Majątkowe metody wyceny

1. Majątkowe metody wyceny

2. Metody majątkowe • Historycznie najstarsza koncepcja wyceny podmiotów gospodarczych przyjmuje majątek za podstawę określenia wartości. • Stąd wartość przedsiębiorstw, będąca wynikiem tej wyceny jest nazywana wartością majątkową. • Podmiotem wyceny jest majątek przedsiębiorstwa, czyli różnica pomiędzy całością aktywów a pasywami obcymi. • Istotą metod majątkowych jest fakt, że przy obliczaniu wartość przedsiębiorstwa podstawowym źródłem informacji jest bilans spółki – i to na nim opierają się dalsze działania.

3. Cechy majątkowych metod wyceny • Wycena przedsiębiorstwa metodą majątkową odbywa się na podstawie bilansu. • Za podstawę wyceny przyjmuje się majątek przedsiębiorstwa, zakładając, że wartość przedsiębiorstwa jest równa wartości jego aktywów. • Metody majątkowe nie uwzględniają przyszłego rozwoju, kondycji, ani problemów wewnętrznych spółki.

4. Podejście majątkowe (ang. asset-basedapproach) obejmuje grupę metod, które wyznaczają wartość przedsiębiorstwa poprzez wartość jego aktywów pomniejszonych o pasywa obce. • Metody majątkowe oparte są na wycenie poszczególnych składników aktywów i pasywów obcych. • Nie uwzględniają synergii pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa, związanych z ich zorganizowanym wykorzystaniem. • Metoda jest często stosowana w Polsce, w szczególności w odniesieniu do spółek Skarbu Państwa.

5. Wyróżnia się cztery metody majątkowe: • wartości księgowej (aktywów netto); • skorygowanej wartości księgowej; • wartości likwidacyjnej; • wartości odtworzeniowej.

6. Metoda księgowa opiera się na obliczeniu wartości firmy na podstawie zapisów bilansowych – aktywów i pasywów. • Polega na pomniejszeniu bilansowej wartości aktywów o kapitały obce, czyli wszelkie zobowiązania długo- i krótkoterminowe. • Można także podejść do wyceny tą metodą od strony pasywów, wówczas wartość przedsiębiorstwa jest równa wartości kapitałów własnych tego przedsiębiorstwa. • Niezależnie od wybranego podejścia powinniśmy otrzymać tę samą wartość.

7. Metoda aktywów netto – procedura: • Uzyskanie bilansu wycenianego przedsiębiorstwa na dzień wyceny • Sporządzenie szczegółowych specyfikacji aktywów oraz pasywów obcych według stanu ujętego w bilansie i obliczenie wartości aktywów netto • Ustalenie wartości przedsiębiorstwa • WP = A – Po = KW gdzie: • WP – wartość przedsiębiorstwa (wartość księgowa netto) • A – wartość bilansowa aktywów razem • PO – wartość bilansowa pasywów obcych (rezerwy na zobowiązania, zobowiązania długoterminowe, zobowiązania krótkoterminowe, fundusze specjalne, rozliczenia międzyokresowe bierne) • KW – wartość bilansowa kapitału własnego

8. Zgodnie z metodą wartości księgowej wartość przedsiębiorstwa jest to wartość aktywów netto: • Aktywa – zobowiązania długo i krótkoterminowe = kapitał własny (aktywa netto) • Prostota i łatwość metody księgowej sprawia, że jest ona w Polsce bardzo popularna.

9. Przykład wyceny metodą księgową: • AKTYWA : • Środki trwałe: 58.000 • kiosk 32.000, samochód 16.000 , komputer 10.000 • Środki obrotowe: 8.000   • zapasy 6.000, gotówka 2.000 RAZEM 66.000 • PASYWA: • Kapitał własny: 36.000 , • Zobowiązania: 30.000 • Kredyt 20.000, zobowiązania od dostawców 10.000     RAZEM 66.000

10. Wartość przedsiębiorstwa =66 000 zł (aktywa ) – 20 000 zł (kredyt, zobowiązania długoterminowe) - 10 000 zł (zobowiązania w0bec dostawców , zobowiązania krótkoterminowe) = 36 000 zł • Wartość przedsiębiorstwa – 36 000 zł (kapitał własny)

11. Przykład 2 – metoda skorygowanych aktywów netto • Firma X zajmująca się obróbką metali • Wartość bilansowa aktywów razem

12. Równocześnie wartość zobowiązań firmy (wartość bilansowa pasywów obcych): • dwa kredyty inwestycyjne o wartości łącznej 8 mln zł, • zobowiązania wobec dostawców o wartości 3 mln zł. • wartość zobowiązań to w sumie 11 mln zł.

13. Na tej podstawie otrzymujemy skorygowaną wartość aktywów netto: • WP = A – Po = KW • WP = KW = 15 – 11= 4 mln zł.

14. Metoda skorygowanej wartości księgowej: • W metodzie skorygowanej wartości księgowej zastępuje się wartości księgowe wartościami rynkowymi. • Niezbędne jest przeszacowanie poszczególnych składników aktywów i pasywów - określenie ich wartości rynkowej. • Metoda skorygowanych aktywów netto jest modyfikacją metody księgowej. • Po dokonaniu niezbędnych korekt, wartość przedsiębiorstwa liczymy tak jak w przypadku wyceny metodą księgową. • W przypadku zastosowania tej metody potrzebna pomoc rzeczoznawcy majątkowego.

15. Korekta wartości bilansowej aktywów może dotyczyć: • 1. Stopnia przydatności operacyjnej aktywów, polegającej na: • dodaniu wartości wykorzystywanych, a nie wykazywanych w bilansie (np. w skutek pełnego umorzenia) • 2. Różnic cenowych, poprzez wyrażenie: • wartości rzeczowych składników majątku trwałego według cen rynkowych, • wartości zapasów surowców, materiałów, produkcji w toku oraz wyrobów gotowych według aktualnych rynkowych cen sprzedaży, • wartości papierów wartościowych przeznaczonych do obrotu według ich bieżących cen rynkowych.

16. 3. Zmian wielkości nominalnych pozycji bilansowych spowodowanych inflacją, polegających na wyrażeniu wartości nabytych składników majątkowych, przedstawionych w bilansie według historycznych kosztów nabycia lub cen nominalnych w cenach bieżących, odzwierciedlających spadek siły nabywczej pieniądza. • 4.Stopnia płynności i wymagalności, co polega na skorygowaniu wartości należności przeterminowanych oraz trudno ściągalnych.

17. Metoda wartości likwidacyjnej • Wyznaczana jest wartość przedsiębiorstwa w chwili zakończenia jego działalności np. na skutek upadłości. • Wartość likwidacyjna jest wartością minimalną (przedsiębiorstwa) gdyż nie uwzględnia możliwości kontynuacji działalności. • Od sumy wartości otrzymanej ze sprzedaży składników majątku należy odjąć wszelkie zobowiązania finansowe, jakie spółka musiałaby ponieść w przypadku jej likwidacji

18. Wartość likwidacyjna • Wartość likwidacyjna badanego przedsiębiorstwa jest ustalana na podstawie uzyskanej wartości składników majątkowych przy ewentualnej ich sprzedaży. • W całkowitej wartości nie można pominąć dodatkowych kosztów związanych z likwidacją tj. koszty demontażu, rozbiórki et

19. Wzór: gdzie: • WP – wartość przedsiębiorstwa (wartość likwidacyjna) • n – liczba składników majątkowych (aktywów) możliwych do upłynnienia • i – numer kolejnego składnika majątku (aktywów) • Cri – hipotetyczna cena (wartość upłynnienia) możliwa do uzyskania ze sprzedaży składnika majątku o numerze i

20. Procedura wyceny • Uzyskanie bilansu wycenianego przedsiębiorstwa na dzień wyceny • Przeprowadzenie w razie potrzeby niezbędnych korekt odnoszących się do znanych, lecz pominiętych w bilansie aktywów i pasywów, lub polegających na aktualizacji danych bilansowych na dzień wyceny • Określenie sposobu likwidacji (upłynnienia) aktywów przedsiębiorstwa • Obliczenie wpływów brutto (bez kosztów upłynnienia, podatków itp.) z likwidacji • Przeprowadzenie korekty o niezbędne wydatki bezpośrednie i pośrednie związane z likwidacją

21. Przeprowadzenie korekty o wynik finansowy uzyskany w trakcie likwidacji przedsiębiorstwa • Odjęcie wartości likwidacyjnej wszystkich zobowiązań (pasywów obcych) • Odjęcie ewentualnych rezerw na dodatkowe zobowiązania podatkowe z tytułu działalności operacyjnej lub zysków ze sprzedaży aktywów. W szczególnych przypadkach może nastąpić dodanie korzyści podatkowych, jeśli jest realna szansa ich realizacji • Odjęcie wartości zobowiązań z tytułu spłaty właścicieli kapitału uprzywilejowanego

22. Przykład – metoda likwidacyjna • Fabryka X sp. z o.o. obecnie w upadłości likwidacyjnej (brak płatności znacznej kwoty od kontrahenta zagranicznego, wierzytelności tej nie udało się odzyskać. Spółka utraciła płynność). • Obecnie spółka nie prowadzi produkcji.   • Do celów wyceny przedsiębiorstwa upadłego przyjmuje się wartość firmy X w kwocie 10.000,00 zł

23. Wyliczenie kosztu zastąpienia pracowników: • Koszty rekrutacji to koszty, które pracodawca musi ponieść zatrudniając nowych pracowników. • Przyjęto, że koszty rekrutacji to 2% rocznego wynagrodzenia grupy pracowników.

24. Roczne wynagrodzenie obliczone jest na podstawie minimalnego miesięcznego wynagrodzenia za jakie zgodzili się pracować zatrudnieni w fabryce.

25. Każdy nowy pracownik przychodzący do fabryki musi być kompleksowo przeszkolony. • Dzienny koszt szkolenia równy jest dziennej pensji pobieranej przez pracownika. • Czas szkolenia jaki został uznany przez biegłego to 30 dni.

26. Koszt utraconej produktywności związanych ze szkoleniem będzie taki sam jak koszt szkolenia i wyniesie 562 197,63 zł • Wyliczenie kosztu utraconej produktywności związanej z adaptacją – czas adaptacji to 30 dni i w tym czasie pracownik pracuje z 50 procentową produktywnością.

27. Łączny koszt zastąpienia siły roboczej: • 94.824,00 + 562.197,63 + 562.197,63 + 281.098,81 = 1.500.318,07

28. W skład szacowanego przedsiębiorstwa wchodzą dwie nieruchomości objęte przez syndyka, zostały one oszacowane na zlecenie biegłego przez rzeczoznawcę majątkowego: • nieruchomość zabudowana obiektami biurowym z zapleczem socjalnym oraz produkcyjno-magazynowym o powierzchni 10.500 m2 o wartości WR = 2.091.500,00 zł • nieruchomość zabudowana obiektem handlowo-produkcyjno-magazynowym o powierzchni 9075 m2 o wartości WR = 2.210.000,00 zł

29. Do celów wyceny przedsiębiorstwa upadłego w postępowaniu upadłościowym wartość nieruchomości wchodzących w skład szacowanego przedsiębiorstwa wynosi wg oszacowania 4.301.500,00 zł. • Wartość poszczególnych grup ruchomości przedstawia się następująco: • Tkaniny – łącznie 985 pozycji o wartości rynkowej 181.960,50 zł • Resztki produkcyjne – łącznie 563 pozycji o wartości rynkowej 2.940,00 zł • Materiały – łącznie 283 pozycji o wartości rynkowej 18.620,30 zł • Szkielety meblarskie – łącznie 79 pozycji o wartości rynkowej 9.288,00 zł • Szkielety meblarskie – łącznie 59 pozycji o wartości rynkowej 5.610,00 zł

30. Wartość ruchomości według wyceny do celów wyceny przedsiębiorstwa upadłego wynosi 217.952,90 zł.

31. Księgowa wartość wierzytelności wynosi 1.141.382,52 zł., w tym: • należności w złotych polskich – 76.553,64 zł • należności w USD – 3.377,43 zł • należności w EURO – 1.061.451,45 zł

32. Po sprawdzeniu wierzytelności z ocenami biegłych oszacowano wartość należności przypadających upadłemu do celów oszacowania przedsiębiorstwa wynosi 3.554,09 zł.

33. Struktura i wartość składników majątkowych upadłego: • oznaczenie przedsiębiorstwa – 10.000,00 zł • wartość kapitału ludzkiego – 1.500.318,07 zł • nieruchomości – 4.301.500,00 zł • ruchomości – 217.952,90 zł • wierzytelności przypadających upadłemu – 3.554,09 zł • Łącznie wartość poszczególnych składników majątku wynosi 6.033.325,06 zł. • Odpowiada to wartości przedsiębiorstwa upadłego ustalonego w podejściu majątkowym, metodą likwidacyjną.

34. Metoda wartości odtworzeniowej • Wartość odtworzeniowa jest traktowana jako suma inwestycji, które muszą zostać dokonane w celu stworzenia przedsiębiorstwa o tych samych kryteriach i cechach jak przedsiębiorstwo podlegające wycenie. • Wartość odtworzeniowa wycenianego obiektu to różnica między aktualną ceną nowego obiektu a rzeczywistym jej zużyciem - wynikającym z oceny przez rzeczoznawcę majątkowego. • Podstawą wyceny odtworzeniowej jest zużycie rzeczywiste wycenionego obiektu, a nie zużycie księgowe.

35. Metoda odtworzeniowa • polega na oszacowaniu sumy nakładów finansowych, jakie potrzebne byłyby do odtworzenia poszczególnych elementów majątku wycenianego przedsiębiorstwa. • Metoda ta jest często wykorzystywana przez przedsiębiorców podejmujących decyzję o tym, czy bardziej opłaca się kupić jakieś przedsiębiorstwo czy też zbudować je samemu od podstaw. • Wadą tej metody jest trudność w oszacowaniu takich elementów, jak reputacja firmy oraz czas potrzebny na osiągnięcie określonej pozycji na rynku, przekładające się w znacznej mierze na koszty odtworzenia przedsiębiorstwa.

36. Formuła obliczeniowa: • WP = (AB – ZA) – Po = AN – Po gdzie: • WP – wartość przedsiębiorstwa (wartość odtworzeniowa) • AB – aktualna wartość odtworzeniowa brutto aktywów (wartość nowych aktywów) • ZA – korekta aktywów ze względu na ich zużycie • PO – pasywa obce • AN – aktualna wartość odtworzeniowa netto aktywów (wartość odtworzeniowa brutto aktywów skorygowana o ich zużycie)

37. Procedura wyceny: 1. Uzyskanie bilansu przedsiębiorstwa na dzień wyceny 2. Opracowanie szczegółowej specyfikacji aktywów i pasywów przedsiębiorstwa 3. Podział majątku i pasywów względem sposobu ich wyceny metodą bezpośrednią i pośrednią 4. Wycena składników majątku metodą bezpośrednią: aktualizacja wartości początkowej oraz odjęcie umorzenia (zużycia) 5. Wycena grup składników majątku metodą wskaźnikową: aktualizacja wartości początkowej oraz odjęcie umorzenia (zużycia) 6. Wycena składników zobowiązań według cen rynkowych na dzień wyceny 7. Określenie wartości odtworzeniowej przedsiębiorstwa

38. Zalety metod majątkowych • Metody majątkowe skupiają się na posiadanym przez przedsiębiorstwie majątku. • Materialna substancja przedsiębiorstwa jest stosunkowo łatwa do wyceny.

39. Wady metod majątkowych • Nie uwzględniają reputacji firmy, pozycji zajmowanej przez przedsiębiorstwo na rynku (najczęściej wyrażającej się udziałem w rynku), unikalnych kompetencje menadżerów, a przede wszystkim zdolności przedsiębiorstwa do generowania dodatnich przepływów pieniężnych.