关于物业管理的几个基础性问题

关于物业管理的几个基础性问题 颜雪明 2012.6.18

主要内容： 一、“物业管理” 与 “物业服务” 二、物业管理的主要障碍三、物业收费纠纷四、关于违章搭建五、物业服务企业的代位诉权六、物业企业的安全保障义务

一、“物业管理”与“物业服务” “物业管理”是从香港引入的概念。 1981年3月10日深圳物业管理公司成立； 1991年3月22日深圳天景花园业主委员会成立； ——孰为中国大陆物业管理产生的标志？ 2003年国务院发布《物业管理条例》。 2007年《物权法》未使用“物业管理”，而使用了“物业服务”。 ——两者有何不同？

法规中的“物业管理”与“物业服务” 《物业管理条例》：物业管理、物业管理区域、物业管理用房物业服务企业、物业服务费用物业管理与服务一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。《物权法》：物业服务用房、物业服务企业《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》一物业管理与物业服务

1、什么是物业管理？ 　　物业管理是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分所有权。　　物业管理的核心是业主自治。物业管理的主体只能是业主。建筑物区分所有权：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（物权法第七十条）物业管理权是物权的延伸：　　物业管理—→共同管理的权利—→建筑物区分所有权—→物权—→排他的、绝对的权利　　由此得知：业主管理自己的不动产，是行使物权，是一种排他的绝对的权利，任何人不得妨害与干涉。一物业管理与物业服务

物业管理权利来源示意图 一、物业管理与物业服务一物业管理与物业服务

住宅小区区分所有示意图

物业管理不是保安保洁，是业主对共同财产事务的管理物业管理不是保安保洁，是业主对共同财产事务的管理物权法第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。一物业管理与物业服务

2、什么是物业服务？ 一、物业管理与物业服务物业服务是专业公司或者管理人受业主委托（雇佣），为业主的不动产进行管理维护的有偿服务。物业服务是物业管理活动的一部分。物权法第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业服务的内容：物权法第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。物业管理条例第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。差别：是否通过物业服务企业；有无“维护相关秩序”的职责。一物业管理与物业服务

“维护物业管理区域内的相关秩序”意味着什么？“维护物业管理区域内的相关秩序”意味着什么？一、物业管理与物业服务 • 《物权法》没有规定物业服务企业的职责有“维护相关秩序”。 • 《物业管理条例》规定物业服务企业有制止、报告、协助的手段，而这对于维护公共秩序的职责来说，是根本不够的。 • “相关秩序”涉及人的行为，包括倾倒垃圾、违章停车、违章建筑、违反消防管理、妨害公共安全，侵害人身与财产等，属于公共秩序的范畴。维护公共秩序的事项超出业主自治范畴，属于公法管制的内容，本应是行政机关的管理职责。 • 物业管理条例第四十七条 …物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 • 物业公司的困惑：服务者的法律地位，“小区政府”的职责。一物业管理与物业服务

区分物业管理纠纷与物业服务纠纷的意义 一、物业管理与物业服务物业管理纠纷，是业主实体权利的纠纷，其本质是区分所有权纠纷，属于物权争议。如住改商、危害建筑物安全、违章搭建、占有共有部分，这些我们通常认为的“物业纠纷”，都在区分所有权纠纷的解释中规定，而没有规定在物业服务纠纷的解释中。物业服务纠纷，是服务者与业主之间，因履行物业服务合同而产生的债权纠纷。由于“维护相关秩序”的要求和代位诉讼的制度，物业企业不得不介入到物业管理的纠纷当中。只能说这是现阶段中国物业管理的特色。下边的案例反映了物业企业的尴尬处境：一物业管理与物业服务

2007年1月投标竞得限价房用地。 90%限价房，限价6000。 08年3月A区514套销售，均价5800； 8月B区1248套销售，均价5700； 12月C区90+50销售，均价8300/22000 09年3月、9月、12月分别交付。

“推倒隔离柏林墙　建设和谐新里程”

“新里程”纠纷带给我们的思考 • 1、这是物业服务纠纷，还是区分所有权纠纷？是业主与开发商或者物业企业的纠纷，还是业主之间的纠纷？ • 2、开发商、物业公司、行政机关各自应承担什么责任？如果公权力坐视不管，C区业主的权利如何保障？ • 3、对少数业主毁坏绿化、违反规划的行为，物业公司有无权利提起诉讼？如果秩序不能恢复，C区业主有无权利拒交物业费？ • 4、业主维权是否天然合理？小区里有无可能出现“多数人暴政”？ • 5、物业管理区域的划分主要应考虑什么因素？共有权中是否应明确“大公”与“小公”？一物业管理与物业服务

二、物业管理的主要障碍 • （一）业主： • 　　　不会当家、不愿当家、不敢当家。 • （二）政府： • 　　　混淆行政管理与物业管理，乐于审批许可，疏于服务指导。 • （三）法规： • 　　　缺乏清晰法理基础，公权力干预多，解决问题的办法少。 • （四）物业服务企业： • 　　　专业素质参差不齐，彷徨于管理与服务之间，地位尴尬。

（一）业主：不会当家、不愿当家、不敢当家。（一）业主：不会当家、不愿当家、不敢当家。二物业管理的主要障碍 • 表现： • 业主普遍缺乏权利意识和公共意识，不关心公共事务。 • 业主大会或者难以成立，或者徒有其名。 • 很少有人愿意为公共利益挺身而出。 • 维权缺乏理性。

造成业主“三不”的主要原因和解决办法 二物业管理的主要障碍 • 原因： • 1、中国人拥有自己不动产的时间太短，不适应业主的身份。 • 2、长期生活在高度集权的社会环境下，没有自己当家作主的意识，也没有这种能力。普遍存在的“盼救情结”。 • 3、我们的社会缺乏在法制的轨道里解决纠纷的机制，谁“管闲事”，只能给自己找麻烦。 • 总之，这是特定历史时期的特定现象，与国情密切相关。 • 解决办法： • 1、假以时日。总有一天业主会当家。（深圳景洲大厦案例） • 2、政府的辅导、支持，而不是包办。（广州翠湖山庄业委会　 • 　　　改选案例） • 3、法律与规则的完善。（摒弃口号与宣教，针对矛盾焦点）

（二）政府：混淆行政管理与物业管理， 　　　　　　　　　　　乐于审批许可，疏于服务指导。 • “清官难断家务事”，物业管理就是业主的家务事。但许多地方的行政机关都把物业管理作为政府职能，从业主大会筹备到业委会人选；从物业公司招标到维修资金管理；从物业收费标准到小区车位用途，都要控制与审批。 • 如何理解《物业管理条例》规定的行政指导？“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”（第十条） ——“指导”还是包办？有求必应还是越俎代庖？ • 业主存在“三不”，能否成为政府全面介入物业管理的理由？业主并非都没有行为能力——深圳景洲大厦选聘物业公司案例政府并非天然公正和万能——北京太月园小区维修资金与深圳　　桃源村质量案二物业管理的主要障碍二、当前物业管理与服务中存在的主要障碍

“丁香盖章”——不仅仅是一个笑料

业主在施工前必须向服务中心提出申请，并提供图纸、资料，由服务中心向规划、国土、建设和区查违办进行核查，核查后由服务中心向街道办查违办（城管科）和街道执法队申报图纸和资料，经审核批准后，业主写出施工保证书方可施工，否则服务中心将禁止施工车辆进入，街道执法队将依据有关法律、法规、规章进行处罚。业主在施工前必须向服务中心提出申请，并提供图纸、资料，由服务中心向规划、国土、建设和区查违办进行核查，核查后由服务中心向街道办查违办（城管科）和街道执法队申报图纸和资料，经审核批准后，业主写出施工保证书方可施工，否则服务中心将禁止施工车辆进入，街道执法队将依据有关法律、法规、规章进行处罚。

（三）物业服务企业：素质参差不齐，彷徨于管理与服务之间（三）物业服务企业：素质参差不齐，彷徨于管理与服务之间二物业管理的主要障碍 • “房地产开发与物业管理相分离”的药方并不对症。 • 进入门槛低，鱼龙混杂。（坏物业打业主，好物业被业主打） • 法律地位是服务者，事实上又要求履行管理者职责。（台湾《公寓大厦管理条例》共63条文，提到“区分所有权人”131处；“管理委员会”60处“管理负责人”60处；“管理维护公司”11处；“管理服务人”只有2处。我国《物业管理条例》70条，其中提到业主大会68处；物业服务企业58处；业主委员会44处。“物业管理服务”专列一章，18个条文。由此可见物业服务企业在两岸的不同法律地位。） • 物业服务行业的完善依赖于业主自治的成熟，也要假以时日。 • 作为新兴行业，要通过市场逐步成熟与规范。（餐饮业和酒店业的范例）二、当前物业管理与服务中存在的主要障碍

（四）法规：法理基础不清晰，公权力干预多，解决问题的办法少（四）法规：法理基础不清晰，公权力干预多，解决问题的办法少二物业管理的主要障碍 • 业主自治作为物业管理的最重要原则，只有个别地方法规提到。物业管理条例中，将物业管理与物业服务混为一谈。 • 对业主组织的法人地位，立法上讳莫如深。 • 新修订的物业管理条例不适当地强化了基层政府在物业管理中的权力。居委会写进物业管理条例是明显的错误。混淆了公法组织与私法组织，居民自治与业主自治，公民权利与财产权利。物业管理条例第二十条在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 • 对物业管理中存在的焦点问题，如欠费、私搭乱建、小区内部的公共秩序维护等问题，都没有有效的解决办法。 • 对行政机关的职责规定缺乏刚性。事实上行政管理缺位。二、当前物业管理与服务中存在的主要障碍

看看香港的业主自治与政府管理——康雅苑“注契”案例（2007年）看看香港的业主自治与政府管理——康雅苑“注契”案例（2007年）二物业管理的主要障碍康雅苑于1993年落成，6年后发现冷气机檐篷开始有石屎剥落，2003年聘请工程师勘察，证实楼宇出现结构性损坏。因当时未过“10年结构保证”期，业主立案法团遂与房署谈判要求赔偿，惟房署指冷气机檐篷并非楼宇结构组件而拒绝。去年中，透过仲裁中心调解，房署向康雅苑支付440万元维修费用。可是，屋苑业主在选择维修承办商等方面意见分歧，维修工程计划一直悬而未决，房署曾多次要求法团尽快自行维修，屡发警告信亦无效。房署独立审查组上月中，根据《建筑物条例》（第26条）向康雅苑发出命令，要业主在今年3月中前展开屋苑外墙及共享地方维修工程，工程并须于6月中前完成，修葺令同时送往土地注册处，换言之，屋苑全体住户共1824个单位遭“注契”，业主难将单位买卖，楼价应声下挫近两成。　　房署发言人表示，康雅苑业主如未能依期展开及完成楼宇维修工程，独立审查组会按《建筑物条例》提出检控。据悉，过去有楼宇因违反房署修葺命令，结果遭判每天罚款八千元。二、当前物业管理与服务中存在的主要障碍

三、物业费纠纷 1、物业费的性质物业管理条例称“物业服务费”；　物权法及司法解释称“物业费”。　物业费究竟是物业企业的劳务对价，还是业主为维护自己不动产而筹集的资金？即究竟是物业服务费，还是物业管理费？从法理及实际来看，物业费应当是业主的“AA制”，是业主共同筹集、由业主决定使用用途的资金，是业主的共同财产。　物业企业的劳务报酬只占其中很小一部分。即使不聘请物业企业，业主自行管理的情况下，也是需要交纳物业费的。　确定了物业费的性质，许多问题就能迎刃而解。四、新司法解释中值得注意的新规定

2、政府应不应当干预物业费的标准？ • 既然是业主的“AA制”，政府有何必要干预？ • 　物业费实行政府定价或者指导价违反《价格法》。 • 《价格法》（1997年） • 第三条国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。 • 第十八条下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价： • (一)与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格； • (二)资源稀缺的少数商品价格； • (三)自然垄断经营的商品价格； • (四)重要的公用事业价格； • (五)重要的公益性服务价格。三　物业费纠纷四、新司法解释中值得注意的新规定

政府制定物业费指导价，既不科学，也有失公允。政府制定物业费指导价，既不科学，也有失公允。 • 业主是城市中的富裕阶层，并非“弱势群体”。 • 物业费的最大受益者是业主。最大利益在于物业保值。 • 指导价的制定并无科学依据。 • 指导价制定者都是业主。 • 物业费水平关系到物业企业及员工的收入。 • 物业企业中绝大多数员工是进城务工人员。政府定价就是在业主与物业企业双方市场博弈的过程中，以公权力援助业主，在市场天平上，把公权力的砝码加在业主一边，是损不足以奉有余，有违公平正义。三　物业费纠纷四、新司法解释中值得注意的新规定

案例：住宅小区停车收费，需要办理“收费许可证”吗？案例：住宅小区停车收费，需要办理“收费许可证”吗？三　物业费纠纷四、新司法解释中值得注意的新规定沈阳某住宅小区，未成立业主大会。小区内有若干共有停车位，物业服务企业将其向业主出租，租金收入纳入物业费。有业主不满，向政府物价部门投诉，物价部门派员来检查是否有“收费许可证”，物业公司称曾申请过，未批下来。物价工作人员说，没有收费许可证而擅自收费，这是违法行为，要求物业公司立即停止收费，清理违法收入，准备接受行政处罚。问题： 1、“收费许可证”是干什么用的？ 2、利用小区共有部分经营并取得收入，需要政府许可吗？

案例：住宅小区停车收费，需要办理“收费许可证”吗？案例：住宅小区停车收费，需要办理“收费许可证”吗？《收费许可证管理办法》（1998年10月21日）第二条　本办法适用于实施收费的国家机关、事业单位及非企业组织。——国家计委国家经济贸易委员会财政部监察部审计署国务院纠风办　　政府所要规范的“收费”，是指行政事业性收费，目的是防止公权力损害人民财产权利。把收费许可扩大到民事活动，恰恰是以公权力损害人民的财产权利。　　民事主体之间因提供服务而获得对价，不是收费，而是交易。政府干涉这类交易活动，没有任何法律依据。所以，不是物业公司需要出示许可证，而是物价部门应当出示法律依据。　　住宅小区内的共有财产如何经营收益，是业主的权利。　　在业主大会尚未建立的情况下，物业服务企业依照前期物业服务协议提供物业服务，采取有利于业主利益的经营措施，并不违法。出租共有车位即属于此类行为。如在经营中损害业主利益，应承担侵权责任。三　物业费纠纷四、新司法解释中值得注意的新规定

3、业主能不能以拒交物业费来“维权”？ 　　物业纠纷解释第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。　　业主通常拒交费的理由：质量有瑕疵；维修不及时；管理不到位；服务态度差；侵权未处理；承诺不兑现等。问题：什么是欠费的“正当理由”？业主以服务有瑕疵作为欠费抗辩的，能否得到法院支持？三　物业费纠纷四、新司法解释中值得注意的新规定

业主没有任何理由拒交物业费 • 物业费不等于物业企业的劳务对价。其中绝大部分用于保洁保安、物业养护、维修和支付其它公共开支。物业企业所得酬金只占极少部分。因此，物业费的主要部分属于业主共同财产。 • 由于物业费不属于物业企业的劳务对价，故业主不应以合同履行抗辩权为由拒交或欠交物业费。 • 即使物业服务企业根本违约，业主可以将其解聘而自行管理，但在这种情况下，也是要交费的。交费本质上是业主承担区分所有建筑管理责任的方式与义务，拒交费意味着拒绝履行业主的法定义务。 • 业主交物业费，最大的受益人是业主自己；欠交物业费，首先是损害业主共同财产，其次是侵占其他业主利益，最后才是损害物业企业的利益。 • 物业欠费在短期内导致业主生活质量下降，长期导致房屋价值贬损。久而久之，一批商品房将沦为新的贫民窟。三　物业费纠纷四、新司法解释中值得注意的新规定

看看这些欠费业主的抗辩理由—— 重庆春晖花园3期3栋高层住宅楼因半数业主未交由电梯费和物管费，共欠电力公司1万多元。5名物管员放弃了国庆假期挨户上门催收，仍未收齐。电力公司停电，500户居民受影响。 “我们不是不愿交电梯费，这都是被迫的。”家住13栋601的马老先生说，楼上住户的空调水总是飘进他家，他找物管好几次却没得到解决。因此马老先生拒缴物管费和电梯电费有好几个月了。另一位业主蔡春蓉也对物管不满，她家楼下的烧烤店油烟机噪声极重，楼道排气管也坏了几个月，门外油烟阵阵，物管也没有解决。沈阳市新家源小区业主王先生向本报反映，从5月17日起，该小区14号楼1单元的电梯、感应灯、对讲门都停止了使用，居民每天都得摸黑爬楼梯。王先生说，自2004年入住以来物业一直按照每平方米1.2元的标准收费，但因为电梯连续4年没有年检，他担心会有安全隐患，所以从去年6月起就没有继续交物业费。“最起码的安全都保障不了，我当然不能再交物业费了！”他家住在高层，78岁的母亲每天只能在家里待着，“想晒太阳都挺难。” 　　重庆万兴家园一大早6部电梯全部停电，物管办公室大门紧锁，里面空无一人。墙上新贴出一张告示：“由于部分业主欠费累计10万余元，本公司难以继续运营……” 三　物业费纠纷四、新司法解释中值得注意的新规定

没有良好管理的房屋，早晚会成为新的贫民窟 三关于物业费纠纷

他山之石——台湾《公寓大厦管理条例》 第21条区分所有权人或住户积欠应缴纳之公共基金或应分担或其它应负担之费用已逾二期或达相当金额，经定相当期间催告仍不给付者，管理负责人或管理委员会得诉请法院命其给付应缴之金额及迟延利息。第22条住户积欠依本条例规定应分担之费用，经强制执行后再度积欠金额达其区分所有权总价百分之一者，由管理负责人或管理委员会促请其改善，于三个月内仍未改善者，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院强制其迁离。前项之住户如为区分所有权人时，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院命区分所有权人出让其区分所有权及其基地所有权应有部分；于判决确定后三个月内不自行出让并完成移转登记手续者，管理负责人或管理委员会得声请法院拍卖之。前项拍卖所得，除其它法律另有规定外，于积欠本条例应分担之费用，其受偿顺序与第一顺位抵押权同。三　物业费纠纷四、新司法解释中值得注意的新规定

四、违章搭建——物业管理的头号难题 （一）违章搭建的危害增加建筑荷载，影响结构安全；　　损害房屋抗震、保温、防水等功能；　　破坏建筑美观，减损其价值；　　侵占共有部分，损害其它区分所有人权益；　　增加邻里纠纷，引发治安事件。（二）形成违章搭建的根本原因 1、过去长期困难居住条件下，居民养成的只顾自己眼前利益、贪图小便宜的不文明生活观念。“在自己家里装修违章吗？” 2、业主群体缺乏权利意识、无人关心和管理公共事务。 3、行政管理不到位，规划、房管、城管、街道相互推诿。 4、执法刚性差，即使法院判决恢复原状，也难以执行。四、新司法解释中值得注意的新规定

在小院中建起两层楼 违章搭建，自毁家园

违章搭建的法律责任 四　违章搭建——物业管理的头号难题 • 民事责任 • 物权法规定，业主行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其他业主的合法权益；业主大会和业主委员会，对违章搭建等行为，有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 • 行政责任 • 城乡规划法规定，对建设单位或者个人的违章建筑，由市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处工程造价一倍以下的罚款：主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。四、新司法解释中值得注意的新规定

他山之石——台湾《公寓大厦管理条例》 四　违章搭建——物业管理的头号难题四、新司法解释中值得注意的新规定第8条公寓大厦周围上下、外墙面、楼顶平台及不属专有部分之防空避难设备，其变更构造、颜色、设置广告物、铁铝窗或其它类似之行为，除应依法令规定办理外，该公寓大厦规约另有规定或区分所有权人会议已有决议，经向直辖市、县 (市) 主管机关完成报备有案者，应受该规约或区分所有权人会议决议之限制。住户违反前项规定，管理负责人或管理委员会应予制止，经制止而不遵从者，应报请主管机关依第四十九条第一项规定处理（处新台币四万元以上二十万元以下罚锾，并得令其限期改善或履行义务；届期不改善或不履行者，得连续处罚），该住户并应于一个月内回复原状。届期未回复原状者，得由管理负责人或管理委员会回复原状，其费用由该住户负担。

五、物业服务企业的代位诉权 物业纠纷司法解释第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。实际上在实践中，其他业主往往都是要求物业服务企业去制止妨害、侵害行为，而不愿自己亲力亲为。 ——最高院民一庭负责人答记者问　法理上有可商榷之处，实务中无可奈何之举。——把应由业主行使的自治权利、行政机关行使的公权力都“下放”给物业服务企业来行使，加重了物业服务企业的责任与负担。　　物业企业应当区分“妨害物业管理与服务”与“损害他人合法权益”这两种不同的行为，慎行诉权。　　此类代位诉讼的后果和费用应由全体业主承担。四、新司法解释中值得注意的新规定

六、关于物业企业的安全保障义务 2008.6.16《司法解释公开征求意见稿》第八条物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》　　第六条从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。　　因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。

物业服务企业不承担安全保障义务的理由： 没有法律依据；违反法理与情理；加大物业服务企业责任；一旦实施将导致物业企业承担大量无过错赔偿责任。 1、不占有和控制特定场地并享有其利益； 2、不支配服务对象的人身或行动。　　只有当物业企业作为活动的组织者或者场所的经营者时，才承担安全保障义务。

安全保障义务的主体是特定的经营者 • 　　　最终公布的物业纠纷司法解释删除了“安保义务”条文，表明最高司法机关对物业企业安保义务的否定态度，实务中法院判决承担“安全保障义务”就没有了依据。这对《侵权责任法》也有积极的影响。 • 《侵权责任法》 • 第三十七条　宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。 • 　　　因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。六　物业企业的安全保障义务四、新司法解释中值得注意的新规定

物业服务企业依法承担违约责任或侵权责任 • 《物业管理条例》第三十六条 • 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 • 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 • 　安全保障义务责任与一般侵权责任的不同： • 　　　责任人与受害人之间的关系不同——存在权利义务 • 　　　加害行为不同——非直接加害 • 　　　责任人主观方面不同——过失 • 　　　举证责任不同——被告证明 • 　　　赔偿责任不同——相应责任与补充责任六　物业企业的安全保障义务四、新司法解释中值得注意的新规定

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关于物业管理的几个基础性问题