Dr. Bojan Škof Problematika obdavčitve prometa nepremičnin

1. Dr. Bojan Škof Problematika obdavčitve prometa nepremičnin Portorož, 8. 10. 2007

2. Predmet obdavčitve:odplačni prenos lastninske pravice + stavbna pravica (ustanovitev + prenos) Poleg obstoječega predmeta zajema še (6/8 oblik): zamenjavo nepremičnine finančni leasing, prenos lastninske ali solastninske. pr. kot posledica gradnje čez mejo*, -II- kot posledica povečanje vrednosti nepr. (prirast), -II- kot odplačni prejem čez solastniški delež, 6. priposestvovanje*.

3. Praktično vprašanje: časovna opredelitev ugotavljanja davčne osnove pri priposestvovanju 4.odst. 3. čl.: - za promet nepr. se šteje tudi pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, ki je nastala na podlagi priposestvovanja, če davek še ni bil plačan. Časovni izvor določitve davčne osnove????? Časovni pogoj priposestvovanja = 10 let. Pomemben je trenutek pridobitve pravnega naslova – akta o priposestvovanju.

4. Nadalje: če davek še ni bil plačan, 4/3 čl. Kateri davek? DDV ali DPN !!!! Zakon zasleduje plačilo davčne obveznosti ob sklenitvi prvotnega pravnega posla, ki je bil podlaga za dobroverno lastniško posest. Zato je vseeno, kateri davek je bil plačan.

5. Dileme: vračilo davka po razdrtju pogodbe/zastaranje Vračilo davka po razdrtju pogodbe (16. čl ZDPN)- (prenosna pog., finančni najem, stavbna pr. – odločba se odpravi in davek vrne) Vprašanje: ali plačani davek ni zastaral? Npr. pogodba o fin. leasingu se razdre po 6. letu sklenitve.

6. (125. čl. ZDavP) - Pravica zavezanca do vračila davka, ki ga ni bil dolžan plačati, zastara v 5. letih od dneva, ko ga je plačal. Odločba se odpravi – učinek za nazaj*********** Mnenje: Razdrtje pogodbe predstavlja nov dogodek, ki ga je treba samostojno obravnavati. Prav tako je predmet zastaranja vračilo davka, ki ga ni bilo treba plačati. Pri prometni pogodbi pa je to dolžnost. Zato zastaralni roki v tem primeru tečejo šele od nastanka novega relevantnega dogodka (U 76/04).

7. Problem zastaranja odmere oz. izterjave davkakot institut ZDavP v 125. čl. povzroča pravno praznino • obračunati • odtegniti • odmeriti • plačati NAPOVEDATI ??????

8. Ustavno sodišče RS/pravna država/načelo zakonitosti/samo zakon lahko predvidi davčne obveznosti ZDPN: napoved – dolžnost davčnega zav.(11. čl.) odmera davka – davčni organ odmeri davek na promet nepr. v 30. dneh po prejemu napovedi oz. pravnomočne sodne odločbe (13. čl.)

9. Mnenje: Konsekvence ///////// ni zastaranja - objektivna izključitev časovnega tretmana odmere, kajti odmera davka je (eksplicitno) pogojena z vložitvijo davčne napovedi. Drugače kot pri inštrukcijskih rokih, npr. pri dohodnini. Posledice? (Zavezanec/prekršek – sicer je irelevantno zaradi izključitve ZK vpisa).

10. Davčni vidik prenehanja stavbne pravice Objekt se po prenehanju stavbne pravice spoji z naravnim fundusom. Sledi plačilo (odškodnina) bivšemu imetniku stavbne pravice. Davčne posledice – predmet obdavčitveni določen. Dogodek ni zaobsežen v 4 alineji 3. odst. 3. čl. ZDPN(- prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oz. solastninske pravice kot posledica povečanja vrednosti nepremičnine po SPZ).

11. Opozorilo! Promet stavbne pravice je po DDV okvalificirana kot storitev (..kar ni promet blaga je storitev) + kot promet blaga!!!!!!!! Posledice: DDV zavezanec, transakcija je vedno obdavčena Praktična dilema: opcijska obdavčitev prometa starega objekta lastninske narave, napram prometu starega objekta s stavbno pravico.

12. Koncepcija oblikovanja davčnih osnov = rezultira v različnih dav. obremenitvah opcijska obdavčitev: • promet starih objektov – ne glede na pogodbeno vrednost (nižjo) je dav. osnova vedno ind. tržna vrednost., ali 80% pospl. tržne vrednosti, • promet novih objektov – lahko tudi 0 (C 89/81, sodišče ES) * ustanov. oz. prenos stavbne pravice ind. tržna vrednost