet A, B, C, D, E - - Z = faktorer (parametrar) som påverkar marknadsvärdet

16. Värderingsmetoder (4) • Modeller baserade på multipel regressionsanalys (MRA) • utan indelning i värdeområden • med indelning i värdeområden • Två typer av värdefaktorer • direkt fastighetsanknutna • områdes- eller ortsanknutna (Mellanformer finns liksom faktorer knutna till samhällsekonomin etc)

17. Värderingsmetoder (5) • Två typer av värdefaktorer: • A)direkt knutna till den specifikafastigheten • B) knutna till området, stadsdelen, staden eller regionen • Den senare gruppen (B) kan med fördel fångas in med hjälp av en indelning i värdeområden

18. Värderingsmetoder (6) • Modellerna kan med fördel trans-formeras från mera komplicerade funktioner till tabeller (eller enk-lare funktioner) för att åstadkom-ma mera lättillgänglig information till fastighetsägarna och ökad för-ståelse från dessa och medbor-garna i allmänhet

19. Värderingsmetoder (7) Samband mellan förklaringsgrad hos värderingsmodellen och antalet utnytt- jade parametrar - en principskiss Procentuell andel av marknadsvär- det som förklaras av värderings- modellen 100 80 60 40 20 2 4 8 15 30 60 Antal parametrari modellen

20. Taxering av småhus Fastighetstaxering - olika ansatser för värderingsarbetet Renodlad MRA-modell ”Full MRA” Två-stegsmodellmed fasta inbördesrelationer ”Fixed relationships” ? Den svenska småhusmodellen är ettbra exempel på ”Fixed relationships”

21. Transaktionsregister Information om egendomen från fastighets-registret Information från IM om köpet, pris och köpedatum mm Transaktionsregister

22. Databaser Hyresinformation Transaktionsregister Värdeområden Fastighets-taxerings-processen Byggkostnader Fastighetsregister

23. Problem vid massvärde-ring (2) Kostnads-restriktioner Tidsrestriktioner Massvärdering Rättsliga restriktioner/rättssäkerhets-aspekter

24. Problem vid massvärde-ring (3) Samband mellan allmän acceptans och komplexitet hos värderingsmodellen - en principskiss Acceptans Komplexitet

25. Problem vid massvärde-ring (4) Samband mellan allmän acceptans och komplexitet hos värderingsmodellen - en principskiss Acceptans Optimum Komplexitet

26. Problem vid massvärde-ring (5) Allmän acceptans Beslut på öppen och fri marknad Marknads-värde Adminstrativa beslut/dekret Andra värde-begrepp

27. Problem vid massvärde-ring (6) Samband mellan värderingsnog-grannhet och kostnad för värde-ring - en principskiss Kostnad för värdering Värderingsnoggrannhet

28. Problem vid massvärde-ring (7) Samband mellan värderingsnog-grannhet och kostnad för värde-ring - en principskiss Kostnad för värdering Acceptabel Värderingsnoggrannhet

29. Problem vid massvärde-ring (8) • Var söka marknadsdata (priser, annan information)? • Hur bygga upp ett transaktions- register? Vem? Var? • Hur finansiera och driva ett transaktionsregister? • Vilka värderingsmodeller ? • Vilken ambitionsnivå ? • Datorstöd ? • GIS ?

30. Vad ska taxeras? • Fastighet Civilrättsligt begrepp definierat i JB • Viss lös egendom enligt 1 kap 4 § FTL

31. Byggnadstyper Hyreshus Småhus Ekonomibyggnad Industribyggnad Kraftverksbyggnad

32. Specialbyggnad (ex. skola, sjukhus, kultur- byggnad, sportanläggning och försvarsbyggnad m m Övrig byggnad (ex. bensinstationer) ”Övervägande del” Ingen generell metod - area - volym - värde - byggkostnad I princip bör värdet gälla !

33. Ägoslag • Mark som är vattentäckt indelas bara om den är täktmark • Mark med saneringsbyggnad anses obebyggd • Följande ägoslag finns: • Tomtmark • Täktmark • Åkermark • Betesmark • Skogsmark • Skogsimpediment • Övrig mark

34. Indelning i taxeringsenheter Egendom som ska ingå i taxeringsenhet ska uppfylla följande förutsättningar: 1. Ha samma ägare 2. Vara belägen i samma kommun 3. Ha samma skattepliktsförhållande 4. Tillhöra vissa kombinationer av ägo- slag och byggnadstyper

35. Kombinationer av byggnadstyper och ägoslag Huvudregel En taxeringsenhet ska utgöra någon av följande kombi- nationer av byggnadstyper och ägoslag = typ av taxe- ringsenhet eller kategori: Kategori Byggnadstyp Ägoslag Småhusenhet Hyreshusenhet Industrienhet Industrienhet (täktenhet) Elprod.enhet Specialenhet Lantbruksenhet Småhus Hyreshus Industribyggnad Övrig byggnad Industribyggnad Övrig byggnad Kraftv.byggnad Specialbyggnad Småhus Ekonomibyggnad Tomtmark för sådan byggnad Tomtmark för sådan byggnad Tomtmark för sådan byggnad Täktmark Tomtmark till kraftv. Tomtmark för sådan byggnad Tomtmark Åkermark Betesmark Skogsmark Skogsimpediment

36. Riktvärden, värdeområden och värdefaktorer Värdering ska för samtliga kategorier ske med utgångspunkt i värdefaktorer. D v s egenskaper knutna till fastigheten som inverkar på mark-nadsvärdet. Värdefaktor = 1. Värdefaktorer som särskilt beaktas d v s finns uppräkna- de i FTL, är klassindelade samt utgör ”parametrar i värderingsmodellerna”. 2. Värdefaktorer som ej särskilt beaktas i FTL. Om någon av dessa påtagligt inverkar på marknadsvärdet ska justering för säregna förhållande ske. 3. Värdefaktorer som ej får be- aktas vid fastighetstaxeringen, t ex belåning.

37. Säreget förhållande • Ej beaktat vid riktvärdets bestämmande • Onormalt för - värdeområdet - fastighetstypen När ska justering ske ? Jämför • Taxeringsenhetens värde med det säregna förhållandet med • Taxeringsenhetens värde utan det säregna förhållandet Påtaglig skillnad? (3 % eller 25 kkr) • Nej = Ingen justering • Ja = Justering på någon eller några värde- ringsenheter i enlighet med de speciella regler för justering som finns för olika slags värderingsenheter

38. Värdeområden • Riket ska indelas i geografiska värde- områden för olika byggnadstyper och ägoslag. • Riktvärdekarta H, I, T, S, SL, J, SK • Värdeområdena ska avgränsas så att det entydigt framgår för samtliga fastigheter vilket område de tillhör. • Värdeområdena ska avgränsas så att inverkan av värdefaktorer enligt FTL kan bedömas enhetligt. • Värdeområdena redovisas på kartor och i förteckningar.

39. Taxeringsvärdet = 75 % av marknadsvärdet (med vissa undantag)

40. Värderingsmetoder/Värde Tre olika kapitalvärden på fastigheten som utgör grund för beslutsfattande: Avkastn. värde Marknads- värde Produktions- kostnad Värde Metod Ortspris- metod Avkastnings- beräkning Produktionskost- nadsberäkning FTL prioriterar ortsprismetoden framför övriga metoder att nå fram till marknads-värdet Ortsprismetod Avkastningsberäkning Produktionskostnadsberäkning

41. Beskaffenhetstidpunkt Enligt 1 kap 6 § FTL är fastighetens användning och beskaffenhet vid taxe- ringsårets ingång avgörande för taxe- ringen. 1 Januari Moét & Chandon

42. Värdetidpunkt FTL 5 kap 4 § Marknadsvärdet ska bestämmas med hänsyn till det genomsnittliga prisläget under andra året före det år då allmän fastighetstaxering av taxeringsenheten sker. FFT10 - hyreshus Nivåår = 2008 AFT11 - lantbruk Nivåår = 2009 FFT 12 - småhus Nivåår = 2010 osv

43. Värdefaktorer och värderingsmodeller • Småhus • Hyreshus • Industri • Täkt • Elproduktion (kraft- verk) • Lantbruk

44. Taxering av småhus • Värdefaktorer för småhuset: • Storlek • Ålder • Standard • Byggnadskategori • Fastighetsrättsliga förhållanden • Värdeordning • Värdefaktorer för tomtmarken: • Storlek • Vatten och avlopp • Fastighetsrättsliga förhållanden • Typ av bebyggelse • Närhet till strand

45. Taxering av hyreshus • Värdefaktorer för hyreshuset: • Lägenhetstyp • Hyra • Ålder • Värdefaktorer för tomtmarken: • Storlek, kvm byggrätt • Typ av bebyggelse

46. Taxering av industri • Värdefaktorer för industribyggnaden: • Avkastningsberäkning • Lokaltyp • Storlek • Ålder • Standard • Produktionskostnadsberäkning • Återanskaffningskostnad • Ålder • Byggnadskategori • Ortstyp • Värdefaktorer för tomtmarken: • Storlek, tomtareal kvm (eller i vissa fall byggrätt, kvm)

47. Taxering av täktmark • Värdefaktorer för täktmarken: • Årligt uttag, kbm • Väntetid • Brytningstid

48. Taxering av kraft-verksbyggnad • Värdefaktorer för kraftverks-byggnaden: • Vattenkraftverk • Normalårsproduktion • Utnyttjandetid • Flerårsreglering • Belägenhet • Ålder • Värmekraftverk • Effekt • Typ av värmekraftverk

49. Taxering av lantbruk • Värdefaktorer: • Småhus och tomtmark: • Samma värdefaktorer som för småhus och tomtmark i övrigt • Åkermark: • Storlek • Beskaffenhet • Dränering • Betesmark: • Beskaffenhet

50. Taxering av lantbruk • Värdefaktorer: • Skogsmark: • Storlek • Bonitet • Kostnad • Virkesförråd barrträd • Virkesförråd lövträd • Skogsimpediment: • Storlek • Ekonomibyggnad: • Byggnadskategori • Storlek • Ålder • Beskaffenhet