Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu – mida toob see olemasolevatele korteriühistutele?

1. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu – mida toob see olemasolevatele korteriühistutele? Vaike Murumets

2. Eelnõu 462 SE • VV heaks kiidetud 04.07.2013 • I lugemine Riigikogus 15.10.2013 • Seaduse jõustumine: • alates 01.01.2018 • rakenduslikud muudatused alates 01.01.2016 • osa muudatusi jõustub üldises korras

3. Mis on korteriomand? I • Kinnisasja kaasomanike kokkulepe selle kohta, et igaühel neist on kaasomandis hoone ühele osale – korterile – ainuõigus • Korteriomand algab kaasomandist ja kaasomandit on vaja ühiselt majandada • Korteriomand ≠ 9-kordne paneelmaja! • Paarismajast kuni Viru keskuseni

4. Mis on korteriomand? II • Majandamise vorme on täna kaks: • korteriomanike ühisus (KOS) • korteriühistu (KÜS (+MTÜS) + KOS) • Ka korteriühistu olemasolul tuleb arvestada KOSiga!

5. Probleemid I • Seaduste paljusus. Kas parkimiskohtade kasutamist reguleerib KOS või KÜS? Selle üle vaieldi läbi kolme kohtuastme ja jõuti järeldusele, et KOS, st parkimiskohtade jagamiseks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek (3-2-1-151-10) • Ebaselgus majandamise vormi osas: • Kas majas on ühisus või ühistu? • Kes ja mis ajast on ühisuse valitseja? • Korteriomanike ühisus kui õigussubjekt. Korteriomanike ühisus soovib oma maja katust remontida. Kellega peaks ehitaja sõlmima lepingu, kas ühisuse või valitsejaga?

6. ProbleemidII • Ehitise kaasomaniku vastutus. • Sulailmaga maja räästasse tekkinud purikas kukub alla ja vigastab tänaval jalutanud inimest. • Kannatanu võib välja valida ühe korteriomaniku (näiteks pensionäri, kelle korter ei ole koormatud hüpoteegiga) ja esitada kogu nõude tema vastu. • See korteriomanik saab hiljem omakorda teiste korteriomanike käest nende osa välja nõuda.

7. Probleemid III • Majandamiskulude nõude realiseerimine • Täitemenetlus korteriomaniku vastu ebaõnnestub, sest korteriomand on koormatud hüpoteegiga ja hüpoteegipidaja ei ühine täitemenetlusega. • KÜ võlg läheb üle korteriomandi ostjale ka täitemenetluses, kui võla suurus on ostjale teada. Probleem – korteriühistu juhatuse liige teatab täiturile alusetust nõudest ja korteriühistu peab hüvitama tekitatud kahju nii ostjale, hüpoteegipidajale kui endisele korteriomanikule (3-2-1-192-12).

8. Kaalutud lahendused • Selgitada paremini kehtivaid seadusi • Muuta kehtivaid seadusi ja säilitada kaks erinevat majandamise vormi: • Ühisus, mis ei ole juriidiline isik ja ühistu • Ühisus, mis on ühistust erinev juriidiline isik • Teha uus seadus: • Ühisused kõigis majades • Ühistud kõigis majades

9. Eelnõus pakutud lahendused I • Seaduste paljusus – kahe erineva seaduse (KOS, KÜS) asemele luuakse üks, millesse täpsed viited MTÜS kohalduvatele sätetele. • Ebaselgus majandamise vormi osas – igas majas, kus on korteriomandid, luuakse automaatselt korteriühistu. Üheselt võimalik tuvastada, milline ühistu millist maja valitseb ja kes on liikmed. • Korteriomanike ühisus kui õigussubjekt – kõikide korteriomandite valitsemine toimub ühes vormis – juriidilisest isikust korteriühistu kaudu.

10. Eelnõus pakutud lahendused II • Ehitise kaasomaniku vastutus – korteriomaniku vastutus ei ole enam otsene ja solidaarne • Purikakahju ohver peab esitama oma nõude korteriühistu vastu • Majanduslikult tähendab see korteriomaniku osavastust ehk vastutust vastavalt oma kaasomandiosa suurusele

11. Eelnõus pakutud lahendused III • Majandamiskulude nõude realiseerimine • KÜ pandiõigus annab KÜ-le eelise kõigi pandipidajate ees, hüpoteek ei takista KÜ nõude realiseerimist • Täite- ja pankrotimenetluses KÜ võlg ostjale üle ei lähe, KÜ nõue täidetakse pandi ulatuses eelisjärjekorras

12. Uue seaduse rakendamine • Kaks aastat enne seaduse jõustumist algab korteriomandite ja korteriühistute sidumine registrites • Kui teadet ei tule, siis tuleb ise reageerida • Senine nimi jääb alles • Põhikiri jääb alles • Mitme kinnisasja ühistud otsustavad, kuidas jätkata

13. Tänan!