Mäklarens ersättning

1. Mäklarens ersättning • Ersättningsformen – provision • Provisionens bestämmande • Rätt till provision • Rätt till kostnadsersättning • Nedsättning av provisionen

2. 21 § Ersättningsformen, huvudregel Om inget annat avtalats utgår ersättning som provision baserad på köpeskillingen. • Presumtion för provision om personen faller under 1 § FML. • Enligt praxis anses advokater som förmedlar ta betalt med fast arvode plus kostnadsersättning.

3. Ersättningsformer, forts. • Provision med fast minimibelopp • Se uppdragsavtalet i kompendiet, s. 82. • Används för objekt med lågt el. osäkert värde.

4. Ersättningsformer, forts. Provisionstrappa • Incitament att uppnå högt pris • Incitament att vilseleda säljaren om marknadsvärdet • FMN: OK om brytpunkten ligger vid det förväntade marknadsvärdet • Brytpunkten under förväntat marknadsvärde om ersättningen under punkten är lägre än ordinarie provision? OK!

5. Diskussion om provisionsformen Är provision förenligt med ”opartisk mellanman”? • Incitament att maximera köpeskillingen • Incitament att lura köparen • Säljteknik istället för att tillvarata bägges intressen • Falsk budgivning Lönar det sig att söka trissa upp priset på ett enskilt objekt?

6. Provisionens bestämmande Provision när avtal saknas • ”Skäligt belopp” • 18:5 HB samt 45 och 47 §§ KöpL analogt. • Riksprovisionstaxan avskaffad 1993 - konkurrensbrott Provision vid prisavdrag på objektet • Baseras på det högre priset om avdraget avser fel i köprättslig mening (JB el. KöpL) • Annars det lägre priset (t ex besiktningsklausul) Provision vid byte av fastighet • Räkna fram värdet på uppdragsgivarens fastighet.

7. Vem har rätt till provisionen? • Den ansvarige mäklaren, inte företaget! • Företaget endast vid överlåtelse av fordran. • Om flera mäklare – delas upp dem emellan • Kunden kan inte betala med befriande verkan till endast en av dem.

8. Vem skall betala provisionen? Uppdragsgivaren skall betala provision, oavsett om han är säljare eller köpare. • All annan diskussion överflödig. • I praktiken blir det alltså oftast säljaren som betalar provisionen.

9. 21 § 2 st. – Rätt till provision Fem rekvisit för rätt till provision: • Förmedlingsuppdrag • Identitet mellan avtalat förmedlingsobjekt och överlåtet objekt • Bindande överlåtelseavtal • Mäklaren skall ha anvisat köparen. • Orsakssamband mellan mäklarens arbete och det bindande överlåtelseavtalet

10. Rätt till provision: förmedlingsuppdrag • 11 § Skriftlighetskravet underlättar! • I kommersiella förhållanden är dock muntliga avtal möjliga och inte helt ovanliga. • Mäklaren har bevisbördan • Gäller både avtalets existens och dess innehåll. • Det räcker att det funnits ett avtal. • Kunden kan inte smita från ersättningen genom att säga upp avtalet.

11. Rätt till provision: identitet Objektet i förmedlingsuppdraget skall vara identiskt med det som överlåts. • Problem: överlåtelse av bolag • Fastigheten ”bolagiseras” innan överlåtelse • Problem: följdaffärer • Annan egendom ingår i överlåtelsen

12. Bindande överlåtelseavtal • Överlåtelseavtal som uppfyller kriterierna i 4 kap JB resp. BRL. • Återgångsvillkor måste vara uppfyllda. • T ex låneklausul, besiktningsklausul, köpebrev. Ex: KÖPEBREV 4:5 JB Mäklarens rätt till provision kan bero av köparens vilja eller förmåga att betala! • Därför skrivs in i uppdragsavtalet att provisionen utgår oavsett bindande överlåtelse. • OK om köpekontraktet föreskriver handpenning som kan täcka mäklarprovisionen.

13. Bindande överlåtelseavtal, forts. Vid ogiltiga förvärv utgår ingen provision. • Köparen förvägras medlemskap i bostadsrättsförening. • Bristande samtycke från make/sambo • Ogiltighet enligt 28-36 § AvtL (?) • Kanske provision om ogiltigheten hänför sig till mäklarens uppdragsgivare.

14. Rätt till provision: anvisning Definition: • Köparen har fått kännedom om objektet genom mäklarens verksamhet, och • Säljaren inser eller borde inse detta. • Lämna över spekulantlista! • Mäklaren kan inte anvisa en spekulant som redan var känd för säljaren. • ”Känd” som spekulant, inte som person.

15. Rätt till provision: orsakssamband Överlåtelsen skall bli av som en följd av mäklarens arbete • Svårt att fastställa • ”Nödvändig förutsättning” och ”väsentlig orsak” Problem: säljaren säger upp avtalet och överlåter på egen hand • NJA 1975 s. 748 Presumtion för orsakssamband om köparen har anvisats av mäklaren

16. Rätt till provision: orsakssamband Problem: ny mäklare anlitas och objektet säljs till spekulant som anvisats av den första mäklaren • Provisionen går till den som haft störst inverkan på att överlåtelsen sker. • Uppdelning av provision extremt undantagsfall. • Om mäklare 2 anlitas endast för ”kontraktsfasen” går provisionen till mäklare 1. • Om mäklare 1 misslyckats att få spekulanten intresserad, går provisionen till mäklare 2.

17. 21 § 3 st. - ensamrättsfallet Under ensamrättstiden har mäklaren alltid rätt till provision oavsett orsakssamband mm. • Mäklaren skall ges incitament att lägga ner resurser att marknadsföra objektet mm. • Detta är ”andra sidan av myntet” till ensamrättsreglerna i 11 §. • Problem: konkurrerande provisionsanspråk

18. 22 § - Kostnadsersättning Har mäklaren provision, har hon inte rätt till kostnadsersättningar om inte särskilt avtal träffats om det. • Praktisk betydelse mest om mäklaren misslyckas med att förmedla objektet. • Vid fast arvode har mäklaren rätt till ersättning för kostnader (18:5 HB)