1- PENDAHULUAN

1. 1- PENDAHULUAN 1.1 Perkembangan Proyek Konstruksi • Proyek Konstruksi terus berkembang karena jumlah penduduk yang terus bertambah dan pola hidup masyarakat modern yang menuntut tersedianya ruang yang nyaman dan memadai • Luas lahan relatif tidak bertambah sehingga pembangunan gedung bertingkat merupakan suatu pemecahan masalah yang tidak dapat ditawar-tawar lagi • Proyek-proyek High Rise Building seperti hotel, apartemen, perkantoran, kondominium, dan mall tumbuh pesat • Beberapa High Rise Building di dunia yaitu : • Empire State Building, terletak di New York dengan jumlah lantai sebanyak 102 setinggi 381 m, dan telah selesai dibangun tahun 1931 • World Trade Center Building, terletak di New York dengan jumlah lantai sebanyak 110 setinggi 417 m, dan telah selesai dibangun tahun 1970 • Sear Tower Building, terletak di Chicago dengan jumlah lantai sebanyak 116 setinggi 443 m, dan telah selesai dibangun tahun 1974 PELAKSANAAN GEDUNG MKPB-144024-Unnar-Dody Brahmantyo

2. Empire State Building, terletak di New York dengan jumlah lantai sebanyak 102 setinggi 381 m, dan telah selesai dibangun tahun 1931 • World Trade Center Building, terletak di New York dengan jumlah lantai sebanyak 110 setinggi 417 m, dan telah selesai dibangun tahun 1970 • Sear Tower Building, terletak di Chicago dengan jumlah lantai sebanyak 116 setinggi 443 m, dan telah selesai dibangun tahun 1974 • Bank of China Tower Building, terletak di Hongkong dengan jumlah lantai sebanyak 77 setinggi 368 m, dan telah selesai dibangun tahun 1989 • Central Plaza Building, terletak di Hongkong dengan jumlah lanti sebanyak 78 setinggi 374 m, dan telah selesai dibangun tahun 1992 • Petronas Tower Building, terletak di Kuala Lumpur dengan jumlah lantai sebanyak 85 setinggi 450 m, dan telah selesai dibangun tahun 1996 • Taipe 101 Building, terletak di Taipe denan jumlah lantai sebanyak 101 setinggi 452 m, dan telah selesai dibangun tahun 2004 • Burj Dubai Building, terletak di Dubai dengan ketinggian mencapai 705 m • City 1000 Building, rencana terletak di Tokyo dengan rencana ketinggian 1000 m. Saat ini sedang dalam tahap proposal. PELAKSANAAN GEDUNG MKPB-144024-Unnar-Dody Brahmantyo

3. PELAKSANAAN GEDUNG MKPB-144024-Unnar-Dody Brahmantyo

4. PELAKSANAAN GEDUNG MKPB-144024-Unnar-Dody Brahmantyo

5. 1.2 Siklus Proyek • Tujuan akhir proyek adalah mendapatkan kinerja biaya, mutu, waktu dan keselamatan kerja paling maksimal, dengan melakukan proses perencanaan, penjadwalan, pelaksanaan, dan pengendalian yang lebih cermat serta terperinci • Siklus Proyek menggambarkan urutan langkah-langkah sejak proses awal hingga proses berakhirnya proyek • Tahap Konseptual Gagasan. Tahapan ini terdiri atas kegiatan perumusan gagasan, kerangka acuan, studi kelayakan awal, indikasi awal dimensi, biaya dan jadwal proyek • Tahap Studi Kelayakan. Studi kelayakan dengan tujuan mendapatkan keputusan tentang kelanjutan investasi pada proyek yang akan dilakukan. Informasi dan data dalam implementasi perencanaan proyek lebih lengkap dari langkah awal, sehingga penentuan dimensi dan biaya proyek lebih akurat lagi dengan tinjauan terhadap aspek sosial, budaya, ekonomi, finansial, legal, teknis, dan administratif yang komprehensif PELAKSANAAN GEDUNG MKPB-144024-Unnar-Dody Brahmantyo

6. Tahap Detail Desain. Tahapan ini terdiri atas kegiatan pendalaman berbagai aspek persoalan, design engineering dan pengembangan, pembuatan jadwal induk dan anggaran serta menentukan perencanaan sumber daya, penyiapan perangkat dan penentuan peserta proyek dengan program lelang. Tujuan tahap ini adalah menetapkan dokumen perencanaan lengkap dan terperinci, secara teknis dan administratif. Untuk memudahkan pencapaian sasaran dan tujuan proyek • Tahap Pengadaan. Tahapan ini adalah memilih kontraktor pelaksana dengan menyertakan dokumen perencanaan, aturan teknis dan administratif yang lengkap, produk tahapan detail desain. Dari proses ini diperoleh penawaran yang kompetitif dari kontraktor dengan tingkat akuntabilitas dan transparansi yang baik. • Tahap Implementasi. Tahapan ini terdiri atas kegiatan, design engineering yang rinci, pembuatan spesifikasi dan kriteria, pembelian peralatan dan material, fabrikasi dan konstruksi, inspeksi mutu, uji coba, start up, demobilisasi dan laporan penutup proyek. Pada tahap ini kontraktor memiliki peran dominan dengan tujuan akhir sasaran proyek tercapai dan mendapatkan keuntungan maksimal. PELAKSANAAN GEDUNG MKPB-144024-Unnar-Dody Brahmantyo

7. Peran pemilik proyek pada tahapan ini dilakukan oleh agen pemilik sebagai konsultan pengawas pelaksanaan dengan tujuan mereduksi segala macam penyimpangan serta melakukan tindakan koreksi yang diperlukan • Tahap Operasi dan Pengadaan. Tahapan ini terdiri atas kegiatan operasi rutin dan pengamatan prestasi akhir proyek serta pemeliharaan fasilitas bangunan yang dapat digunakan untuk kepentingan sosial dan ekonomi masyarakat. PELAKSANAAN GEDUNG MKPB-144024-Unnar-Dody Brahmantyo

8. 1.3 Stakeholder Proyek • Stakeholder untuk proyek konstruksi dapat diuraikan sebagai berikut : • Pemilik Proyek : seseorang atau perusahaan yang mempunyai dana, memberikan tugas kepada seseorang atau perusahaan yang memiliki keahlian dan pengalaman dalam pelaksanaan pekerjaan agar hasil proyek sesuai sasaran dan tujuan yang ditetapkan • Konsultan : seseorang atau perusahaan yang ditunjuk oleh pemilik yang memiliki keahlian dan pengalaman merancang dan mengawasi proyek konstruksi, terdiri atas : • Konsultan Perencana : seseorang atau perusahaan yang memeliki keahlian dan pengalaman dalam merencanakan proyek konstruksi, seperti halnya Perencana Arsitektur, Perencana Struktur, Perencana Mekanikal dan Elektrikal. • Konsultan Pengawas : perusahaan yang memiliki keahlian dan pengalaman dalam pengawasan pelaksanaan proyek • Konsultan Manajemen Konstruksi : perusahaan yang mewakili pemilik dalam pengelolaan proyek sejak awal hingga akhir proyek PELAKSANAAN GEDUNG MKPB-144024-Unnar-Dody Brahmantyo

9. Kontraktor : perusahaan yang dipilih dan disetujui untuk melakukan pekerjaan konstruksi yang direncanakan sesuai dengan keinginan pemilik proyek dan bertanggung jawab penuh terhadap pembangunan fisik proyek. Biasanya penunjukan kontraktor dilakukan melalui lelang/tender atau dapat juga melalui penunjukan langsung dengan negosiasi harga • Sub-kontraktor : pihak yang ditunjuk oleh kontraktor dan disetujui oleh pemilik untuk mengerjakan sebagian pekerjaan kontraktor pada bagian fisik proyek yang memiliki keahlian khusus/spesialis • Pemasok (supplier) : pihak yang ditunjuk oleh kontraktor untuk memasok material yang memiliki kualifikasi yang diinginkan oleh pemilik PELAKSANAAN GEDUNG MKPB-144024-Unnar-Dody Brahmantyo

10. 1.4 Kontrak Proyek Konstruksi • Kontrak pada proyek menentukan hak dan kewajiban antara dua belah pihak atau lebih yang terlibat dalam kontrak, biasa dilakukan antara pemilik dengan konsultan atau kontraktor, kontraktor dengan pemasok, dsb. • Kontrak bersifat mempunyai aspek hukum yang kuat serta mengikat, sehingga para pihak yang terlibat mempunyai kewajiban-kewajiban yang harus dipenuhi, ditulis dengan jelas dalam dokumen kontrak • Ada dua jenis kontrak pada proyek konstruksi, yaitu : • Kontrak Penawaran Bersaing: setelah penawaran lelang dilakukan dan didapat secara bertanggung jawab dengan studi dan evaluasi penawaran dterima, proyek pun diserahkan kepada kontraktor terpilih lalu diterbitkan Surat Perintah Kerja (SPK) • Kontrak Penawaran Nego Biaya : melakukan transaksi dengan cara penawaran yang dilakukan oleh dua pihak, yiatu pemilik proyek dan kontraktor pelaksanan, dengan harapan diperoleh harga penawaran yang sesuai dengan keinginan pihak-pihak tersebut. PELAKSANAAN GEDUNG MKPB-144024-Unnar-Dody Brahmantyo

11. Sifat Kontrak, yaitu : • Lump Sump: biaya yang harus dikeluarkan oleh pemilik proyek adalah suatu jumlah tetap yang didapat dari perhitungan seluruh aspek pekerjaan sesuai dengan dokumen kontrak, seperti gambar desain, spesifikasi umum dan teknis serta aturan-aturan administratif lainnya • Unit Price : didasarkan atas estimasi volume pekerjaan yang telah diklarifikasi bersama-sama pemilik proyek dengan jumlah biaya per unit pekerjaan. • Cost Plus Fee: pembayaran oleh pemilik proyek didasarkan atas daftar biaya yang dikeluarkan oleh kontraktor setelah proyek selesai ditambah dengan keuntungannya. PELAKSANAAN GEDUNG MKPB-144024-Unnar-Dody Brahmantyo

12. Sistem Kontrak, yaitu : • Kontraktor Utama Tunggal (Single Prime Contractor): kontraktor utama yang sudah melakukan kontrak dengan pemilik proyek melakukan hubungan koordinasi dan hubungan kontrak dengan hierarki organisasi di bawahnya seperti berbagai sub kontraktor spesialis dan pemasok material. Pada sistem ini, hanya kontraktor utama yang bertanggung jawab terhadap seluruh pekerjaan proyek kepada pemilik. • Kontraktor Utama Terpisah (Separate Prime Contractor) : pada satu proyek terdiri dari beberapa kontraktor sesuai bidangnya. Masing-masing kontraktor bertanggun jawab kepada pemilik proyek dan hanya melakukan koordinasi dengan kontraktor lainnya • Desain dan Bangun (Design and Build): tim konsep proyek dalan sistem ini adalah pemilik dengan satu perusahaan yang terdiri atas perencana dan kontraktor. Perusahaan tersebut menyediakan dana, merencanakan serta melaksanakan pembangunan konstruksi. Setelah proyek berakhir, bangunan dialihkan kepada pemilik proyek dengan sistem turn key. PELAKSANAAN GEDUNG MKPB-144024-Unnar-Dody Brahmantyo

13. Manajemen Konstruksi (Construction Management): kontraktor melakukan pekerjaan dengan dikoordinasi dan diawasi oleh wakil pemilik proyek dalam organisasi manajemen konstruksi • Desain dan Kelola (Design and Manage) : kontraktor melaksanakan pekerjaan perencanaan, pelaksanaan, seta mengelola pekerjaan konstruksi secara menyeluruh. Dari data akuntasi proyek yang dibuat oleh perusahaan perencana dan kontraktor, dilakukan audit terhadap besarnya pembiayaan proyek, yang lantas ditagihkan kepada pemilik proyek PELAKSANAAN GEDUNG MKPB-144024-Unnar-Dody Brahmantyo