L'expert propose au tribunal de majorer cette indemnité du fait que le congé a été délivré à effet du 1er janvier 2009

1. TRAESCH AVOCAT

2. (CA Paris, 16e, A, 23-11-2005, n° 04/13 690) Les juges du fond apprécientsouverainement le montant de l’indemnitéd’occupation due par le locataire qui se maintientdans les lieux entre la fin du bail et le paiement de l’indemnitéd’éviction.

4. (Cass. civ. 3, 15-06-1994, n° 92-14.172, publié, n° 122)

5. Dès lors qu’aucun juge du fond n’est saisi, le bailleur peut valablement saisir le juge des référés pour demander une expertise en vue de l’évaluation du montant de l’indemnité d’occupation. Cass. civ. 3, 18-12-2002, n°01-14.202

6. Dès lors qu’un premier jugement, ayant fixé l’indemnité d’occupation due au bailleur par le preneur, a été confirmé par un arrêt devenu irrévocable, est irrecevable une nouvelle demande d’indemnité d’occupation en raison de l’autorité de la chose jugée.

8. L’indemnité d’occupation est fixée en fonction de la valeur locative du fonds sans être limitée par la règle du plafonnement applicableseulement en cas de renouvellement du bail. L’indemnité d’occupation due par le locataire qui se maintient dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est déterminée compte tenu de tous éléments d’appréciation de la valeur locative. A défaut d’accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix pratiqués dans le voisinage.

9. L’indemnité d’occupation due entre la date d’expiration du bail et l’exercice du droit de repentir est soumise à l’article L. 145-28 du Code de commerce et doit, en conséquence, être fixée à la valeur locative et non-plafonnée.

10. L’indemnité d’occupation pour la période sans bail jusqu’au jour d’exercice du droit de repentir doit être déterminée par application de l’article L. 145-28 Code de commerce et calculée en fonction de la valeur locative.

11. L’indemnité d’occupation due par un locataire pour la période écoulée entre la date d’effet du congé avec offre de renouvellement, suivi d’une rétractation avec offre d’indemnité d’éviction, doit correspondre à la valeur locative.

12. La valeur locative de marché peut être retenue pour le calcul de l’indemnité d’éviction tandis que la valeur locative de renouvellement, inférieure à la première, peut être retenue pour la fixation de l’indemnité d’occupation.

13. L’indemnité d’occupation due par le preneur ne peut être fixée au montant du loyer contractuel indexé sans rechercher, comme le preneur le demandait, quelle était la valeur locative des lieux loués.

14. L’indemnité d’occupation peut être affectée d’un coefficient de précarité en raison de la situation

15. L’abattement de précarité sollicité par le locataire tenu au paiement d’une indemnité d’occupation ne se justifie pas s’agissant d’un local à usage de réserve qui, s’il est utile, n’est cependant pas indispensable à l’activité commerciale.

16. Une SAS a donné à bail pour 12 années, à une SARL, suivant acte sous seing privé du 14 mars 1991, une réserve constituant le lot n° 14 du centre commercial Italie 2. Par exploit du 17 décembre 2001, elle a donné congé à son locataire, avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, pour le 1er septembre 2002, estimant que, s’agissant d’un local à usage de réserve, la SARL ne pouvait bénéficier de la propriété commerciale.

19. La SARL a alors sollicité, notamment, une diminution de l’indemnité d’occupation pour tenir compte de sa précarité, et la SAS sollicite son doublement en invoquant une clause

21. contractuelle. L’article 20-6 du contrat prévoit, en effet, que l’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux ”après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail” sera établie forfaitairement sur la base du double du montant du loyer.

22. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 23 novembre 2005, considère que cette stipulation contractuelle ne couvre pas l’hypothèse d’un maintien dans les lieux dans l’attente d’une indemnité d’éviction, quand bien même celle-ci est-elle jugée non due, la discussion instaurée sur ce point n’en étant pas moins légitime.

23. Elle estime que, en revanche, l’abattement de précarité sollicité par le locataire ne se justifie pas s’agissant d’une réserve qui, si elle est utile, n’est cependant pas indispensable à l’activité commerciale.

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