TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI KURULUŞ – TANITIM ARALIK 2002 – AĞUSTOS 2004 DÖNEMİ FAALİYET RAPORU

2. TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI • KURULUŞ – TANITIM • ARALIK 2002 – AĞUSTOS 2004 DÖNEMİ FAALİYET RAPORU

3. TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI TOKİ;1984 yılında 2985 sayılı Kanunla, Genel Bütçe dışında, özel fonu ile ve özerk yapısıyla Başbakanlığa bağlı, Toplu Konut ve Kamu Ortaklığıİdaresi Başkanlığıismi ile kurulmuştur. Toplu Konut İdaresi’nin işlevi; • Hızlı artan konut talebinin planlı bir şekilde karşılanması; • Türkiye’de konut üretim sektörünün teşvik edilmesi olarak belirlenmiştir. Kuruluşundan itibaren ülkemizde yerleşim ve konut politikalarının belirlenmesi ve uygulanmasında en önemli kurum olan Toplu Konut İdaresi, 2002 yılı sonuna kadar; • yaklaşık 1,1 milyon konutun üretimine kredi desteği sağlamış, • kendi arsaları üzerinde 8 bölgede 43.145 konut üretmiştir.

4. Toplu Konut Fonu1993 yılındaGenel Bütçe kapsamına alınmış ve 2001yılında da tamamen yürürlükten kaldırılmıştır. Fonun kaldırılması Toplu Konut İdaresi kaynaklarını büyük ölçüde azaltmış ve İdareyi bütçeden aktarılan ödeneklere bağımlı hale getirmiştir. • Bu durum TOKİ’nin konut üretiminden uzaklaşmasına, • Konut ihtiyacı nedeniyle gecekondu olgusunun artmasına neden olmuştur.

5. ARALIK 2002 – AĞUSTOS 2004 DÖNEMİ HÜKÜMETİMİZİN KONUT HAMLESİ T.C.58. ve 59. Hükümetleri bu sorunların farkında olarak ve Anayasamızın Devlete yüklediği görevler çerçevesinde, konut ve kentleşme meselelerini öncelikli faaliyet alanlarından biri olarak değerlendirmiştir. Hükümetimizin “Acil Eylem Planının, Sosyal Politikalar” başlığı altındaki; • 44. Madde ile; yerel yönetimlerle işbirliği sağlanarak kentlerimizdeki gecekondulaşmanın önlenmesi ve mevcut gecekondu alanlarının dönüştürülmesi,

6. 45. Madde ile de; dar gelirlilerin kira öder gibi kısa sürede ev sahibi olmalarının sağlanması hedeflenmiştir. Hükümetimiz, bu tedbirler ile ekonominin canlandırılmasını, üretimin artırılmasını ve işsizliğin azaltılmasını da hedeflemiştir. TOKİ; Hükümetimizin Acil Eylem Planı ve kuruluş Kanunu’nun kendisine yüklediği görev ve sorumluluklar çerçevesinde ve de Sn. Başbakanımızın 1994 yılında İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı olarak başlattığı MODELİ örnek alarak günün şartlarına uyarlamış ve ülke sathına yayılacak tarzda yeniden şekillendirmiştir.

7. TOKİ bu çerçevede, ülkedeki konut ihtiyacının %5 ile %10 kadarınıbizzat üreterek; - örnek uygulamalar yaparak model oluşturma, - kaliteyi yakalama, - fiyatları aşağıya çekme, - disiplini sağlama ve spekülasyonu önleme, - özel sektörün gitmediği bölgelerde konut üretiminigerçekleştirme, - belediyelerle işbirliği yaparak gecekondu dönüşümlerini gerçekleştirme, - ülke nüfusunun ülke coğrafyasına dengeli yayılmasına katkı sağlama, - böylece düzenli kentleşmeler oluşturmayı hedeflemektedir.

8. TOKİ UYGULAMALARI 2003-2004 PROJEKSİYONU Toplu Konut İdaresi konut seferberliği hedefi çerçevesindekikonut üretimi ve modern kentleşmeye yönelik uygulamalarını7 değişik yöntemle sürdürmektedir. 1-Toplu Konut İdaresi arsaları üzerinde konut üretimi; 156 yerleşim bölgesinde toplam 71.583 konut 2- Doğal afetlerden zarar gören yerleşimlerde oluşan konut açığını giderme çalışmaları; 20 yerleşim yerinde toplam 5.316 konut 3- Özellikle büyükşehirlerde İdare arsaları üzerinde kaynak yaratmaya yönelik rant ve prestij projeleri; 21 yerleşim yerinde toplam 40.082 konut

9. 4-Belediyelerle işbirliği halinde gecekondu dönüşüm projeleri; 27 yerleşim yerinde toplam 18.249 konut 5- Tarım köy uygulamaları; 35 noktada toplam 5.140 konut 6- Altyapılı arsa uygulamaları; 2bölgede2.525 konut 7-Emlak GYO uygulamaları; 10 noktada 15.564 konut Olmak üzere; Toplam 64 il merkezinde271 noktada 158.459 konut uygulamasına başlama projeksiyonu yapılmış, 2004 yılı sonuna kadar100.000 konuta başlaması hedeflenmiştir.

10. ARSA TEMİN ÇALIŞMALARI - Ocak 2003 itibariyle TOKİ’nin 11 il 17 bölgede toplam 16.500.000 m2 arsa stoku bulunmaktayken; - Ocak 2003-Ağustos 2004tarihleri arasında temin edilen 63,6 milyon m2 arsa ile birlikte; - TOKİ mülkiyetinde toplam 80,1 milyon m2’ye ulaştırılmıştır; - Ayrıca, iştirakimiz Emlak GYO portföyünde ise 4,3 milyon m2 arsasıile birlikte toplam arsa stoğumuz 84,4 milyon m2’ye çıkarılmıştır.

11. BAŞLATILAN PROJELER A- İNŞAATLARI TAMAMLANAN UYGULAMALAR 9 bölgede toplam 3.530 konutun inşaatları tamamlanmış; 2004 yılı sonuna kadar ise 17 bölgede 5.527 konut sosyal donatılarıyla birlikte tamamlanacaktır. B- İNŞAATLARI DEVAM EDEN UYGULAMALAR 36 ilde 70 bölgede toplam 47.112 konutun inşaatları devam etmektedir. C- İHALELERİ TAMAMLANAN UYGULAMALAR Ayrıca, 4 ilde 6 bölgede toplam 2.456 konutun da ihaleleri tamamlanmışolup, yer teslimi aşamasındadır. Bugüne kadar, 37 il 76 bölgede, toplam 1,9 katrilyon TL. ihale bedeliyle 51.224 konutaulaşılmıştır.

12. Başlatılan Uygulamalar:

13. Başlatılan Uygulamalar:

14. TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI(TOKİ) BAŞLATILAN UYGULAMALAR İSTANBUL ARDAHAN RİZE TEKİRDAĞ KOCAELİ DÜZCE ADAPAZARI KARS GÜMÜŞHANE BAYBURT BİLECİK ANKARA ERZURUM ERZİNCAN AĞRI KIRIKKALE ESKİŞEHİR SİVAS TUNCELİ BİNGÖL MUŞ NEVŞEHİR BİTLİS MALATYA VAN İZMİR AKSARAY DİYARBAKIR SİİRT KONYA HAKKARİ NİĞDE BATMAN ADIYAMAN ŞIRNAK ŞANLIURFA Ocak 2003 - Ağustos 2004 36 İL 76 BÖLGEDE51.244 KONUT

15. D- İHALE AŞAMASINDA OLAN UYGULAMALAR:

16. D- İHALE AŞAMASINDA OLAN UYGULAMALAR: TOPLAM 29.474

17. E- PROJE ve İHALE ÇALIŞMALARI SÜREN UYGULAMALAR Bununla birlikte 26 ilde 44 yerleşim yerinde 18.861 konutunihaleye hazır hale getirilmesi için proje ve keşif çalışmaları devam etmektedir. Yıl sonuna kadar,62 il merkezi ile bu illere bağlı ilçelerle birlikte toplam 173 ayrı yerleşim yerinde, inşaatları başlatılmış ve inşaatlarına başlanması için gerekli ihale ve yer teslimleri bitirilen,toplam 99.559 konut sayısına ulaşılacaktır.

18. Ankara-ProtokolYolu, Mamak; Balıkesir-Edremit; Bursa-Yıldırım; Çanakkale-Lapseki; Denizli-Eskihisar Diyarbakır-Müslümeğik; Erzincan-Çarşı mah.; Erzurum-Yakutiye, Kazım Karabekir; Gaziantep-Şehitkamil; Hatay; İstanbul-K.Çekmece,Pendik, GOP, Zeytinburnu; Olmak üzere; İzmir-Karşıyaka, Menemen-Asarlık; Karabük; Karaman; Kars; Kırıkkale; Nevşehir; Samsun-Çay mah.; Siirt; Sivas-Yıldızeli; Trabzon-Zağnos; Kentsel Yenileme (Gecekondu Dönüşüm) Projeleri TOKİ, ülke bütünündeki belediyelerin gecekondu dönüşüm projelerinefinansman desteği sağlanması amacıyla Toplu Konut Kanunu’nda da gerekli değişiklikler yapılarak; 27 noktadagecekondu dönüşüm çalışmalarınıbaşlatmıştır.

19. Bu kapsamda; - İstanbul Büyükşehir ve Küçükçekmece Belediyeleri (2600 konut); - Denizli Belediyesi (650 konut); - Erzurum Büyükşehir Belediyesi (950 konut); - Karabük Belediyesi (526 konut); ve - Kars Belediyesi (732 konut); ile protokoller imzalanmış olup çalışmalar devam etmektedir. - Siirt Belediyesi ile de ön protokol imzalanmıştır. - Erzurum Yakutiye Belediyesi ile işbirliği halinde 340 konut bitirilerek haksahiplerine teslim edilmiştir.

20. Tarımköy Uygulamaları İdaremizin önem verdiği bir başka uygulama da Tarımköy Uygulamalarıdır. Tarımköy uygulamaları ile ; • Kapsamlı bir planlama anlayışıyla dağınık durumda bulunan yerleşim birimlerini biraraya getirmek; • Üretimi teşvik etmek; • Şehri cazip kılan olanakları köyde yaratarak göçü önlemek; • Köy mimarisini geliştirmek; • Köylüleri yerinde iskan etmek; • Sağlıklı, yaşanabilir konutlara ve düzenli gelire kavuşturulmasını sağlamak hedeflenmektedir. • Tarımköy çalışmalarında ilgili Bakanlıklar ve kamukuruluşları ileişbirliği yapılmaktadır. Tarım Bakanlığına bağlı Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğü ile protokol imzalanmıştır.

21. Hasılat Paylaşım Projeleri 100.000 konut üretimi yaklaşık 4,5 katrilyon TL.’lik yatırım harcaması demektir. Bütçeden çok cüzi bir pay alan TOKİ, kaynak temini için özellikle büyükşehirlerde bulunan değerli arsaları üzerinde gelir (hasılat) paylaşım projeleri gerçekleştirmektedir. Bu modelle, Ocak 2003’ten itibaren yapılan ihalelerle; 4 yıl içinde TOKİ’nin kasasına 1,2 katrilyon TL. girmesini temin edecektir.

22. Finansman Çalışmaları Ayrıca TOKİ,kaynak teminine yönelik olarak elindeki gayrimenkulleri nakte çevirmek için yoğun bir çalışmasergilemektedir. Güven ortamının oluşması sebebiyle daha inşaatların başlama aşamasında yapmış olduğumuz satış kampanyalarında konutlarımız adeta kapışılmaktadır. Bu da yastık altı paranın ve atıl sermayenin piyasaya girmesi ve böylece enflasyonu artırmadan ekonominin canlandırılması demektir. Bu doğrultuda; Ağustos 2004 itibariyle; - TOKİ elindeki muhtelif taşınmazların satışından 410,6 trilyon TL. (255,1 trilyon TL.sinakit); - Başlatılankonut hamlesi satışlarından, 515,4 trilyon TL. (59,6 trilyon TL.si nakit)olmak üzere; Toplamda 15.270 gayrimenkul 926 trilyon TL. bedelle satılarak 314,7 trilyon TL.nakit elde edilmiştir.

23. Finansman Çalışmaları Ocak 2003 tarihinde, kasasında 180 trilyon TL. nakit bulunan TOKİ, bugüne kadar toplam 620 trilyon TL.civarında kaynağını konut ve kredi uygulamalarına aktarmış,halen; TOKİ’nin kasasında 547,6 trilyon TL., EGYO A.Ş.nin kasasında270 trilyon TL. nakti bulunmaktadır. Böylece TOKİ 1,5 sene içinde 1,4 katrilyonluk bir kaynak temin etmiştir.

24. Finansman Çalışmaları Dış Kredi ve Finansman Çalışmaları Hedeflenen projelerin hızla gerçekleşebilmesi için yurtiçi ve yurtdışındaki finans kurumlarından kredi temini çalışmaları sürmektedir. - Avrupa Yatırım Bankası (250 milyon Euro) (Hazine onayında); - İslam Kalkınma Bankası; - Halk Bankası ve Vakıflar Bankası aracılığıyla da yurtdışından 100’er milyon $ temini için görüşmeler devam etmektedir. Mortgage (gayrimenkule dayalı ipotek bankacılığı) Çalışmaları Ülkemizdeki enflasyon oranlarının da düşmeye başlamasıyla birlikte uzun vadeli konut finansman çalışmalarını ülkemizde uygulamak üzere hazırlıklar başlatılmıştır. İpoteğe dayalı uzun vadeli konut finansman sisteminin oluşturulması için SPK ve Maliye Bakanlığı koordinasyonunda gerekli teknik ve hukuki hazırlıklar sürdürülmektedir.

25. Kredi ve Kooperatif uygulamaları: • 1984-1997 yılları arasında kooperatif kredileri maliyetin %38-42’sini karşılarken 1997’den sonra bu oran %15’lere düşmüştür. • 84-88 arasında inşaatların tamamlanma süresi 3-4 yıl iken 89’dan sonra 7-8 yıl gibi uzun sürelere çıkmıştır. • Taksit ödemeleri devamlı artarak vatandaşlara büyük bir yük oluşturmaktadır. İlk fiyat ile bitiş fiyatı arasındaki maliyetler aşırı derecede şişmiştir. • Ülke çapında sayısız yarım kalmış kooperatif vardır. • Verilen krediler gerçek amaca uygun kullanılamamıştır. • Verilen kredilerin inşaat yapımına ulaşma oranı %70lere kadar düşmüştür. • Kooperatif uygulamaları düzenli kentleşmeyi sağlayamamıştır. • Belediyelerin kooperatif uygulamalarında sürekli sıkıntılar çıkmaktadır. • Son yıllarda kurumlar vergisi, KDV gibi vergileri ödememek için bazı konut yapımcılarının kooperatif yapısı ile örgütlendiği gözlemlenmiştir.

26. Kredi Uygulamaları Dolayısıyla TOKİ düzenlediği yeni tebliğlerle; Konut başına 11,5 milyar TL. tamamlama kredisi açarak yıllarca bitirilemeyen kooperatiflerin tamamlanmasını hedeflemiştir. - Konut açığı tesbit edilen illerde %65; - Depremden zarar gören illerde %75; - Diğer illerdeki kooperatifler için de %85 seviyeden itibaren kredi açılmaktadır. 2003-Ağustos 2004 tarihleri arasında toplam 7.448 konuta yeni kredi açılmıştır. Devam eden kredilerle birlikte ise 2003–Temmuz 2004 sonuna kadar 180 trilyon TL. kredi ödemesi yapılmıştır. Halihazırda 15.737 konuta kredi verilmektedir. Ayrıca, Şehit Aileleri Kredileri kapsamında kişi başına 29,6 milyar TL. kredi verilmektedir. 2002 yılındaki Afyon depreminden zarar gören 2.585 haksahibi afetzedeye 48,9 trilyon TL. kredi açılmış, 35,9 trilyon TL. kullandırılmıştır.

27. Bingöl, Tunceli-Pülümür, İzmir-Seferihisar ve Urla depremleri 2003 yılı içinde yaşanan Bingöl, Tunceli-Pülümür, İzmir-Seferihisar ve Urla depremleri sonrasında oluşan konut açığını gidermek üzere görevlendirilen TOKİ, 2338 adet kalıcı konut inşaatını 8 ayda tamamlayıp haksahiplerine teslim etmiştir. TOKİ tarafından yaptırılan afet konutları için TOKİ tarafından harcanan 117 trilyon TL.’nin Maliye Bakanlığı tarafından TOKİ’ye aktarılacağı bildirilmiştir.

28. Konut Edindirme Yardımı (KEY) Hesapları 3320 sayılı Kanunla Emlak Bankası tarafından 1987yılı başından 1995 yılı sonuna kadar “Memurlar ve İşçiler ile Bunların Emeklileri” için toplanan Konut Edindirme Yardımları amacına ulaşamamış ve 588 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile 395 trilyon TL. itibar edilerek bunun karşılığı gayrimenkul,TOKİ’nin iştiraki Emlak Konut A.Ş.’ye ayni sermaye olarak devredilmiştir. Yaklaşık 5 milyon işçi, memur ve emeklilerimizi ilgilendiren KEY hesapları problemini nakit ödeme yoluyla çözmeye yönelik olarak Tasfiye Halindeki Emlak Bankası ile TOKİ’nin müştereken hazırlamış olduğu kanun taslağı Hazine Müsteşarlığı’na sunuldu.

29. İştirakler Emlak Bankasının tasfiyesi sürecinde Bankanın 3 şirketinin hisseleri de Toplu Konut İdaresine intikal etmiştir. 1- Emlak G.Y.O. (Emlak Konut) A.Ş. (%39 hissesi TOKİ + %60 hissesi KEY haksahipleri) 2- Gayrimenkul Ekspertiz A.Ş. (%49 hissesi TOKİ) 3- Emlak Pazarlama Proje Yönetimi ve Servis A.Ş. (%49 hissesi TOKİ)

30. Emlak Bankasından Devralınan Varlıklarla İlgili Sorunların Çözümüne Yönelik Çalışmalar 2001/2202 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı gereğince Emlak Bankasının iştirak hisseleri ve gayrimenkulleri tüm hak ve yükümlülükleriyle devralınmıştır. Bu nedenle bu varlıklara dair Emlak Bankası döneminde yapılan sözleşmelerden doğan sorunlar, takyidatlar ve hukuki ihtilaflar da İdaremize devredilmiştir. 250’si bu kapsamda olmak üzere halen İdaremizce 1.500 adet adli dava yürütülmektedir. Emlak Bankası tarafından maliyet+kar esasına göre ihale edilmiş ve kamuya büyük yük getiren Bahçeşehir projesindeki paylaşımlar yapılarak Bahçeşehir’de kalan 2.100.000 m2 arsa ve diğer taşınmazlar TOKİ ve diğer hissedarlar arasında, sözleşme hükümlerine göre TOKİ’ye %50 hisse düşecek şekilde paylaşılmış ve 4.000 – 4.500 konut üretimine ve kaynak teminine imkan verecek bir alan kazanılmıştır. Hukuki ihtilafların süratle çözümü suretiyle bu varlıkların değerlendirilmesi, İdaremiz ile Emlak Bankası Tasfiye Kurulu arasında etkin bir işbirliği ve koordinasyon sağlanmasına bağlı bulunmaktadır.

31. Göçmen Konutları Koordinasyonu Başbakanlık Makamı’nın 13 Ağustos 2004 tarihli Olur’u ile, “Göçmen Konutları Koordinatörlüğü” ve Ahıska Türkleri ile ilgili 3835 sayılı yasa gereğince oluşturulan “Üst Komisyon”un “Koordinatörlüğü” görevleri, Toplu Konut İdaresi Başkanı’na verilmiştir.

32. Yasal Düzenlemeler 1- 29 Mayıs 2003 tarih 4864 sayılı Kanun: Afetlere ilişkin görevlendirilme, uygulama yapılan yerlerde geçici birim kurma ve uygulamalarda Valilikler eliyle bölgelerdeki teknik elemanlardan yararlanma yetkisi; 2- 6 Ağustos 2003 tarih 4966 sayılıKanun: Konut sektörü ile ilgili şirketler kurmak veya kurulmuşşirketlere ortak olmak, yurtiçi ve yurtdışında doğrudan veya iştirakleri aracılığı ile konut uygulamaları yapmak ve kaynak sağlanmasını teminen kar amaçlı projeler geliştirmekyetkisi; 3- 04 Mart 2004 tarih 5104 sayılı Kanun: Ankara-Protokol yolu gecekondu dönüşümü ile ilgili görevlendirme; 4- 05 Mayıs 2004 tarih 5162 sayılı Kanun: Gecekondu dönüşümü uygulamalarında kamulaştırma, imar planı yapma görev ve yetkileri... Alınmıştır.