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VIII CURSO INTERNACIONAL Preparación y Evaluación de Proyectos de Desarrollo Local PowerPoint PPT Presentation


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VIII CURSO INTERNACIONAL Preparación y Evaluación de Proyectos de Desarrollo Local. Evaluación Privada de Proyectos. 5. Análisis del VAN Flujo de fondos con inflación Origen de los VAN positivos. Horacio Roura. Flujo de fondos: Tratamiento de la inflación. Inflación: Efectos reales.

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VIII CURSO INTERNACIONAL Preparación y Evaluación de Proyectos de Desarrollo Local

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VIII CURSO INTERNACIONALPreparación y Evaluación de Proyectos de Desarrollo Local

Evaluación Privada de Proyectos

5. Análisis del VAN

Flujo de fondos con inflación

Origen de los VAN positivos

Horacio Roura


Flujo de fondos tratamiento de la inflaci n l.jpg

Flujo de fondos: Tratamiento de la inflación


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Inflación: Efectos reales

  • La inflación genera efectos reales en los proyectos.

  • Para captarlos:

    • Estimar la tasa de inflación esperada para cada período y para cada input y output del proyecto (los más relevantes)

    • Establecer el flujo de fondos en moneda corriente (específica, i.e., a precios de cada período)

    • Deflacionar el flujo de fondos con un índice general

    • Calcular el VAN del flujo ajustado con una tasa sin inflación


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Tratamiento de la inflación: Ejemplo


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Flujo corriente a precios de cada período


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Flujo constante a precios de hoy


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Flujo constante a precios de cada período deflacionados a hoy


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Tratamiento de la inflación: Distintos casos


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Análisis del VAN:Determinación de las fuentes de valor


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Análisis del VAN

  • Un proyecto se acepta si VAN > 0

  • La pregunta es

    ¿por qué el VAN es positivo?

  • Respuesta 1: El proyecto se apropia de rentas económicas

  • Respuesta 2: Hay errores de proyección o de diseño


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VAN: Significado

  • El VAN mide las rentas económicas generadas por el proyecto

    • Esto es, las ganancias por encima del rendimiento de largo plazo del mercado


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VAN: Análisis

  • La solidez de un VAN debería testearse

    • Comenzando por los precios de mercado del activo involucrado

    • Preguntándose luego por qué el proyecto/activo generaría rentas extraordinarias en manos de este dueño, y no del resto del mercado


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Comenzar por los precios de mercado

  • El valor de algo es igual a su precio en el mercado

    • Muchos activos se negocian en un mercado  El precio de mercado es el punto de partida para valuar costos y beneficios

    • Ejemplo: The Cadillac and the movie star

      • Una oferta especial de Cadillac: por US$ 25,001 se obtiene un auto último modelo y un beso de su artista favorito

      • Enfoque 1: Valuar todas las ventajas del auto, concluir que bien valen $26,000, y pensar que le pagan al artista $999 por besarlo a Ud.

      • Enfoque 2: Considerar que el auto vale $25,000 en el mercado, y pensar que Ud. debe pagar $1 por el beso.


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Comenzar por los precios de mercado: Cuestiones

  • Cuestión 1: ¿El mercado en cuestión, es competitivo?

    • Si no lo es, el precio puede no reflejar el valor de los bienes  precios “mentirosos”

  • Cuestión 2: ¿Por qué podemos obtener más de esos activos que los competidores?

    • Si podemos, para nosotros pueden valer más que el precio de mercado

    • Memo: El precio de mercado refleja la valoración del consumidor marginal.


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Fuentes de valor: El caso del supermercado

  • Un supermercado evalúa cada nueva sucursal como un proyecto: los flujos netos que generará más la inversión en inmuebles.

Sensibilidad del VAN al valor terminal del inmueble

Negocio 1: Comercial

Operar el supermercado

Negocio 2: Inmobiliario

Construir y alquilar


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El caso del supermercado: Conclusiones

  • Valorar cada negocio por separado

    • Asignar un alquiler al supermercado

      • Basado en precios de mercado

      • Estimado, si el mercado no existe

    • Si el supermercado es rentable en sí, el proyecto inmobiliario quitará o agregará valor, pero no debería ser lo determinante

  • Pensar estrategias alternativas

    • Si el proyecto inmobiliario es malo pero el supermercado es bueno, se puede reemplazar la construcción por un alquiler (y viceversa)


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El caso del supermercado: Conclusiones del análisis por negocio

  • Si el alquiler de mercado es $10 anual

El negocio es un negocio inmobiliario

O algo está faltando en las proyecciones de ventas


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Precios “mentirosos”

  • Los precios de mercado están distorsionados por impuestos o subsidios, que pueden no ser relevantes para un proyecto en particular

    • Ejemplo: el gas-oil está subsidiado para la producción agrícola, pero no para la industrial.

  • Los precios de mercado reflejan la escasez en el mercado, no en el mundo (el manejo de la oferta puede variar artificialmente al precio)

    • Ejemplo: el petróleo; el mercado inmobiliario.


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Precios relevantes

  • El precio relevante para un proyecto depende de la definición del proyecto.

    • Ejemplo: precio a puerta del productor o precio al consumidor (que incluye gastos de comercialización e impuestos).

    • Los precios que incluyen la forma de financiación deben transformarse en precios contado (para no mezclar las decisiones).

  • En consecuencia, para un proyecto puede no haber un precio de mercado, aunque exista ese mercado


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Precios como medida de valor: Cambios inducidos por el proyecto

  • Si el proyecto favorece un cambio en los precios de mercado, el precio relevante es en general el nuevo precio.

    • Ejemplo: el proyecto demanda la mayor parte de la producción de materia prima de la zona

    • Sin embargo, si el input es duradero, y ya se adquirió antes de que el proyecto comience a tener efecto sobre los precios, el precio relevante es el original (costo hundido).

    • En ese caso, sí deberá considerarse el nuevo precio para futuras reposiciones (lo que alterará la evaluación original)


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