L’hypothèque immobilière

1. L’hypothèque immobilière Par Claire Harvey Responsable du Service d’agence de presse Conférence Faculté de droit Université Laval 11 février 2014 www.option-consommateurs.org

2. Introduction Rechercheréalisée en 2012 grâce à une subvention du Bureau de la consommationd’IndustrieCanada Réalisée en collaboration avec Me Geneviève Charletd’Oc Cetteétudecomportenotammentuneimportanterecherchedocumentaire et unerevue des lois qui encadrent les actes de garantieimmobilières (Québec, Ontario, Colombie-Britannique et Terre-Neuve 20 entrevues semi-dirigées Quatregroupes de discussion www.option-consommateurs.org

3. Introduction (suite) • Au cours de cette présentation, nous allons nous attarder sur le volet québécois de cette recherche • Nous présenterons le point de vue de l’industrie et des experts qui nous ont accordé des entretiens • Nous présenterons les résultats des entrevues semi-dirigées et des discussions de groupes que nous avons réalisées avec des consommateurs. www.option-consommateurs.org

4. Résumé du cadre législatif Acte de garantieimmobilière (hypothèque parapluie) • Depuis1994, en vertu de l’article 2797 du Code civil, l’hypothèquepeutservir à garantir : • Le prêt hypothécaire et d’autresprêtsqueceluicontracté pour l’achat de l’immeuble • Les obligations présentes et futures du consommateur • Parfoisaussicellesd’une tierce personne (ex. le conjoint) • L’hypothèquepeutêtre plus élevéeque la valeur de la maison www.option-consommateurs.org

5. Conséquencespotentielles • Cetype d’hypothèquepourrait ne pas prendre fin lorsque le prêt hypothécaireestremboursé • Les nouvellesdettes du consommateurainsiquecellesdu coemprunteur (dans le cas d’un prêt conjoint) pourraientêtregaranties par l’hypothèquesur la maison • En revanche, le consommateurpeutobtenird’autresprêts sans repasserdevant le notaire (économie) www.option-consommateurs.org

6. Inconvénient de taille • Souvent, le consommateurapprend la portée de son engagement, unefois chez le notaire • Trop tard pour changer d’avis • Le camion de déménagementestpratiquementdevantla porte www.option-consommateurs.org

7. Point de vue des prêteurs L’Association des banquierscanadiens • 80 % des propriétaires qui souhaitent refinancer ourenouvelerleurhypothèquerestent avec le mêmeprêteur • Bon nombredoiventprendreunesecondehypothèque et payer des fraislorsqu’ilssouhaitentavoiraccès à la valeurnette de leurmaison • Produitpermet aux propriétairesd’avoiraccès au crédit sans payer de fraislégauxoud’enregistrement. • Le consommateur a la responsabilité de comprendre la portée de son engagement www.option-consommateurs.org

8. Point de vue des prêteurs (suite) BanqueRoyale du Canada • Formule qui permetd’économiser de l’intérêt • Plus de souplessedansl’utilisation des fondsmis à la disposition des consommateurs • Le consommateur qui change de banquedevrapeut-êtrerembourser les autresdettes sous son parapluie www.option-consommateurs.org

9. Point du vue des prêteurs (suite) BanqueNationale du Canada • Produitmissur pied pour des prêtsadditionnelsrattachés à la maison, par exempleles rénovations • Pour le consommateur qui a unesainegestion de sesdettes, un des financements les moinscoûteux, à condition d’amortir le prêt surunepériodemoindreque la durée utile du produitfinancé • L’hypothèquepourraitcouvrirune carte de créditsouscrite après le prêt hypothécaire, maisdans les faitsiln’y a pas de lien (sauf, en cas de défaut de paiementoumauvais dossier de crédit) www.option-consommateurs.org

10. Point de vue des prêteurs (suite) BanqueLaurentienne • Choix entre l’acte de garantieimmobilière et hypothèquetraditionnelle • La banque ne crée pas d’hypothèque pour un montant plus élevéque le montant de l’obligationgarantie • “Certainsprêteursvont beaucoup plus loin que nous et se basentsurl’augmentation du coût de la propriété”, a indiqué le porte-parole www.option-consommateurs.org

11. Point de vue des prêteurs Mouvement Desjardins • Possibilité de faire enregistrerunevaleur plus élevéequecelle du prêt hypothécaire • Ne couvre pas les prêts à la consommation, pour le moment • Maispossibilité de consolider les dettes www.option-consommateurs.org

12. Point de vue des intervenants(Chambre des notaires, Marc Boudreault, professeur à la retraite de la Faculté de droit de l’Universitéd’Ottawa) • Clauses complexes, ambiguës, manquent de clarté. Ex. Desjardins (plus de 160 mots) • Certainsactescomportent 52 pages (ex. Banque de Montréal). • Préposésmal formés pour renseigner les consommateurs • Dans le cas d’un prêt conjoint, l’hypothèquepourraitgarantir les dettesactuelles et futures du coemprunteur, sans mêmequel’autre le sache • Surendettement (hypothèque plus élevéeque la valeur de la maison) • Si baisse du marchéimmobilier, le marchépeuts’écrouler en raison des vases communicants entre le créditimmobilier et le crédit à la consommation • Créanciers protégés mur à mur. (Quelqu’un qui ne rembourserait pas son prêt garanti par l’hypothèquepourrait en principeperdresamaison) www.option-consommateurs.org

13. Point de vue des intervenants (suite) Office de la protection du consommateur • Jurisprudence ne permet pas de conclureque les institutions prêteusespourraient se servir de l’hypothèque pour rembourser les autresdettes sous le parapluie, sauf en cas de défaut de paiement • Fixer un seuil maximal d’endettementesttrèsdélicat • Le manqued’informationestinquiétant Agence de la consommation en matièrefinancière du Canada • Économied’intérêt • Le consommateurdoitvérifierses obligations • Celapourraitrendre le changementd’institutionfinancière plus difficile (dans le casoùilfaudraitremboursertous les prêts sous le parapluie) www.option-consommateurs.org

14. La perception des consommateurs Entrevues semi-dirigéesauprès de 20 consommateurs • La majorité des personnescroyaientavoir un prêt hypothécairetraditionnel • Seule la personneayant fait affaire avec Manuvieconnaissaitl’acte de garantieimmobilière et l’avaitchoisi en touteconnaissance de cause • Un client de la Banquenationalesavaitque son hypothèquecouvraitsa marge de crédit • La majorité des consommateursinterrogésne comprenaientquepartiellement le document qu’ilsavaientsigné. www.option-consommateurs.org

15. La perception des consommateurs (suite) • La majorité des participants ontaffirméqueleurproduit ne permettait pas de couvrird’autresemprunts • La plupart des participants ne faisaient pas la différence entre un prêt hypothécaireclassique et l’acte de garantieimmobilière • Deux participants ontappris les avantages et les inconvénients de cetteformule chez le notaire • 3 participants ontditqueleuractenotariécomportaitune clause sur les obligations présentes et futures, et 10 nous l’ontlue • La majoritéestimequecette clause peutleurpermettred’économiser des fraisnotariaux www.option-consommateurs.org

16. La perception des consommateurs (suite) • Certainsontditqu’il ne faudrait pas queleurhypothèquecouvre les dettes à la consommation. • D’autresontditqu’ilss’assureraient de ne pas s’endetteroutremesure et de respecter leurs obligations financières • Parmi les 13 personnes qui semblaientavoirunehypothèque parapluie, seulementtroisontindiquéquecelle-ci pourraitcouvrir les obligations présentes et futures ; ellesl’avaientappris par leurconseillerhypothécaire www.option-consommateurs.org

17. Perception des consommateurs (suite) Les consommateurssemblentméconnaître les caractéristiques de leurproduithypothécaire. Plusieursfacteurspeuventêtre à l’origine de cephénomène : • L’achatd’unemaisonpeutoccasionner un stress important • Les consommateursvontsurtouts’intéresser au tauxd’intérêt • Au Québec, la loin’oblige pas le prêteur à divulguer les termes et l’étendue de la charge hypothécaire • Le temps écoulédepuisl’emprunt (au cours de la dernièreannée) www.option-consommateurs.org

18. Groupes de discussion • Quatregroupes en février 2012 • Deux à Montréal, deux à Québec • Le point de vue de 32 personnes a étérecueilli (achatd’unemaison au cours des dix dernièresannées) (rechercheréalisée par Environnics Research Group) www.option-consommateurs.org

19. Groupes de discussion (suite) Déroulement • L’animateurposait des questions d’ordregénéralsurleurexpérience en matière de prêt hypothécaire • Puis, ilremettait aux participants unebrèvedéfinition du prêt hypothécairetraditionnel et de l’acte de garantieimmobilière • L’animateurdistribuait des modèles de clauses aux participants et leurdemandaitleurs impressions www.option-consommateurs.org

20. Expériencepersonnelle • La plupart des consommateurs “expérimentés” semblentbienconnaître les produitsqu’ilsont • En général, les participants se basentsur le degré de connaissances des modalités de leur prêt hypothécaire (tauxd’intérêt, périoded’amortissement, terme, etc.) • La majorité des participants ontindiquéavoirvécuuneexpérience positive lorsqu’ilsontsouscritleur prêt hypothécaire www.option-consommateurs.org

21. Le type de prêt hypothécaire • Mêmes’ilsontditavoirétébienrenseignés au sujet de leurproduithypothécaire, aucun participant n’aindiquéavoir un acte de garantieimmobilière • La plupart des participants aux groupes de Montréal ontditdétenirunehypothèquetraditionnelle • Les participants aux groupes de Québec ontditdétenirsoitunehypothèquetraditionnellesoitune marge de crédithypothécaire www.option-consommateurs.org

22. Conditions et contrats • L’animateur a beaucoup insisté pour que les participants se rappellentleurs obligations contractuelles • La plupart se souviennentque la banquepeutsaisir la maison en cas de défaut de paiement • Certains se rappellentaussiqu’il y a unepénalitéou des honorairess’ilsdécident de rembourserleur prêt ou de renégocieravantterme • Raressontceux qui ontluleurcontrat en entieravant de le signer • La plupartestimentquece document est plus oumoins facile à comprendre • Plusieursontindiquéavoireubesoin de l’aide de quelqu’und’autre, ex. parents ou conjoint • Beaucoup estimentcomprendre les clauses clés (tauxd’intérêt, amortisement, fréquence des versements, etc.). www.option-consommateurs.org

23. Renégociation • Seulementquelques participants ontessayé de renégocierleur prêt hypothécaire. En dehorsd’avoirdû payer unepénalité, ces participants ne se sont pas rappelés des questions liéesà cetterenégociation. www.option-consommateurs.org

24. Empruntsadditionnels • Seulementquelques participants avaientessayéd’obtenird’autresemprunts, souventune marge de crédit • Ilsavaientcomprisquecetempruntseraitgaranti par la maison et que, en cas de vente de celle-ci, ilsdevraient le rembourser www.option-consommateurs.org

25. Vente de la maison • Quelques participants avaientessayé de vendreleurmaison. Cetexercices’estbiendéroulé. • Deuxfacteurspeuventêtre à l’origine de cephénomène : • Les participants n’avaient pas de dettesauprès de la même institution financière • Ilsavaientsouscrit un nouveau prêt hypothécaireauprès de la même institution financière www.option-consommateurs.org

26. Compréhension de l’acte de garantieimmobilièrevs prêt hypothécairetraditionnel Les participants ontreçuune fiche expliquantl’acte de garantieimmobilière et les prêtshypothécairestraditionnels • Avant de lire cette fiche, trèspeuavaitentenduparler de l’acte de garantieimmobilière • Leursréactionslaissentsupposerqu’ilsconnaissentmieux le concept que le nom qu’ilporte • Unefois le concept expliqué, certains participants, surtout à Québec, ontcommencé à se demander sic’est le type de produitsqu’ilsont. www.option-consommateurs.org

27. Conclusion • Si les consommateursavaient le choix, ilsn’opteraient pas pour l’acte de garantieimmobilière • Accès trop facile aux fonds • L’emprunteurresteendetté plus longtemps • Problèmepotentiellors de la vente de la maison • Risqued’endettement plus important www.option-consommateurs.org

28. Conclusion (suite) • Quandilss’adressent à leur institution financière pour obtenir un emprunthypothécaire, ilsveulent de l’argent pour l’achat de leurmaison et riend’autre • Les consommateurssouhaitentque le gouvernementjoue un rôle minimal danscedomaine (la vigilance et uneuniformisation des clauses devraientsuffire) www.option-consommateurs.org

29. Conclusion • À la lumière de cetterecherche, Option consommateurscroit, pour sapart, que les consommateursdevraientêtremieuxrenseignéssurl’étenduedes obligations contractuellesprésentes et futures prévues par l’acte de garantieimmobilière • Il estdifficile de savoir exactementles risquesencourusdansle cas d’un empruntcontracté avec un tiers • Que les autoritéslégislativesdevraientajusterles modalités de chaque prêt garanti par l’hypothèque, y compris les tauxd’intérêt des cartes de crédit. • Option consommateursappuie la position de la Chambre des notaires du Québec et demande au gouvernementd’interdirequel’hypothèquepuisses’étendreautomatiquement à de nouvelles obligations, sans le consentement du consommateur www.option-consommateurs.org