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„Erfahrungen mit der Privatisierung öffentlicher Wohnungsbestände“

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„Erfahrungen mit der Privatisierung öffentlicher Wohnungsbestände“ Wohnungswirtschaftliches Fachgespräch Bayrischer Landtag, München, 23.01.2012. 1. Ausgangslage. Wohnungsmärkte in NRW : Ausdifferenzierung in Wachstums- und Schrumpfungsmärkte

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Presentation Transcript
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„Erfahrungen mit der Privatisierung öffentlicher Wohnungsbestände“

Wohnungswirtschaftliches Fachgespräch

Bayrischer Landtag, München, 23.01.2012

Daniela Schneckenburger MdL

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1. Ausgangslage

Daniela Schneckenburger MdL

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Wohnungsmärkte in NRW : Ausdifferenzierung in Wachstums- und Schrumpfungsmärkte

  • Gleichzeitige Zunahme vernachlässigter Immobilienbestände durch Finanzinvestoren (sog. „Immobilienheuschrecken“)
  •  insolvente Wohneigentumsgemeinschaften (WEG) private VermieterInnen

Schwerpunkt

der Kommissions-arbeit laut Einsetzungsantrag

Daniela Schneckenburger MdL

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NRW besonders von Wohnungsprivatisierungen betroffen

  • Ungefähr 450.000 Wohneinheiten befinden sich im Besitz von sog. „Immobilienheuschrecken“
  • Schwerpunktmäßiger Aufkauf alter Werkswohnungsbestände (Thyssen-Krupp, Viterra (E.ON), Evonik, THS), Gagfah und LEG
  • Wohnungsmärkte in Nordrhein-Westfalen:
  • zunehmend von regionaler Differenzierung der Nachfrage betroffen
  •  Aufkäufe jedoch meist in entspannten Märkten und von „einfachen“ Beständen

Daniela Schneckenburger MdL

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2. Real Estate Private Equity auf den Deutschen Wohnungsmärkten

Daniela Schneckenburger MdL

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Finanzinvestoren in Deutschland

  • Verstärkte Aktivitäten von Finanzinvestoren auf den bundesdeutschen Wohnungsmärkten seit 1999
  • Insgesamt ca. 150 Transaktionen von Wohnungspaketen über 800 Wohneinheiten (WE)
  • 1,9 Mio. Wohnungen bundesweit
  • 2/3 zwischen 2004 und 2005 (ca. 807.000 WE)

Daniela Schneckenburger MdL

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Quelle: Unger 2009

Daniela Schneckenburger MdL

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Ankaufsmotivation

  • Niedrige Preise im internationalen Vergleich
  • Annahme einer risikoarmen Investition
  • Annahme einer guten Bestandsqualität
  • Annahme einer erhöherbaren Eigentumsquote
  • Verwertungsinteressen
  • Immobilienhandel (kurz- und mittelfristig)
  • Längerfristige Bewirtschaftung

Daniela Schneckenburger MdL

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Quelle: Stücker 2010

Daniela Schneckenburger MdL

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Rendite durch…

  • Einsatz innovativer Finanzierungsinstrumente
  • Portfoliooptimierung (Neu- und Höherbewertung der Bestände, Einzelprivatisierung, Verkauf von Teilportfolien…)
  • Kostenreduktion(Instandhaltung, Investition, Modernisierung)
  • Unternehmensrestrukturierung (Optimierung der Verwaltungsprozesse, Personalreduzierung)
  • Miet-Cashflow(Erhöhung der Bestandsmieten, nach Finanzmarktkrise wichtiger)

Daniela Schneckenburger MdL

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Folgen der Wirtschafts- und Finanzmarktkrise

  • Problem:
  • Möglichkeiten des Marktes überschätzt
  • Verschärfung der Finanzierungsbedingungen und Kreditvergaben
  • Starker Rückgang des Wohnungshandels
  • Investoren werden zu Bestandshaltern
  •  RISIKO: Refinanzierung!!!

Daniela Schneckenburger MdL

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3. Bestandspflege unter Renditezwängen

Daniela Schneckenburger MdL

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Finanzinvestoren als Wohnungsunternehmer

  • Überdurchschnittliche Renditeerwartungen gepaart mit mangelhaften Erfahrungen als Wohnungsbewirtschafter!
  •  Folgen für Personal, MieterInnen und Städte

Daniela Schneckenburger MdL

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Privatisierung mit vielen Verlierern

Dortmund. Leerstände fallen immer mehr ins Auge, Wohnungen in Großsiedlungen verschimmeln. Rund 450 000 öffentlich geförderte Wohnungen in NRW sind seit dem Jahr 2004 an Finanzinvestoren verkauft worden. Doch das vermeintlich lukrative Geschäft hat sich in Zeiten der Finanzkrise als ein Deal mit vielen Verlierern erwiesen. (WR, 01.09.2011)

„Einstürzende Altbauten“

Hamburg. Die Gagfah, eine der größten Wohnungsgesellschaften der Republik, gehört mittlerweile einer US-Heuschrecke. Seit fünf Jahren werden dem Unternehmen dicke Renditen abgepresst - auf Kosten der Mieter. Viele der Häuser verfallen. Nun wird es sogar den Investoren mulmig. (Spiegel 21/2011)

Heuschrecken werden Hausmeister

Finanzinvestoren stoßen am deutschen Mietmarkt an ihre Grenzen. Der Ruf der Firmen ist schlecht, die erwarteten Supergewinne bleiben aus. Wandeln sich die Heuschrecken zu braven Hausmeistern? (wiwo, 21.09.2011)

Solingen: Gagfah bleibt Problem

Wenn ein Vermieter eine Siedlung verkommen lässt, wie jetzt die Gagfah in der Hasseldelle, sind einer Stadtverwaltung die Hände gebunden. Dies erklärte Peter Strotmann vom Stadtdienst Wohnen gestern den Mitgliedern des Sozialausschusses. Die Bau- und Wohnungsaufsicht könne lediglich bei groben Mängeln und zur Gefahrenabwehr einschreiten. Dies sei bei der lockeren Fassade geschehen. "Von den Mietern selbst haben wir aber noch keine einzige Anzeige erhalten.“ (RP, 23.03.2011)

Preuswald wird zum regelrechten Ghetto

Aachen. Allenfalls mit Blick auf die üppige Vegetation ist alles im grünen Bereich an der unteren Lütticher Straße - sagen die Vertreter der Bürgerinitiative Preuswald. Und fahren einmal mehr schweres Geschütz auf gegen den Immobilienriesen Deutsche Annington, der 625 Wohnungen rund um die Reimser Straße besitzt und verwaltet. (AZ, 27.09.2011)

Hassels: Brandhaus weiter ohne Aufzug

Düsseldorf. Fast zwei Wochen nach dem Großbrand an der Potsdamer Straße 45 sind die Mieter des 16-stöckigen Wohnhochhauses weiter ohne Aufzug. "Meine Familie muss immer noch alle Einkäufe zu Fuß die Treppen hochschleppen", berichtet Joana Kries (16). (RP, 02.08.2011)

Daniela Schneckenburger MdL

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Ausbleibende Instandhaltung und Modernisierung

  • Vernachlässigung und Vermüllung der Wohnungsbestände
  • Bauliche Schäden
  • Schimmel, Vandalismus, kaputte Heizungen und Warmwasserversorgung, Gefährdung durch Fassadenschäden und defekte Aufzüge etc.
  • Mieterhöhungen
  • Fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen
  • Mangelhafte oder kostenpflichtige Erreichbarkeit
  • Fehlende Mieterauswahl
  • Finanzielle Belastung der MieterInnen, Verdrängung von MieterInnen, Belastung der öffentlichen Haushalte („Geschäftsmodell Hartz IV“)

Daniela Schneckenburger MdL

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Fehlende Ansprechpartner für Städte und Behörden

  • keine Beteiligung an Aufwertungs- und Stabilisierungsmaßnahem im Quartier (Soziale Stadt, Stadtumbau West)
  •  Negative Ausstrahlung ins Wohnquartier, Handlungsunfähige Kommunalverwaltungen

Daniela Schneckenburger MdL

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4. Privatisierung einer Landesgesellschaft

- Der Fall LEG

Daniela Schneckenburger MdL

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Landesentwicklungsgesellschaft NRW (LEG)

  • 1970 gegründet als Zusammenschluss vormals eigenständiger öffentlicher Wohnungsunternehmen; 68% der Anteile Beteiligungsverwaltungsgesellschaft NRW und 22% NRW.BANK
  • 1987 Übernahme von 38.000 WE der insolventen „Neuen Heimat“
  • Oktober 2006 Entscheidung zum Verkauf der Landesanteile unter der Regierung von CDU und FDP im Bieterverfahren um „die Wohnungen mit privaten Kapital zukunftsfähig zu machen“…
  • Dezember 2007 Anhörung zur Sozialcharta unter Einbindung der Mietervereine, Gewerkschaften etc. mit mäßigen Erfolg

Daniela Schneckenburger MdL

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Landesentwicklungsgesellschaft NRW (LEG)

  • Bildung einer breiten Opposition aus u.a. Grünen, SPD, Mieterschutzbund NRW, Mieterforum Ruhr, Volksinitiative LEG…
  • 2008 Veräußerung der 93.000 WE an den Whitehall Funds der us-amerikanischen Investmentbank Goldmann Sachs mit undurchsichtigen Eigentümerstrukturen

Daniela Schneckenburger MdL

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Sozialcharta

  • Von der schwarz-gelben Landesregierung wurde eine von den Interessensverbände als zu unkonkret kritisierte Sozialcharta erstellt
  • Kritikpunkte:
  • Faktisch ist der Mieterschutz eher gering, es sind überdurchschnittliche Mieterhöhungen ermöglicht worden und die Investitionsmittel sind auf sehr niedrigen Niveau
  • Mittlerweile Aufweichungen durch den Interpretationsausschuss (Vorlage 15/779)
  • Kleine Anfrage zur Aushöhlung der Schutzrechte der MieterInnen im Oktober 2010 (DS 15/407)

Daniela Schneckenburger MdL

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Entwicklungen seit 2008

  • Mit Eigentumsübergang wurden alle Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen gestoppt
  • Die Instandhaltungskosten wurden um 1 €/m² gekürzt
  • Mieten wurden an verschiedenen Standorten drastisch erhöht
  • Frühjahr 2011 versucht die LEG die Mieten flächendeckend nach §557 BGB mit Zustimmung der Mieter zu erhöhen
  • Mangelnde Instandhaltung und Modernisierung wirkt sich mittlerweile in den Beständen aus (Schimmel, bauliche Mängel)

Daniela Schneckenburger MdL

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Entwicklungen seit 2008

  • Mit Eigentumsübergang wurden alle Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen gestoppt
  • Die Instandhaltungskosten wurden um 1 €/m² gekürzt
  • Mieten wurden an verschiedenen Standorten drastisch erhöht
  • Frühjahr 2011 versucht die LEG die Mieten flächendeckend nach §557 BGB mit Zustimmung der Mieter zu erhöhen
  • Mangelnde Instandhaltung und Modernisierung wirkt sich mittlerweile in den Beständen aus (Schimmel, bauliche Mängel)

Daniela Schneckenburger MdL

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5. Handlungsoptionen und Szenarien

Daniela Schneckenburger MdL

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Fazit Sozialcharta

  • Bisherige Ausgestaltung der Sozialcharten haben, auch in Beispielen aus Dresden, Niedersachsen u.a. gezeigt, dass der Mieterschutz oft unzureichend war und nicht wesentlich über die gesetzlichen Mindestbestimmungen des BGB hinausgeht.
  • Die Ausgestaltung der Charten blieb oft unkonkret, die Eingaben der Mieterverbände blieb in NRW weitestgehend unberücksichtigt.
  • Unterschiedliche Auslegungen der Vereinbarungen mussten bereits im Interpretationsausschuss geklärt werden.

Daniela Schneckenburger MdL

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Interventionsansätze für vernachlässigte Wohnungsbeständen

  • „lokal“
  • Mietrecht
  • Baurecht
  • Wohnungsrecht
  • Ordnungsrecht
  • Umgang mit KdU-Geldern
  • „global“
  • Regulierung der Finanzmärkte
  • Sicherung öffentlicher und genossenschaftlicher Bestände -
  • Neue Wohnungsgemeinnützigkeit
  •  Wichtig sind abgestimmte Strategien und eine gute Vernetzung der kommunalen Akteure und Ämter!

Daniela Schneckenburger MdL

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Zukunftsszenario in der „Null“-Variante…

  • Der Markt-Exit der privaten Investoren erfolgt nach 3-7 Jahren. Übrig bleiben hoch verschuldete Wohnungsunternehmen mit substantiell vernachlässigten Wohnungsbeständen und unzumutbarer Wohnqualität in geschädigten Quartieren in denen die öffentliche Hand massiv investieren und modernisieren muss

Daniela Schneckenburger MdL

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Zukunftsszenario mit Intervention…

  • Die Kommission soll Vorschläge erarbeiten um…
  • verlässliche Interventionsmöglichkeiten für Kommunen und MieterInnen schaffen
  • verbindliche Rahmenbedingungen zur Bewirtschaftung von Wohnungen für die Wohnungswirtschaft schaffen
  • Handel mit (sozial geförderten) Immobilien sozial nachhaltig zu reglementieren

Daniela Schneckenburger MdL