1. Rīgas pilsētas izaugsme vēsturiski nav bijusi tikai vietējais Latvijas mēroga fenomens.

1. Demogrāfijas un ienākumu līmeņa ietekme uz nekustamā īpašuma tirgu un Rīgas pilsētvidi nākošajās desmitgadēs. Andris Kovaļčuks, valdes priekšsēdētājs“Ektornet Management Latvia”2012. gada 20. aprīlis

2. 1. Rīgas pilsētas izaugsme vēsturiski nav bijusi tikai vietējais Latvijas mēroga fenomens.

3. Rīga auga… Rīgas un Latvijas līdzšinējo izaugsmi vienmēr ietekmējusi atrašanās lielāka valstiskā veidojuma sastāvā vai ietekmes sfērā. Rīga izauga tik liela ne jau tāpēc, ka Latvijai to vajadzēja tik lielu. Vēsturiski Rīgas attīstību ietekmēja atrašanās Krievijas impērijas un PSRS sastāvā.

4. …Bet vai vēl augs? Pilsētas izaugsme un iedzīvotāju skaits sabruka Pirmā pasaules kara laikā, lai atjaunotos jau tikai PSRS gados. Kāda būs pilsētas nākotne, ņemot vērā negatīvās demogrāfijas un ienākuma līmeņa prognozes?

5. 2. Populācijas novecošana novedīs pie strukturāli nesablansēta NĪ tirgus.

6. Īpašuma dzīves cikls NĪ tirgū tradicionāli aktīvākās ir divas iedzīvotāju grupas: • Jaunieši, kas veido savas ģimenes un karjeras. • Gados vecāki cilvēki, kuri racionālu apsvērumu dēļ pārdod savu aizvien tukšāko “ģimenes ligzdu”, lai izvēlētos mazāku un savam ienākumu līmenim izdevīgāku mājokli. Bezgalīgais cikls – īpašumu iegādājas jaunā ģimene, lai jau vecumdienās to pārdotu nākošajai jaunajai ģimenei.

7. Kam savus īpašumus pārdos šodienas jaunieši? Tuvāko 40 gadu laikā darbspējīgo iedzīvotāju skaits Latvijā samazināsies par ~ 450 t (- 32%), jeb aptuveni 200 000 mājsaimniecībām. Pārdotgribētāju skaits 2050. gadā krietni pārsniegs potenciālo pircēju skaitu.

8. 3. Piedāvājuma nesakritība ar iedzīvotāju ienākumiem.

9. Pieprasījuma un piedāvājuma atšķirības • Daudzi rīdzinieki dzīvo mājokļos, kurus nevar atļauties; aug komunālo maksājumu parādi. • Esošais jauno projektu apjoms aptuveni atbilst pieprasījumam, tāpēc tie tiks izpārdoti. • Mājokļu kategorijai virs EUR 100T pieprasījums var nākt tikai no ārzemēm. • Nepieciešamību pēc papildus dzīvokļiem radīsies vienīgi pieaugot ienākumu līmenim, jo demogrāfiski pamatota pieprasījuma nebūs.

10. Vājš pieprasījums Jaunā finansēšana joprojām ir vāja: • Vidējais jauno kredītsaistību lielums - zem35 000 EUR. • Pieaugums 2011 gadā - vājš, patērētāju konfidences līmenis – nepārliecinošs (vairums neplāno iegādāties jaunu mājokli). • Lielai daļai esošo kredītsaistību nodrošinājuma līmenis (LTV) ir virs 100%. • Kopējais izsniegtais hipotekāro kredītu skaits – 140 000.

11. 4. Vai Rīga tiešām gatava?

12. Rīga nākotnē būs mazāka un noslāņotāka pēc mikrorajonu popularitātes un iedzīvotāju maksātspējas, ko veicinās tirgus piesātinājums ar īpašumiem un kopējais potenciālo pircēju skaita kritums.

13. Pieaugoša noslāņošanās Pieprasījums pēc jauniem mājokļiem būs ļoti selektīvs sarūkošā Rīgas iedzīvotāju skaita dēļ. Vietējais pieprasījums būs vājš no maksātspējas viedokļa. Potenciālo aizņēmēju loks ir šaurs – tikai 212 000 Latvijas iedzīvotāju ir atbilstoši ienākumi. Jauni kvadrātmetri Rīgā nav nepieciešami, varam runāt tikai par esošo namu renovāciju un jaunu būvēšanu tādā apjomā, lai nodrošinātu iedzīvotāju dzīves kvalitāti. Nenotiks plaša jaunu teritoriju apgūšana, bet lēna atkāpšanās no brūkošajiem mājokļiem un to daļēja aizstāšana ar jauniem, kas koncentrēsies vietās ar zemām celtniecības un infrastruktūras izmaksām. Noslāņošanās pa pilsētas mikrorajoniem kļūs aizvien izteiktāka. Aizvien izteiktāka nevēlamo rajonu veidošanās, brūkošu mājokļu pamešana.

14. Ne viss ir slikti Ēkas neizbēgami noveco, renovācijas nepieciešamība tikai palielināsies; ēkas būs kvalitatīvākas. Cilvēki ar augstākiem ienākumiem (~15% no iedzīvotājiem), vēlēsies dzīvot jaunajos projektos vai kvalitatīvi rekonstruētās ēkās. Tas arī ir galvenais patērētāju loks, kas būs spējīgi iegādāties jaunu nekustamo īpašumu. Pieaugošās transporta un īpašuma uzturēšanas izmaksas motivēs daļu Pierīgas novadu un mazpilsētu iedzīvotāju pārcelties tuvāk darba vietai, kas lielākoties atradīsies Rīgā. Rīga saglabās pārsvaru konkurencē ar Pierīgas novadiem un mazpilsētām (ērts un pieejams sabiedriskais transports; skolu un bērnudārzu pieejamība; kultūras, veselības un biznesa infrastruktūras piedāvājums.)

15. Nākotnes izaicinājumi NĪ tirgum Jārada pievilcīgi mājokļi vietās, kur potenciālie pircēji vēlas un var atļauties dzīvot. Nodrošināt īpašumu kvalitatīvu uzturēšanu tā, lai saglabātu īpašuma konkurētspēju tirgū. Pievilcīgai dzīves un biznesa videi ir jāpalīdz Rīgai noturēt esošos un piesaistīt jaunus iedzīvotājus.

16. Paldies par uzmanību!Andris.Kovalcuks@ektornet.lvwww.ektornet.lv