Woningfinanciering een inleiding

Woningfinancieringeen inleiding Hoofdstuk 4

Juridische aspecten Registergoederen Beperkte rechten Het recht van hypotheek Noodzaak van inschrijving Rangorde tussen inschrijvingen Hypotheekbedingen Huisvestingsvergunning Stads- of dorpsvernieuwingsgebied Koopsubsidie hoofdstuk 4

Registergoederen • Goederen: alle zaken en alle vermogensrechten (art. 3:1 BW) • Registergoederen: voor vestiging en overdracht is inschrijving in de openbare registers noodzakelijk (art. 3:10 BW) • Inschrijving van de feiten die voor de rechtstoestand van registergoederen van belang zijn hoofdstuk 4

Registergoederen • Alle onroerende zaken • Alle teboekstaande schepen en luchtvaartuigen • Aandelen in registergoederen • Beperkte (vermogens)rechten op registergoederen hoofdstuk 4

Beperkte rechten • Recht dat is afgeleid van een meer omvattend recht (art. 3:8 BW) Recht van erfpacht Recht van vruchtgebruik Recht van opstal Appartementsrecht Recht van hypotheek hoofdstuk 4

Recht van erfpacht • Zakelijk recht om een onroerende zaak (meestal grond) van een ander te houden en te gebruiken (art. 5:85 BW) • Zakelijk: recht is gebonden aan de zaak, niet aan de persoon • Erfpachter betaalt doorgaans een eenmalige of periodieke vergoeding voor dit recht  de (erfpacht)canon • Aftrekbaar voor belasting evenals de rente voor een lening voor de afkoop hiervan hoofdstuk 4

Recht van erfpacht • Erfpachter heeft in principe zelfde genot van de zaak als een eigenaar (art. 5:89 BW lid 1) • Verticale natrekking • Eigenaar van de grond wordt automatisch ook eigenaar van alle gebouwen hierop • Erfpachter heeft in principe het recht door hem zelf aangebrachte gebouwen/ verbeteringen weg te nemen (art. 5:89 BW lid 3) • Na het einde van de erfpacht heeft hij recht op vergoeding van de waarde (art. 5:99 BW) hoofdstuk 4

Recht van erfpacht • Gewone lasten en onderhoud komen voor rekening van de erfpachter (art. 5:96 BW) • Toegestaan zijn: • Bezwaring met een beperkt recht • Meestal: recht van hypotheek • Overdracht aan een derde • Voor NHG moet resterende duur van het recht minstens gelijk zijn aan de helft van de looptijd van de lening hoofdstuk 4

Recht van vruchtgebruik • Zakelijk recht om goederen van een ander te gebruiken en de vruchten daarvan te genieten (art 3:201 BW) • Heeft altijd een eindige duur (art 3:203 BW) • Gewone lasten en onderhoud komen voor rekening van de erfpachter (art. 3:220 BW) hoofdstuk 4

Recht van opstal • Zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander, gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen (art. 5:101 lid 1 BW) • Opstaller betaalt doorgaans een eenmalige of periodieke vergoeding voor dit recht  de retributie • Geen verticale natrekking hoofdstuk 4

Recht van opstal • Voorbeelden: • Recht om op de grond van een ander een woning in eigendom te hebben • Recht om een zendmast te plaatsen • Bij tenietgaan van het recht gaat het eigendom over op de eigenaar van de onroerende zaak (art. 5:105 lid 1 BW) • Opstaller heeft dan recht op vergoeding van de waarde van het eigendom hoofdstuk 4

Appartementsrecht • Aandeel in de eigendom van gesplitste goederen met het exclusieve gebruiksrecht van een bepaald afzonderlijk gedeelte (het privé-gedeelte) • Meestal gebouw met appartementen • Splitsing in beneden- en bovenwoning is ook mogelijk • Zie art. 5:106 lid 4 BW hoofdstuk 4

Appartementsrecht • Appartementseigenaar: • Slechts mede-eigenaar van het gehele gebouw • Van rechtswege lid van de VvE • Verplicht tot betaling van VvE-bijdrage hoofdstuk 4

Recht van hypotheek • Het recht om op de daaraan onderworpen registergoederen een vordering tot voldoening van een geldsom bij voorrang boven andere schuldeisers te verhalen (art 3:227 BW) • Kan worden gevestigd op: • Het volledige eigendom van de woning • Een beperkt recht op de woning • Is zelf ook een beperkt recht! • Vergelijk met recht van pand • Hypotheekgever ↔ hypotheeknemer (= hypotheekhouder) hoofdstuk 4

Recht van hypotheek • Hypotheekhouder is: • preferente crediteur • Uitzondering op algemene regel (art 3:277 lid 1 BW) • concurrente crediteur voor restantvordering als opbrengst woning < grootte van vordering • accessoir (= afhankelijk) recht (art 3:7 BW) • gaat teniet als schuld is voldaan hoofdstuk 4

Recht van hypotheek • Hypotheekhouder heeft het recht van parate executie(art 3:268 BW) • Maakt doorgaans pas na enkele maanden van wanbetaling gebruik van dit recht • Bij NHG mag pas na zeven maanden van dit recht worden gebruik gemaakt • Hypotheekakte bevat twee bedragen • Hypotheek dient ook tot zekerheid van drie jaren wettelijke rente (art 3:263 lid 1 BW) • Voor eventueel langer tijdvak is maximumbedrag vereist (art 3:263 lid 2 BW) hoofdstuk 4

Noodzaak van inschrijving • Inschrijving van een notariële akte in de openbare registers is nodig voor: • Overdracht van een onroerende zaak (art 3:89 BW) • Vestiging, overdracht en afstand van een beperkt recht op een onroerend goed (art 3:98 BW) • geldt dus ook voor het recht van hypotheek! ( zie tevens art 3:260 BW) hoofdstuk 4

Noodzaak van inschrijving • Gevolg: eigendomsrecht en daarvan afgeleide beperkte rechten zijn absolute rechten • Handhaving tegenover iedereen • mogelijk dankzij inschrijving • ↔ relatieve / persoonlijke rechten • Droit de suite (zaaksgevolg) hoofdstuk 4

Rangorde tussen inschrijvingen op eenzelfde registergoed • Bepaald door volgorde van inschrijvingen (art. 3:21 BW) • Zelfde tijdstip van inschrijving  tijdstip van opmaak van akten is beslissend • Hoofdregel: het recht van eerdere inschrijving heeft voorrang op de rechten van alle latere inschrijvingen • Uitzonderingen zijn mogelijk (zie bijv. art. 505 lid 3 Rv) hoofdstuk 4

Rangorde tussen inschrijvingen op eenzelfde registergoed • Gevolg: ook rangorde tussen hypotheken • Eerste hypotheek, tweede hypotheek enzovoorts • Van belang bij executoriale verkoop • Art 3:262 BW geeft uitzondering op hoofdregel hoofdstuk 4

Hypotheekbedingen • Extra zekerheden voor hypotheekhouder • Mits in hypotheekakte opgenomen • Doel: waardedaling van onderpand voorkomen • Vier hypotheekbedingen: Huurbeding Beding van niet-verandering Beding ter voorkoming van het wegneemrecht Beheer- en ontruimingsbeding hoofdstuk 4

Huurbeding (art. 3:264 BW) • Voorkomt toepassing van regel ‘Koop breekt geen huur’ (art. 7:226 BW) • Kan worden ingeroepen tegen: • latere verkrijgers van het pand • persoon aan wie recht op huurpenningen wordt vervreemd of verpand • latere verhuring van de woning • huurder heeft recht op vergoeding uit de opbrengst van de executie hoofdstuk 4

Huurbeding • Inroeping kan pas plaatsvinden na • aanzegging door hypotheekhouder aan hypotheekgever dat hij tot executie wil overgaan • verlof van de voorzieningenrechter • wordt alleen niet verleend als woning in verhuurde staat ook al genoeg opbrengt • Inroeping kan onder voorwaarden ook plaatsvinden door nieuwe eigenaar van woning hoofdstuk 4

Beding van niet-verandering (art. 3:265 BW) • Inrichting of gedaante van de woning mag alleen veranderd worden na toestemming van de hypotheekhouder • Vereiste toestemming wordt door hypotheekgever bijna nooit gevraagd hoofdstuk 4

Beding ter voorkoming van het wegneemrecht (art. 3:266 BW) • Aangebrachte veranderingen en/of toevoegingen mogen door de hypotheekgever weer worden weggenomen (ius tollendi = wegneemrecht) • mits zaak in oude toestand wordt teruggebracht • tenzij in hypotheekakte is bedongen dat deze veranderingen en toevoegingen verplicht tot onderpand van de vordering strekken hoofdstuk 4

Beheer- en ontruimingsbeding (art. 3:267 BW) • Hypotheekhouder mag woning in beheer nemen als: • hypotheekgever in ernstige mate te kort schiet in zijn verplichtingen • na toestemming van de voorzieningenrechter • nadrukkelijk in hypotheekakte bedongen • Ook ontruiming van de woning is onder voorwaarde toegestaan hoofdstuk 4

Overige aandachtspunten bij het recht van hypotheek • Hypotheekhouder heeft recht van pand op alle vorderingen tot vergoeding op basis van (verplichte!) opstalverzekering (art. 3:229 BW) • Voor bezwaring met recht van hypotheek is toestemming van echtgenoot vereist (art. 1:88 lid 1 sub a BW) hoofdstuk 4

Einde van het recht van hypotheek • Door aflossing van de geldlening • Door levering als gevolg van een executoriale verkoop en voldoening van de koopprijs (art.3:273 BW)  totale zuivering • Hypotheekhouder is verplicht een verklaring van waardeloosheid af te geven (art. 3:28 BW lid 1) • Na inschrijving van verklaring in openbare registers kan de inschrijving van het recht van hypotheek worden doorgehaald (art. 3:28 BW lid 2) hoofdstuk 4

Huisvestingsvergunning • Doel: eerlijke verdeling van goedkope woonruimte • Alleen als: • Gewenst door gemeente • Huur of koopprijs onder de huurprijsgrens resp. koopprijsgrens • Voorwaarden voor vergunning: • Economische of maatschappelijke binding met gemeente • Inkomen onder een bepaalde grens hoofdstuk 4

Stads- of dorpsvernieuwingsgebied • Vestiging van voorkeursrecht door gemeente • Vastlegging van besluit in gemeentelijk beperkingenregister • Verplichte raadpleging hiervan door notaris • Bij verkoop • Eerst verplichte aanbieding van het onroerend aan gemeente • Als gemeente niet wenst te kopen: • Drie jaar lang vrijheid om aan derde te verkopen • Voorkeursrecht vervalt dan niet! hoofdstuk 4

Stads- of dorpsvernieuwingsgebied • In uiterste geval kan gemeente de grond plus opstallen verwerven via onteigening (art. 14 Grondwet) • Mits aantoonbaar algemeen belang op gebied van ruimtelijke ordening of volkshuisvesting • Eigenaar heeft recht op schadeloosstelling hoofdstuk 4

Koopsubsidie • Op grond van Wet bevordering eigenwoningbezit • Voorwaarden over • Leeftijd • Maximale hoogte van toegestaan eigen vermogen • Hoogte van de koopsom • Hoogte van hypothecaire geldlening • Verplichte lening met NHG • Rentevaste periode • Looptijd van lening hoofdstuk 4

Woningfinanciering een inleiding