Оценка для целей залогового кредитования – требования МСО и ЕСО и стандартов оценки RICS 2012

1. Оценка для целей залогового кредитования – требования МСО и ЕСО и стандартовоценки RICS 2012 Доклад на Международной конференцииАРБ «Изменения в оценочной деятельности и их влияние на работу кредитных организаций», 10-11 октября 2013 г. И.Л. Артеменков, FRICS, CCIM, REV Первый вице-президент РОО, Генеральный директор ЗАО «Международный центр оценки» artemenkov@inbox.ru

2. Структура презентации • Требования МСО и ЕСО 2012 к оценке залогов – сравнение общих требований и требований к содержанию отчетов • Требования МСО и ЕСО 2012 к оценке отдельных видов недвижимого имущества – имущество, занимаемое собственником; инвестиционное; СТИ; незавершенное строительство. • Дополнительные требованияКрасной Книги 2012 (Стандартов оценки RICS) – специфицирующие требования МСО к оценке отдельных видов имущества и содержанию отчетов об их оценке • Ипотечная стоимость (МLV) как база оценки и инструмент выявления переоцененности рынка. • Принимаемая Директива ЕС об ипотечном кредитований –2013 -2015

3. Стандарты по оценке залогов предшествующих и новых редакцийМСО и ЕСО- сравнение МСО: В МСО 2011 Стандарт МСО 310 «Оценки прав на недвижимое имущество для целей кредитования под залог» пришел на смену прежнего МПО 2 «Оценка для целей залогового кредитования» Главные изменения относятся не к сути, но носят в основном презентационный характер ЕСО: Применение EПO 2 «Оценка для целей кредитования» также сохранилось практически в неизменном виде, -- с той разницей, что в Части 3 ЕСО 2012 теперь содержаться и рекомендуется использовать детальные «Профили критериев риска для оценки», составленные EMF и рекомендуемые в контексте межграничных оценок залогов. Основное различие между ЕСО 2012 и МСО 2012 по-прежнему в акценте на применимость концепции Ипотечной Стоимости (MLV): ЕСО содержит ее толкование и рекомендации к использованию, МСО- нет.

4. Положения МСО 310 –обязательные пункты в задании на оценку • МСО 2011 отличается более детальными требованиями к «договорам на оценку» (scope of work), чем прежняя редакция. • В качестве дополнительных требований МСО 310 в частности предусматривает: • при идентификации оценщика в договоре делать заявления о степени его причастности к оцениваемому имуществу и заемщику. Причастность не должна быть «существенной» (вызывать сомнения в достоверности оценки у третьих лиц, если о ней стало бы известно). • Описание имущественного права, подлежащего оценке, включая информацию о держателе права. • базу оценки (обычно рыночная стоимость; «ликвидационная стоимость», «стоимость при вынужденной продаже»и т.п. в МСО (и ЕСО) рассматриваются как рыночная стоимость при специальном допущении об ограниченном периоде экспозиции (нужно указывать конкретные обстоятельства ограничений) • Специальные допущения -- не соответствующие действительности допущения такие как: «объект оценки завершен строительством на дату оценки» , «объект оценки сдан в аренду на дату оценки», «объект не имеет арендной недозагрузки» и т.п. (когда это не так) – все специальные допущения должны быть согласованы в задании на оценку и прокомментированы в отчете.

5. Проведение оценки и составление отчетов по залогам • Общая позиция: Кредитору от оценщика требуется нечто больше, чем «просто (спотовая) стоимость», отчет об оценке должен содержать резюме профиля рисков, влияющих на стоимость залога. • Это доказывается пп. 7-8 МСО и рекомендацией в ЕСО применять «профили рисков» (Технический документ в ч.3. ЕСО) • Учет рисков - это попытка взглянуть на то, что может случиться в будущем, и преломление этого взгляда в его влиянии на стоимость залога. Этот взгляд нужно так или иначе отражать в отчете для ЗК даже несмотря на то, что рыночная стоимость – это стоимость -в- обмене на дату оценки, а не на будущую дату. --МLV и «перспективная рыночная стоимость» (PMV из стандартов RICS UK) позволяют также учитывать риски непосредственно в базе оценки

6. Содержание отчета об оценке: МСО vs. ECO (1)Помимо общих положении, отчет должен также отражать:

7. Содержание отчета об оценке: МСО vs. ECO (2)

8. Содержание отчета об оценке: МСО vs. ECO (3)

9. Требования по оценке отдельных типов активов – МСО и ЕСО (1)

10. Требования по оценке отдельных типов активов – МСО и ЕСО (2)

11. Требования Красной Книги RICS(коммерч.) • «Красная книга» RICS 2012 детализирует требования МСО 2012 (Приложение 5Глобальной части, основанное на принципах МСО, и относящееся к оценке именно коммерческой недвижимости для целей залога). • Разрешается использование как РС (по умолчанию), так и MLV Элементы детализации следующие: • Дополнительные требования к содержанию отчета (в зависимости от типов оцениваемого имущества также предъявляются и иные дополнительные требования – см ниже): • Более детальные раскрытия о конфликтах интересов; заявление, что если отчет заказывается заемщиком без привязки к конкретному кредитору, то он может быть не приемлем для кредиторов. • Сведения о ценах прошлых и согласуемых сделок с оцениваемым имуществом и комментарий о степени, в какой они могут служить свидетельством рыночной стоимости. (в задании на оценку д.б. пункты о предоставлении такой информации). • Комментарий о степени пригодности оцениваемого объекта для залога, с учетом продолжительности и условий рассматриваемого кредита (если конкретные условия кредита не известны, то комментарий должен основываться на предполагаемых обычных условиях кредитования). • Комментарии о любых обстоятельствах оценки, которые могут не соответствовать определению рыночной стоимости или ее допущениям.

12. Стандарты RICS- типы имущества и допущения • Красная книга рассматривает приемлемые виды специальных допущений, которые могут быть согласованы в задании на оценку, в привязке к категориям оцениваемого имущества: • 1. Занимаемое собственником имущество • 2. Инвестиционное имущество • 3. Связанное с торговлей имущество (гостиницы, рестораны и пр.) • 4. Незавершенное строительство и объекты на реконструкции 1) Имущество, занимаемое собственником (или которое будет заниматься собственником)– могут использоваться следующие специальные допущения: • Было получено разрешение наперепланировку или развитие объекта, включая изменение использования. • Были получены все необходимые лицензии и сертификаты. • Рассматриваемое здание было завершено строительством в соответствии с имеющимся планом. • Имущество свободно, хотя на самом деле оно занято собственником (залоговое допущение МСО и ЕСО).

13. Стандарты RICS- типы имущества и допущения (2) 2) Инвестиционное имущество или имущество, которое планируется использовать как инвестиционное имущество: Дополнительные требования к содержанию отчета: В отчете приводиться резюме существующих договоров аренды, включая указание на то, в какой степени они учитывались в оценке. Комментарий о текущем уровне арендной платы от здания и его сравнение с уровнем рыночной арендной платы (РАП) Комментарий о защищенности прав арендодателя от разрыва аренды;комментарий о качестве, устойчивости и надежности арендаторов. Комментарий об устойчивости дохода от здания на протяжении срока кредита, с указанием на возможности разрыва/пересмотра аренды и определением связанных с этим рыночных тенденций Комментарий о потенциале реконструкции или смене использования объекта после завершения текущих аренд. К возможным специальным допущениям при оценке инвестиционного имущества относятся: Допущения об уровне согласуемой арендной платы при пересмотрах аренды. Допущение о том, что текущие аренды завершились, имущество не занято и может быть сдано в аренду на современных условиях. Допущение, что была заключена предложенная аренда на конкретных условиях.

14. Стандарты RICS – типы имущества и допущения (3) 3) Имущество, оцениваемое с учетом торгового потенциала (СТИ -- Связанное с торговлей имущество) • Также как и по МСО, в залоговых оценках требуется сообщить в отчете о влиянии следующих обстоятельств (связанных с прекращением ведения деятельности на объекте и рассматриваемых в статусе специальных допущений) на рыночную стоимость: • ведущийся на основе имущества бизнес закрыт и данное имущество находиться в пустующем состоянии; • Товарно-материальные запасыистощились или были вывезены; • Все лицензии, сертификаты и разрешения на ведение бизнеса утрачены или находятся под риском утраты; и/или • Бухгалтерские счета и торговые регистры бизнеса не доступны потенциальному покупателю. • К приемлемым специальным допущениям при банковской оценке СТИ также относятся: • Допущение об уровне/результатах торговли, существенно отличном от текущих рыночных ожиданий.

15. Стандарты RICS – типы имущества и допущения (4) 4) Незавершенное строительство и реконструируемые объекты: • Дополнительные требования к содержанию отчета: • Комментарий о затратах и контрактных обязательствах; • Комментарий о жизнеспособности предлагаемого проекта (также в ЕСО); • Если оценка основывается на методах остатка (девелоперские оценки -- МСО 233), то иллюстрация чувствительности результата оценки к любым сделанным допущениям (об арендной плате; доходах-затратах, и временном профиле проекта) – в ЕСО это требование представлено в не зависимости от метода оценки. • Анализ влияния на стоимость любых избыточных затрат и задержек в исполнении контрактов. • К характернымспециальным допущениям при залоговой оценке объектов строительства также относятся следующие: • Описанные строительные работы завершены надлежащим образом в соответствии со строительными стандартами (при этом сообщаемая стоимость должна основываться на текущих рыночных условиях по состоянию на дату оценки, а не на ожиданиях или прогнозах будущей рыночной ситуации, которая будет существовать к моменту завершения строительства); • Завершенный объект сдается в аренду или продается на определенных условиях; или • Заранее согласованная аренда или продажа не произойдет на самом деле.

16. Красная книга РИКС- страновая часть для Великобритании • Относиться к оценке жилого имущества для целей залога (Страновые приложения 11 и 12). Используется база рыночной стоимости. • Уточняет требования к проведению осмотра жилого имущества и его документации, а также к стандартным допущениям, которые могут делаться по результатам осмотра • Приводиться стандартный лист допущений по результатам осмотра имущества, например, указывается на отсутствие обязанности оценщика исследовать документы планирования землеустройства, предполагается наличие всех необходимых лицензии и разрешении на использование жилья, а также сервисных сервитутов и прав доступа к коммуникациям. • Перечень прочих стандартных допущений, например, указание на то, что жилое имущество оценивается в допущении об его освобождении собственником или арендатором. • Указываются принимаемые допущения об условиях аренды в случае, если имущество удерживается на (долгосрочных) правах аренды и оценщику не доступны условия арендного договора. • Допущения в случае определения восстановительных затрат жилья для целей сопутствующего страхования объекта при получении кредита.

17. Ипотечная стоимость (MLV) • Основное отличие ЕСО от МСО состоит в признании ЕСО ипотечной стоимости. «Ипотечная стоимость -- стоимость имущества, определенная путем осмотрительного анализа будущей реализуемости имущества с учетом долговременных устойчивых аспектов данного имущества, общей и местной конъюнктуры, текущего использования и возможных альтернативных вариантов использования имущества. При проведении оценки ипотечной стоимости элементы спекулятивного характера принимать во внимание не следует» Т.е. стоимость- в- обмене, которой имущество будет устойчиво обладать Концепция МLV введена в 1900 г. в Германии в контексте оценки для ипотечных облигации. В настоящее время в Германии действуют инструкции по ее определению -- BelWertV 2006 . Используетсядля залогов также и в Испании. Для инвестиционного имущества она предусматривает оценку на основе доходного подхода (в сопоставлении с затратным). Объект = земля + здание. Используются карты зонирования земельных стоимостей, сглаженные ставки аренды и нормативные ставки капитализации, основанные на усреднении исторических.

18. МLV как инструмент контр-циклической оценки MV = РАП/k1 MLV= РАП/k2 РАП = РАП(2004)*g g= индекс прироста РАП за соотв. год РАП (2004) = 1 k1= данныео ставках капитализации из IPD за соотв. год k2= k1, усредненные с начала наблюдений (1981 г.) Источник: Сrosby, Hughes 2011 (Reading Univ. WP) В этой упрощенной модели предполагается, что рынок аренды был фундаментален за рассмотренный период (входные данные по Рыночной арендной плате (РАП) одинаковы в обоих моделях)

19. На рынках с ретроспективными статданными, продолжительностью более одного цикла, МLV способна давать примерные сигналы о переоцененности объектов. Как инструмент она может применяться как на уровне отдельных объектов, так и на уровне отдельных сегментов рынка (инструмент рыночного мониторинга). Согласно ЕСО и МСО, при проведении оценки на альтернативной базе (включая МLV), также необходимо давать комментарий об возможном отличии получаемой стоимости от рыночной Концептуальная модель МLV: МLV как инструмент контр-циклической оценки

20. Директива об ипотечном кредитовании ЕС (2013-2015) • «Государства-члены ЕС должны обеспечить на своей территории внедрение надежных стандартов оценки имущества для целей ипотечного кредитования. Государства-члены должны требовать от кредиторов обязательного использования данных стандартов при проведении ими оценок или принять меры, обеспечивающие их использование, когда оценки проводятся третьей стороной». • «Для признания стандартов надежными, [национальные] стандарты оценки должны учитывать требования международно-признанных стандартов оценки, в частности разработанных МССО, Европейской Группой оценщиков (TEGOVA) и Королевским институтом RICS».

21. Директива об ипотечном кредитовании ЕС • Будет распространяться на все оценки жилого имущества, принимаемого в залог. • Фокус директивы не столько оценочный, сколько на обеспечении сопоставимости информации и единообразия практик для общего рынка, введении стандартизованных паспортов ипотечных предложений (EIFS) для легкости их сравнения, раскрытие максимальных эффективных ставок. • Будет обеспечивать единообразное регулирование ипотечного рынка и регистрацию ипотечных посредников, открытия им всего Внутреннего рынка и равноправного доступа к европейским базам данным кредитоспособности. • Предусматривает механизмы проверки платежеспособности заемщиков и обеспечивает предоставление последними необходимой для их проверки информации, также предусматривается распространение возможности досрочной выплаты ипотек.