Conferencia No. 1 : Los Abusos más frecuentes de las Administradoras

1. Viso & Asociados, Asesores Jurídicos(Rafael Ángel Viso Ingenuo, Director Principal)“V TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS” Conferencia No. 1: Los Abusos más frecuentes de las Administradoras

2. Sub-Temas: 1) Abusos más frecuentes. 2) Responsabilidad jurídica y acciones legales contra las Administradoras. 3) Pasos a seguir para el cambio de la Administradora.

3. Contenido de los Sub-Temas: • Abusos más frecuentes: 1.1) Cobro de gastos de cobranza: la administradora como alcabala. 1.2) Cobro excesivo de honorarios profesionales: la administradora como verdugo. 1.3) Cobro de intereses excesivo por financiamiento de gastos comunes: la administradora como entidad financiera.

4. Continuación… Abusos más frecuentes: 1.4) Cobro de comisiones a proveedores: cómo encarecer un servicio. 1.5) Descuentos contra los fondos de reserva de la comunidad de sanciones propias de su actividad: la administradora como ente evasivo de responsabilidades. 1.6) Cobros ilegales más allá de las alícuotas establecidas en el documento de condominio: “viveza criolla” de la Administradora.

5. Continuación… Abusos más frecuentes: 1.7) Cobro de honorarios luego de la revocatoria del mandato: 1.8) Retención de la data contable y efectos propios de la ejecución del mandato.¿Qué dice el Código Civil? 1.9) Postergación de la ratificación del mandato: la Administradora como Mandante (inversión). 1.10) Suspensión de servicios básicos al administrado (agua y otros). 1.11) No rendición de cuentas oportunamente.

6. 2) Responsabilidad jurídica y acciones legales contra las Administradoras. 2.1) Responsabilidad jurídica (síntesis): 2.1.1) Ámbito civil: • Daños y perjuicios contra el patrimonio comunitario. • Daños y perjuicios contra el patrimonio de particulares. • Incumplimiento contractual: violación de normas de orden público. Casos de cobros de honorarios por servicios no prestados y falta de rendición de cuentas.

7. Continuación…: 2.2) Responsabilidad jurídica de las Administradoras 2.2.2) Ámbito Penal: • Apropiación Indebida: tipo genérico y agravado (Arts. 468 y 470 del Código Penal). • Usura. • Quiebra fraudulenta: Art. 342, C.P. • Falsedad de documentos: Art. 322, C.P. • Estafa: 464, C.P. • Hacerse justicia: Arts. 271 y 272, C.P. • El hecho ilícito: Art. 1.185 del C.C.V.

8. 2)Acciones legales contra las Administradoras infractoras 2.1.3) De carácter administrativo: denuncia ante el INDECU. Procedimientos: Arts.139 y ss. Nueva Ley. 2.1.4) De carácter civil: • Acción de daños y perjuicios. • Acción de rendición de cuentas. • Acción por incumplimiento o cumplimiento del contrato de mandato.

9. Cont.(3): Acciones Legales: 2.2.3) De carácter penal: • Querellas de acuerdo al tipo de delito cometido. 2.2.4) De carácter gremial: • Denuncia ante la Cámara de Bienes Raíces si la Administradora está afiliada: Tribunal Disciplinario. 2.2.5) De carácter social: • Denuncia ante los medios de comunicación social.

10. Recomendaciones • A las administradoras: respeto a su cualidad de mandatarias que son: no pretender ser mandantes de los copropietarios. • A los administrados: hacer valer sus derechos con ponderación y sin precipitación o abuso de la denuncia o acción legal.

11. 3) Pasos para cambiar de Administradora • Terminación del contrato en buenos términos: adecuada comunicación. • Información contable: estado de resultados del inmueble; demostración detallada. • Convocatoria de la Asamblea de Propietarios: por la Administradora o por la Junta de Condominio. • Resultados de la Asamblea: anotación en los libros; valor jurídico. • Cuido de formalidades y solemnidades legales.