1 / 86

苏州房地产发展态势与展望

苏州房地产发展态势与展望. 苏州科技学院房地产研究所 盛承懋 所长. 2004 年苏州社会经济发展的回顾 入世三年，苏州先行了三大步 2004 年苏州房地产发展的状况 苏州 “ 两个率先 ” 为房地产发展创造了强大动力 苏州首个商业规划为房地产区位提供了借鉴 苏州古城周边房地产板块介绍 苏州与长三角其他主要城市房地产的比较 2005 年苏州房价走势的分析. 苏州七雄创造了发展奇迹. 张家港. 沙钢 2004 年营业性收入达到 310 亿元，自营出口突破 4 亿美元，是 2003 年的 20 倍；

caroline-lukas
Download Presentation

苏州房地产发展态势与展望

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. 苏州房地产发展态势与展望 苏州科技学院房地产研究所 盛承懋 所长

  2. 2004年苏州社会经济发展的回顾 • 入世三年，苏州先行了三大步 • 2004年苏州房地产发展的状况 • 苏州“两个率先”为房地产发展创造了强大动力 • 苏州首个商业规划为房地产区位提供了借鉴 • 苏州古城周边房地产板块介绍 • 苏州与长三角其他主要城市房地产的比较 • 2005年苏州房价走势的分析

  3. 苏州七雄创造了发展奇迹 张家港 沙钢2004年营业性收入达到310亿元，自营出口突破4亿美元，是2003年的20倍； 沙钢、华芳等4集团营业收入突破百亿大关，涌现一批销售额超20亿元的企业，年销售额过亿元的企业160家。

  4. 苏州七雄创造了发展奇迹 常 熟 率先启动农民集中居住区，成为“全国绿化模范城市”，绿化覆盖率54.5%，人均公共绿地面积18.4平方米； 新批外企172家，新批外资项目248个，新办民企1705家，新增工商户10960户，接待游客520万人次，实现旅游总收入32.6亿元。

  5. 苏州七雄创造了发展奇迹 太 仓 建成23个大小泊位，其中9个万吨级。38.8公里的长江岸线及其纵深261平方公里的黄金腹地上，将形成能源、造纸、化工、物流四大产业板块；接轨上海，全方位、多层次、宽领域地融入国际大都市圈。

  6. 苏州七雄创造了发展奇迹 昆 山 每天新增2家外资企业、10家私营企业、IT制造链成为全球IT产业的“晴雨表”。

  7. 苏州七雄创造了发展奇迹 吴 江 完成125亿民资投入，外商投资企业首次突破1000家，进出口总额111.28亿美元，成为全省第二个进出口总额超过百亿美元的县级市； 土地换保障制度和农村基本养老保险为农民撑起保护伞。

  8. 苏州七雄创造了发展奇迹 吴中区 城镇居民人均可支配收入15508元，同比增24%，农民人均纯收入7759元，同比增12.4%； 2000多家民企入区，带来近60亿元注册资金，406万中外游客，带来32亿元旅游收入。

  9. 苏州七雄创造了发展奇迹 相城区 14.5亿元新建改建道路162.5公里，形成“五纵五横两联”的城市副中心快速交通框架。58个生态公园，6亿元买绿； 新批外资项目146个，注册8亿美元，新办私营企业1119家，个体工商户8726户，注册资本27.64亿元。

  10. 苏州工业园区

  11. 2004年园区的主要经济指标

  12. 园区发展目标—— 打造有国际竞争力的产业新高地 • 国际先进制造业基地 • 区域现代服务业基地 • 高科技产业创新基地

  13. 园区发展目标—— 不断提升招商引资的新标杆 • 由招商引资转变为择商选资 四个并举： 内外项目并举、大小项目并举、出口和内销型项目并举、高新技术产业和新型传统产业并举 一个谢绝： 高能耗、低水平、低附加值项目谢绝

  14. 园区发展目标—— 全面加快建设现代化新城区 • 高起点完善规划设计 • 加快基础设施配套 • 完善地面实事工程 • 推进生态景观建设步伐 • 高标准加强城市管理

  15. 园区发展目标—— 开创城乡统筹发展新局面 • 加快农民向市民转型步伐

  16. 园区发展目标—— 增强区域综合竞争新优势 • 增强亲商服务、办事效率、信誉质量 • 增强资本运作效能、企业运营活力 • 增强区域发展的智力支撑 • 构建具有开发区特色的社区发展模式

  17. 园区发展目标—— 努力提升社会和谐发展水平 打造 文明之区 诚信之区 平安之区 和善之区

  18. 2005年园区目标 —— • 主要经济指标增长40% • 城镇职工平均工资增长8% • 农村居民人均收入增长12%

  19. 苏州高新区

  20. 2004年新区的主要经济指标

  21. 指标 增长或数值 全区经济总体发展水平 25%—30% 引进注册外资 15亿美元 到帐外资 6亿美元 到帐内资 60亿元 固定资产投入 150亿元 2005年新区经济发展目标 ——主要经济指标比2002年翻一番

  22. 2004年苏州的主要经济指标 指标 数值 比上年增长 地区生产总值 3450亿元 17.6% 工业总产值 9500亿元 35% 地方财政收入 219.6亿元 28.8% 全社会固定资产投资 1554.8亿元 10.3% 进出口总额 1032亿美元 57.2% 出口总额 507.7亿美元 55.6% 高新技术产品出口比重 57.4% 2.6% 新增注册外资 141亿美元 12.8% 实际利用外资 95亿美元 39.6% 城镇居民人均可支配收入 14451元 16.9% 农村人均纯收入 7460元 10.5% 苏州的经济指标位于全国大中城市的前茅 2004年苏州的主要经济指标

  23. 2004年民营经济发展状况 苏州的民营经济与现代服务业快速发展 2004年苏州市政府1号文件推动民营经济发展 苏州民营经济3年腾飞计划实现过半

  24. 2004年民营经济发展状况 指标 数值 新增私营企业 18459户 累计私营企业 82065户 新增个体工商户 62838户 累计个体工商户 221681户 新增私营企业注册资金 329亿元 累计私营企业注册资金 1292亿元 户均注册资本 157.5万元 新增个体工商户注册资金 29亿元 累计个体工商户注册资金 85亿元 户均注册资本 3.85万元 个私经济上缴税金占全市的比重 27.3% 从业人员 158.39万人 完成固定资产投资 449亿元 苏州的民营经济与现代服务业快速发展 2004年民营经济发展状况

  25. 2004年民营经济发展状况 苏州的民营经济与现代服务业快速发展 2005年苏州市政府1号文件推动服务业发展 目标：服务业增加值占GDP比重提高1~2个百分点 政府出台的政策包括： （1）市场准入政策（8个） （2）财政税收政策（24个） （3）就业再就业政策（5个） （4）融资担保政策（3个） （5）土地供应政策（4个） （6）项目投资政策（4个） （7） 其他政策（8个） 政府将在土地供应、项目投资、财政税收对旅游、物流、商业连锁、社区服务、科技开发等行业给予最优惠的扶持政策。

  26. 苏州交通等基础设施越来越方便市民出行及改善生活水平 2004年苏州沿江高速公路、苏州绕城高速公路西南段、苏虞张一级公路如期建成。 市区东环、南环、西环高架以及友新高架快速路、太湖大道建成通车。 农村新建改建公路1092公里。 苏州港新增万吨级以上泊位3个，累计达43个。 市自来水一户一表改造提前完成。 市区建成定销商品房64.9万平方米，改造危旧房20.2万平方米。

  27. 规划中的轻轨一号线将进一步改善市民出行 一号线共设车站：21个 线路总长：23.5公里 全线概算：97亿元 完成评审后4年内试运营。

  28. 入世三年，苏州先行了三大步 政府“自我革命”对接WTO 培训官员50名，清理不合时宜的规章200个； 放权：3年放了1000多项“权”，如企业申报技术改造项目，个人从事外贸经营等； 服务：“亲商”理念已渗透到各级政府。

  29. 入世三年，苏州先行了三大步 构建完善基础设施，迎接WTO 到2003年底，苏州市利用外资、工业总产值、出口总额、民营企业资本总量、地区生产总值、财政收入分别居国内各城市的第一、二、三、四、五、六位。 快速交通网畅通1000亿美元进出口大物流。3年内高速公路通车里程将达到298公里，高速公路密度每百平方公里为3.51公里，一级公路通车里程达670公里，高速公路枢纽4处，互通出入口27处。 能源供应3年建设的电厂是前50年的总量，达到1000万千瓦。

  30. 入世三年，苏州先行了三大步 国企改革产业布阵，应对WYO 在竞争性领域，国有资本全部退出； 完成10多万职工身份置换，解决历年医药费欠帐，轻装上阵。 鼓励外资参与国企改革，取得实质性进展。 市属工业布局调整，退城进区，腾出宝贵的空间为服务业发展作准备。

  31. 2004年苏州房地产发展的状况 媒体评价： • 年头年尾的价位基本持平 • 房价依旧没跌，需求仍然强劲 • 买方与卖方的对峙势均力敌之下，打了个平手

  32. 2004年苏州房地产发展的状况 一、2004年苏州楼市的总体状况 • 新房大批上市，集中在一个时间段内，一个区域内 • 房产开发商采用“价格竞争”的手法促销楼盘，“低价入市”、“打折”频频亮相 • “五一”前夕，小型商业银行的贷款项目被叫停，各商业银行在房地产放贷方面管得更紧，首当其冲的是二手房贷款 • 下半年二手房贷款政策银行开始“松绑”，二手房市场又旺了起来

  33. 一、2004年苏州楼市的总体状况 • 苏州土地拍卖的门坎正在调低

  34. 时间 空置面积 比上月增减 2004年5月 46.75万平方米 －6.39% 2004年6月 48.4万平方米 +1.62% 2004年10月 87.73万平方米 +0.7% 一、2004年苏州楼市的总体状况 • 老百姓关心“房价会不会再涨” • 加息影响不大 • 空置房已恢复上升

  35. 时间 预售价格 增加 1—8月 4454元/平方米 1—9月 4476元/平方米 0. 5% 1—10月 4643元/平方米 3.7% 一、2004年苏州楼市的总体状况 • 宏观调控没有挡住房价上涨 苏州市区商品房预售价格（不含吴中、相城）

  36. 区域 总面积 (㎡) 比重 块数 用 途 居住 商业 综合 居住、商业 市区 1115420.0 14.7% 24 853380.1 107523.0 34989.6 119527.5 园区 2091116.3 27.6% 32 1817949.3 154012.6 119154.4 新区 588117.9 7.8% 16 214068.8 118297.8 125550.1 130201.2 吴中区 2407959.0 31.8% 44 1408789.3 232656.7 10151.0 756361.8 相城区 1367220.0 18.1 30 872091.0 343311.5 151817.5 总计 7569833.2 100% 146 5166278.5 955801.6 170690.7 1277062.4 二、土地供应 2004年苏州市区国有土地拍卖情况单位：平方米

  37. 名 称 数 值 同 比 增 长 房地产开发投资总额 153.42亿元 67.86% 商品房施工面积 1640.06万平方米 39.18% 新开工面积 781.81万平方米 9.06% 竣工面积 515.53万平方米 44.77% 三、房地产开发状况 2004年苏州市区房地产投资状况

  38. 季 度 商品房均价（含定销房） 商品房均价（不含定销房） 2003年1季度 3029元/平方米 3029元/平方米 2003年2季度 3340元/平方米 3340元/平方米 2003年3季度 3825元/平方米 3933元/平方米 2003年4季度 4347元/平方米 4503元/平方米 2004年1季度 4102元/平方米 4462元/平方米 2004年2季度 4801元/平方米 5065元/平方米 2004年3季度 4624元/平方米 4960元/平方米 2004年4季度 5157元/平方米 5416元/平方米 四、房地产价格走势 苏州市区商品房预售价格走势

  39. 名 称 数值 同比增减 二手房成交面积 270.28万平方米 －2.38% 成交金额 59.65亿元 4.32% 其中住宅成交 16984套 －13.40% 成交面积 193.39万平方米 19.20% 成交金额 42.67亿元 17.62% 住宅平均价格 2206.30元/平方米 －1.32% 五、二手房交易 2004年苏州市区二手房交易状况

  40. 苏州“两个率先”为房地产发展创造了强大动力苏州“两个率先”为房地产发展创造了强大动力 一、小康社会苏州取得骄人成绩 苏州工业经济年均增长率22%； GDP年均增长率15%； 财政收入年均增长率15%； 苏州的土地面积占全国0.09%； 苏州的人口占全国0.45%。

  41. 指 标 数 值 与全省标准比 比全省提前 人均GDP 4 .8万元 2倍 5年 城镇居民人均可支配收入 16000元 一致 2年 农村居民家庭人均纯收入 8000元 一致 2年 研究与发展经费支出占GDP 1.5% 卫生服务体系健全率 90% 三大保险各自覆盖率 98% 城镇绿化覆盖率 40% 环境质量综合指数 87% 二、2005年苏州高水平全面小康 在实现时间上，要早于全省，快于全国； 在实现程度上，要高于全省，优于全国。

  42. 指标 苏州的数值 位次 备注 综合指数 146.10 2 无锡第一 生活质量指数 49.66 1 公益事业指数 28.19 2 常州第一 人口素质指数 29.47 3 无锡第一 社会保护指数 20.77 5 社会结构指数 17.99 7 二、2005年苏州高水平全面小康 苏州生活质量指数居江苏之首

  43. 三、实现历史跨越的途径 苏州的协调科学发展，无法回避产业结构和产业层次的问题，新型工业化是工业发展到一定阶段的必然要求，推动产业结构的优化升级，重中之重是服务业。

  44. 苏州首个商业规划为房地产区位提供了借鉴 一、苏州市区商业网点布局的特点 （1）涵盖2000平方公里的都市圈； （2）古城内不再新建大型超市； （3）5000平方米以上的商业项目要“听证”； （4） 粮食批发市场和小商品市场易地重建。

  45. 苏州首个商业规划为房地产区位提供了借鉴 二、2000平方公里的都市圈 4个层次： 古城圈层：14.2平方公里 核心圈层：81.5平方公里 中心城圈层：1000平方公里 都市圈层：2000平方公里

  46. 苏州首个商业规划为房地产区位提供了借鉴 二、2000平方公里的都市圈 规划对象： 商业功能区 大型零售商业网点 商业街 批发市场 定点屠宰厂（场）

  47. 苏州首个商业规划为房地产区位提供了借鉴 规划理念 现代商业理念 休闲商业理念 网络商业理念 景观商业理念 景点商业理念 生态商业理念 开发区商业理念 站点商业理念

  48. 苏州首个商业规划为房地产区位提供了借鉴 商业功能区等级体系 市级 区域级 社区级

  49. 苏州首个商业规划为房地产区位提供了借鉴 市区商业中心规划布局结构特征 一个板块——核心商业板块 观前商业功能区：52公顷 石路商业功能区：30.9公顷 南门商业功能区：12.4公顷 二新——两个新的市级商业功能区 园区湖东商业功能区：65公顷 新区狮山广场商业功能区：87公顷

  50. 苏州首个商业规划为房地产区位提供了借鉴 市区商业中心规划布局结构特征 二轴 商业发展横轴：东西向商业发展轴线 商业发展纵轴：城市南北向发展轴 四带 古城风貌休闲商业带 环金鸡湖风情休闲商业带 沿太湖旅游度假休闲商业带 沿阳澄湖度假休闲商业带

More Related