ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI INSTYTUCJONALNYMII INWESTYCYJNYMI

1. ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI INSTYTUCJONALNYMII INWESTYCYJNYMI

2. Klasyfikacja nieruchomości wg. funkcji mieszkalne niemieszkalne jednorodzinne instytucjonalne wielorodzinne inwestycyjne zamieszkania zbiorowego

3. Nieruchomości zamieszkania zbiorowego • Hotele • Pensjonaty • Domy wczasowe • Schroniska • Internaty • Domy studenckie

4. Nieruchomości instytucjonalne • Szpitale • Szkoły • Urzędy • Cmentarze • Kościoły • Przedszkola • Kina • Teatry

5. Nieruchomości inwestycyjne • Biurowe • Handlowe • Restauracje, bary • Przemysłowe • Ziemskie

6. Nieruchomości przemysłowe • Produkcyjne • Pomocnicze • Usługowe

7. Nieruchomości ziemskie • Użytki rolne • Grunty leśne • Stawy • Ogródki działkowe • Grunty zurbanizowane

8. Nieruchomości specjalne • Nieruchomości wojskowe • Obiekty sportowe • Parki narodowe • Obiekty inżynierii lądowej i wodnej • Tereny poprzemysłowe • Wysypiska śmieci

9. Klasyfikacja nieruchomości wg. kryterium własności publiczne przedsiębiorstw spółdzielcze TBS-ów prywatne inne

10. Nieruchomości publiczne Zasób gminy Zasób powiatu Zasób województwa Zasób Skarbu Państwa

11. Nieruchomości spółdzielcze Lokale mieszkalne Lokale użytkowe Domy jednorodzinne Miejsca postojowe

12. Nieruchomości przedsiębiorstw Nieruchomości służące działalności: produkcyjnej handlowej usługowej Gospodarstwa rolne

13. Nieruchomości prywatne Nieruchomości osób fizycznych Nieruchomości spółek

14. Nieruchomości TBS-ów Budynki mieszalne Lokale użytkowe

15. Inne nieruchomości Nieruchomości deweloperów Nieruchomości związków wyznaniowych Nieruchomości stowarzyszeń Nieruchomości partii Nieruchomości związków zawodowych

16. Spadek kosztów produkcji Obniżenie cen zasobów nieruchomości Zbliżające się ożywienie gospodarcze Recesja na rynku cykle koniunkturalne a nieruchomość (wg Henry George z 1879 r.) Wykup zasobów nieruchomości Wzrost bezrobocia Wzrost cen zasobów nieruchomości Spadek sprzedaży Podwyżka czynszów Podwyżka cen produktów Podwyżka kosztów produkcji

17. Etapy powstawania nieruchomości Pomysł Środki finansowania Lokalizacja Decyzja Wykonawstwo Oddanie do użytkowania Przejęcie nieruchomości Najem Eksploatacja

18. Przejmowanie nieruchomości Faza analityczna - analiza prawna i prawnego otoczenia nieruchomości, - analiza ekonomiczno – finansowa, - analiza marketingowa, - analiza techniczno - budowlana Faza planowania Faza budowania procedur - harmonogram, - organizacja Faza wdrożenia - procesy, - budowa zespołu

19. Harmonogram przejęcia nieruchomości

20. Harmonogram przejęcia nieruchomości c.d.

21. Bank Rząd • Relacje w procesie inwestycyjnym Bezpośredni inwestor Organizator procesu inwestycyjnego Samorząd terytorialny Projektant Dostawcy materiałów i wyposażenia Wykonawca

22. Bank Rząd • Wstępne inicjatywy inwestycyjne Bezpośredni inwestor Organizator procesu inwestycyjnego Samorząd terytorialny Projektant Dostawcy materiałów i wyposażenia Wykonawca

23. Bank Rząd • Zaawansowane inicjatywy inwestycyjne Bezpośredni inwestor Organizator procesu inwestycyjnego Samorząd terytorialny Projektant Dostawcy materiałów i wyposażenia Wykonawca

24. Bank Rząd • Relacje wykonawcze Bezpośredni inwestor Organizator procesu inwestycyjnego Samorząd terytorialny Projektant Dostawcy materiałów i wyposażenia Wykonawca

25. Bank Rząd • Relacje kontrolne Bezpośredni inwestor Organizator procesu inwestycyjnego Samorząd terytorialny Projektant Dostawcy materiałów i wyposażenia Wykonawca

26. Mentalność uczestników rynku nieruchomości • kopacze złota – starają się powtórzyć sukces poprzednich projektów • ułuda hazardzisty – powtórzę lub nawet przewyższę sukcesy poprzedników • syndrom Midasa – jak by nie było i tak wszystko mi się zamienia w złoto • wiara głupca – zawsze znajdzie się kupiec

30. Podział powierzchni

31. E K S P L O A T A C J A

32. EKSPLOATACJA NIERUCHOMOŚCI 1.Ustanowienie służb obsługi 2. Umowy z dostawcami mediów 3. Obsługa bieżąca 4. Obsługa okresowa

33. 1. Ustanowienie służb obsługi • Instalacja elektryczna • Instalacja wod-kan • Instalacja gazowa • Instalacja ppoż • urządzenia gaszące • oświetlenie awaryjne • klapy dymowe • czujki dymowe • czujki temperatury • czujki wilgotności • Instalacja odgromowa • Dźwigi osobowe i towarowe

34. 1. Ustanowienie służb obsługi c.d. • Ochrona • Obsługa parkingów • Portiernia, informacja i biuro przepustek • System powiadamiania • Monitoring • System dostępu • Serwis sprzątający • Serwis sprzątający elewację zewnętrzną • Utrzymanie terenów zielonych • Instalacja telefoniczna • Sieć internetowa • Księgowość • Biuro administracji, reklamy i promocji

35. HVAC

36. Heating (ogrzewanie), Ventilating(wentylacja) and Air - Conditioning(klimatyzacja)

37. Zadania HVAC • Utrzymywanie stałego komfortu cieplnego w użytkowanych pomieszczeniach ( temperatury i wilgotności powietrza) • Monitorowanie parametrów powietrza poprzez system czujników • Kontrola i i dostosowanie wymaganej jakości powietrza w pomieszczeniach • Minimalizacja zużycia energii przy zachowaniu wymaganego przez użytkownika komfortu • Możliwość stosowania zaawansowanych technik oszczędzania energii dzięki elastycznemu systemowi programowania i globalnemu dostępowi do wszystkich danych i zmiennych w całym budynku.

38. Niezbędnym urządzeniem w systemie HVAC są czujniki, czyli urządzenia przetwarzające wielkości fizyczne ( temperaturę, wilgotność ) na inne wielkości (najczęściej sygnały elektryczne), które są dogodniejsze do zmierzenia i dalszej obróbki, a następnie wykorzystywane do sterowania konkretnymi urządzeniami w systemie.

39. Cechy czujnika jako urządzenia niezbędnego w systemie HVAC • Zasięg • Dokładność • Powtarzalność • Wrażliwość • Przesunięcie – zwłoka oczekiwanego czasu zadziałania • Liniowość • Czas reakcji

40. Praktyczne i ekonomiczne cechy czujnika HVAC • Koszt ( koszt przetwornika, kondycjoner sygnału, kable przyłączeniowe, zapotrzebowanie na prąd ) • Konserwacja • Kompatybilność • Środowisko ( funkcjonowanie w nieprzyjaznym środowisku) • Odporność na zakłócenia

41. Podział i rodzaje czujników HVAC ►Temperaturowe - termopary - termoogniwa - oporowe czujniki temperatury - termistory ► Wilgotnościowe - higrometry - psychrometry - opornościowe - pojemnościowe - czujniki punktu rosy

42. Podział i rodzaje czujników HVAC ► Ciśnieniowe - pojemnościowe - indukcyjne - piezoelektryczne - potencjometryczne - tensometryczne ► Natężenia przepływu ► Komfortu – oszacowaniu na równaniu Fangera ► Jakości powietrza w pomieszczeniu zamkniętym

43. 2. Umowy z dostawcami mediów i usług • Energia elektryczna • C.O. • Woda i odprowadzenie ścieków • Gaz • Wywóz śmieci • Utylizacja materiałów niebezpiecznych • Separatory tłuszczu • Oświetlenie dróg ucieczkowych • Ubezpieczenia • Podatki • PUiM • Telefony • Internet

44. 3. Obsługa bieżąca • Obsługa techniczna • Fakturowanie • Zbieranie czynszów • Monitorowanie najemców • Kontakty z najemcami • Wypowiadanie umów najmu • Monitoring umów o dostawę mediów • Windykacja • Eksmisje • Reklama

45. R E K L A M ANIERUCHOMOŚCI • plansze na zewnątrz budynku • przestrzenne plany topograficzne ( makiety) • broszury i ulotki • ogłoszenia reklamowe w prasie lokalnej • ogłoszenia w książkach adresowych i telefonicznych • reklama w czasopismach specjalistycznych • reklamy obiektu rozsyłane przez internet • umowy z biurami pośrednictwa • inne

46. 4. Obsługa okresowa • Inwestycje • Adaptacje • Remonty • Renowacje • Przeglądy • Ewakuacje próbne

47. Inwestycjanależy przez to rozumieć wykonywanie w nieruchomości robót finansowanych z zewnętrznych źródeł.Inwestycje mają na celu podniesienie wartości i atrakcyjności nieruchomości.

48. Adaptacjanależy przez to rozumieć wykonywanie w nieruchomości robót zmieniających przeznaczenie funkcjonalne lokalu. Adaptacja ma na celu dostosowanie lokalu do potrzeb najemcy.

49. RemontPB art.3 pkt.8 ...należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym...

50. PrzebudowaPB art.3 pkt.7a ...należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji...