2008 年台灣商用不動產投資市場回顧

2008年台灣商用不動產投資市場回顧 劉學龍董事總經理 2009年1月7日

全球投資市場遭遇的課題 • 國際經濟低迷 • 前景不明朗，不知景氣何時觸底？ • 資產價值縮水、企業倒閉或破產危機持續增加 • 信貸市場緊縮 • 放款的嚴格與緊縮預期將衝擊投資，恐對經濟復甦不利 • 台灣銀行建築貸款餘額今年以來成長率大幅下降 • 市場流動性差，交易停滯 • 價格認知拉距持續 • 跨國界(cross-border)交易大幅減少 • 投資者信心大幅受挫 • 市場負面訊息不斷傳出 • 投資者避險程度高

2008年台灣投資市場回顧 • 商用不動產交易金額由去年的1,136億元下滑至今年的706億元，減少38%： • 上半年度受去年買氣熱絡影響，賣方趁勢漫天喊價，市場買氣已轉趨觀望。 • 下半年度金融風暴後續效應持續擴大，全球投資信心下挫，信貸市場開始緊縮，投資行為更為謹慎。 • 過去兩年活躍於台灣的外資機構法人與私募基金缺乏追價意願且投資計畫更趨審慎保守，今年度投資交易量大幅減少，僅有ING購買全球人壽大樓一件外資投資之指標個案，約佔8.78%。 • 價格認知差距持續擴大買方等；賣方撐

2008年商用不動產投資類別 主要大型商用不動產交易總金額-706億元 *註：統計樣本主要指大型商用不動產(純辦/廠辦/飯店/零售/物流/倉儲等收益型不動產)成交案金額

2008年商用不動產投資者類別 37.04% 8.78% 62.96% 91.22%

2008年商用不動產投資者類別(續) 遠雄人壽以135.05億元居冠(19.13%)；其次為新光人壽的70.84億元(10.03%)

投資列表分拆

2008年主要大型土地交易案例

亞洲主要華人城市A級辦公大樓租金走勢列表(2006~2009F)亞洲主要華人城市A級辦公大樓租金走勢列表(2006~2009F) *註：1. 單位：元/坪/月 2.單位換算金額會因匯率而受到影響 3.F表預測值

亞洲主要華人城市A級辦公大樓租金走勢(2006~2009F)亞洲主要華人城市A級辦公大樓租金走勢(2006~2009F) 08Q3~09年跌幅預測 -24% -8% -21% -25% -31% -15% -11%

亞洲主要華人城市A級辦公大樓售價走勢列表(2006~2009F)亞洲主要華人城市A級辦公大樓售價走勢列表(2006~2009F) *註：1. 單位：元/坪 2.單位換算金額會因匯率而受到影響 3.F表預測值

亞洲主要華人城市A級辦公大樓售價走勢(2006~2009F)亞洲主要華人城市A級辦公大樓售價走勢(2006~2009F) 08Q3~09年跌幅預測 -12% -22% -21% -21% -24% -18% -13%

結論與建議 • 就價格面說，台灣商用不動產仍具吸引力且市場穩定 • 台北商辦市場在金融風暴所造成的衝擊相對較低 • 惟買賣雙方對於價格認知歧見仍大 • 2009年市場持續盤整，回歸理性訴求，投資機會浮現 • 2008下半年受金融海嘯影響，賣方庫存與資金壓力負擔已使得價格逐漸回穩，投資交易稍有復甦。 • 逢低入市，在各項成本(取得成本/建造成本)降低時進場佈局，待景氣回穩時將可獲得最大效益。

結論與建議 • 政策利多因素，可望刺激商用不動產發展 • 政府擴大公共建設投資-愛台12建設國際招商 • 兩岸大三通效益可望逐漸發酵 • 市場評比投資環境穩定 • 根據ULI所發佈最新的亞太區不動產趨勢報告表示，台北市投資排名由2008年的第16名，上升為2009年的第5名，顯示出投資環境穩定，儘管短期內受金融海嘯影響，但長遠來看商用不動產前景仍樂觀。

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