Duurzame gebiedsontwikkeling voor een kritische markt

1. Duurzame gebiedsontwikkeling voor een kritische markt Student: Joost van Rooijen Student nr: 1367870 MSc lab: Urban Area Development Eindpresentatie (P5)

2. Introductie • Doelstelling presentatie: “Mentoren, gecommitteerde en geïnteresseerden informeren over de resultaten van het afstudeeronderzoek.”

3. Inhoud • Onderzoeksintroductie • Onderzoeksmethodologie • Aanleiding duurzame gebiedsontwikkeling • Casus duurzaam Erasmusveld Den Haag • Financiële haalbaarheid Erasmusveld • Juridische haalbaarheid Erasmusveld • Conclusies en aanbevelingen

4. Onderzoeksintroductie • Aanleiding • Economische ontwikkelingen • Klimatologische ontwikkelingen • Ontwikkeling van productperceptie • Probleemanalyse • Doelstelling De economische activiteit loopt terug en de nieuwbouwmarkt van onroerend goed is bijna geheel gestagneerd. De wereldwijde uitstoot van broeikas-gassen neemt steeds sterker toe. Van een product puur sec naar een product met een bepaalde belevings-waarde. Het onderzoek haakt in op de economische ontwikkelingen, veranderende productperceptie, klimaatproblematiek en de inherente oproep tot het reduceren van de CO₂ uitstoot in onder andere de vastgoedsector.Het Kabinet heeft zich in ‘Schoon en Zuinig’ ten doel gesteld in 2020 een aandeel van twintig procent duurzame energie te hebben bereikt in de totale energievoorziening en een tempo van energiebesparing te realiseren van twee procent per jaar (VROM, 2007).Hoe zorg je ervoor dat duurzaamheid breed gedragen wordt en men erin wil investeren? Het doel van dit afstudeeronderzoek is op woning- en wijkniveau inzicht te krijgen in de toepassingsmogelijkheden van duurzaamheidsmaatregelen, en in de meerwaarde, de verrekenbaarheid en de verhaalbaarheid ervan bij hoog- en laagbouwwoningen en het effect op de grond- en vastgoedexploitatie van de wijk Erasmusveld in Den Haag.

5. Onderzoeksmethodologie • Onderzoeksoort: Exploratief onderzoek • Conceptueel model: • Onderzoeksmodel: Methoden & Tactieken Een vorm van haalbaarheidsonderzoek. Past binnen de ingenieursgedachte van de afdeling RE&H.

6. Aanleiding voor duurzame gebiedsontwikkeling (1/3) • Ontwikkelingen onroerend goed markt • Algemene economische ontwikkelingen: • Ontwikkeling vraag en aanbod: De situatie op de woningmarkt is, zoals blijkt uit onderzoek van Dynamis (2009) en EIB (2009), verslechterd. Het aanbod is sterk toegenomen en de nieuwbouwproductie afgenomen. Nederland verkeert in kritische marktomstandigheden. De kredietcrisis zorgt tijdelijk voor een betere betaalbaarheid van koopwoningen. Vooral in de Randstad geldt een structureel tekort aan woningen. Door onvermijdelijke verdere concentratie van economische activiteit in de Randstad blijft de woningvraag daar hoog en verslechtert de betaalbaarheid in de nabije toekomst.

7. Aanleiding voor duurzame gebiedsontwikkeling (2/3) • Ontwikkelingen onroerend goed markt • 3. Vraag naar duurzame gebiedsontwikkeling en duurzaam onroerend goed Rakhorst (2008) stelt dat door de brede maatschappelijke bewustwording over de noodzaak van duurzaamheid, de vraag naar duurzaam onroerend goed toeneemt. Uit Woning en markt (2009) blijkt dat de duurzaamheid van een woning de doorslag kan geven bij consumenten. Momenteel is de bereidheid om meer te betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning zeer beperkt.

8. Aanleiding voor duurzame gebiedsontwikkeling (3/3) Klimaatontwikkelingen Gebiedsontwikkeling vraagt, door de negatieve gevolgen van klimaatverandering, om een tweerichtingenaanpak: mitigatie en adaptatie. Mitigatie: aanpakken van de oorzaken door de gebieden duurzaam te ontwikkelen. Adaptatie: omgaan met de gevolgen.

9. Casus Erasmusveld Den Haag • Verantwoording casus • Erasmusveld • Kenmerken • Programma • Eigendomssituatie en samenwerkingsverband • Regionale marktverkenning • Duurzame doelen Het woningaanbod in de regio Den Haag is momenteel ruim. De gemiddelde prijs in 2009 in Den Haag per vierkante meter GBO van een appartement komt op 1.800 euro van een rijwoning 2.100 euro en van een twee-onder-één-kap op 3.250 euro. Op buurtniveau komt de prijs voor een appartement hoger uit: gemiddeld 2.200 euro. Erasmusveld moet extreem duurzaam worden en internationaal toonaangevend. Er worden ongeveer zevenhonderdvijftig woningen gerealiseerd. De eigendoms-situatie van gronden is gedifferentieerd. Particulieren willen, in samenwerking met ontwikkelaars, zelf realiseren. Erasmusveld Den Haag is praktijkcasus voor dit onderzoek. Erasmusveld, met als doel de meest duurzame wijk van de wereld te worden, is gelegen in Den Haag Zuidwest. Voor Erasmusveld is een potentiescan gemaakt. Bio-klimatische kenmerken, waaronder tempe-ratuur en klimaat, bezonning, wind & ventilatie en neerslag & overige water-gerelateerde aspecten zijn onderzocht. Evenals bodem/ geologie, het landschap en aanwezige bebouwing en infrastructuur. Vanuit de potentiescan is per deelgebied een Programma van Mogelijkheden (PvM) opgesteld. Gedurende de charrette is een selectie aan duurzame maatregelen gemaakt uit het PvM. Hierbij is een onderverdeling gemaakt in: energie, water en transport& mobiliteit.

10. Financiële haalbaarheid duurzaam Erasmusveld (1/4) – input • Programmatische uitgangspunten • Programma • Normen • Externe uitgangspunten • Prognose energieprijsontwikkelingen • Prognose waterprijsontwikkelingen • Prognose woningprijsontwikkeling Den Haag • Parameters • Drie alternatieven

11. Financiële haalbaarheid duurzaam Erasmusveld (2/4) – input (Meer)waarde duurzaam vastgoed volgens marktpartijen en woonconsumenten Veranderbaarheid, duurzaamheid, aan-trekkelijkheid en toekomstwaarde * Wanneer een woning een hogere gebruikswaarde heeft voor meerdere bewoners of een scala uiteenlopende woonsituaties draagt dit bij aan de toekomstwaarde. (Aldus Verduijn, 2009) • Financiële meerwaarde volgens spelers in het veld: • Langere exploitabele periode door ‘multifunctionele plattegrond’ * • Lagere rendementseis door lager risico (o.a. leegstandsrisico) • Betalingsbereidheid hogere huurprijs door hoger wooncomfort • Hogere belevingswaarde van het ‘duurzame concept’ (men wil er wonen) • Voorbeeld duurzaam versus traditioneel kantoorgebouw (Triodos bank) • Kale huurprijs ligt gemiddeld ruim zevenentwintig procent hoger • Bruto aanvangsrendement (BAR) respectievelijk zeven punt drie tegen zes punt acht procent • Hogere kale huurprijs en lager BAR zorgen voor elf procent hogere opbrengstenwaarde

12. Financiële haalbaarheid duurzaam Erasmusveld (3/4) – verantwoording De grond- en vastgoedexploitatie van Erasmusveld in traditionele- en duurzame vorm zijn tegen elkaar afgezet:

13. Financiële haalbaarheid duurzaam Erasmusveld (4/4) – resultaten Grondexploitatiekosten & opbrengsten Conclusie grondexploitatie DgDialog Kosten traditioneel ontwikkelde wijk Alternatief 1: € 22.837.526 Opbrengsten traditioneel ontwikkelde wijk Alternatief 1: € 26.147.712 Recapitulatie Exploitatiesaldo op 01-01-2010: Alternatief 1: € 3.310.186 Faseringsinvloeden: saldo prijsstijging / rente-invloed Alternatief 1: €-2.145.361 / €- 790.163 Exploitatiesaldo op einde looptijd (31-12-2020): Alternatief 1: € 374.662 Contante waarde traditionele wijk op 01-01-2010 Alternatief 1: € 212.229 Conclusie grondexploitatie DgDialog Kosten duurzaam ontwikkelde wijk Alternatief 1: € 24.966.982 Opbrengsten duurzaam ontwikkelde wijk Alternatief 1: € 29.793.206 Recapitulatie Exploitatiesaldo op 01-01-2010: Alternatief 1: € 4.826.224 Faseringsinvloeden: saldo prijsstijging / rente-invloed Alternatief 1: €-2.353.059 / €- 482.025 Exploitatiesaldo op einde looptijd (31-12-2020): Alternatief 1: € 1.991.140 Contante waarde duurzame wijk op 01-01-2010 Alternatief 1: € 1.127.890 De hogere grondproductiekosten voor Erasmusveld in duurzame vorm worden ruimschoots gedekt door de hogere te genereren grondopbrengsten. (Brounen,2009) Begrotingsprogramma DGdialog

14. Financiële haalbaarheid duurzaam Erasmusveld (4/4) – resultaten Vastgoedexploitatiekosten De exploitatiekosten zijn op basis van een woonlastenbenadering tegen elkaar afgezet: Vanuit het (positieve) saldo van de cashflowberekeningen van een duurzame eengezinswoning en duurzaam appartement is een inschatting gemaakt van het totale saldo voor geheel Erasmusveld. Voor alternatief één resulteert dit in een NCW van 1.759.282 euro.

15. Conclusie cashflow berekeningen (Looptijd 20 jaar) NCW windmolens Alternatief 1: € 1.298.320 Alternatief 2: € 691.498 Alternatief 3: € 152.842 NCW Zon-PV panelen Alternatief 1: € -148.917 Alternatief 2: € -153.636 Alternatief 3: € -157.820 NCW biovergister Alternatief 1: € 458.006 Alternatief 2: € 428.221 Alternatief 3: € 386.373 NCW duurzame energiemaatschappij Alternatief 1: € 1.607.409 Alternatief 2: € 966.083 Alternatief 3: € 381.396 Financiële haalbaarheid duurzaam Erasmusveld (4/4) – resultaten Decentrale duurzame energievoorzieningen Erasmusveld Het is volgens Kunst (2010) een politieke keuze hoe men omgaat met decentrale groene energievoor-zieningen. Is men bereid om op een creatieve manier om te gaan met de riool- en zuiveringsheffing of houdt men vast aan het gangbare? De opbrengsten hieruit zijn bepalend voor de financiële haalbaarheid van de biomassa-vergistingscentrale.

16. Juridische haalbaarheid duurzaam Erasmusveld (1/2) • Instrumentarium voor kostenverhaal bij de grondexploitatie • Afdwingbaarheid van duurzaamheidsbeleid bij de • vastgoedexploitatie • Instrumentarium om duurzame gebiedsontwikkeling te • bevorderen • Financieringsconstructies De nieuwe Wro en Besluit ruimtelijke ordening Exploitatieplan (indien voortijdig geen (anterieure) overeenkomst is afgesloten) Kosten moeten bij de locatie behoren (profijt, toerekenbaarheid, proportionaliteit) Uitgangspositie Betrokken partijen slagen er niet in middels een anterieure overeenkomst tot overeenstemming te komen over de verdeling van kosten. Formeel geldt dat de gemeente Den Haag de uitvoering van het duurzaamheidsbeleid niet kan afdwingen bij nieuwbouwwoningen. (Artikel 122, Woningwet) Het staat een ontwikkelaar uiteraard vrij om het gemeentelijk duurzaamheidsbeleid toe te passen. Verschillende kostengroepen Gebiedseigen kosten, bovenwijkse voorzieningen, bovenplanse verevening, bijdrage ruimtelijke ontwikkeling. Duurzaamheidsbeleid moet verankerd zijn in een beleidsnota of Structuurvisie. In de praktijk: Onderhandelingen tussen publiek en privaat moeten leiden tot een compromis.

17. Juridische haalbaarheid duurzaam Erasmusveld (2/2) • Aanmoedigende middelen duurzame gebiedsontwikkeling • Subsidies • Overige middelen • Stellen van aanvullende voorwaarden • Ontmoedigende middelen traditionele gebiedsontwikkeling • Belastingen

18. Conclusies Financiële haalbaarheid Juridische haalbaarheid Het onderzoek heeft aangetoond dat het duurzaam ontwikkelen van Erasmusveld, binnen de vastgestelde kaders, financieel verdedigbaar is bij alternatief 1. Het plansaldo is, gezien de verschillen tussen de drie alternatieven, in sterke mate afhankelijk van de kosten- en opbrengstenontwikkeling. In de grond- en vastgoedexploitatie- berekeningen zijn enkel de te monetariseren effecten meegenomen in de berekeningen. Daarnaast bestaan ook niet monetariseerbare positieve externe effecten die zorgen voor extra financiële meerwaarde van duurzaam vastgoed in een duurzame wijk. Plansaldo Erasmusveld Alternatief 1: € 1.127.890* Alternatief 2: €-2.233.570* Alternatief 3: €-8.268.664* Ook de juridische haalbaarheid is aangetoond: Grondproductiekosten zijn te verhalen op zelf-ontwikkelende partijen. Het duurzaamheidsbeleid bij de vastgoedexploitatie is formeel niet afdwingbaar. Echter, het staat de ontwikkelaar wel vrij om het duurzaamheidsbeleid toe te passen. Diverse financiële producten bieden consumenten de mogelijkheid om de hogere investeringskosten mee te financieren boven het gestelde woonquotum.

19. Aanbevelingen volgend uit dit onderzoek • Succesfactoren duurzame gebiedsontwikkeling: • Convergeren van belangen • Creëren van andere waardeperceptie in de keten • Economisch belang bespreekbaar maken • Er moet baat zijn voor de consument • Consument-betrokkenheid (argwaan wegnemen) • Aanpassen van een aantal juridische kaders: • Huurwaarderingsstelsel (juni 2010) • Implementatie warmtewet

20. Duurzame gebiedsontwikkeling: weten is beminnen! Student: Joost van Rooijen Student nr: 1367870 MSc lab: Urban Area Development Eindpresentatie (P5)

21. Literatuur (1/4) Baggelaar, Paul K, Geudens, Peter J.J.G. (2005). Prognose landelijke drinkwater vraag tot 2020. Rijswijk: VEWIN De Boer, Arnold, ten Have, Frank, (2007). Grondexploitatiewet vergt andere aanpak gemeentelijk kostenverhaal. Deloitte, nr.., 1-3 Van den Brand, Joop, e.a., (2008). Handreiking Grondexploitatiewet. Den Haag: Sdu Uitgevers Brounen, Dirk, e.a., (2009). The Diffusion of Green Labels in the HousingMarket. Rotterdam: RSM Creemers, H.L.M.G., (2007). Het recht van de eigenaar om de bestemming van de grond “zelf” te realiseren. O.U.N., nr.., 1-50 Croes, A.L., (2005). Privaatrecht vastgoed. Groningen: WoltersNoordhoff Deuten, Jochum (2009). Reken aan wijken met de effectencalculator. RealEstate Magazine, 2009, 66, 3 DSO Den Haag (2006). Structuurvisie Den Haag 2020, Wereldstad aan Zee – Leyweg. Den Haag: DSO Den Haag DSO Den Haag (2005). Overzichtskaart uitgiftebeleid Den Haag. Den Haag: DSO Den Haag DSO Den Haag (2008). Erfpacht of eigen grond. Den Haag: DSO Den Haag Van Ee, M. e.a. (2009) Locale duurzame energiebedrijven, een aantal visies uit de markt. Rotterdam: Eversheds Faassen Van Enk, Wabe, (2009). Kloof tussen publieke en private partijen groeit tijdens economische recessie. PropertyNL, nr 3, 11 De Graaf e.a., (2009). Sprekende Cijfers Woningmarkten 2009. Amersfoort: Dynamis Amersfoort Geudens, P.J.J.G. (2008). Waterleidingstatistiek 2007. Rijswijk: VEWIN Van de Griendt, B. (2007). Grond voor zorg- stof tot nadenken. Utrecht: Uitgeverij STILI NOVI Hijmans, E.R., Gerzon, R.J., (1995). Recht rond grondbeleid: een juridisch handboek voor het Grondbedrijf. Enschede: Vanderloeff Drukkers

22. Literatuur (2/4) De Jong-Tennekes, M., Versteegh, F., (2009). Rabo Vastgoedgroep Woning & Markt 2009. Zaltbommel: De Regiekamer Communicatie Knol, M., Savelkoul, H. (2009). Kredietcrisis en grondbeleid. Real Estate Magazine, 62, 44-46 Kolpron Consultants, (1998). Grondbezit & grondverwerving VINEX-uitleglocaties. Rotterdam: Kolpron Kruijt, B., e.a., (1990). Economische Grondslagen van Grondbeleid. Amsterdam: SBV Lobée, J.M. (1999). Grondopbrengst versus grondbeleid. Delft: DUP. MusKee, Marten, (2006). Vette jaren grondbedrijven voorbij: corporaties betalen marktconforme prijs. VNG Magazine, nr 13, ... Priemus, H., Dubbeling, D.J., (2000). Hou je mond over grond. Delft: DUP Satellite Projectgroep Structuurvisie Den Haag 2020, e.a., (2005) Wereldstad aan Zee, structuurvisie Den Haag 2020. Den Haag: Gemeente Den Haag, Multimedia Rakhorst, A., (2008). De winst van duurzaam bouwen.Heeswijk: Search Knowledge Rothengatter, Rob, (2009). Duurzame stedelijke vernieuwing: de logica van de wijk. Den Haag: VROM Schiffers, Mathijs, (2008). Ruzie over prijzen van bouwkavels. Het financieel Dagblad, nr 14/7, 13 Tawil, E.D., e.a., (2008) Duurzaam Erasmusveld Den Haag, hub voor ecologie en natuurlijk comfort. Haarlem: Atelier 2T Thoonen, J.J., Gerritsen, W.H.F., (2007). Grondexploitatiewet, de gevolgen van de grondexploitatiewet voor de dagelijkse praktijk. Den Haag: Sdu Uitgevers Van der Veen e.a., (2009), Monitor Duurzaam Nederland 2009. Den Haag: CBS Verschuren, P., Doorewaard, H., (2007). Het ontwerpen van een onderzoek. Den Haag: Lemma Vroom, Walter, de Wolff, Herman, (200.). De Grondexploitatiewet en de verwervingskosten, Hoe vereven je de inbrengwaarde? nb, nb De Wolff e.a., (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Delft: OTB Wolting, Bert, (2006). PPS en gebiedsontwikkeling. Den Haag: Sdu Uitgevers

23. Literatuur (3/4) Personen Technische Universiteit Delft Drs. ing. J.P. (Jo) Soeter Mr. F.A.M. (Fred) Hobma Grontmij Mid-west Ing. E.P. (Eric) Treep Ing. L. (Bert) Blaauwendraad MSc Drs. L. (Luuk) Vranken Ir. E. (Erik) Luyendijk Grontmij Nederland Ing. D. (Dick) Boer (Bouwkostendeskundige) Ir. G. (Gijs) Kuijf (Civiel kostendeskundige) Ing. R. (Ruud) de Vries (Kostendeskundige elektrotechniek) Dhr. R. (Riny) van den Hengel (Groepsleider Technical Management) Ir. M. (Marijn) Kunst (Hoofd Technologie Water, Infrastructuur en Milieu)

24. Literatuur (4/4) Personen extern Seinen Projectontwikkeling (Lezing) - d.d. 11 november 2009 Dhr. H. (Henk) Seinen EPEA Eindhoven (Lezing) - d.d. 5 december 2009 Dhr. F. (Frank) Aerts William McDonough +Partners EU (Lezing) - d.d. 5 december 2009 Dhr. K. (Kees) Noorman Triodus Bank (Rondetafel gesprek) - d.d. 16 december 2009 Dhr. Guus Berkhout Institutionele belegger (directeur IVBN) (Rondetafel gesprek) - d.d. 16 december 2009 Dhr. F. (Frank) van Blokland Duurzame ontwikkeling (directeur AM Energy) (Rondetafel gesprek) - d.d. 16 december 2009 Dhr. L. (Louis) Hiddes Woning corporatie Woonzorg (lezing) - d.d. 16 december 2009 Dhr. Guus Verduijn