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Werte von Immobilien. Referat in drei Teilen Alfred Baumgartner. Referat in drei Teilen Alfred Baumgartner. Werte von Immobilien. im Allgemeinen im Speziellen an Beispielen. Werte von Immobilien im Allgemeinen. Kosten (effektiv) Bauland (absolut) Baukosten, Gebühren und NK

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Werte von immobilien
Werte von Immobilien

Referat in drei Teilen

Alfred Baumgartner

Referat in drei Teilen

Alfred Baumgartner

baumgartner netzwerk


Werte von immobilien1
Werte von Immobilien

  • im Allgemeinen

  • im Speziellen

  • an Beispielen

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Werte von immobilien im allgemeinen
Werte von Immobilien im Allgemeinen

Kosten (effektiv)

  • Bauland (absolut)

  • Baukosten, Gebühren und NK

    Preise (objektiv)

  • Kosten

  • Risiken, Provisionen und NK

    Wert (subjektiv)

  • Substanz

  • Lage / Nutzen / Erträge

  • Markt

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Werte von immobilien im allgemeinen1

Verkehrswert

Bundesgerichtliche Umschreibung

Zwischen- und Hilfswerte

Landwert

Realwert

Mietwert

Ertragswert

Mischwert

etc.

Werte von Immobilien im Allgemeinen

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Werte von immobilien im allgemeinen2

BGE 103 IA 103

„Als Verkehrswert gilt der mittlere Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen verkauft werden.“

BGE 128 I 240

„[…] gilt als Verkehrswert der objektive Marktwert einer Liegenschaft, d.h. jener Wert, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist.“

Werte von Immobilien im Allgemeinen

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Werte von immobilien im allgemeinen3
Werte von Immobilien im Allgemeinen

Keine Verkehrswerte sind:

  • Belehnungswerte

  • Bankenverkehrswerte

  • Versicherungswerte

  • Fiskalische Werte

  • Liquidationswerte

  • Fortführungswerte

  • Liebhaberwerte (-preise)

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Werte von immobilien im allgemeinen4
Werte von Immobilien im Allgemeinen

Der landwirtschaftliche Ertragswert ist kein Verkehrswert!

Anhang zur Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht (VBB) vom 4. Oktober 1993

Schätzungsauftrag Obergericht

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Werte von immobilien im allgemeinen5

Altersentwertung

Wirtschaftliche(Qualität und Standard)

Technische(Alterung, Abnützung und Vernachlässigung)

Minderwerte(Schäden)

Kapitalisierungssatz

Basiszinssatz (Eigen- und Fremdkapital)

Zuschläge(Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten, Rück-stellungen und Mietzinsrisiko)

Korrekturen(ausserordentliche wirtschaftliche Vor- oder Nachteile)

Werte von Immobilien im Allgemeinen

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Werte von immobilien im allgemeinen6
Werte von Immobilien im Allgemeinen

Schätzungsobjekte

  • Land

  • Wohnbauten

  • Geschäfts- und Gewerbebauten

  • Öffentliche Bauten

  • Industrielle Bauten und Anlagen

  • Spezialobjekte

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Werte von immobilien im allgemeinen7
Werte von Immobilien im Allgemeinen

Schätzungsmethoden

  • Statistische Methoden

  • Ertragswertmethoden

  • Sachwertmethoden

  • Mischwertmethode

  • Lageklassenmethode

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Werte von immobilien im speziellen1

Landwert(absolut oder relativ)

Neuwert

Altersentwertung

Zeitwert

Abbruchreife

Abbruchobjekt

Ertragswert

DCF-Wert

Statistische Werte

Versicherungswerte

Versicherungsdeckungen

Abgrenzungen

Werte von Immobilien im Speziellen

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Werte von immobilien im speziellen2

absoluter Landwert

unüberbaut

880 m²

500.00 Fr./m²

440’000.00 Fr.

überbaut

abz. Abbruch- und Entsorgungskosten

relativer Landwert

lageabhängige Relation zum Miet-, Gebäude- oder Gesamtwert

Lageklassenmethode:

Standort, Nutzung, Wohnlage, Erschliessung und Marktverhältnisse

Werte von Immobilien im Speziellen

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Werte von immobilien im speziellen3
Werte von Immobilien im Speziellen

Neuwert

BKP 2 Gebäude

  • Wohnhaus

  • Garage

  • Lagergebäude

    BKP 4 Umgebung

    BKP 5 Nebenkosten

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Werte von immobilien im speziellen4
Werte von Immobilien im Speziellen

Altersentwertung (technische Entwertung)

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Werte von immobilien im speziellen6
Werte von Immobilien im Speziellen

Altersentwertung bis 50%

  • Berechnungsmethoden SIV und SVKG/SEK/SVIT

  • Paritätische Lebensdauertabelle

  • aber Achtung:

    Abbruchreife ab ca. 50%

    Abbruchobjekt ab ca. 75%

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Werte von immobilien im speziellen7

Zeitwert

Neuwert

abzüglich Altersentwertung

Zeitwert

Relativer Landwert

Wird mit der Lageklassenmethode ermittelt (vom Neuwert)

Realwert

Zeitwert zuzüglich relativer Landwert ergibt der Realwert zum Bewertungszeitpunkt

Werte von Immobilien im Speziellen

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Werte von immobilien im speziellen10
Werte von Immobilien im Speziellen

Hedonische Methode

Summe aus den bewerteten Eigenschaftsmerkmalen!

  • Liegenschaft, Lage und Zeitpunkt

  • objektive und subjektive Eigenschaften

  • bis zu 50 Variablen

  • statistische Datenbank

  • ETW und EFH, neu auch MFH

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Werte von immobilien im speziellen11
Werte von Immobilien im Speziellen

Versicherungswerte AGV

  • Einschätzung nach SIA 116(Gebäude, Umgebung, zusätzliche Aufräumungskosten und Gebäudewasserversicherung)

  • Neuwert / Zeitwert 35%(Altersentwertung in Absprache mit Eigentümer festlegen)

http://www.ag.ch/sar/output/default.htm?/sar/output/673-353.htm

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Werte von immobilien im speziellen12

Versicherungsdeckung GVB

GVB Standard

GVB Plus

GVB Top

GVB Plus Top

http://www.gvb.ch/gvb/de/versichern/zusatzversicherung.html

Abgrenzung GVZ

AbgrenzungsrichtlinieGebäude- und Fahrhabe-Versicherung

http://www.gvz.ch/versicherung/Abgrenzung/tabid/310/language/de-CH/Default.aspx

Werte von Immobilien im Speziellen

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Werte von immobilien am fiktiven beispiel
Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel

  • Einfamilienhaus mit Garage

  • Baujahr 1960

  • Wohnhaus mit Anbau

  • Baujahr 2005

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Werte von immobilien am konkreten beispiel
Werte von Immobilien am konkreten Beispiel

  • Gebäudeplatz und Umgelände

  • Wohn- und Geschäftshaus, Garage, Lagergebäude

  • Baujahr 1994

  • Verkehrswertschätzung für den Verkauf

  • Mischwertmethode

  • Nutzungsreserve

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Werte von immobilien am konkreten beispiel8

Schätzungsauftrag

Auftragsanalyse

Besichtigung, Beurteilung, qualitative Wertung

Berechnungen

Erstellung Schätzungsgutachten

Abgabe und Erläuterung

Die Berechnungsblätter

Excel-Tabelle

Die Verkehrswertschätzung

Word-Dokument (PDF)

Werte von Immobilien am konkreten Beispiel

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Werte von immobilien2
Werte von Immobilien

Besten Dank für Ihr Interesse

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