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자료 : 중앙일보(2004. 3. 29) 자료 : 디지털타임스 (2004. 3. 8)
정부가 땅을 개발해 아파트를 분양하면 그 과정에서 생기는 개발이익의 대부분을 아파트를 분양받은 소비자와 건설회사가 가져가는 것으로 조사됐다. 이는 지난해 말 국토연구원이 1999∼2002년 사이에 분양된 경기 부천시 상동, 용인시 죽전, 남양주시 호평 택지지구의 개발이익 분배구조를 분석한 결과다. 개발이익이 누구에게 얼마나 돌아갔는지는 개발 전 토지가격, 택지 조성원가, 개발 후 토지 분양가, 건축비, 분양가, 시세 등을 비교해 조사한 것이다. 용인 죽전 단지에서는 전체 개발이익 중에서 소비자가 22.96%, 건설회사가 67.20%, 토지공사가 9.84%를 각각 차지했다. 남양주 호평에서는 소비자, 건설회사, 토지공사가 각각 이익의 46.61%, 33.25%, 20.14%씩을 가져갔다. 이 같은 조사는 건설교통부가 올해 상반기 중 확정할 재건축 아파트의 개발이익환수 방안 마련에도 고려될 것으로 보인다. ※ 자료 : 동아일보, 2004.5.10
▣ 타당성 분석에서 수익성(경제성) 분석의 위상 - 시장 분석 : 경제환경, 지역분석, 시장전망 - 법적, 제도적 타당성 분석 : 규제, 변화가능성 - 물리적, 기술적 타당성 분석 : 입지, 부지, 기술적 분석 - 경제성 분석(재무적 타당성 분석) : 수익성, 수입지출 및 조달 능력 - 실행가능성 분석 : 사업능력, 실행시기, 사업여건 등 ※ 수익성 분석, 재무적 타당성 분석, 경제성 분석
▣ 수익성분석 관련 용어들 - 수지(수입과 지출) income and outgo, earnings and expenses revenue and expenditure, benefit and cost - 수익(이익, 이윤) profit, yield, return, gains(losses) - 순이익 : 세전, 세후 net operating income, net benefit
1. 일반적인 수익성 분석 ▣ 공공의 수익성 분석
▣ 비용/편익 분석 (cost-benefit analysis) ○ 공공에서 시행하는 개발사업의 수익성 분석을 위한 대표적인 방법 ○ 다수의 대안적인 투자사업 가운데 하나의 투자사업을 선택하거나, 고려중인 여러 가지 투자사업의 우선 순위를 결정하려고 할 때, 또는 하나의 투자사업에 대해 투자할 만한 가치가 있는지를 판단하는데 사용 ○ 비용편익분석의 일반적인 절차 ⓐ 목표달성을 위한 대안들의 발견 및 규정 ⓑ 각 대안에 의한 수혜자 및 피해자 집단 확인 ⓒ 각 대안에 의해 영향을 받을 집단들의 비용 흐름과 편익 흐름을 화폐단위로 환산 ⓓ 대안에 의해 영향을 받을 것으로 예측되는 모든 개인과 집단들의 편익과 비용을 합산 ⓔ 비용편익분석의 평가기준 중 하나 또는 둘 이상을 적용하여 대안을 평가 ⓕ 예측의 불확실성 문제에 대처하고자 할 경우, 의사결정분석을 활용하거나 민감도분석을 수행 ⓖ 평가기준에 따라 적정대안을 선택하거나 최종 의사결정자가 결정할 수 있는 정보 제공
□ 편익/비용비 분석(benifit-cost ratio analysis) - 투자사업으로 발생하는 편익의 현재가치를 비용의 현재가치로 나눈 비율 - 1보다 클 경우 투자의 타당성이 있으며, 이 값이 클 수록 투자의 효과가 큼 - 편익의 개념 : 복지적 측면, 공공서비스, 손실발생 가능 T Bt ∑ ―――― i=0 (1 + d)t B/C Ratio = ――――――――― T Ct ∑ ―――― i=0 (1 + d)t Bt : t년도의 편익 Ct : t년도의 비용 d : 할인율
▣ 현가할인방식 ○ 할인현금수지분석법(DCF : discounted cash flow analysis) ○ 순현재가치법(순현가법, NPV : Net Present Value Method) - 엑셀 투자함수=NPV(할인율, 1차년 순현금흐름 : n차년 순현금흐름) n It n Ot 순현재가치(NPV) = ∑ ―――― - ∑ ―――― t=0 (1+k)t i=1 (1+k)t It : t시점에서의 기대현금유입, Ot : t시점에서의 기대현금유출, k : 할인율, n : 분석기간 ○ 내부수익률법(IRR : Intenal Rate of Return) - 엑셀 투자함수=IRR(1차년 순현금흐름 : n차년 순현금흐름, Guess Value) n (순현금흐름) i NPV = ∑ ――――――― = 0 i=1 (1+r) i
▣ 단순비교 방식 □ 승수방식 ① 수익성지수(PI : Profitability Index) n It ∑ ――――― t=0 (1+k)t 수익성지수(PI) = ――――――― n Ot ∑ ―――――― i=1 (1+k)t It : 기간의 기대현금유입Ot : 기간의 현금유출 k : 기대수익률(자본비용) t : 분석기간 ② 자본회수기간법(Payback Period) 투자자본 자본회수기간= ――――――――――――― 매년 현금유입액(순수익)
□ 수익률 방식 ① 투자수익률(ROI : Return On Investment) 수익(총수입 - 총지출) 투자수익률(ROI) = ――――――――――――――――― × 100 총투자자본(자기자본 + 타인자본) ② 자기자본수익률(ROE : Return On Equity) 수익(총수입 - 총지출) 자기자본수익률= ―――――――――――― × 100 자기자본 ③ 순이익율 순이익(영업이익) 순이익율 = ――――――――― × 100 매출액
□ 비율법 ① 부채감당율(DSCR : Debt Service Coverage Ratio) 순영업소득 부채감당율 = ―――――― 부채액 ② 대부비율(LTV : Loan To Value Ratio) 부채잔금 대부비율 = ――――――― 부동산 가치
2. 개발사업의 수입과 지출 분석 • ▣ 수입 분석 • 분양수입 • - 수입의 대부분 • - 분양면적(세대수) × 평당 분양가격(혹은 세대당 분양가격) • - 분양면적 계산 : 전용, 공용, 분양, 계약면적 등 • - 분양율, 임대전환 가격 • - 중도금 대출(무이자, 이자후불제), 중도급 납부율, 연체이자
(2) 기타 수입 - 상가, 수용부지, 제척부지 등의 매각 수입 (3) 예금이자 - 분양수입 > 비용 - 보수적 처리 : 계산 안함 (4) 미분양분 처리 - 저가(할인) 매각, 임대 전환 등
▣ 비용 분석 (1) 토지확보 관련 비용 ① 토지매입비 - 매입면적 × 평당 토지가격 - 가격 차등화 : 용도지역, 지목, 위치 등에 따라 차별화 - 계약금, 중도금, 잔금 비율 ② 토지매입 관련 비용 - 취등록세 : 중과 문제
- 국민주택채권 매입비 (주택법시행령 참조) • ᆞ 채권매입액 : 매입토지 ×지방세과세시가표준액(공시지가)의 5%(특별ㆍ광역시) • ᆞ채권할인율 : 25% 수준 • ᆞ토지매입액의 1-2% 수준 • - 중개수수료 : 토지매입액의 0.05% 내외(난이도에 따라 다름) • 등기 관련 법무사 수수료 : 토지매입액의 0.05% 내외 • 농지 및 산지전용부담금 : 농지나 임야를 매입하여 개발하는 경우 • ᆞ대체농지조성비나 대체조림비의 형태로 납부 • ᆞ농림부고시나 산림청 고시 기준 • ᆞ단위면적당 금액으로 계산 • 양도소득세 대리 납부 • 명도관련 비용 : 지상권, 무허가입주자 등
(2) 공사관련 비용 ① 공사비 - 사업비용중 최대 부분 - 공사비 = 공사원가(직접공사비 + 간접공사비 + 일반관리비) + 이윤 ᆞ직접공사비 : 계약목적물의 시공에 소요되는 재료비, 직접노무비, 직접공사경비 ᆞ간접공사비(간접노무비, 산업안전보건비 등) : 공사의 시공을 위하여 현장관리 등에 소요되는 법정경비를 말하며 공통비용, 산재보험료, 민원처리비 등이 포함 ᆞ일반관리비 : 영업비나 예비비 부분이 본사관리비의 형태로 포함 ᆞ공사이윤(시공이익) : 공사원가에 10% 내외 수준 - 사업규모, 위치, 마감재 수준, 층수, 용도 등에 따라 다름 - 연면적 평당 공사비로 환산
②공사 관련 비용 - 미술장식품 설치비 ᆞ문화예술진흥법과 시행령 24조에 근거하여 각 지자체별로 조례를 두어 규정 ᆞ대상 : 공동주택, 주상복합, 오피스텔 등 ᆞ비용 산정 : 표준건축비 ×연면적 ×0.1% 내외 ᆞ착공후 사용승인 신청전에 완료 : 계약금 20%, 설치시 잔금 80% 지급방식 - 철거비 ᆞ사업부지상에 철거해야할 지장물이 있는 경우 ᆞ철거연면적 기준 : 평당 10만원 내외 수준 ᆞ공사비에 포함하기도 함 - 인입공사비 ᆞ전기, 가스, 수도, 지역난방 시설 등을 개발현장에 인입하는데 필요한 비용 ᆞ연면적 평당 기준이나 세대수 기준으로 책정 ᆞ대도시와 같이 인근지역이 모두 개발된 곳과 한적한 지역간에 비용차이 발생 - 경계분할측량비
(3) 설계ㆍ감리비 ① 설계비 - 건설교통부의 건축사용역의 범위와 대가기준 (2002.10.15 건설교통부 공고 제 2002-270호 건축사용역의 범위와 대가기준) - 설계업무에 투입된 인력과 시간의 수에 비례하여 책정 - 건축연면적에 대하여 평당 설계비를 책정 - 계약시, 허가접수도면 완성시, 착공신고시점의 실시설계완료시, 사용검사신청시 각 1/4씩 지급 ② 감리비 - 건설공사에 대한 건축주(발주자)의 위탁에 의하여 설계도서 기타 관계서류의 내용과 일치되도록 시공되는지의 여부를 확인하고 품질관리, 공사관리 및 안전관리 등에 대하여 지도, 감독하는 행위 - 정부투자기관 등에서 발주하는 건축공사에 대하여 건설기술관리법에 의해 실시하는 감리제도와 민간인 주도의 건축공사에 대하여 건축법 및 주택법에 의한 감리제도, 전력기술관리법에 의한 전기설비공사 감리제도 및 소방법에 의한 소방공사 감리제도 시행 - 건축연면적에 대하여 평당 감리비를 책정 - 관련 단체가 협의를 통해 결정한 감리비지급기준에 따라 지급 - 분기별, 월별 지급하거나 공사비 지급시점과 연동하여 지급
(4) 분양관련 비용 ① 모델하우스 관련비용 - 공사비, 부지 임차료, 운영비 ② 광고홍보비용 - 인쇄광고 : 신문, 잡지, 카탈로그, 전단지, DM(direct mail) - 전파광고 : TV나 라디오 등 –회사 이미지광고와 연계 - 매출액의 1% -5% 내외 ③ 분양대행수수료 - 주택 호당 100만 내외, 상가 매출액의 5% 내외 - 계약금수령시, 1차 중도금수령시, 2차중도금수령시점 지급
④ 분양보증수수료 - 선분양시 분양보증 - 주택분양보증 : 주택법시행령 제106조제1항 제1호 가목에 근거 - 아파트분양가×보증요율×공사기간(월)/12 (보증요율 : 대한주택보증주식회사가 자체적으로 피평가자의 재무상태 및 경영능력을 평가하여 9단계로 등급을 부여하고 각 등급마다 보증요율 산정) - 주택이외에 2005년 4월 23일부터 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천㎡ 이상인 상가나 20실 이상의 오피스텔 등은 금융기관등으로부터 분양보증받아야 선분양 가능 ⑤ 시행사 운영비 - 월별 지급 - 일정수준 분양률 달성시 지급
대한주택보증㈜의 보증요율 자료 : 대한주택보증㈜, 2006.4.6 기준
(4) 세금 관련 비용 ① 부가가치세 - 부가가치세율은 대부분 10% - 매년 1, 4, 7,10월의 25일이 부가세납부일 - 총 분양가액중 건물 공급가액의 10% : 토지분만큼 감액계산 (개략사업성 분석시에는 분양금액의 6%내외 수준) - 아파트의 경우 전용면적 25.7평 이하는 부가가치세가 면세 - 선납부 후환급 : 시차에 따른 금융비용 발생 ② 보전등기비 - 건물완성시에 건물분에 대한 취등록세를 보전등기비로 납부 - 과세표준액 대비 3.16%수준 : 취득세의 10%로 부과되는 농특세와 등록세의 20%가 부과되는 교육세 포함 - 과세표준은 전체 공사원가와 그 부대비용 (도급공사비, 설계비, 감리비 합산 금액이나 도급공사비만 사용) - 수입인지와 법무사수수료 등 포함 공사비의 3.2%수준 책정 - 납부시점은 취득세는 사용승인일로부터 30일 이내에, 그리고 등록세는 등기신청전(등기신청은 사용승인일로부터 60일 이내)
③ 각종 부담금 ⒜ 개발부담금 - 개발이익환수에 관한 법률에 근거 - 개발부담금의 부과대상은 택지개발, 공업단지, 유통단지, 골프장 등 30개 토지개발행위(도시지역 200평에서 비도시지역 500평이상) - 토지개발이익 : 사업종료시 지가-사업착수시 지가-개발비용-정상 지가상승분 (개발비용 : ᆞ 순공사비(제세공과금 포함한다)·조사비·설계비·일반관리비 및 기타 경비 ᆞ공공시설 또는 토지등을 국가 또는 지방자치단체에 제공하거나 기부한 경우에는 그 가액 ᆞ당해 토지의 개량비 - 부과율 : 25% - 개발부담금은 1990년부터 징수, IMF기간인 1998∼1999년은 면제 - 2004년 1월 1일 이후 인가 등을 받은 사업으로부터 발생하는 개발이익에 대한 부담금은 부과중지 - 2006년부터 다시 부과
⒝ 광역교통시설부담금 - 대도시권의 교통문제를 광역적인 차원에서 효율적으로 해결 - 대도시권 광역교통관리에 관한 특별법에 의해 부담금 부과 - 대상사업 : 택지개발사업, 도시개발법에 의한 도시개발사업, 주택건설사업, 주택재개발사업과 주택재건축사업, 건축허가를 받아 주택외의 시설과 20세대 이상의 주택을 동일건축물로 건축하는 사업 - 부과기준 : ㎡당 표준건축비×부과율×건축연면적-공제액(주택건설사업) ᆞ 부과율 : 2-4%(주택건설사업) ᆞ 건축연면적 : 주거용 연면적(총연면적-지하 및 기타면적) ᆞ 공제액 : 지자체 조례로 50%이내에서 조정 –서울은 50% 적용 - 사업인허가를 받은 날로부터 60일 이내 부과, 부과일로부터 60일이내 납부
⒞ 과밀부담금 - 수도권정비계획법에 의해 2004년말 기준으로 서울특별시에만 부과 - 주거용은 제외 - 산정기준 : 신축시 ᆞ 주차장면적과 기초공제면적의 합계면적이 기준면적을 초과하지 않는 경우 (기준면적－주차장면적－기초공제면적)×단위면적당 건축비×0.05＋기준면적초과면적×단위면적당 건축비×0.1 ᆞ 주차장면적과 기초공제면적의 합계면적이 기준면적을 초과하는 경우 에 부담금은 (신축면적－주차장면적－기초공제면적)×단위면적당 건축비×0.1 ᆞ 기초공제면적 : 공공건축물을 제외하고는 5,000㎡ ᆞ 기준면적은 업무용건축물은 25,000㎡, 판매용건축물은 15,000㎡, 복합용건축물로서 부과대상면적중 판매용시설의 면적이 용도별 면적중에서 가장 큰 건축물은 15,000㎡, 기타 복합용건축물은 25,000㎡ - 납부기간 : 사용승인(임시사용승인)일
⒟ 학교용지부담금 - 학교용지확보에 관한 특례법에서 규정 - 개발사업규모가 100세대 규모 이상(2005.3.24 개정전 300세대 이상) - 부과요율 ᆞ공동주택 : 분양가의 0.4% (2005.3.24 개정전 0.8%) ᆞ단독주택용 토지 : 분양가 0.7% (2005.3.24 개정전 1.5%) - 부과대상자 : 개발사업자(2005.3.24 개정전 분양받는 자) (2005년 3월 31일 대법원에서 분양계약자에게 부담시키는 것은 위헌판정) - 부과시기 : 공급계약체결일로 30일이내 신고, 부과후 30일내 납부
⒠ 기반시설부담금 - 기반시설부담금에 관한 법률 : 2006.1.11 제정, 2006. 7. 12 시행 예정 - 부과대상 : 건축연면적이 200제곱미터(기존 건축물 연면적 포함)를 초과하는 건축물의 건축행위 - 부과기준 : (기반시설 표준시설비용 + 기반시설 용지비용) X 연면적 X 민간부담률- 부담금 ᆞ 기반시설 표준시설비용 : 건교부장관 매년 도시 – 60 내외 예상 ᆞ 기반시설 용지비용 : 공시지가 X 0.4 이내 ᆞ 연면적 : 200제곱미터 초과하는 건축연면적 ᆞ 부담율 : 20% (지자체별로 25% 범위 내에서 가감 가능) ᆞ 부담금 : 공공시설분담금, 기타 부담금 - 납부시점 : 건축허가(다른 법률에 의한 사업승인 등 건축허가가 의제되는 경우에는 그 사업승인)를 받은 날로부터 2개월내 부과, 2개월내 납부
⒡ 재건축 개발부담금 - 가칭 ‘재건축 초과이익환수에 관한 법률’ 제정 : 2006.4 제정, 4개월 후 시행 - 부과기준 = 〔종료시점 주택가격- (착수시점 주택가격 + 개발비용 + 정상 집값 상승분)] × 부담률 ᆞ종료시점 : 준공시점 ᆞ착수시점 : 최초의 재건축 추진위원회 승인일 (구 조합설립인가일 기준) ᆞ착수 및 준공시점 주택가격 : 주택공시가격(기준시가) ᆞ정상집값 상승분 : 구별 집값상승률(통계청승인 국민은행통계) 이용 ᆞ개발비용 : - 재건축임대주택 대지지분 감소 상당액 - 기반시설부담금, 광역교통시설부담금 등 기 납부한 부담금 - 당해 사업에 소요된 건축․분양비용 및 제세공과금 등 - 부담률 : ‘조합원당’ 평균 개발이익을 기준, 누진율(0～50%) 부과 - 부과대상 : 전국 - 부과대상자 : 조합에게 부과 - 부과시점 : 준공시점 (분납 및 물납 허용)
④ 보유세 - 공시지가에 따라 재산세(시군구세)를 0.2∼0.4%를 부과 - 공시지가금액이 40억원을 초과하는 경우 0.6∼1.6% 종합부동산세(국세) 부과 - 지방교육세와 농특세가 재산세와 종합부동산세의 각각 20%씩 추가 부과 - 과세표준 : 공시가격×과표적용률 ᆞ과표적용율 : 2005년 50%를 기준으로 매년 5%p씩 상향조정 (세부담 상한선은 전년대비 1.5배를 유지하여 상승) ⑤ 법인세 - 법인소득 법인세율 - 법인세율 : 법인 소득이 1억미만인 경우 13%, 1억 초과인 경우 25% (주민세 : 법인세의 10%) - 일반적으로 법인소득의 27.5% - 법인 전체소득을 합산하여 과세하는 특징
(6) 기타 사업 비용 ① 민원처리비용 - 공사관련 민원 : 소음, 먼지, 진동 등 –시공사가 해결(공사비에 포함) - 사업관련 민원 : 주민, 학교 등에서 제기하는 민원, 일조권, 환경문제, 조망권 ② 예비비 - 우발비용(cost of contingency) - 인허가 관련 비용 : 면허세, 사업승인 수수료, 지역개발 공채, 감정평가비용 등 - 건축허가시 비용 : 건축법에 의한 수수료, 지방세법에 의한 면허세, 주택법에 의한 국민주택채권매입비 등 - 정상적인 영수증 처리가 곤란한 비용 등 - 총비용의 1∼5% 수준
(7) 금융비용 - 은행관련 비용 : 정상적인 이자, 각종 수수료(취급, 컨설팅, 신탁, 주간사수수료 등) - 초기사업비 관련 금융비용 : 사채 또는 bridge loan - 중도금 무이자, 중도금 후불제시 비용 - 공사비 연체료 - 지급방식 : 월별 지급, 만기시 일시지급, 초기지급, 선취 등
3. 개발사업의 수익성 분석 1) 사업수지 분석 (표) - 총수익 = 총수입-총비용 - 단순계산형 - 수익(손익) 발생 여부가 강조 - 총액개념(시점에 대한 고려가 없음) - 가장 보편적인 수익성 분석
Ⅲ. 사업 수지 분석 ○ 수원시 망포동 아파트개발 사업의 수지분석 예시 ① 수지분석 전제
Ⅲ. 사업 수지 분석 ② 수지분석 요약
Ⅲ. 사업 수지 분석 ③ 사업수지 분석표 (공사기간 25개월) (단위 : 천원)
Ⅲ. 사업 수지 분석 ○ 대전 유성타워랜드 수지분석 예시
2) Cash-flow 분석 ○ 수입 및 지출액의 시점별 배분 : 정확한 이해 필요 ○ 기간별 수지차 분석 ○ 월별, 분기별, 년도별 분석 ○ 금융비용 계산 : 토지비대출, 중도금무이자, 선투입비 등 ○ 수익률 분석 : 내부수익률 및 순현가분석 ○ 자금 불일치 해결 : 자금조달시점, 유동성문제 해결, 연결재무제표 ○ 수익 증가방안 및 비용 저감 방안 모색 - 비용 절감 - 수입 증대 - 금융비용 절감
3) 실무적인 수익성 분석 지표 ▣ 현가할인분석을 하지 않는 이유 ○ 낮은 자기자본 투입비율 : 높은 자기자본수익율 ○ 고위험 고수익사업 : 다양한 변수들의 변화에 따른 변동치가 큼 - 공사비 변동, 용적률의 증감, 분양가격의 변동, 토지가격 증가 등 ○ 2-3년 단기간에 사업정산 과정 ○ 빈번한 현금유입과 지출 발생 ○ 일회적인 사업 성격: 수익률보다 이익발생을 중시
▣ 매출수익률(Income Gain Ratio) 분석 - 매출액(총비용) 대비 수익률 - 개발용도(리스크)에 따라 10-20% 내외
▣ 자기자본투입비 대비 수익성 지수 - 자기자본수익률(ROE : Return On Equity)과 같은 개념 - 자기자본 대비 수익률 : 5-10배수 개념 - 높은 지렛대 효과(leverage effect)
▣ 손익분기 분양율 - 손익분기점(Break-even point) : 비용=수입 - 사업비를 충당할 수 있는 수입이 발생되는 분양률 - 경상이익이 0이 되는 분양률 - 시행자의 입장에서 이 분양률을 기점으로 하여 추가적인 분양률은 개발이익으로 전환되는 수치 - 최소 목표분양율 : 마케팅 측면에서 최소한의 달성 분양률의 기준
▣민감도/감응도 (sensitivity) 분석 ○ 각종의 민감도 분석 - 공사비 대 수익, 수익률 - 분양가 대 수익, 수익률 - 분양률 대 수익, 수익률 - 공사비, 분양가, 분양률 대비 수익, 수익률 - 민감도 Graph 분석 : 2차원, 3차원 ○ 특징 - 사업성에 민감한 변수에 대한 집중 관리 가능 - 주요 변수 통제 - 다양한 분석을 통한 리스크 분석
1개 변수에 대한 민감도분석표 사례 2개 변수에 대한 경상이익 민감도 분석 사례(단위 : 백만원)
4. 개략 수익성 분석 1) 빠른 의사결정시 - 어림셈법(손가락 계산) - 개략적 수지분석 ᆞ 시간이나 정보가 부족한 경우 ᆞ 빠른 의사결정시 : 최소 분양가격, 최대 토지지불가격 2) 연면적 개념화 - 평당 공사비, 평당 분양가, 용적률간의 관계 ※ 분양용적률과 사업용적률(연면적) - 연면적당 수익 분석
□ 개략 계산을 위한 기본 정보 (아파트, 주상복합, 오피스텔, 오피스 등) ⓐ 일반적으로 인허가가 가능한 용적률 수준 ⓑ 전체 공사연면적과 분양면적의 비율에 대한 정보 ⓒ 평당 공사비 수준 ⓓ 공사비 이외 기타비용의 수준 ⓔ 시장에서 형성가능한 평당 분양가격 수준
