VALUTAZIONI CONDOMINIALI

1. VALUTAZIONI CONDOMINIALI

2. VALUTAZIONI CONDOMINIALI Definizione CONDOMINIO: fabbricato in cui è possibile distinguere parti in proprietà esclusiva (unità immobiliari) e parti in proprietà comune (spazi condominiali)

3. PARTI COMUNI Sono stabilite dall’art. 1117 del c.c.: • Suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, le fondazioni, i tetti e i lastrici solari, le scale e i pianerottoli, i portoni d’ingresso, gli androni, i portici, i cortili, ecc. • I locali della portineria e l’alloggio del custode, i locali lavanderia, i locali per il riscaldamento centralizzato, gli stenditoi, ecc. • Le opere, le installazioni e i manufatti in genere che servono all’uso delle parti comuni (ascensori, montacarichi, pozzi, cisterne, fognature, ecc.)

4. NASCITA DEL CONDOMINIO Il condominio si costituisce con l’edificazione ex novo di un fabbricato. Se i proprietari sono più di 4, è obbligatoria la nomina di un Amministratore (art. 1129 cc) Se i condomini sono più di 10 è obbligatorio compilare il Regolamento di condominio (legge condominiale che regola l‘uso delle parti comuni) (art. 1138 cc)

5. QUOTE MILLESIMALI Ciascun condomino deve concorrere alle spese comuni in proporzione del valore di piano o porzione di esso di cui è proprietario. Tale valore è espresso in millesimi (m/m).

6. QUANTE TABELLE MILLESIMALI In linea ipotetica non esiste un limite per la redazione delle tabelle millesimali, potendosi ripartire in funzione di millesimi tutte le parti comuni di un edificio (perfino la sostituzione o la ricostituzione della cassetta della posta situata nell’atrio condominiale, la pulsantiera dei citofoni, ecc.)

7. segue In pratica le tabelle millesimali che è possibile riscontrare in ambito condominiale sono relativamente poche e possono essere distinte in: • TABELLA DI PROPRIETA’ GENERALE (O GENERATRICE O PRINCIPALE O TABELLA “A” ) • TABELLE D’USO ( TAB. B, TAB. C, TAB. D, TAB. E, ecc. )

8. LA TABELLA “A” E’ detta tabella generatrice o principale perché è l’unica tabella che non può mancare in sede condominiale e perché da essa prendono origine la altre tabelle.(tabelle d’uso o derivate) Serve: • Per stabilire le maggioranze assembleari; • Per ripartire le spese generali che non sono strettamente legate all’uso particolare di una parte comune (come ad es. le scale, l’ascensore, i discendenti degli scarichi, il riscaldamento centralizzato)

9. Segue. Per la costituzione della Tab. A si può partire: • Dai valori di mercato delle singole unità immobiliari; • Dalle superfici delle singole unità immobiliari. NORMALMENTE LA 2° PROCEDURA E’ QUELLA PIU’ SEGUITA (perché più obiettiva e meno soggetta a valutazioni discordanti o momentanee del mercato).

10. segue La Tab. A si redige a partire dalla superficie utile di ogni singola u.i., “calibrando” l’importanza dei singoli vani attraverso l’uso di COEFFICIENTI DI DIFFERENZIAZIONE (stima per punti di merito). La superficie che si ottiene è detta SUPERFICIE RAGGUAGLIATA Rapportando a 1000 (millesimi) la somma delle superficie ragguagliate dell’immobile e moltiplicando per la superficie ragguagliata di ogni singola unità immobiliare, si ottengono i MILLESIMI DI PROPRIETA’ GENERALE DI OGNI SINGOLO APPARTAMENTO.

11. SEGUE

12. I PRINCIPALI COEFFICIENTI DI DIFFERENZIAZIONE Servono per ragguagliare la superficie reale dell’u.i. ed ottenere la superficie “virtuale”, proporzionale al valore della proprietà. • Coefficiente di DESTINAZIONE • Coefficiente di ALTEZZA DI PIANO • Coefficiente di ESPOSIZIONE (o affaccio) • Coefficiente di ORIENTAMENTO

13. segue Accanto a questi coefficienti (che rappresentano i più importanti e vengono sempre considerati), se ne possono aggiungere altri (di luminosità, di rumore, di isolamento termico, di comodità di accesso, di vetustà, ecc.) in dipendenza delle catratteristiche presentate dalle unità immobiliari presenti nel fabbricato.

14. Alcuni esempi indicativi Coefficiente di destinazione funzionale: serve per evidenziare la diversa destinazione delle u.i. appartenenti al condominio.

15. segue Coefficiente per altezza di piano

16. segue Coefficiente di esposizione:

17. segue Coefficiente di orientamento:

18. LE SPESE PER LA RICOSTRUZIONE E LA MANUTENZIONE DELLE SCALE E DELL’ASCENSORE La ripartizione delle spese per le scale e l’ascensore avviene tra i proprietari dei piani a cui le scale servono, per META’ (500 m/m) in base alla proprietà generale (Tab. A) e per META’ (500 m/m) in base all’USO (in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Per la ripartizione della seconda metà delle spese si ricorre ad un’apposita tabella d’uso: TABELLA B – SCALE E ASCENSORE

19. segue SCALE E ASCENSORE 500 m/m TAB A 1000 m/m 500 m/m H piano

20. Le spese per il riscaldamento centralizzatoTAB. C Il riparto delle spese di riscaldamento avviene sulla base dei metri cubi riscaldati o sulla base del numero degli elementi radianti presenti in ciascuna u.i.

21. segue Normalmente i millesimi per il riscaldamento comune si ottengono come media tra i m/m calcolati in base alla volumetria dell’u.i. riscaldata e quelli definiti in base agli elementi radianti:

22. ALTRE SPESE I lastrici solari: Sono le strutture piane poste a copertura del fabbricato o di una parte di esso e utilizzabili come terrazze. Se il lastrico solare di copertura è comune a tutto l’edificio, le spese di ricostruzione e di manutenzione vengono ripartiti tra tutti i condomini in funzione dei m/m di proprietà generale (Tab. A).

23. segue Se il lastrico solare è di uso esclusivo di un condomino (terrazzo a livello), il condomino che ha l’uso esclusivo “ è tenuto a contribuire per 1/3 della spesa di ricostruzione o manutenzione del lastrico: gli altri 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”

24. segue TETTO COMUNE LASTRICO SOLARE COMUNE LASTRICO SOLARE ESCLUSIVO (A) A

25. Un esempio.

26. segue Calcolo dei millesimi di proprietà generale (TAB. A)

27. segue Calcolo dei millesimi delle scale e ascensore (TAB. B)

28. segue Calcolo dei millesimi di riscaldamento (TAB. C)