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Corso di preparazione all'Esame di Stato per l'abilitazione alla professione 02-07-2009

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COLLEGIO GEOMETRI E GEOMETRI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI MILANO. Corso di preparazione all'Esame di Stato per l'abilitazione alla professione 02-07-2009. Estimo – Relatore: Antonio Ivan Orsenigo. Programma. 1 - Richiami di matematica finanziaria 2 - Estimo generale: teoria delle stime

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Presentation Transcript
programma
Programma

1 - Richiami di matematica finanziaria

2 - Estimo generale: teoria delle stime

3 - Relazione di stima; stima dei fabbricati

4 - Stima dei fabbricati (seguito)

5 - Estimo legale

stima del valore di costo dei fabbricati
Stima del Valore di costo dei fabbricati

E’ la sommatoria delle spese che dovrebbe sostenere un imprenditore puro in condizioni di ordinarietà per produrre o riprodurre un immobile:

- valore di costo

- valore di ricostruzione:

- a nuovo  è pari al valore di costo

- nelle condizioni reali è pari al valore a nuovo deprezzato di una

certa percentuale che consideri l’età, lo stato di

manutenzione e conservazione del fabbricato

(COEFFICIENTE DI VETUSTA’ = Cv)

Prezzo di vendita immobili simili

Cv = -----------------------------------------------------------

Valore di costo a nuovo di immobili simili

s s del valore di costo dei fabbricati
S.S. del Valore di costo dei fabbricati

La stima sintetica del valore di costo si svolge rilevando dal mercato i valori di costruzione per fabbricati simili in base al parametro di stima prescelto: m2, m3, vano, posto auto, ecc. ecc.

Dopo aver eseguito relativa indagine di mercato, si procede impostando:

Vbs

Vbs: Pbs = Vx : Px da cui Vx = ----------- * Px

Pbs

Si ricorda che il rapporto (Vbs/ Pbs) rappresenta il costo unitario medio di mercato per l’intervento edilizio considerato.

Legenda:

Vbs = sommatoria valore beni simili

Pbs = sommatoria parametri beni simili

Vx = valore bene da stimare

Px = parametro del bene da stimare

Come sempre deve essere considerata la presenza di eventuali aggiunte e detrazioni.

s a del valore di costo dei fabbricati
S.A. del Valore di costo dei fabbricati

La stima analitica del valore di costo si basa sul computo metrico estimativo. L’intervento edilizio da realizzare viene analizzato in tutte le opere richieste per la sua costruzione. Per ognuna si deve determinare la quantità richiesta, il costo unitario (tramite informazioni personali, Prezziario della Camera di Commercio, bollettini vari, listini prezzi, ecc. ecc.). A tali costi andranno aggiunti:

- spese di progettazione, DL, sicurezza

- oneri e contributi

- costo area fabbricabile

- interessi sui capitali anticipati

- varie, ecc. ecc.

s a del valore di costo dei fabbricati6
S.A. del Valore di costo dei fabbricati

Quindi, il computo metrico estimativo si articola in tre diversi livelli di analisi:

- analisi e classificazione delle singole lavorazioni dell'intero organismo edilizio

- descrizione e misurazione delle singole lavorazioni

- stima dei prezzi unitari.

La struttura del computo, intesa come ordine secondo cui sono state inserite le singole lavorazioni e come tipo di lavorazioni inserite, è un elemento caratteristico di un particolare progetto e, quindi, sarà sempre impostata con le specifiche per l’organismo edilizio che si sta analizzando.

Una volta definito l'elenco voci e l'elenco prezzi di riferimento, occorre procedere alla stesura del computo metrico estimativo con due operazioni: la prima legata alla misurazione, prendendo in considerazione tutti gli elaborati di progetto, le qualità dei materiali e le specifiche lavorazioni necessarie alla realizzazione del manufatto; la seconda consiste nel moltiplicare le quantità ottenute per ciascuna lavorazione per il corrispondente prezzo risultante dell'elenco prezzi del progetto.

s a del valore di costo dei fabbricati 1
S.A. del Valore di costo dei fabbricati 1

Un computo metrico estimativo deve essere così strutturato:

  • numero d'ordine progressivo
  • numero di riferimento all'analisi dei prezzi (raccorda il computo metrico all'analisi dei prezzi unitari)
  • descrizione dei lavori (definisce le lavorazioni in oggetto, riportate seguendo il loro ordine di esecuzione)
  • dimensioni (lunghezza, larghezza, altezza) in riferimento alle misurazioni eseguite sugli elaborati grafici di progetto
  • parti uguali (elementi che si ripetono con uguali dimensioni)
  • unità di misura
  • quantità degli elementi prima in forma parziale e poi totale
  • costi unitari
  • importi di spesa
s a del valore di costo dei fabbricati 2
S.A. del Valore di costo dei fabbricati 2

Il computo metrico estimativo: modulistica

s a del valore di costo dei fabbricati 3
S.A. del Valore di costo dei fabbricati 3

Il computo metrico estimativo può essere compilato seguendo diversi criteri:

- schema libero (poco professionale)

- per categorie di opere presenti (è lo schema classico)

- per scomposizione del sistema costruttivo (UNI 8290)

s a del valore di costo dei fabbricati 4
S.A. del Valore di costo dei fabbricati 4

Il computo metrico estimativo compilato per categorie di opere presenti

s a del valore di costo dei fabbricati 5
S.A. del Valore di costo dei fabbricati 5

Il computo metrico estimativo compilato per scomposizione del sistema costruttivo in base alla norma UNI 8290.

Si tratta di descrivere l'organismo edilizio partendo dal "basso", dagli scavi per la realizzazione del piano di posa delle fondazioni, per poi proseguire con le opere di fondazione, la struttura portante, le pareti, i solai e le coperture, i rivestimenti, fino ad includere tutte le rifiniture e gli impianti a servizio dell'edificio.

Si articola in classi di unità tecnologiche, cioè "raggruppamento di funzioni, compatibili tecnologicamente e necessarie per l'ottenimento di prestazioni prestabilite".

s a del valore di costo dei fabbricati 6
S.A. del Valore di costo dei fabbricati 6

Norma UNI 8290. Lo schema generale si suddivide in diverse unità tecnologiche, a loro volta suddivisibili in classi di elementi tecnici:

s a del valore di costo dei fabbricati 7
S.A. del Valore di costo dei fabbricati 7

La descrizione di ogni voce del computo metrico estimativo deve rappresentare:

  • dettagliatamente le caratteristiche tecnologiche dell’elemento costruttivo a cui si riferisce
  • tutti i materiali e le operazioni necessarie all’esecuzione della lavorazione
  • le modalità con cui andrà misurata ovvero compensata e la relativa unità di misura
  • deve chiarire cosa è compreso nel relativo prezzo unitario e cosa no
s a del valore di costo dei fabbricati 8
S.A. del Valore di costo dei fabbricati 8

Come definire l’unita’ di misura in un computo metrico estimativo.

Si procede in base ai seguenti criteri:

  • in funzione delle caratteristiche proprie e del risultato ottenuto dalla lavorazione
  • in funzione degli elaborati esecutivi
  • in base a quanto stabilito nel capitolato d’appalto
  • in base a delle regole di misurazione convenzionale.

Tali regole o convenzioni sono state stabilite al fine di garantire:

  • omogeneità e oggettività delle misurazioni
  • quantificazione esatta della lavorazione
  • quantificazione esatta del costo della lavorazione

Ogni regola di misurazione contiene: la grandezza geometrica e fisica da misurare, l’unità di misura, le modalità di misurazione, oneri particolari ed esclusioni

s a del valore di costo dei fabbricati 9
S.A. del Valore di costo dei fabbricati 9

Nel computo metrico estimativo ci si avvale di due modalità di misurazione:

- opere misurate a corpo, la misurazione delle lavorazioni e dei materiali è effettuata con riferimento all'opera nel suo insieme. Per le opere " a corpo" il prezzo convenuto resta fisso e invariabile senza che possa essere invocata dalle parti contraenti alcuna verificazione sulla misura o sul valore attribuito alla quantità e alla qualità dei lavori. Nel contratto a corpo deve essere inequivocabilmente individuata, da un accurato progetto esecutivo e da un dettagliato capitolato speciale, la natura (tecnica ed esecutiva), la quantità e la qualità dei lavori, nonché l'importo complessivo di essi, fisso ed immutabile.

- opere misurate sulla base di specifici parametri tecnici, per le opere appaltate a misura, la somma prevista nel contratto può variare, tanto in più quanto in meno, secondo la quantità effettiva di opere eseguite, fermi restando i limiti di cui all'articolo 25 della Merloni Ter e degli articoli 13 e 14 del capitolato generale d'appalto approvato con D.P.R n.1063 del 1962. Per l'esecuzione dei lavori a misura si fissano nel capitolato d'appalto prezzi invariabili per unità di misura e per ogni specie di lavoro. Se il prezzo è fissato per ciascuna unità di misura dell'opera finita (ad esempio a metro lineare di impianto fognario) si ha il corrispettivo a misura in senso stretto; se il prezzo è fissato per unità di misura delle categorie di lavoro occorrenti per la realizzazione dell'opera (ad esempio a m3 di inerti per un sottofondo) si ha la determinazione del corrispettivo a prezzi unitari.

s a del valore di costo dei fabbricati 10
S.A. del Valore di costo dei fabbricati 10

Esempi di unità di misura:

  • Scavi  Volume
  • Demolizioni  Volume effettivo demolito
  • Murature  Volume (se portanti) o superficie
  • Strutture in cemento armato  Volume
  • Solai  Superficie netta
  • Tetti  Superficie effettiva delle falde
  • Pavimenti  Superficie netta
  • Intonaci  Superficie
  • Lavori in pietra  Volume
  • Impianti elettrici  Punti luce
valore di trasformazione dei fabbricati 1
Valore di trasformazione dei fabbricati 1

Quando un fabbricato, o talora anche l'area su cui sorge, sia suscettibile di conveniente trasformazione, si impiega l'aspetto economico del valore di trasformazione.

Perché si possa stimare un fabbricato con l'aspetto economico del valore di trasformazione necessitano le seguenti condizioni:

- il fabbricato sia suscettibile di una normale trasformazione;

- la trasformazione sia tecnicamente possibile;

- la trasformazione sia giuridicamente ammissibile.

Si tratta di trasformazioni legate a:

- demolizione

- sopraelevazione

- variazione di destinazione

Il più probabile valore di trasformazione (Vt) si determina per differenza tra: il più probabile valore di mercato dell'intero immobile a trasformazione avvenuta (Vft) e il più probabile valore del costo (Kt) della trasformazione riferito ad un imprenditore puro in condizioni ordinarie (incluso il profitto normale dell'imprenditore?).

Vt = Vft - Kt

valore di trasformazione dei fabbricati 2
Valore di trasformazione dei fabbricati 2

Particolari aspetti del valore di trasformazione applicato ai fabbricati sono il valore “sito e cementi” ed il caso di sopraelevazione di un fabbricato.

Valore a sito e cementi o valore di demolizione

Si applica quando il fabbricato non presenta più alcun interesse e ciò che risulta appetibile è l’area su cui sorge. In questo caso con la demolizione dell’immobile, si permetterà il recupero dell'area che da edificata ritornerà ad essere edificabile.

Il valore a sito e cementi si ottiene per differenza fra il valore di mercato dei materiali recuperabili (Vmr) dall'abbattimento del fabbricato e le spese (Kd) relative alla demolizione stessa, con riferimento ad un imprenditore puro in condizioni ordinarie.

Vt = Vmr - Kd

Si ricorda che nella maggior parte dei casi il valore sito e cementi risulta negativo, quindi rappresenta una detrazione al valore dell’area edificabile.

valore di trasformazione dei fabbricati 3
Valore di trasformazione dei fabbricati 3

Sopraelevazione di un fabbricato

Differenza fra il più probabile valore di mercato dell'immobile ottenuto dalla sopraelevazione (Vmes) e il più probabile costo di sopraelevazione (Ks).

Vt = Vmes – Ks

Se la stima si deve riferire al valore della sola sopraelevazione, caso di stima per successione ereditaria, indennizzi, cessioni volontarie, ecc. ecc. si procede svolgendo la differenza tra il valore di mercato della sola sopraelevazione (Vms) e i costi della sopraelevazione.

Vs = Vms - Ks

valore di capitalizzazione dei fabbricati
Valore di capitalizzazione dei fabbricati

Il più probabile valore di capitalizzazione corrisponde all'accumulazione iniziale della serie di redditi forniti dall’immobile in futuro.

Assume un autonomo significato estimativo in alcuni casi visti precedentemente (determinazione del valore del diritto dell'usufrutto, determinazione del debito residuo di un mutuo ipotecario, ecc.).

ATTENZIONE  Nel caso della determinazione del valore di un immobile si può affermare che il valore corrispondente all'accumulazione iniziale dei redditi futuri fornibili da un fabbricato, somma all'attualità dei Benefici fondiari al tasso di capitalizzazione ricavato dal mercato, corrisponde al suo valore di mercato.

Solo quando il saggio è un dato del quesito di stima fornito esplicitamente al perito, tale procedura assume il ruolo di aspetto economico a sé stante. Alcune leggi stabiliscono il saggio di capitalizzazione oppure possono presentarsi quesiti di stima del tipo seguente: quanto dovrebbe essere pagato quel determinato bene, se si volesse trarre dall'investimento un determinato tasso?

In questi casi la determinazione del valore di capitalizzazione consiste nella ricerca del reddito da capitalizzare. Una volta stimato il reddito, il procedimento estimativo, come tale, è finito: ciò che resta da fare non è altro che il calcolo.

valore complementare dei fabbricati
Valore complementare dei fabbricati

L’aspetto economico del più probabile valore complementare si utilizza nel caso in cui una parte di fabbricato debba essere separata dall'intero fabbricato col quale è unita da indubbi rapporti di complementarietà.

Il più probabile valore della parte tolta (Vc) è dato dalla differenza fra: il valore di mercato dell'intero immobile urbano (Vbi) e il valore di mercato della parte residua (Vpr) dell’immobile stesso:

Vc = Vbi - Vpr

Per effettuare una stima con l'a.e. del valore complementare è necessario che si verifichino le seguenti condizioni:

- complementarietà (in senso economico) tra la porzione staccata e la parte residua del bene in oggetto;

- la parte staccata non sia facilmente reintegrabile o sostituibile;

- la parte rimasta possa avere un proprio valore di mercato.