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CAS PRATIQUE SUR L’EXECUTION DU CONTRAT DE LOCATION

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CAS PRATIQUE SUR L’EXECUTION DU CONTRAT DE LOCATION. La loi du 6 Juillet 1989. Le champ d’application de la loi Locaux à usage d’habitation principale loués vides Locaux à usage mixte professionnel et habitation Garages, jardins… accessoires au local principal

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Presentation Transcript
la loi du 6 juillet 1989
Adil de l'HéraultLa loi du 6 Juillet 1989

Le champ d’application de la loi

Locaux à usage d’habitation principale loués vides

Locaux à usage mixte professionnel et habitation

Garages, jardins… accessoires au local principal

Caractère d’Ordre Public de la Loi (Art. 2)

article l 632 1 du cch loi du 18 janvier 2005
Adil de l'HéraultArticle L 632-1 du CCH (Loi du 18 janvier 2005)

Locations meublées à usage d'habitation principale

Un texte d'ordre public

Un contenu minimal

cas pratiques sur l execution du contrat de location
CAS PRATIQUES SUR L’EXECUTION DU CONTRAT DE LOCATION

Adil de l'Hérault

LES REVISIONS DE LOYERS

cas pratique sur les revisions de loyers
CAS PRATIQUE SUR LES REVISIONS DE LOYERS

Adil de l'Hérault

Les locations vides soumises à la Loi du 6 juillet 1989

la r vision annuelle du loyer art 17d
Adil de l'HéraultLa révision annuelle du loyer ( art 17d)
  • Le loyerpeutêtrerévisé

•Si une clause de révisioneststipuléedans le contrat

•Et elle ne doit pas excéder la variation annuelle d’un indiceéconomiqueimpératif:

l’indice de référence des loyers (IRL), pour les révisionseffectuées à compter du 01/01/2006 (réformé par la Loi du 08/02/2008)

Rappel : pour les révisionsantérieures au 01/01/2006, révisionselon la moyennesurquatretrimestresassociée à l’indice INSEE du coût de la construction (ICC),

la r vision annuelle du loyer art 17d1
Adil de l'HéraultLa révision annuelle du loyer ( art 17d)
  • Révisionannuelle
  • à la date convenue par les parties

• à défaut au terme de chaqueannée du contrat

  • Date de référencepermettant le choix de l’indice
  • Fixéecontractuellement
  • A défaut, celle du dernierindicepublié à la date de signature du bail
cas pratique sur les revisions de loyers1
CAS PRATIQUE SUR LES REVISIONS DE LOYERS

Adil de l'Hérault

Les locations meublées

la r vision annuelle du loyer
Adil de l'HéraultLa révision annuelle du loyer
  • Le loyerpeutêtrerévisé

•Si une clause de révisioneststipuléedans le contrat

•Et elle ne doit pas excéder la variation annuelle d’un indiceéconomiqueimpératif:

-Renvoi à l’article 17 d) de la Loi du 06/07/1989 depuis la Loi du 5 mars 2007

Rappel : pour les révisionsantérieures, liberté du choix de l’indice

la r vision annuelle du loyer1
Adil de l'HéraultLa révision annuelle du loyer
  • Révisionannuelle
  • à la date convenue par les parties

• à défaut au terme de chaqueannée du contrat

  • Date de référencepermettant le choix de l’indice
  • Fixéecontractuellement
  • A défaut, celle du dernierindicepublié à la date de signature du bail
cas pratiques sur l execution du contrat de location1
CAS PRATIQUES SUR L’EXECUTION DU CONTRAT DE LOCATION

Adil de l'Hérault

LES AUGMENTATIONS DE LOYERS

cas pratique sur les augmentations de loyers
CAS PRATIQUE SUR LES AUGMENTATIONS DE LOYERS

Adil de l'Hérault

Les locations vides soumises à la Loi du 6 juillet 1989

renouvellement du bail donnant lieu r valuation de loyer art 17c
Adil de l'HéraultRenouvellement du bail donnant lieu à réévaluation de loyer (Art. 17c)

Si la reconduction tacite est automatique, le renouvellement, quant à lui, obéit à des règles de forme et de fond

Offre de renouvellement au moins six mois avant la fin du bail par LRAR ou exploit d’huissier

Le loyer doit être manifestement sous évalué

En cas de désaccord, saisir la Commission Départementale de Conciliation puis le juge(avant la fin du contrat)

Une hausse étalée par 1/3 annuel (si < 10%) ou par 1/6 annuel (si > 10%)

renouvellement du bail donnant lieu r valuation de loyer art 17c1
Adil de l'HéraultRenouvellement du bail donnant lieu à réévaluation de loyer (Art. 17c)

A peine de nullité, reproduction dans la notification des dispositions de l’article 17c)

Liste des références

Contratrenouvellé pour 3 ou 6 ans

cas pratique sur les augmentations de loyers1
CAS PRATIQUE SUR LES AUGMENTATIONS DE LOYERS

Adil de l'Hérault

Les locations meublées

renouvellement du bail avec augmentation de loyer
Adil de l'HéraultRenouvellement du bail avec augmentation de loyer

Proposition de renouvellement avec proposition d’un nouveau loyer pour le terme du bail

Troismois au moinsavant le terme du bail

Si acceptation, renouvellement pour un an

Si refus, locatairedoit quitter les lieux

cas pratiques sur l execution du contrat de location2
CAS PRATIQUES SUR L’EXECUTION DU CONTRAT DE LOCATION

Adil de l'Hérault

LES REPARATIONS LOCATIVES

cas pratique sur les reparations locatives
CAS PRATIQUE SUR LES REPARATIONS LOCATIVES

Adil de l'Hérault

Les locations vides soumises à la Loi du 6 juillet 1989

les reparations locatives loi 89 obligations du bailleur art 6
Adil de l'HéraultLES REPARATIONS LOCATIVES / LOI 89Obligations du bailleur (art. 6)

Obligation de délivrance

délivrance d’un logementdécent (loi 13/12/2000)

En bon étatd’usage et de réparationslocatives

Garantie de jouissancepaisible du logementloué et garantie des vices

Entretien du bienloué

entretien en état de servir à l’usageconvenudans le bail

faire les réparationsautresque locatives ou dues à la vétusté

les reparations locatives loi 89 obligations du locataire art 7
Adil de l'HéraultLES REPARATIONS LOCATIVES / LOI 89Obligations du locataire (art. 7)

entretien courant du logement, menues réparations et réparations locatives

répondre des dégradations et pertes survenant dans les lieux loués à usage de jouissance exclusive

cas pratique sur les reparations locatives1
CAS PRATIQUE SUR LES REPARATIONS LOCATIVES

Adil de l'Hérault

Les locations meublées

les reparations locatives meuble obligations du bailleur art 1719 et 1720 ccivil
Adil de l'HéraultLES REPARATIONS LOCATIVES / MEUBLEOBLIGATIONS DU BAILLEUR (art 1719 et 1720 CCivil

Obligation de délivrance

Délivrance d’un logement décent

En bon état de réparations de toute espèce

Garantie des vices ou défauts de la chose louée

Entretien du bien loué

Entretien en état de servir à l’usage convenu dans le bail

Faire les réparations nécessaires autres que locatives ou dues à la vétusté

les reparations locatives meuble obligations du locataire
Adil de l'HéraultLES REPARATIONS LOCATIVES / MEUBLEOBLIGATIONS DU LOCATAIRE

Répondre des dégradations et pertessauf à prouverqu’ellesonteu lieu sans safaute (art. 1732 CC)

Réparations locatives et menu entretien (tellesquedésignées par l’usage des lieux) saufvétustéou force majeure

User de la chose louée en bon père de famillesuivant la destination donnée par le bail (art. 1728 CC)

Si pas d’état des lieux,locataire présumé les avoir reçu en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire (art. 1731 CC)

les reparations locatives meuble am nagements
Adil de l'HéraultLES REPARATIONS LOCATIVES / MEUBLEAménagements

Clauses dérogatoires : clauses limitantouétendant les obligations de l’uneoul’autre des parties

Clauses définissant plus précisémentles obligations de l’uneoul’autre des parties

Par exemple pour unedéfinition plus précise des réparations locatives renvoi au décret n° 87-712 du 26 août 1987 ou aux accords Delmon de novembre 1975

cas pratiques sur l execution du contrat de location3
CAS PRATIQUES SUR L’EXECUTION DU CONTRAT DE LOCATION

Adil de l'Hérault

LES CHARGES RECUPERABLES

cas pratique sur les charges recuperables
CAS PRATIQUE SUR LES CHARGES RECUPERABLES

Adil de l'Hérault

Les locations vides soumises à la Loi du 6 juillet 1989

les charges locatives art 7 et 23
Adil de l'HéraultLes charges locatives (art 7 et 23)

Charges récupérables

Pour services rendus liés à l’usage de la chose louée

Dépenses d’entretien et menues réparations sur les éléments d’usage commun

Impositions sur les services profitant directement au locataire

Caractère limitatif de la liste du décret du 26/08/87 sauf dérogation par accord collectif local pour l'amélioration de la sécurité et pour le développement durable

Exigibles sur justification, donc forfait impossible

le r gime des charges r cup rables art 23
Adil de l'HéraultLe régime des charges récupérables (Art 23)

Possibilité de demander des provisions justifiées par les comptes et exercicesantérieurs

En cours de bail, régularisationau moinsannuelle

Un moisavantcetterégularisation communication du décompte au locataire

Durant un mois, à compter de l’envoi, les piècesjustificativessonttenues à la disposition du locataire

(PL : introduction d’une prescription biennale)

cas pratique sur les charges recuperables1
CAS PRATIQUE SUR LES CHARGES RECUPERABLES

Adil de l'Hérault

Les locations meublées

les charges locatives en meubl
Adil de l'HéraultLes charges locatives en meublé

Pas de définition des charges récupérables dans le Code civil

Nécessaire de préciser dans le bail les charges récupérables (le plus simple : renvoyer au décret n° 87-713 du 26 août 1987)

Provisions ou forfait de charges

Indiquer les modalités de régularisation des charges s’il s’agit de charges provisionnelles

cas pratiques sur l execution du contrat de location4
CAS PRATIQUES SUR L’EXECUTION DU CONTRAT DE LOCATION

Adil de l'Hérault

L’ETABLISSEMENT DE L’ETAT DES LIEUX ET LA RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE

cas pratique sur l etablissement de l etat des lieux et la restitution du depot de garantie
CAS PRATIQUE SUR L’ETABLISSEMENT DE L’ETAT DES LIEUX ET LA RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE

Adil de l'Hérault

Les locations vides

le d p t de garantie
Adil de l'HéraultLe dépôt de garantie

Versé en garantie de l ’exécution des obligations locatives d ’un montant maximum de un mois de loyer hors charges (art 22)

restitution sous deuxmois après la restitution des clés

(PL : majoration 10% par mois de retard)

l tat des lieux annex au contrat
Adil de l'HéraultL’état des lieux : annexé au contrat

Un état des lieux d’entrée et de sortie, contradictoire, pour déterminer les éventuelles réparations incombant au locataire

L’état des lieux peut être fait :

soit par les parties elles même

soit par huissier après convocation des parties sept jours au moins à l'avance

l tat des lieux un acte contradictoire une preuve incontestable
Adil de l'HéraultL’état des lieux : un acte contradictoire, une preuve incontestable

Lorsque l’état des lieux est établi sous seing privé : le locataire doit se présenter, éventuellement discuter et signer l’état des lieux. S’il est établi par le seul bailleur il n’a pas de valeur probante

Si l’état des lieux ne peut être contradictoire il sera dressé par huissier à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés (Art 3)

Coût du constat d’huissier fondé sur art 3 : 114,65 E sinon honoraires libres

Si intervention d’un tiers, les honoraires négociés ne peuvent être laissés à la charge du locataire

l tat des lieux rigueur et coh rence
Adil de l'HéraultL’état des lieux : rigueur et cohérence

Il est dressé lors de la remise puis lors de la restitution des clefs

Il doit être constaté par écrit sur papier libre ou formulaire (PL : contenu à déterminer par décret), signé et daté du propriétaire (ou de son mandataire) et du locataire, en autant d’exemplaires qu’il y a de parties

Les parties font le tour du logement en qualifiant l’état de chaque pièce et élément d’équipement, en y ajoutant éventuellement des réserves ou commentaires

L’état des lieux doit être détaillé et précis

A défaut d’état des lieux, présomption de l’article 1731 CCiv ne peut être invoquée par celle des parties ayant fait obstacle à son établissement

cas pratique sur l etablissement de l etat des lieux et la restitution du depot de garantie1
CAS PRATIQUE SUR L’ETABLISSEMENT DE L’ETAT DES LIEUX ET LA RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE

Adil de l'Hérault

Les locations meublées

l tat des lieux annex au contrat1
Adil de l'HéraultL’état des lieux : annexé au contrat

Un état des lieuxd’entrée et de sortie, contradictoire, pour déterminer les éventuellesréparationsincombant au locataire

Modalités de l’état des lieuxfixées par le contrat

Si état des lieux entre bailleur et preneur, restitution de la chose tellequereçue, suivantcetétat, exceptéce qui a périou a étédégradé par vétustéou force majeure (art. 1730 CC)

Si pas d’état des lieux,locataire présumé les avoir reçu en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire (art. 1731 CC)

l tat des lieux annex au contrat2
L’état des lieux : annexé au contrat

Adil de l'Hérault

Projet de Loi

  • Si intervention d’un tiers, les honorairesnégociés ne peuventêtrelaissés à la charge du locataire
  • Si l’état des lieux ne peutêtrecontradictoireil sera dressé par huissier à l’initiative de la partie la plus diligente et à fraispartagés
le depot de garantie
Adil de l'HéraultLE DEPOT DE GARANTIE

Versé en garantie de l ’exécution des obligations locatives d ’un montantfixé par les parties dans le contrat

restitution dans le délaifixé au contrat après la restitution des clés