Fastighetstaxering
This presentation is the property of its rightful owner.
Sponsored Links
1 / 58

Fastighetstaxering PowerPoint PPT Presentation


  • 177 Views
  • Uploaded on
  • Presentation posted in: General

Fastighetstaxering. Per Wieslander. Fastighetstaxering. Syfte med fastighetstaxering Materiella regler och organisation Taxering av småhus Taxering av hyreshus (Taxering av industrier). Fastighetstaxering. Varför fastighetstaxering? fastighetsvärdering statistik

Download Presentation

Fastighetstaxering

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation

Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author.While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server.


- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - E N D - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Presentation Transcript


Fastighetstaxering

Per Wieslander


Fastighetstaxering

  • Syfte med fastighetstaxering

  • Materiella regler och organisation

  • Taxering av småhus

  • Taxering av hyreshus

  • (Taxering av industrier)


Fastighetstaxering

  • Varför fastighetstaxering?

  • fastighetsvärdering

  • statistik

  • planering, markförsörjning

  • försäkringsverksamhet

  • fastighetsskatt

  • stämpelskatt, förmögenhetsskatt, arvsskatt, gåvoskatt

  • reavinstbeskattning

  • bokföringslagstiftning

  • kreditgivning


Fastighetstaxering

  • ”Taxeringsvärdet skall normalt motsvara 75 % av marknadsvärdet”


Fastighetstaxering

  • När taxeras fastigheter -2003?

  • 1996:AFT-96 (S)SFT-96 (L,H,I)OMR-96 (L,S,H)

  • 1997SFT-97 (L,S,H,I) OMR-97 (L,S,H)

  • 1998AFT-98 (L)SFT-98 (S,H,I)OMR-98 (L,S,H)

  • 1999SFT-99 (L,S,H,I)OMR-99 (L,S,H)

  • 2000:AFT-00 (H, I)SFT-00 (L,S)OMR-00 (L,S,H)

  • 2001:SFT-01 (L,S,H,I)OMR-01 (L,S,H)

  • 2002:((AFT-02 (S)))SFT-02 (L, H, I)OMR-02 (L,S,H)

  • 2003AFT-03 (S)SFT-03 L,H,I)OMR-03 (L;S;H)

  • AFT=allmän fastighetstaxeringL=Lantbruk

  • SFT=särskild fastighetstaxeringS=Småhus

  • OMR=omräkningH=Hyreshus

  • OBS ! AFT-02 UPPSKJUTEN TILL 2003I=Industri


Fastighetstaxering

  • När taxeras fastigheter, 2003- ?

  • 2003:AFT-03 (S)SFT-03 (L,H,I)OMR-03 (L,H)

  • 2004:FFT-04 (H)SFT-04 (L,S,I) OMR-04 (L)

  • 2005:AFT-05 (L)SFT-05 (S,H,I)

  • 2006:FFT-06 (S)SFT-06 (L,H,I)

  • 2007:AFT-07 (H, I)SFT-07 (L,S)

  • 2008:FFT-08 (L)SFT-08 (S,H,I)

  • 2009:AFT-09 (S)SFT-09 (L,H,I)

  • AFT=allmän fastighetstaxeringL=Lantbruk

  • SFT=särskild fastighetstaxeringS=Småhus

  • OMR=omräkningH=Hyreshus FFT=Förenklad fastighetstaxeringI=Industri


Fastighetstaxering

  • Typkoder

  • Lantbruk 100-serien

  • Småhus 200-serien

  • Hyreshus 300-serien

  • Industri 400-serien

  • Specialenheter 800-serien

  • se vidare separat bilaga


Fastighetstaxering

  • Nivå-år

  • AFT=hänför sig till det genomsnittliga prisläget två år före allmän fastighetstaxering.

  • SFT=hänför sig till den senaste allmänna fastighetstaxeringen av fastighetstypen.


Fastighetstaxering

  • Organisation vid fastighetstaxering


Fastighetstaxering

  • Förberedelsearbetet

  • Marknadsanalys

  • Utvärdering föregående AFT

  • Modellkonstruktion

  • Granskning av ortsprisunderlag

  • Tabellkonstruktion

  • Föreskrifter och rekommendationer

  • Provvärdering

  • Egentliga taxeringsarbetet

  • Fastighetsdeklaration

  • Granskning, beredning

  • Beslut

  • Underrättelse


Fastighetstaxering

  • Förberedelse inför fastighetstaxering

  • Insamling och bearbetning av ortsprismaterial

  • Indelning i värdeområden

  • Förslag till riktvärdeangivelser för värdeområden

  • Provvärdering

  • Beslut om riktvärdeangivelser och indelning i värdeområden


Fastighetstaxering

  • Bearbetning av ortsprismaterial


Fastighetstaxering

  • Anledning till bortgallring av köp

  • Transportköp (TR)

  • Köp av ideell andel (IA)

  • Intressegemenskap mellan köp/säljare (S eller IG)

  • Lös egendom ingår (L)

  • Köp där värdet av egendom som inte utgör småhusenhet överstiger 5 % av den totala köpesumman (ES)

  • Köp i samband med exekutivt förfarande (X)

  • Uppgifter saknas eller kan antas vara felaktiga (E)

  • Köpet avser en så speciell fastighet att analys inte är meningsfylld (J)

  • Köpet kräver utredning som inte kan anses motiverad (U)

  • Gamla köp (G)


Fastighetstaxering

  • Indelning i värdeområden


Småhus

  • Definition av småhus:

    ”….byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Till byggnad skall höra komplementhus såsom garage, förråd och annan mindre byggnad..”


Småhusvärdering

marknadsvärde

Ortsprismetoden

1 objekt

Utförande valfritt efter omständigheterna såsom värderingssituation kundens önskemål, typ av objekt, hjälpmedel, kunskap erfarenhet

Småhustaxering

marknadsvärde (x 0,75)

Ortsprismetoden

Ca 2 250 000 objekt

Utförande enligt lag (FTL) Förordning (FTF), RSV-föreskrifter handböcker m m

Småhus


Småhus

  • Värdefaktorer - MARK

  • Typ av bebyggelse

  • Storlek

  • Närhet till strand, (speciell belägenhet)

  • Vatten och avlopp

  • Fastighetsrättsliga förhållanden


Småhus

  • MARK-Typ av bebyggelse

  • Frågan om tomten är avsedd för friliggande småhus, kedjehus eller radhus

  • Friliggande småhus - normalt mer än 9 meter mellan husen

  • Radhus - rad om minst 3 småhus vars bostadsdel är sammanbyggda med varandra

  • Kedjehus -övriga


Småhus

  • MARK-Storlek

  • Tomtens landareal

  • Arealens bestäms: (i kvm)

  • 1. Enligt fastighetsregistret

  • 2. Hävdad tomtplats

  • 3. Normaltomtens storlek

  • Anges för normaltomten Yta (kvm) Värde (kr) Korrigeringsbelopp (kr/kvm)

  • Korrigeras Upp till 2xnormaltomtens yta Ned till 0,5xnormaltomtens yta


Småhus

  • MARK- Närhet till strand (Speciell belägenhet)

  • Tomtmarkens läge inom värdeområdet t ex vid strand

  • Strand är mark vid hav, insjö eller vattendrag enligt 7kap 13 § miljöbalken, där det råder strandskydd, motsvarande tillämpning inom plan.

  • Vid AFT 96 - tre klasser.

  • Strand

  • Strandnära

  • Ej strand/strandnära

  • Vid AFT 03 - fem klasser

  • Strand 0-75 m med egen strand

  • Strandnära 0-75 m utan egen strand

  • Strandnära 76-150 m

  • Strandnära 151-250 m

  • Ej strand/strandnära

    Avståndet mäts från byggnadsplatsen


Småhus

  • MARK-Vatten och avlopp

  • Sex stycken klasser

  • 1. Kommunalt VA

  • 2. Kommunalt V+enskilt A (eller omvänt)

  • 3. Enskilt VA

  • 4. Enskilt V året runt A saknas

  • 5. Endast sommarvatten

  • 6. VA saknas


Småhus

  • MARK-Fastighetsrättsliga förhållanden

    Tre klasser1. Värderingsenhet som utgör en eller flera självständiga fastigheter

    2. Värderingsenhet som kan bilda självständig fastighet 3. Värderingsenhet som inte kan bilda självständig fastighet


Småhus

  • Värdefaktorer - BYGGNAD

  • Byggnadskategori

  • Storlek

  • Ålder

  • Standard

  • Fastighetsrättsliga förhållanden

  • Värdeordning


Småhus

  • BYGGNAD-Byggnadskategori

  • Tre klasser

    1. Friliggande hus

    2. Kedjehus

    3. Radhus


Småhus

  • BYGGNAD-Storlek.

  • Storleken bestäms med hänsyn till småhusets bo- och biyta

  • Mäts enligt SS 021053

  • Vad som skall mätas och vad som är värdeyta regleras i RSFS 2002:11

  • Boyta räknas till 100 %

  • Biyta räknas till 20 % dock max 20 kvm.

  • Garage, förråd, pannrum och soprum som endast kan nås utifrån ska ej mätas = komplementhus


Småhus

  • BYGGNAD-Ålder

  • Sannolik återstående livslängd m h t nybyggnadsår, om- och tillbyggnader.

  • Bestäms genom ett värdeår

  • Inga om- eller tillbyggnader medför att värdeåret är lika med nybyggnadsåret dock tidigast 1929

  • Jämkning av värdeår då ombyggnad omvandlar biyta till boyta samt tillbyggnad av boyta.


Småhus

  • BYGGNAD-Standard

  • Bestäms m h t småhusets byggnadsmaterial och utrustning

    Anges genom summa standardpoäng för fem huvudområden. 1.Exteriör 2.Energihushållning 3.Kök

    4.Sanitet

    5.Interiör


Småhus

  • BYGGNAD-Fastighetsrättsliga förhållanden

    Tre klasser

  • Småhus på värderingsenhet för tomtmark som indelats i klass 1 beträffande fastighetsrättsliga förhållande

  • Småhus på värderingsenhet för tomtmark som indelats i klass 2 beträffande fastighetsrättsliga förhållanden

  • Småhus på värderingsenhet som indelats i klass 3 beträffande fastighetsrättsliga förhållanden.


Småhus

  • BYGGNAD-Värdeordning

  • Med värdeordning avses husets ordningsnummer i värdehänseende inom tomten

  • Indelas i två klasser

    1. Mest värdefulla småhuset inom värderingsenheten för tomtmark till småhus

    2. Övriga småhus inom värderingsenheten för tomtmark till småhusen


Småhus

  • Riktvärdeangivelser, se bilaga

  • Äldre variant av riktvärdeangivelser

  • FKR 600 100 000/40FKR 7,0/50 B1,2/1,1/1,0VA1/4000

  • Riktvärdekarta, se bilaga


Småhus

  • Normhus 2003

  • Friliggande småhus

  • Uppfört 1986

  • Normal storlek och standard (storlek 125 kvm, 31 stdp)

  • Enda huset

  • Tomt som består av en självständig fastighet


Småhus

  • Värde skall bestämmas för mark och byggnad

  • Fr o m AFT96 bestäms värdet av mark enligt en tomtvärdetabell

  • +Mark

  • +Byggnad

  • =Totalt värde


Småhus

  • S-nivåfaktorer

  • Tabeller för grund- och marginalvärde

  • Uttrycker basvärdet för normhuset i 100 000-tals kronor

  • Tabeller för åldersfaktor

  • Utvisar åldersfaktorn vid varierande ålder och standard.För småhus med värdeår 1986 skall åldersfaktorn vara 1.00.


Småhus

  • Tabeller för grund och marginalvärde

  • Förändringar gentemot normhuset avseende storlek och standard.


Småhus


Småhus

  • Tabeller för åldersfaktor


Fastighetstaxering

  • Värderingsmodell

  • Indelning i Värderingsenheter

  • bestämmande av Värdefaktorer

  • Bestämmande av Riktvärden

  • Summan av riktvärde utgör normalt Taxeringsvärde

  • Justering för säregna förhållanden


Fastighetstaxering

  • Justering för säregna förhållanden

  • ”Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras.”

  • Fastighetstaxeringslagen 7 kap 5§


Hyreshus

  • Definition av hyreshus

  • ”…byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre familjer eller till kontor, butik, restaurang och liknande….”


Hyreshus

  • Värdefaktorer:

  • Tomtmark

  • Typ av bebyggelse (lokaler eller bostäder)

  • Storlek (tomtmarkens byggrätt i kvm)

  • Hyreshus

  • Lägenhetstyp (lokaler eller bostäder)

  • Hyra

  • Ålder


Hyreshus

  • Hyror

  • Lokaler

    • marknadsmässig hyra

  • Bostäder

    • bruksvärdehyra


Hyreshus

  • Riktvärdekarta

  • Riktvärdeangivelser


Hyreshus

  • Beräkning av taxeringsvärde för hyreshus

  • Bestäm värdeområde

  • Avläs riktvärdeangivelser, H-nivåfaktor, byggrätt i kr/kvm

  • Bestäm hyresnivå i 2005 års nivå (avser AFT 07) för lokaler och bostäder

  • Bestäm ålder på byggnaden

  • Avläs kapitaliseringsfaktor i HK-tabell

  • Riktvärde byggnad=H.nivå x hyra x kapitaliseringsfaktor

    Bestäm byggrätten (1,25 x boarea resp 1,20 x lokalarea)

  • Riktvärde mark=byggrätten x kr/kvm BTA

  • Taxeringsvärde=Summan av riktvärden


Hyreshus

  • H-nivåfaktor motsvarar brutto-kapitaliseringsfaktor

  • HK-tabellen utvisar åldersinverkan


Fastighetstaxering

  • Värderingsmodell

  • Indelning i Värderingsenheter

  • bestämmande av Värdefaktorer

  • Bestämmande av Riktvärden

  • Summan av riktvärde utgör normalt Taxeringsvärde

  • Justering för säregna förhållanden


Fastighetstaxering

  • Justering för säregna förhållanden

  • ”Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras.”

  • Fastighetstaxeringslagen 7 kap 5§


Industri

  • Industrienhet

  • ”….byggnad som är inrättad för industriell verksamhet..”


Industri

  • Riktvärdeangivelser

  • Riktvärdekarta


Industri

  • Värderingsmetoder

  • Avkastningsmetoden

  • huvudmetoden

  • Produktionskostnadsmetoden

  • byggnader som endast har en begränsad användbarhet

  • 1. Skräddarsydda byggnader

  • 2. Bensinstationsbyggnader

  • 3. Byggnader med olämplig utformning

  • 4. Byggnadskonstruktioner som inte har utformning av hus


Industri

  • Värdefaktorer mark:

  • Storlek (kvm)


Industri

  • Värdefaktorer byggnad:

  • Avkastningsmetoden

  • 1. Lokaltyp (prod.lokaler, industrikontor, lager m m)

  • 2. Storlek (kvm)

  • 3. Ålder

  • 4. Standard


Industri

  • Standard

  • Produktionslokaler

  • 1. Mycket enkel standard

  • 2. Enkel standard

  • 3. Normal standard

  • 4. Hög standard

  • Industrikontor

  • 1. Enkel standard

  • 2. Normal standard

  • 3. Hög standard

  • Lager m m

  • 1. Mycket enkel standard

  • 2. Enkel

  • 3. Normal

  • 4. Hög

  • 5. Mycket hög


Industri

  • Beräkning av riktvärde, avkastningsmetoden

  • R=N x A x h x f

  • R= Riktvärde

  • A=Area

  • N= I-nivåfaktor

  • h= relativhyran i kr/kvm enl rek IH-tabell

  • f= kapitaliseringsfaktor


Industri

  • Värdefaktorer byggnad:

  • Produktionskostnadsmetoden

  • 1. Återanskaffningskostnaden

  • 2. Ålder

  • 3. Byggnadskategori

  • 4. Ortstyp


Industri

  • Beräkning av riktvärde enligt produktionskostnadsmetoden

  • R=0,75 x Å x F

  • R= Riktvärdet

  • Å= Återanskaffningskostnaden

  • F= Nedräkningsfaktor enligt IN-tabell


Nyheter inom fastighetstaxeringen

  • Omräkningen slopas

  • Förenklad fastighetstaxering införs (FFT)

  • Tidsplanen ändras så att AFT infaller udda år

  • Ny SFT grund

  • Begreppet basvärde slopas

  • Taxeringsvärde fastställs vid AFT och FFT


Förenklad fastighetstaxering

  • Kommer att ske för småhusenheter, hyreshusenheter och lantbruksenheter.

  • AFT vart sjätte år och FFT vart sjätte år.

  • Normalt lämnas inte deklaration (undantag hyreshusenheter)

  • Allmän fastighetsdeklaration eller taxeringsförslag.


Grund för ny taxering (SFT)

  • Ny taxering skall göras om det så stora förändringar i den fysiska miljön att den aktuella fastighetens värde påverkas (giftpåverkan, miljöförstöring etc)

  • Ska medföra en förändring på minst en femtedel, dock minst 25 000 kronor.

  • Varaktigt.


  • Login