Propiedad Horizontal Responsabilidad de Consorcio y Consorcistas Dr. Nelson G.A. Cossari

1. Propiedad Horizontal Responsabilidad de Consorcio y Consorcistas Dr. Nelson G.A. Cossari drcossari@gmail.com cossari@arnet.com.ar

2. El Consorcio es Persona • Proyectos de 1993: artículo 3115; 1998: artículo 1979 e incluso, aunque más tímidamente, el de 1987: artículo 2617. • XIV Jornadas Nacionales de Derecho Civil aconsejaron de legeferenda –sin que ello implicara desconocer la personalidad del consorcio- que se consagra legislativamente su personalidad del consorcio en los términos del artículo 33 C. C. • En las XIII Jornadas Nacionales de Derecho Registral celebradas en Mendoza en el año 2004 se concluyó de lege data por casi unanimidad que el consorcio de propietarios de la Ley N ° 13.512 de Propiedad Horizontal es persona jurídica privada, con ajuste a lo preceptuado por el Artículo33, segundo párrafo, apartado 2) del Código Civil. Como persona, el consorcio presenta los atributos inherentes a todas ellas: capacidad de derecho, nombre, domicilio y patrimonio.

3. Responsabilidad de los Consorcistas en la ley actual A. Los consorcistas responden en forma subsidiaria por las deudas del consorcio y en partes iguales. Jorge Alterini: Por la analogía permitida por el artículo 16 del CC, del que el propio Código hace gala en el caso de las simples asociaciones en el artículo 46, puede acudirse al artículo 1713 CC relativo a sociedades civiles y por tanto dado que conforme dicha norma “Los acreedores de la sociedad son acreedores, al mismo tiempo, de los socios” los comuneros responden por la deuda del consorcio

4. Responsabilidad de los Consorcistas en la ley actual A. Los consorcistas responden en forma subsidiaria por las deudas del consorcio y en partes iguales. Responsabilidad es subsidiaria a la manera de fiadores no obstante la expresión “al mismo tiempo” del artículo 1713 y que esa interpretación encuentra respaldo en el viejo artículo 443 del CC y hoy en el 56 de la ley de sociedades 19550, que requiere para ejecutar la deuda contra los socios la previa excusión de los bienes sociales Artículo 56 ley 19550: La sentencia que se pronuncie contra la sociedad tiene fuerza de cosa juzgada contra los socios en relación a su responsabilidad social y puede ser ejecutada contra ellos, previa excusión de los bienes sociales, según corresponda de acuerdo con el tipo de sociedad de que se trate.

5. Responsabilidad de los Consorcistas en la ley actual A. Los consorcistas responden en forma subsidiaria por las deudas del consorcio y en partes iguales. “al mismo tiempo” Algunos autores y fallos : sólo de manera subsidiaria; esto es, que los terceros acreedores deben previamente excutir los bienes de la sociedad para recién luego, en caso de quedar insatisfechos, agredir los bienes particulares de los socios. Lafaille ; Videla Escalada López de Zavalía;y Busso. Prevalece la opinión contraria: la responsabilidad de los socios por las deudas sociales es directa y no subsidiaria, por lo cual los acreedores no están obligados a la previa excusión de los bienes sociales.

6. Responsabilidad de los Consorcistas en la ley actual A. Los consorcistas responden en forma subsidiaria por las deudas del consorcio y en partes iguales. En cuanto a la extensión de la responsabilidad por aplicación del artículo 1750 y 1747 CC los consorcistas responden en forma simplemente mancomunada por partes iguales, sin perjuicio luego de las acciones entre ellos para que cada uno termine contribuyendo con lo que le correspondía en proporción a su parte artículo 1752 CC.

7. Responsabilidad de los Consorcistas en la ley actual • Los consorcistas responden en forma subsidiaria por las deudas del consorcio y en partes iguales. • Quid de la insolvencia de uno de los consorcistas • “el artículo 1751 del cód. civil establece que en caso de insolvencia de uno de los socios frente a la deuda social debe observarse lo dispuesto en el artículo 1731. Este último impone que la parte del insolvente se partirá entre los demás socios ‘a prorrata de su interés social’. Vale decir, los socios deben asumir frente a los terceros acreedores la insolvencia de alguno de ellos, a prorrata de su participación social. Esto implica una alteración significativa del régimen de las obligaciones simplemente mancomunadas, donde la insolvencia de uno de los deudores perjudica solamente al acreedor y no afecta a los codeudores (artículo 677, cód. civil)…”

8. Responsabilidad de los Consorcistas en la ley actual • Los consorcistas responden en forma subsidiaria por las deudas del consorcio y en partes iguales. • La previa excusión de los bienes del consorcio • Antes de hacer efectiva la responsabilidad contra los comuneros deben excutirse los bienes del consorcio. • Así se decidió correctamente que: • “Cabe modificar la resolución por la cual se desestimó el embargo de las unidades funcionales de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, frente al incumplimiento del consorcio demandado respecto del pago de las cuotas de un acuerdo conciliatorio, habiéndose decretado, en cambio, el embargo en un 30% sobre la recaudación de expensas comunes, ya que si se retuviera mensualmente éste porcentaje, harían falta aproximadamente tres años para recaudar tan sólo el capital ejecutado, plazo que luce desmesurado en atención al tiempo ya transcurrido desde el vencimiento de las cuotas reclamadas y la avanzada edad de la ejecutante —85 años—, debiendo permitirse a ésta, además, en caso de resultar insuficientes las sumas embargadas la consorcio, solicitar embargo sobre las unidades funcionales de los copropietarios, dividiéndose el monto ejecutado por partes iguales entre todos ellos, sin perjuicio de eventuales acciones de regreso, de acuerdo con las proporciones de cada uno en el pago de expensas” CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES DEL TRABAJO, SALA IV, 16/05/2006, “Fervillotti, Francisca R. c. Consorcio de propietarios del edificio Dorrego 880/4”, La Ley 2006-E, 34

9. B. Los comuneros responden en forma directa y en proporción a la porción de la deuda que le corresponde conforme el artículo 8º de la ley 13.512 Marina Mariani de Vidal ha propugnado que la responsabilidad de los consorcistas por las deudas del consorcio es directa. El acreedor puede demandar al consorcio y/o a los comuneros, pero estos últimos solo responden en la proporción que le corresponde soportar en las deudas comunes de conformidad a lo dispuesto en el artículo 8º de la ley de propiedad horizontal. Deduciendo tal responsabilidad de lo dispuesto en el artículo citado. Cabe consignarse que en la proporción establecida tampoco hay duda que aquí estamos ante una responsabilidad ilimitada del consorte con todos sus bienes. ¿Qué ocurre en el marco de esta teoría si un consorcista es insolvente? ¿Se aplicarían las disposiciones de las obligaciones mancomunadas y la insolvencia la debería soportar el acreedor?

10. C. La responsabilidad de los consorcistas en los eventos científicos y los proyectos de reforma. Las IV Jornadas nacionales de Derecho Civil recomendaron de lege ferenda “establecer la subsidiariedad de los consorcistas en la extensión de sus respectivas proporcionesy hasta el valor de su unidad” El Proyecto de 1987 estableció que los propietarios responden subsidiariamente por las deudas del consorcio en la extensión de sus porcentuales (artículo 2617 último párrafo) El proyecto de 1993 parte de una solución similar dice: Los propietarios responden subsidiariamente por las deudas del consorcio en la extensión de sus proporciones (artículo 3126), pero “en ningún caso la responsabilidad excederá el valor de su unidad funcional” (artículo 3126 último párrafo) El proyecto de 1998 establece que los propietarios responden subsidiariamente por las deudas del consorcio en proporción a sus alícuotas (artículo1989).

11. D. La cuestión el proyecto de 2012 Tenemos una norma similar al art. 39 del actual CC: ARTÍCULO 143.- Personalidad diferenciada. La persona jurídica tiene una personalidad distinta de la de sus miembros. Los miembros no responden por las obligaciones de la persona jurídica, excepto en los supuestos que expresamente se prevén en este Título y lo que disponga la ley especial.

12. D. La cuestión el proyecto de 2012 Jorge Alterini ha escrito lo siguiente: ¿Cómo responden los consorcistas por las deudas del consorcio? Creo advertir una omisión, y significativa, al no regularse cómo responden los consorcistas por las deudas del consorcio, tema que ha dado lugar a múltiples disputas doctrinarias y jurisprudenciales, y que procuró superar el Proyecto de 1998 con el art. 1989: "La sentencia que se pronuncie contra el consorcio tiene autoridad de cosa juzgada con relación a los propietarios. Los propietarios responden subsidiariamente por las deudas del consorcio en la extensión de sus alícuotas". La supresión de este texto, meditada o no, implica que es aplicable lo dispuesto por el art. 143 in fine: "los miembros no responden por las obligaciones de la persona jurídica, excepto en los supuestos que expresamente se prevén en este Título y lo que disponga la ley especial".

13. E. Breve ensayo de solución: Responsabilidad subsidiaria y en proporción a sus porcentajes en la propiedad horizontal. 1. Los consorcistas responden por las deudas del consorcio Como las personas jurídicas se rigen por el art. 150.- a) por las normas imperativas de la ley especial o, en su defecto, de este Código; b) por las normas del acto constitutivo con sus modificaciones y de los reglamentos, prevaleciendo las primeras en caso de divergencia; c) por las normas supletorias de leyes especiales, o en su defecto, por las de este Título. Esto lo podemos fundar con el artículo análogo al 8 de la ley 13512,

14. E. Breve ensayo de solución: Responsabilidad subsidiaria y en proporción a sus porcentajes en la propiedad horizontal. 1. Los consorcistas responden por las deudas del consorcio El fundamento está dado por el art. 2048: “Cada propietario… debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea” En último término tales deudas con terceros se traducen en expensas dado que la marcha regular del consorcio requiere el pago de los créditos contraídos.

15. E. Breve ensayo de solución: Responsabilidad subsidiaria y en proporción a sus porcentajes en la propiedad horizontal. 2. Responsabilidad subsidiaria. Puede sostenerse la responsabilidad subsidiaria echando mano al artículo 56 de la ley de sociedades, vía analogía permitida por el art. 2 del Proyecto: La ley debe ser interpretada teniendo en cuenta sus palabras, sus finalidades, las leyes análogas, las disposiciones que surgen de los tratados sobre derechos humanos, los principios y los valores jurídicos, de modo coherente con todo el ordenamiento. Art 56 ley de sociedades “La sentencia que se pronuncie contra la sociedad tiene fuerza de cosa juzgada contra los socios en relación a su responsabilidad social y puede ser ejecutada contra ellos, previa excusión de los bienes sociales, según corresponda de acuerdo con el tipo de sociedad de que se trate.” La norma del art. 2048 no impone una responsabilidad directa de los consorcistas frente a terceros sino con el consorcio. Por tanto puede mantenerse que la responsabilidad es subsidiaria.

16. E. Breve ensayo de solución: Responsabilidad subsidiaria y en proporción a sus porcentajes en la propiedad horizontal. 3. La responsabilidad es – en principio- en proporción a sus partes. El artículo 56 de la ley de sociedades afirma la responsabilidad subsidiaria de los socios conforme al tipo social de la sociedad de que se trate. Artículo 24 ley sociedades (con la reforma) Los socios responden frente a los terceros como obligados simplemente mancomunados y por partes iguales, salvo que la solidaridad con la sociedad o entre ellos, o una distinta proporción, resulten: 1) de una estipulación expresa respecto de una relación o un conjunto de relaciones; 2) de una estipulación del contrato social, en los términos del artículo 22; 3) de las reglas comunes del tipo que manifestaron adoptar y respecto del cual se dejaron de cumplir requisitos sustanciales o formales

17. E. Breve ensayo de solución: Responsabilidad subsidiaria y en proporción a sus porcentajes en la propiedad horizontal. 3. La responsabilidad es – en principio- en proporción a sus partes. El art. 2046 afirma que El propietario está obligado a: c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa; art. 2056 establece acerca del contenido del El reglamento de propiedad y administración debe contener:… g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;

18. E. Breve ensayo de solución: Responsabilidad subsidiaria y en proporción a sus porcentajes en la propiedad horizontal. 4. Quid de la insolvencia de algún consorcista ARTÍCULO 808.- Principio de división. Si la obligación divisible tiene más de un acreedor o más de un deudor, se debe fraccionar en tantos créditos o deudas iguales, como acreedores o deudores haya, siempre que el título constitutivo no determine proporciones distintas. Cada una de las partes equivale a una prestación diversa e independiente. Los acreedores tienen derecho a su cuota y los deudores no responden por la insolvencia de los demás.

19. Límites al dominio A. Disposición jurídica. ARTÍCULO 2045.- Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas. ARTÍCULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad y administración debe contener: a) determinación del terreno--- q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios; ARTÍCULO 2085.- Transmisión de unidades. El reglamento de propiedad y administración puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas.

20. Límites al dominio B. Obligaciones del propietario. ARTÍCULO 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a: a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad y administración, y del reglamento interno, si lo hay; b) conservar en buen estado su unidad funcional; c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa; d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay; e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación; f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.

21. Límites al dominio C. Prohibiciones 1. La norma ARTÍCULO 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes: a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad y administración; b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia; c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble; d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

22. Límites al dominio C. Prohibiciones Audiencia Provincial de las Baleares dijo que el comercio carnal, que no cabe confundirlo con la libertad sexual, ha sido calificado por la jurisprudencia invariablemente de inmoral. Que además las normas estatutarias vedan destinar las viviendas a cualquier actividad comercial o industrial, y que dichas normas forman parte integrante del título constitutivo, por lo que la prohibición causa perjuicio a terceros al estar inscripta en el Registro; no pudiéndose conceptuarse como limitación contraria al derecho de propiedad, dado que el destino a vivienda y las actividades prohibidas se encuentran condicionadas a las convenidas en el título inicial. Audiencia Provincial Baleares. (Seccion 3ª). Sentencia del 29 enero 1996,

23. Límites al dominio Fines distintos a los establecidos en el reglamento de copropiedad y administración Se trata de evitar por anticipado toda cuestión al respecto y por ello se entiende que la elección de un destino determinado en la convención constitutiva implica la prohibición de todo otro que no estuviere expresamente autorizado Cámara Nacional Civil., sala E, 6 de marzo de 1.997, "Consorcio de Propietarios Vicente López 1757/59/61 c. Menéndez Alvarez y otro", LA LEY, t. 1999-D, 18. Cuando el reglamento señala claramente un destino, no es necesaria la enumeración de los fines vedados y de existir la misma no tiene otro carácter que ser meramente ejemplificativa[ RACCIATTI, Hernán, "Destino de las unidades en la propiedad horizontal", LA LEY, 1993-C, 386.

24. Límites al dominio Si el reglamento afirma que las unidades “deberán ser destinadas a vivienda familiar y no podrán ser destinadas en ningún caso a industrias, talleres, oficinas públicas o privadas, o casas de remate, casas de pensión, depósito, exposición y/o venta de mercaderías, consultorios de toda índole, estudios profesionales, restaurantes, alquileres de habitaciones con o sin mobiliarios y toda otra actividad contraria a la tranquilidad, decencia, decoro, moralidad y buen nombre del edificio… podemos precisar… el alcance del término a estos efectos a contrario sensu de lo prescripto por los integrantes del consorcio al momento de fijar su reglamento. Es decir, vivienda familiar sería toda aquella que no tuviera el carácter de industria, taller, oficina pública o privada, casa de remate, casa de pensión, depósito, exposición y/o venta de mercaderías, consultorio, estudio, restaurante, de alquiler de habitaciones con o sin mobiliario, o que fuera de una actividad contraria a la tranquilidad, decencia, decoro, moralidad o buen nombre del edificio.” Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D, 12/04/2006 Consorcio de Propietarios Av. Santa Fe 1823/25/27/29 c. Multitalent Agency S.A., en La Ley 2006-D, 513.

25. Límites al dominio LA CAPITAL (ROSARIO) “Insólito: una jueza prohibió alquilar departamento a turistas extranjeros”. ( La Capital, 19 de marzo de 2009) "Cons. de Prop. Callao 626 C/ Palacio Cora Maria S/ Acciones del art. 15 de la ley 13.512" (Expte. Nº 26.962/07) cláusula inserta en el reglamento los departamentos "serán destinados por sus propietarios al uso corriente de ellos o de los terceros a quienes alquilen o transfieran sus unidades. En ningún caso podrán variar su destino o ser dedicados a locales de fiesta, enseñanza de baile o de música, ni podrán ser destinados a centros políticos, casa de pensión o similares, alquiler de habitaciones amuebladas o no, estando igualmente prohibida toda actividad contraria al decoro, tranquilidad, decencia. Moralidad u buen nombre del edificio"

26. Límites al dominio Sanciones ARTÍCULO 2069.- Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibicionesestablecidas en este Código o en el reglamento de propiedad y administración, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.

27. Límites al dominio Sanciones Artículo 15: En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6°, el representante o los propietarios afectados formularan la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísino la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos. El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese, un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado. La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados

28. Límites al dominio Sanciones Proyecto de 1993 artículo 3151: “En caso de violación de un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Título o en el reglamento de propiedad y administración, y sin perjuicio de las demás acciones que correspondieren, el consorcio o cualquier propietario afectado tiene acción para hacer cesar la infracción, que tramita mediante procedimiento sumarísimo abreviado. A este efecto, en única audiencia, las partes deben acompañar toda la prueba de la que intenten valerse. El tribunal puede ordenar allanamientos. La sentencia debe dictarse dentro de los cinco días disponiendo el cese de la infracción si existiese, pudiendo imponer multa de hasta el diez por ciento de la valuación fiscal de la unidad funcional en beneficio del fisco. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reincidencia.”

29. Límites al dominio Sanciones Proyecto de 1998 muy similar artículo 2014: “En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad y administración, o de incumplimiento de la obligación del artículo 1987 inciso f),[y sin perjuicio de las demás acciones que correspondan, el consorcio o cualquier propietario afectado tiene acción para hacer cesar la infracción, la que debe substanciarse en una única audiencia en la que las partes deben acompañar toda la prueba de que intenten valerse. El tribunal puede ordenar allanamientos. La sentencia debe dictarse dentro de los cinco (5) días posteriores a la audiencia, y disponer el cese de la infracción, pudiendo imponer multas, en beneficio del fisco respectivo, de hasta el diez (10) por ciento de la valuación fiscal de la unidad funcional. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reincidencia.”ARTÍCULO 1987.- Obligaciones. El propietario está obligado a …:f) Permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio.

30. Límites al dominio Sanciones Sanciones ARTÍCULO 2069.- Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad y administración, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.

31. Límites al dominio Sanciones El artículo 7.2 de la ley de propiedad horizontal española “el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en el delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación” Ley española de propiedad horizontal artículo 7.2. párrafo 5 si la sentencia fuera estimatoria el juez puede disponer además de la cesación definitiva de la actividad prohibida, y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción, y de los perjuicios causados, y si el infractor no fuese propietario declarar extinguidos definitivamente sus derechos y disponer su inmediato lanzamiento.