Fastighetstaxering
Download
1 / 58

Fastighetstaxering - PowerPoint PPT Presentation


  • 202 Views
  • Uploaded on
  • Presentation posted in: General

Fastighetstaxering. Per Wieslander. Fastighetstaxering. Syfte med fastighetstaxering Materiella regler och organisation Taxering av småhus Taxering av hyreshus (Taxering av industrier). Fastighetstaxering. Varför fastighetstaxering? fastighetsvärdering statistik

loader
I am the owner, or an agent authorized to act on behalf of the owner, of the copyrighted work described.
capcha

Download Presentation

Fastighetstaxering

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation

Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author.While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server.


- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - E N D - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Presentation Transcript


Fastighetstaxering

Per Wieslander


Fastighetstaxering

  • Syfte med fastighetstaxering

  • Materiella regler och organisation

  • Taxering av småhus

  • Taxering av hyreshus

  • (Taxering av industrier)


Fastighetstaxering

  • Varför fastighetstaxering?

  • fastighetsvärdering

  • statistik

  • planering, markförsörjning

  • försäkringsverksamhet

  • fastighetsskatt

  • stämpelskatt, förmögenhetsskatt, arvsskatt, gåvoskatt

  • reavinstbeskattning

  • bokföringslagstiftning

  • kreditgivning


Fastighetstaxering

  • ”Taxeringsvärdet skall normalt motsvara 75 % av marknadsvärdet”


Fastighetstaxering

  • När taxeras fastigheter -2003?

  • 1996:AFT-96 (S)SFT-96 (L,H,I)OMR-96 (L,S,H)

  • 1997SFT-97 (L,S,H,I) OMR-97 (L,S,H)

  • 1998AFT-98 (L)SFT-98 (S,H,I)OMR-98 (L,S,H)

  • 1999SFT-99 (L,S,H,I)OMR-99 (L,S,H)

  • 2000:AFT-00 (H, I)SFT-00 (L,S)OMR-00 (L,S,H)

  • 2001:SFT-01 (L,S,H,I)OMR-01 (L,S,H)

  • 2002:((AFT-02 (S)))SFT-02 (L, H, I)OMR-02 (L,S,H)

  • 2003AFT-03 (S)SFT-03 L,H,I)OMR-03 (L;S;H)

  • AFT=allmän fastighetstaxeringL=Lantbruk

  • SFT=särskild fastighetstaxeringS=Småhus

  • OMR=omräkningH=Hyreshus

  • OBS ! AFT-02 UPPSKJUTEN TILL 2003I=Industri


Fastighetstaxering

  • När taxeras fastigheter, 2003- ?

  • 2003:AFT-03 (S)SFT-03 (L,H,I)OMR-03 (L,H)

  • 2004:FFT-04 (H)SFT-04 (L,S,I) OMR-04 (L)

  • 2005:AFT-05 (L)SFT-05 (S,H,I)

  • 2006:FFT-06 (S)SFT-06 (L,H,I)

  • 2007:AFT-07 (H, I)SFT-07 (L,S)

  • 2008:FFT-08 (L)SFT-08 (S,H,I)

  • 2009:AFT-09 (S)SFT-09 (L,H,I)

  • AFT=allmän fastighetstaxeringL=Lantbruk

  • SFT=särskild fastighetstaxeringS=Småhus

  • OMR=omräkningH=Hyreshus FFT=Förenklad fastighetstaxeringI=Industri


Fastighetstaxering

  • Typkoder

  • Lantbruk 100-serien

  • Småhus 200-serien

  • Hyreshus 300-serien

  • Industri 400-serien

  • Specialenheter 800-serien

  • se vidare separat bilaga


Fastighetstaxering

  • Nivå-år

  • AFT=hänför sig till det genomsnittliga prisläget två år före allmän fastighetstaxering.

  • SFT=hänför sig till den senaste allmänna fastighetstaxeringen av fastighetstypen.


Fastighetstaxering

  • Organisation vid fastighetstaxering


Fastighetstaxering

  • Förberedelsearbetet

  • Marknadsanalys

  • Utvärdering föregående AFT

  • Modellkonstruktion

  • Granskning av ortsprisunderlag

  • Tabellkonstruktion

  • Föreskrifter och rekommendationer

  • Provvärdering

  • Egentliga taxeringsarbetet

  • Fastighetsdeklaration

  • Granskning, beredning

  • Beslut

  • Underrättelse


Fastighetstaxering

  • Förberedelse inför fastighetstaxering

  • Insamling och bearbetning av ortsprismaterial

  • Indelning i värdeområden

  • Förslag till riktvärdeangivelser för värdeområden

  • Provvärdering

  • Beslut om riktvärdeangivelser och indelning i värdeområden


Fastighetstaxering

  • Bearbetning av ortsprismaterial


Fastighetstaxering

  • Anledning till bortgallring av köp

  • Transportköp (TR)

  • Köp av ideell andel (IA)

  • Intressegemenskap mellan köp/säljare (S eller IG)

  • Lös egendom ingår (L)

  • Köp där värdet av egendom som inte utgör småhusenhet överstiger 5 % av den totala köpesumman (ES)

  • Köp i samband med exekutivt förfarande (X)

  • Uppgifter saknas eller kan antas vara felaktiga (E)

  • Köpet avser en så speciell fastighet att analys inte är meningsfylld (J)

  • Köpet kräver utredning som inte kan anses motiverad (U)

  • Gamla köp (G)


Fastighetstaxering

  • Indelning i värdeområden


Småhus

  • Definition av småhus:

    ”….byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Till byggnad skall höra komplementhus såsom garage, förråd och annan mindre byggnad..”


Småhusvärdering

marknadsvärde

Ortsprismetoden

1 objekt

Utförande valfritt efter omständigheterna såsom värderingssituation kundens önskemål, typ av objekt, hjälpmedel, kunskap erfarenhet

Småhustaxering

marknadsvärde (x 0,75)

Ortsprismetoden

Ca 2 250 000 objekt

Utförande enligt lag (FTL) Förordning (FTF), RSV-föreskrifter handböcker m m

Småhus


Småhus

  • Värdefaktorer - MARK

  • Typ av bebyggelse

  • Storlek

  • Närhet till strand, (speciell belägenhet)

  • Vatten och avlopp

  • Fastighetsrättsliga förhållanden


Småhus

  • MARK-Typ av bebyggelse

  • Frågan om tomten är avsedd för friliggande småhus, kedjehus eller radhus

  • Friliggande småhus - normalt mer än 9 meter mellan husen

  • Radhus - rad om minst 3 småhus vars bostadsdel är sammanbyggda med varandra

  • Kedjehus -övriga


Småhus

  • MARK-Storlek

  • Tomtens landareal

  • Arealens bestäms: (i kvm)

  • 1. Enligt fastighetsregistret

  • 2. Hävdad tomtplats

  • 3. Normaltomtens storlek

  • Anges för normaltomten Yta (kvm) Värde (kr) Korrigeringsbelopp (kr/kvm)

  • Korrigeras Upp till 2xnormaltomtens yta Ned till 0,5xnormaltomtens yta


Småhus

  • MARK- Närhet till strand (Speciell belägenhet)

  • Tomtmarkens läge inom värdeområdet t ex vid strand

  • Strand är mark vid hav, insjö eller vattendrag enligt 7kap 13 § miljöbalken, där det råder strandskydd, motsvarande tillämpning inom plan.

  • Vid AFT 96 - tre klasser.

  • Strand

  • Strandnära

  • Ej strand/strandnära

  • Vid AFT 03 - fem klasser

  • Strand 0-75 m med egen strand

  • Strandnära 0-75 m utan egen strand

  • Strandnära 76-150 m

  • Strandnära 151-250 m

  • Ej strand/strandnära

    Avståndet mäts från byggnadsplatsen


Småhus

  • MARK-Vatten och avlopp

  • Sex stycken klasser

  • 1. Kommunalt VA

  • 2. Kommunalt V+enskilt A (eller omvänt)

  • 3. Enskilt VA

  • 4. Enskilt V året runt A saknas

  • 5. Endast sommarvatten

  • 6. VA saknas


Småhus

  • MARK-Fastighetsrättsliga förhållanden

    Tre klasser1. Värderingsenhet som utgör en eller flera självständiga fastigheter

    2. Värderingsenhet som kan bilda självständig fastighet 3. Värderingsenhet som inte kan bilda självständig fastighet


Småhus

  • Värdefaktorer - BYGGNAD

  • Byggnadskategori

  • Storlek

  • Ålder

  • Standard

  • Fastighetsrättsliga förhållanden

  • Värdeordning


Småhus

  • BYGGNAD-Byggnadskategori

  • Tre klasser

    1. Friliggande hus

    2. Kedjehus

    3. Radhus


Småhus

  • BYGGNAD-Storlek.

  • Storleken bestäms med hänsyn till småhusets bo- och biyta

  • Mäts enligt SS 021053

  • Vad som skall mätas och vad som är värdeyta regleras i RSFS 2002:11

  • Boyta räknas till 100 %

  • Biyta räknas till 20 % dock max 20 kvm.

  • Garage, förråd, pannrum och soprum som endast kan nås utifrån ska ej mätas = komplementhus


Småhus

  • BYGGNAD-Ålder

  • Sannolik återstående livslängd m h t nybyggnadsår, om- och tillbyggnader.

  • Bestäms genom ett värdeår

  • Inga om- eller tillbyggnader medför att värdeåret är lika med nybyggnadsåret dock tidigast 1929

  • Jämkning av värdeår då ombyggnad omvandlar biyta till boyta samt tillbyggnad av boyta.


Småhus

  • BYGGNAD-Standard

  • Bestäms m h t småhusets byggnadsmaterial och utrustning

    Anges genom summa standardpoäng för fem huvudområden. 1.Exteriör 2.Energihushållning 3.Kök

    4.Sanitet

    5.Interiör


Småhus

  • BYGGNAD-Fastighetsrättsliga förhållanden

    Tre klasser

  • Småhus på värderingsenhet för tomtmark som indelats i klass 1 beträffande fastighetsrättsliga förhållande

  • Småhus på värderingsenhet för tomtmark som indelats i klass 2 beträffande fastighetsrättsliga förhållanden

  • Småhus på värderingsenhet som indelats i klass 3 beträffande fastighetsrättsliga förhållanden.


Småhus

  • BYGGNAD-Värdeordning

  • Med värdeordning avses husets ordningsnummer i värdehänseende inom tomten

  • Indelas i två klasser

    1. Mest värdefulla småhuset inom värderingsenheten för tomtmark till småhus

    2. Övriga småhus inom värderingsenheten för tomtmark till småhusen


Småhus

  • Riktvärdeangivelser, se bilaga

  • Äldre variant av riktvärdeangivelser

  • FKR 600 100 000/40FKR 7,0/50 B1,2/1,1/1,0VA1/4000

  • Riktvärdekarta, se bilaga


Småhus

  • Normhus 2003

  • Friliggande småhus

  • Uppfört 1986

  • Normal storlek och standard (storlek 125 kvm, 31 stdp)

  • Enda huset

  • Tomt som består av en självständig fastighet


Småhus

  • Värde skall bestämmas för mark och byggnad

  • Fr o m AFT96 bestäms värdet av mark enligt en tomtvärdetabell

  • +Mark

  • +Byggnad

  • =Totalt värde


Småhus

  • S-nivåfaktorer

  • Tabeller för grund- och marginalvärde

  • Uttrycker basvärdet för normhuset i 100 000-tals kronor

  • Tabeller för åldersfaktor

  • Utvisar åldersfaktorn vid varierande ålder och standard.För småhus med värdeår 1986 skall åldersfaktorn vara 1.00.


Småhus

  • Tabeller för grund och marginalvärde

  • Förändringar gentemot normhuset avseende storlek och standard.


Småhus


Småhus

  • Tabeller för åldersfaktor


Fastighetstaxering

  • Värderingsmodell

  • Indelning i Värderingsenheter

  • bestämmande av Värdefaktorer

  • Bestämmande av Riktvärden

  • Summan av riktvärde utgör normalt Taxeringsvärde

  • Justering för säregna förhållanden


Fastighetstaxering

  • Justering för säregna förhållanden

  • ”Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras.”

  • Fastighetstaxeringslagen 7 kap 5§


Hyreshus

  • Definition av hyreshus

  • ”…byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre familjer eller till kontor, butik, restaurang och liknande….”


Hyreshus

  • Värdefaktorer:

  • Tomtmark

  • Typ av bebyggelse (lokaler eller bostäder)

  • Storlek (tomtmarkens byggrätt i kvm)

  • Hyreshus

  • Lägenhetstyp (lokaler eller bostäder)

  • Hyra

  • Ålder


Hyreshus

  • Hyror

  • Lokaler

    • marknadsmässig hyra

  • Bostäder

    • bruksvärdehyra


Hyreshus

  • Riktvärdekarta

  • Riktvärdeangivelser


Hyreshus

  • Beräkning av taxeringsvärde för hyreshus

  • Bestäm värdeområde

  • Avläs riktvärdeangivelser, H-nivåfaktor, byggrätt i kr/kvm

  • Bestäm hyresnivå i 2005 års nivå (avser AFT 07) för lokaler och bostäder

  • Bestäm ålder på byggnaden

  • Avläs kapitaliseringsfaktor i HK-tabell

  • Riktvärde byggnad=H.nivå x hyra x kapitaliseringsfaktor

    Bestäm byggrätten (1,25 x boarea resp 1,20 x lokalarea)

  • Riktvärde mark=byggrätten x kr/kvm BTA

  • Taxeringsvärde=Summan av riktvärden


Hyreshus

  • H-nivåfaktor motsvarar brutto-kapitaliseringsfaktor

  • HK-tabellen utvisar åldersinverkan


Fastighetstaxering

  • Värderingsmodell

  • Indelning i Värderingsenheter

  • bestämmande av Värdefaktorer

  • Bestämmande av Riktvärden

  • Summan av riktvärde utgör normalt Taxeringsvärde

  • Justering för säregna förhållanden


Fastighetstaxering

  • Justering för säregna förhållanden

  • ”Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras.”

  • Fastighetstaxeringslagen 7 kap 5§


Industri

  • Industrienhet

  • ”….byggnad som är inrättad för industriell verksamhet..”


Industri

  • Riktvärdeangivelser

  • Riktvärdekarta


Industri

  • Värderingsmetoder

  • Avkastningsmetoden

  • huvudmetoden

  • Produktionskostnadsmetoden

  • byggnader som endast har en begränsad användbarhet

  • 1. Skräddarsydda byggnader

  • 2. Bensinstationsbyggnader

  • 3. Byggnader med olämplig utformning

  • 4. Byggnadskonstruktioner som inte har utformning av hus


Industri

  • Värdefaktorer mark:

  • Storlek (kvm)


Industri

  • Värdefaktorer byggnad:

  • Avkastningsmetoden

  • 1. Lokaltyp (prod.lokaler, industrikontor, lager m m)

  • 2. Storlek (kvm)

  • 3. Ålder

  • 4. Standard


Industri

  • Standard

  • Produktionslokaler

  • 1. Mycket enkel standard

  • 2. Enkel standard

  • 3. Normal standard

  • 4. Hög standard

  • Industrikontor

  • 1. Enkel standard

  • 2. Normal standard

  • 3. Hög standard

  • Lager m m

  • 1. Mycket enkel standard

  • 2. Enkel

  • 3. Normal

  • 4. Hög

  • 5. Mycket hög


Industri

  • Beräkning av riktvärde, avkastningsmetoden

  • R=N x A x h x f

  • R= Riktvärde

  • A=Area

  • N= I-nivåfaktor

  • h= relativhyran i kr/kvm enl rek IH-tabell

  • f= kapitaliseringsfaktor


Industri

  • Värdefaktorer byggnad:

  • Produktionskostnadsmetoden

  • 1. Återanskaffningskostnaden

  • 2. Ålder

  • 3. Byggnadskategori

  • 4. Ortstyp


Industri

  • Beräkning av riktvärde enligt produktionskostnadsmetoden

  • R=0,75 x Å x F

  • R= Riktvärdet

  • Å= Återanskaffningskostnaden

  • F= Nedräkningsfaktor enligt IN-tabell


Nyheter inom fastighetstaxeringen

  • Omräkningen slopas

  • Förenklad fastighetstaxering införs (FFT)

  • Tidsplanen ändras så att AFT infaller udda år

  • Ny SFT grund

  • Begreppet basvärde slopas

  • Taxeringsvärde fastställs vid AFT och FFT


Förenklad fastighetstaxering

  • Kommer att ske för småhusenheter, hyreshusenheter och lantbruksenheter.

  • AFT vart sjätte år och FFT vart sjätte år.

  • Normalt lämnas inte deklaration (undantag hyreshusenheter)

  • Allmän fastighetsdeklaration eller taxeringsförslag.


Grund för ny taxering (SFT)

  • Ny taxering skall göras om det så stora förändringar i den fysiska miljön att den aktuella fastighetens värde påverkas (giftpåverkan, miljöförstöring etc)

  • Ska medföra en förändring på minst en femtedel, dock minst 25 000 kronor.

  • Varaktigt.


  • Login